臺灣桃園地方法院行政訴訟判決
111年度簡字第142號
112年3月1日辯論終結
原 告 藍冠麟
被 告 桃園市政府
代 表 人 張善政
訴訟代理人 游燕琪
劉怡均
上列當事人間地政士法事件，原告不服內政部中華民國111年9月
26日台內訴字第1110420573號訴願決定，提起行政訴訟，本院判
決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、本件因屬不服行政機關所為罰鍰處分而涉訟，其標的之金額 為新臺幣（下同）5萬元，係在40萬元以下，依行政訴訟法 第229條第1項第2款規定，應適用簡易程序。二、本件原告起訴時之被告代表人為鄭文燦，於言詞辯論終結後 宣示判決前由張善政繼任，業經被告具狀聲明承受訴訟，核 無不合，應予准許。
三、原告經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場 ，依行政訴訟法第236 條、第218 條等規定準用民事訴訟法 第385 條第1 項前段、第386 條等規定，且無民事訴訟法第 386 條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為 判決。
貳、實體部分：
一、事實概要：
原告未領有地政士證書而於桃園市○○區○○街0 號設立「藍代 書事務所」招牌及以該址為營業處所，執行地政士業務，於 民國110 年11月1 日接受訴外人沈典松（賣方）委託買賣桃 園市○○區○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土地）及其上 同段521 建號建物（門牌號碼桃園市○○區○○街00巷00弄0 號 ，下稱系爭建物），買賣價款750 萬元包含代書費、契稅、 介紹費及印花稅，卻向沈典松稱買方僅願意以720 萬元購買 ，且有接受委託人沈典松之有關文件，並未掣給收據、買賣 登記完成後不願意開明細表及發票等情事。被告審認原告涉 違反地政士法第49條規定，以111 年3 月7 日府地籍字第11
10050249號函請原告於文到20日內以書面陳述說明，原告繕 具111 年3 月16日陳報書略以：本人未從事地政業務。買賣 契約書並非本人所寫，並未辦理系爭土地及建物買賣，本人 長久居住楊梅區，廣告看板「藍代書事務所」為藍邦裕租用 。嗣被告所屬地政局查證原告確未依法取得地政士證書，復 經調閱相關資料並於111 年5 月13日至藍邦裕地政士事務所 辦理實地訪查，藍邦裕表示不知此事，與其無關。被告認原 告未依法取得地政士證書，而擅以地政士為業，乃依地政士 法第49條規定，以111 年6 月27日府地籍字第1110174329號 裁處書處原告5 萬元罰鍰。原告不服，向內政部提起訴願， 後經內政部以111年9 月26日台內訴字第1110420573號訴願 決定駁回。原告不服，乃向本院提起本件行政訴訟。二、本件原告未於最後言詞辯論其日到庭，為據其先前主張略以 ：
㈠原告並無沈典松所稱於住所懸掛「藍代書事務所」招牌招攬 業務情事。
㈡被告指稱原告與沈典松110年11月1日所立文件，原告有受託 辦理系爭土地及建物全部買賣事宜而收取費用之情事，完全 未經查證，本件不動產買賣契約書係買賣雙方自行簽立，原 告並未涉入，因賣方沈典松不諳登記程序，原告純屬幫忙性 質，協助辦理登記，未收取任何酬金，被告不查，僅憑沈典 松片面之詞，稱原告有收取費用，此為子虛烏有。 ㈢原告本業為養殖及農作，收入已足以溫飽，被告稱原告自107 年1月1日起申請謄本之查詢紀錄及相關登記申請案，以原告 名義及代理他人申請件數計207件，調閱相關異動之登記申 請案5件，均係基於鄰居、朋友間之義務幫忙，從未收取任 何酬金，時間長達4年之久，無從也非藉此維生。 ㈣行為人犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪之事 實，不能證明當事人有嫌疑，應該論知無罰款之判決，刑事 訴訟法第154條第3項及第301條第1項分別定有明文，又按無 證據能力、未經合法調查之證據，不得作為判斷之依據，同 法第155條第2項復有規定，「認定犯罪事實所憑之證據，雖 不以直接證據為限，間接證據亦包括在内；然而無論直接或 間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有 所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定 ，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在時，事 實審法院復已就其心證上理由予以閣述，敘明其如何無從為 有罪之確信，因而為無罪之判決，尚不得任意指為違法」， 最高法院分別有40年台字第86號判例意旨及76台上字第4986 號判例要旨可資參照：本件認定事實之所有文書證據並無證
據證明係有直接對沈典松辦理手續费用，只是義務性質代為 服務，本件雖有檢舉典陳述意見，但只是臆測之意，並無代 理人之登記事實，欲加之罪何患無辭，被告僅憑沈典松片面 之詞，實為無理由。
㈤綜上所述，原告無違反地政士法第24條及49條規定。並聲明 ：⒈原處分及訴願決定均撤銷。⒉訴訟費用由被告負擔。三、被告則以：
㈠法令依據：
⒈地政士法第4條：「中華民國國民經地政士考試及格，並領有 地政士證書者，得充任地政士。本法施行前，依法領有土地 登記專業代理人證書者，仍得充任地政士。」、第7條：「 地政士應檢具申請書及資格證明文件，向直轄市或縣（市） 主管機關申請登記，並領得地政士開業執照（以下簡稱開業 執照），始得執業。」、第24條：「地政士接受委託人之有 關文件，應掣給收據。地政士受委託後，非有正當事由，不 得終止其契約。如須終止契約，應於十日前通知委託人，在 未得委託人同意前，不得終止進行。」及第49條：「未依法 取得地政士證書或地政士證書經撤銷或廢止，而擅自以地政 士為業者，處新臺幣5萬元以上25萬元以下罰鍰。」。 ⒉內政部102年12月27日內授中辦地字第1026652564號令規定： 「一、土地法第37條之1第3項及地政士法第49條、第50條規 定所稱『為業』者，指以反覆同種類之行為為目的，獲取報酬 並藉以維生之義，尚難僅以固定之件數為認定標準（法務部 83年3月19日法律決字第05573號函釋參照），故有關是否以 地政士為業，登記機關應以事實認定為準。為兼顧法律規定 及便利登記機關執行，除申請人舉證且經登記機關認其顯非 以此為業外，如有下列情事之一者，應不予受理：㈠同一年 內於同一登記機關申請超過2件，或曾於同一登記機關申請 超過5件。但其權利人及義務人與前案相同者，不在此限。㈡ 經檢舉或相關機關(構)、團體通報並檢具具體事證(如是否 設有執業處所、招牌、刊登廣告、印製名片或其他明顯事證 等)。㈢曾經直轄市、縣(市)主管機關依地政士法第49條或第 50條規定處罰鍰。㈣有其他具體事證足以認定擅自以地政士 為業。…」。
㈡有關原告陳稱並無於住所懸掛「藍代書事務所」招牌招攬業 務情事，該招牌係79年間從事代為書寫業務時懸掛至今，地 政士法實施後，未再從事地政業務一節，經被告於111年3月 2日派員至沈典松所陳事務所住址「桃園市○○區○○街0號」勘 查，該處確有懸掛「藍代書事務所」招牌，並載有連絡電話 ，客觀上具有對不特定人公開招攬地政士業務之營業外觀，
已足使不特定多數人知悉其從事執行地政士業務，顯見原告 已有以地政士為業之表徵。又據原告於111年3月16日書面陳 述，看板藍代書為藍邦裕租用廣告，經被告於111年5月13日 派員至「藍邦裕地政士事務所」辦理實地訪查，經負責人藍 邦裕地政士表示並不知此事，與其事務所無關，足見原告就 招牌一事前後辯稱明顯不一，皆係推託之詞，與事實不符。 ㈢有關原告陳稱受託辦理系爭房地全部買賣事宜之事實，純屬 義務幫忙性質，無收取報酬事實一節，並非事實，理由如下 ：
⒈依沈典松所附110年11月1日文件(乙證3-1切結書)載：「…， 委託藍冠麟全部買賣之事宜，房屋：大溪區仁和段1254及12 55貳筆土地持分1/6及房屋：本區慈光街61巷10弄9號」，並 有雙方之簽章為證。
⒉系爭房地買賣登記案件(收件字號：本市大溪地政事務所110 年11月8日收件溪電字第101820號）沈典松為義務人兼代理 人，及買賣申請案之土地增值稅(土地現值)申報書，沈典松 為義務人，原告為代理人，兩者所載連絡電話皆與原告電話 號碼相同。被告亦向大溪地政事務所調閱送件當日櫃檯錄影 紀錄，係由原告會同沈典松至櫃檯送件，可見原告確有受託 辦理買賣登記之事宜，惟礙於地政士法(90年10月24日制定 公布，91年4月24日起施行)施行後土地登記案件之送件限制 ，故由原告與沈典松會同至大溪地政事務所送件，並以沈典 松為買賣登記案件之代理人藉以規避法令之規定。 ⒊再依沈典松111年2月24日檢舉書稱「…買賣登記完成代書不願 意開明細表及發票給出賣人」，及其補充資料所示，雙方就 買賣價金返還爭議一案，目前尚於臺灣桃園地方檢察署偵辦 中(案號案由：111年度偵字第39399號侵占等案件)。 ⒋原告稱其係基於義務幫忙性質協助辦理系爭房地買賣事宜， 與其111年3月16日之書面陳述並未辦理系爭房地買賣，前後 論述明顯不一，不足採信。
㈣本案除於「桃園市○○區○○街0號」地址懸掛有「藍代書事務所 」招牌之事證外，為查證原告是否有擅自以地政士為業之意 ，被告所屬地政局以111年5月5日府地籍字第1110122731號 函請各縣市政府及其所轄各地政事務所提供原告自107年1月 1日起於該轄代理申請土地登記及測量案件資料，經回覆結 果原告無代理申請案件紀錄，另以111年3月22日桃地籍字第 1110015995號函，請本市各地政事務所提供原告自107年1月 1日起申請土地謄本之查詢紀錄，經回覆結果原告以本人名 義申請計150件，代理他人申請件數計102件，總計件數高達 252件，其中逾半數標的於申請謄本前後3個月內曾有辦理買
賣、贈與等相關異動，又調閱前揭異動之登記申請案其中5 件，均為權利人或義務人自行送件，惟所載之聯絡電話均與 原告電話相同，與沈典松之買賣案件手法一致，皆係為規避 地政士法之規範所為之脫法行為。
㈤另按原告111年3月16日陳報書自陳「陳情人長久居住○○區○○○ 街00巷00號，有電繳費證明。」及自述「本業為養殖及農作 ，收入已足以溫飽…」，惟前揭各類申請案受理地政事務所 皆為本市大溪地政事務所(本市設有桃園、中壢、大溪、楊 梅、蘆竹、八德、平鎮、龜山等8個地政事務所)，案件申請 標的與原告楊梅之住址亦未有相關之地緣關係，承上，縱原 告未有代理申請案件紀錄，其所述地政士法施行後未再從事 地政士(代書)業務僅係基於鄰居、朋友間之義務幫忙等語， 顯非常情，應不足採信。
㈥又經被告查詢司法院法學資料檢索系統，查得鈞院92年訴字 第1677號刑事判決之被告與本案原告為同一人(乙證21)，該 判決主文：藍冠麟行使偽造私文書，足以生損害於公眾及他 人，處有期徒刑伍月，…；判決事實：…詎於92年5月16日利 用保管森○○印章之機會，…，擅自在其位於桃園縣○○鎮○○里○ ○○○○○號(95年6月13日門牌整編為大溪區仁愛里5鄰埔頂街1 號)代書事務所，偽簽「森○○」署名並盜蓋森○○授權指定所 有權移轉用上開印章印文各一枚於「解除買賣契約協議書」 上…。可見原告於地政士法91年4月24日施行後仍有於其懸掛 招牌之代書事務所辦理土地登記相關業務，核與原告陳稱地 政士法實施後，未再從事地政業務等語相悖。
㈦按內政部102年12月27日內授中辦地字第1026652564號令規定 ，以事實認定原告是否擅自以地政士為業，經審酌全部陳述 與調查事實之結果，原告於其事務所懸掛代書字樣招牌，客 觀上已有以地政士名義招攬生意之外觀，又原告代理申請謄 本之標的相關移轉登記申請案所載聯絡人電話號碼與其電話 相同，可認具有擅自以地政士為業之意，已違反地政士法第 49條規定，爰依法裁處原告5萬元罰鍰，原處分尚屬適當， 並無違誤。
㈧綜上所述，原告之訴無理由，依法駁回原告之訴等語置辯。 並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉訴訟費用由原告負擔。四、本院之判斷：
㈠按地政士得執行下列業務：「一、代理申請土地登記事項。 二、代理申請土地測量事項。三、代理申請與土地登記有關 之稅務事項。四、代理申請與土地登記有關之公證、認證事 項。五、代理申請土地法規規定之提存事項。六、代理撰擬 不動產契約或協議事項。七、不動產契約或協議之簽證。」
、「未依法取得地政士證書或地政士證書經撤銷或廢止，而 擅自以地政士為業者，處新臺幣5萬元以上25萬元以下罰鍰 。」地政士法第16條、第49條分別定有明文。此所謂「以地 政士為業」，應係指反覆執行地政士業務，並以充任地政士 作為賴以維生之社會活動而言。內政部102年12月27日內授 中辦地字第1026652564號令規定：「一、土地法第37條之1 第3項及地政士法第49條、第50條規定所稱『為業』者，指以 反覆同種類之行為為目的，獲取報酬並藉以維生之義，尚難 僅以固定之件數為認定標準（法務部83年3月19日法律決字 第05573號函釋參照），故有關是否以地政士為業，登記機 關應以事實認定為準。為兼顧法律規定及便利登記機關執行 ，除申請人舉證且經登記機關認其顯非以此為業外，如有下 列情事之一者，應不予受理：㈠同一年內於同一登記機關申 請超過2件，或曾於同一登記機關申請超過5件。但其權利人 及義務人與前案相同者，不在此限。㈡經檢舉或相關機關(構 )、團體通報並檢具具體事證(如是否設有執業處所、招牌、 刊登廣告、印製名片或其他明顯事證等)。㈢曾經直轄市、縣 (市)主管機關依地政士法第49條或第50條規定處罰鍰。㈣有 其他具體事證足以認定擅自以地政士為業。…」。故是否有 以地政士為業之行為，自應以是否有反覆執行地政士業務， 並以充任地政士作為賴以維生之社會活動之明顯具體事證認 定之，尚難僅以固定之件數為認定標準。
㈡本件原告未領有地政士證書，且於桃園市○○區○○街0 號 懸掛有「藍代書事務所」之招牌，又其自107年1月1日起， 以本人名義向大溪地政事務所申請土地謄本計150件，代理 他人申請土地謄本件數計102件，總計件數高達252件，其中 逾半數標的於申請謄本前後3個月內曾有辦理買賣、贈與等 相關異動等情，為兩造所不爭執（見本院卷第63至66頁頁） ，並有藍代書事務所照片5張、桃園市大溪地政事務所111年 3月24日溪地登字第1110004060號函暨所附謄本LOG檔查詢紀 錄在卷（見原處分卷第69至70、193至205頁）可稽，為可確 認之事實。原告雖辯稱其長住楊梅區，基於鄰居、朋友間之 義務幫忙云云，然查，原告111年3月16日陳報書（見原處分 卷第41頁）自陳：「陳情人長久居住○○區○○○街00巷00號， 有電繳費證明。」及自述「本業為養殖及農作，收入已足以 溫飽…」等語，惟前揭各類申請案受理地政事務所皆在大溪 地政事務所，案件申請標的與原告楊梅之住址亦未有相關之 地緣關係，其前開所述，顯與常情有違，不足採採信。另該 陳報書提及「藍代書」招牌為藍邦裕租用廣告云云，經被告 於111年5月13日派員至「藍邦裕地政士事務所」辦理實地訪
查，經負責人藍邦裕地政士表示並不知此事，與其事務所無 關，亦有桃園市政府地政局地政士陳情業務檢查紀錄表及照 片可稽（見原處分卷第73至81頁），足見原告就招牌一事前 後辯稱明顯不一，應與事實不符，尚難採信。
㈢又原告否認有受沈典松委託辦理系爭房地全部買賣事宜之事 實，純屬義務幫忙性質，無收取報酬部分，經查： ⒈依沈典松所附110年11月1日文件(原處分卷第33頁)載：「…， 委託藍冠麟全部買賣之事宜，房屋：大溪區仁和段1254及12 55貳筆土地持分1/6及房屋：本區慈光街61巷10弄9號。委託 人：沈典松。受（應為授之誤）權人：藍冠麟。民國110年1 1月1日立切結書」，並有雙方之簽章。而原告於本院審理時 亦不否認「藍冠麟」為其親簽等情（見本院卷第64頁），參 以證人沈典松於本院審理時到庭結證稱：「（原處分卷第33 頁此份文書是委託書？）原告只是拿一張白紙填寫我家的地 址，拿我的印章去蓋，委託書這些字跡是原告寫的，不是他 當天寫的，是他事後寫好LINE給我的。寫這份是原告要逃避 法律責任。」、「（系爭房地過戶，政府所收取的稅金及規 費，是由何人繳納？）是原告繳的，因為原告有拿30萬元， 就由原告繳納。規費、稅金全部加起來不會超過5萬元。」 等語（見本院卷第101至102頁），雖證人沈典松同時證稱其 未委任原告云云，然證人沈典松向臺灣桃園地方檢察署對原 告提出侵占等刑事告訴，經臺灣桃園地方檢察署檢察官於11 1年12月21日以111年度偵字第39399號為不起訴處分，主要 理由無非採信原告提出之上開切結書，認定證人沈典松確實 曾約定以實拿718萬8,000元委託原告出售系爭房地，此有該 檢察官不起訴處分書1份在卷（見本院卷第111至113頁）可 參。另證人即系爭房地實際買主邱陽和於本院審理時到庭結 證稱：系爭房地沈典松說要賣750萬元，伊就拿750萬元給沈 典松，原告從中拿30萬元，說要辦理（過戶）用的等語（見 本院卷第136至137頁），是縱然沈典松否認有委託原告，然 原告主觀上實有受買賣雙方委託辦理系爭房地過戶事宜之意 思，否則何須出具切結書予沈典松？至原告復辯稱：上開30 萬元為仲介費云云，並提出本院卷第119頁之切結書佐證， 惟據證人邱陽和於本院審理時證稱：「（原告拿30萬元去， 有說是什麼錢嗎？）他說他要辦理用的，我也不知道他要辦 理什麼。我要買房子總是要付錢。」、「（這件買賣房子有 無仲介費？沒有仲介費。…」、「（提示本院卷第119頁）切 結書是否你簽的？）邱陽和簽名是我簽的。內容我不清楚， 就是系爭房地多少錢我就付多少錢。我沒有看內容就簽名。 我是買清的。沒有說仲介費。…。」、「（上開切結書何時
簽的？）房子移轉辦好才簽的。上面也沒有寫訂金多少。」 等語（見本院卷第137頁），足見上開切結書係本件事發後 ，原告為脫免責任才臨訟製作，不足採信。
⒉復查系爭房地買賣登記案件(收件字號：本市大溪地政事務所 110年11月8日收件溪電字第101820號)，是以沈典松為義務 人兼代理人；而買賣申請案之土地增值稅(土地現值)申報書 ，沈典松為義務人，原告為代理人，兩者所載連絡電話皆與 原告電話號碼相同，此有系爭房地之土地登記申請書、土地 及建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地增值稅免稅證明 書、桃園市政府地方稅務局大溪分局111年6月16日桃稅溪字 第1118407812號函暨所附土地增值稅申報書在卷（見原處分 卷第83至91、105至108頁）可稽，兩者所載連絡電話皆與原 告電話號碼相同（見本院卷第66頁）。又被告亦向大溪地政 事務所調閱送件當日櫃檯錄影紀錄，係由原告會同沈典松至 櫃檯送件(見原處分卷第109頁)，足見原告確有受託辦理買 賣登記之事宜，惟礙於地政士法(90年10月24日制定公布，9 1年4月24日起施行)施行後土地登記案件之送件限制，故由 原告與沈典松會同至大溪地政事務所送件，並以沈典松為買 賣登記案件之代理人藉以規避法令之規定。
⒊依一般常理，本件房地買賣過戶，既然不用繳納土地增值稅 ，其餘規費顯然低於30萬元，況苟若該30萬元均用以繳納規 費，原告何必事後又是要求沈典松簽立切結書，並杜撰買賣 價額無718萬8,000元，再要求邱陽和簽立切結書杜撰本件有 仲介費之約定？足見原告主觀上認為上開30萬元，扣除稅捐 規費後，其餘金額為其辦理系爭房地過戶之報酬。 ㈣參酌本件邱陽和、沈典松買賣系爭房地經過，則原告以本人 名義向大溪地政事務所申請土地謄本計150件，代理他人申 請土地謄本件數計102件，其中逾半數標的於申請謄本前後3 個月內曾有辦理買賣、贈與等相關異動，原告稱其係基於義 務幫忙性質協助辦理事宜云云，顯不可採信。足認原告懸掛 藍代書事務所招牌，於地政士法修正後仍有以此方式招攬地 政士業務之意。又原告自107年至111年止，僅在大溪地政事 務所申請土地謄本，原告以本人名義及代理他人申請總計件 數高達252件，原告顯有以反覆實行地政士業務之行為為目 的而獲取報酬並藉以維生之事實甚明。
五、綜上所述，被告認定原告有未依法取得地政士證書，而以地 政士為業，乃依地政士法第49條規定，以原處分裁處原告罰 鍰5萬元，經核其認事用法並無違誤，訴願決定遞予以維持 ，亦無不合。故原告起訴請求撤銷訴願決定及原處分，為無 理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已經明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述的必 要，一併說明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 31 日 行政訴訟庭 法 官 徐 培 元上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 112 年 3 月 31 日 書記官 黃 敏 翠