臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第958號
原 告 謝維錦
訴訟代理人 呂宗達律師
官寧郁律師
鄭育霜律師
被 告 史惠雯
訴訟代理人 杜俊謙律師
上列當事人間請求請求頂讓金等事件，於民國112年2月23日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣捌萬零壹佰捌拾參元，及自民國一一 一年八月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之九，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣捌萬零壹佰捌拾 參元或同額之銀行無記名定存單為原告預供擔保，得免為假 執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告就訴之聲明第一項原請求 被告應給付原告新臺幣（下同）93萬3,700元及其利息，嗣 變更其請求金額為91萬9,912元及其利息（見本院卷第121頁 ），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許 。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠被告曾於民國106年6月15日向原告承租門牌號碼桃園市○○區○ ○路000號房屋（下稱系爭房屋）作為旅館營業使用，租期自 106年7月1日起至111年6月30日止，每月租金為7萬5,000元 ，並簽有租賃契約（下稱系爭租約）。雙方於系爭租約上另 約定系爭房屋內所有設備以30萬元之價格頂讓予被告，但被 告須於106年8月1日前將該頂讓金給付予原告，此頂讓契約 方生效力；惟被告並未於期限內給付頂讓金，兩造遂重新商 議，另簽立店面頂讓合約書（下稱系爭頂讓契約），將系爭 房屋之店面、商標名稱及招牌頂讓予被告經營旅館，並約定
被告應於106年9月1日前將頂讓金30萬元給付予原告，惟被 告僅於107年2月底交付頂讓金10萬元，餘款20萬元則未給付 ，原告爰依系爭頂讓契約之約定請求被告給付20萬元。 ㈡又被告於107年3、4月間，曾要求原告為其經營之旅館安裝監 視器設備，承攬報酬為10萬元，惟被告僅於107年10月間給 付原告5萬元，尚餘5萬元未給付，爰依民法第490條之規定 請求被告給付。
㈢嗣被告於109年3月間無端終止系爭租約，甚至雇工將系爭房 屋內屬原告之設備及物品拆除，致系爭房屋內205、206號房 之裝潢有嚴重毀損之情形，原告因此受有10萬6,212元之損 害，故依系爭租約第13條約定，請求被告給付。且被告自行 裝設之招牌於租約終止後亦未拆除，致原告為了回復原狀而 受有8,800元拆除招牌費用之損害，依系爭租約第11條之約 定，亦應由被告負責。又被告於系爭租約終止後，竟雇工將 如附表一所示之設備（下稱系爭設備）拆除，拒不返還原告 ，使原告因此受有62萬9,900元之損害，依民法第184條第1 項前段之規定，被告亦應負損害賠償責任。
㈣原告就系爭租約雖有收取押租金15萬元，惟因被告提前解約 ，故依系爭租約第21條之約定，被告應給付原告一個月租金 即7萬5,000元作為違約金，而上開原告得向被告請求之金額 扣除原告所持有剩餘之押租金7萬5,000元後，原告尚得請求 被告給付91萬9,912元，為此，爰依系爭頂讓契約、系爭租 約第11條、第13條之約定，以及民法第409條、第184條第1 項前段之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應給付 原告91萬9,912元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告則以：
㈠被告租賃系爭房屋及簽立系爭頂讓契約是為了經營旅館使用 ，惟原告未向被告說明系爭房屋之消防執照已過期，且未通 過公共安全檢查，致系爭房屋無法作為旅館使用，系爭租約 及系爭頂讓契約是受到詐欺所簽，不生效力，故原告請求被 告給付頂讓金並無理由。
㈡又兩造簽立系爭租約既是要讓被告租賃系爭房屋作為旅館使 用，而一般旅館均應裝有監視器設備，惟系爭房屋卻無，是 原告裝設監視器設備，僅是為了交付合於兩造契約目的之標 的，被告無庸給付報酬予原告。
㈢被告雖有將系爭房屋原有「雅士賓館」之招牌換「宸菲旅館 」之招牌，但是被告是經過原告同意後更換，且被告所裝設 者為更新、更好的招牌，原告並無損害。又系爭房屋於交給
被告時已經陳舊而需要維修，被告於雇工維修之過程中，必 須拆除原本陳舊的木質裝潢，原告提出之證據無法證明205 、206號房於系爭租約終止時裝潢有無損害。另被告雖有帶 走系爭設備，惟系爭設備均為被告所自行購買，被告並未拆 除原告原有之物品，故無返還之義務。
㈣被告已於109年3月31日配合原告完成系爭房屋之交接，並當 場交付鑰匙，顯然兩造就系爭房屋之建物及動產已全數完成 交接，故原告不得再請求被告給付上開費用。
㈤原告謊稱系爭房屋之消防瑕疵不影響營運，系爭房屋仍得作 為經營旅館使用，使被告陷於錯誤而簽立系爭租約，並因而 交付原告262萬5,000元，又支付高達90萬0,811元修繕系爭 房屋，原告應就此負侵權行為之損害賠償責任，被告並以此 侵權行為損害賠償請求權，對原告本件之請求行使抵銷權等 語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決 ，願提供現金或同額之銀行無記名定存單供擔保，請准宣告 免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠系爭租約及系爭頂讓契約為有效成立。
1.經查，兩造有於106年6月15日簽立系爭租約，由原告出租系 爭房屋予被告使用，租期為106年7月1日起至111年6月30日 止，兩造並有於106年8月1日簽立系爭頂讓契約，約定由原 告頂讓系爭房屋之商標名稱、招牌及商標權予被告，而被告 應於106年9月1日前給付頂讓金30萬元等情，業據原告提出 系爭租約及系爭頂讓契約為憑（見本院卷第13至29頁），而 被告訴訟代理人於本院審理中亦陳稱：被告說好像有這件事 等語（見本院卷第111至112頁），而未表示爭執，是認此部 分之事實，堪先認定。
2.被告雖辯稱其簽立系爭租約及系爭頂讓契約是為了經營旅館 使用，惟原告未向被告說明消防執照已過期，且公共安全檢 查未通過，致系爭房屋無法作為旅館使用，系爭租約及系爭 頂讓契約是受到詐欺所簽，不生效力云云。然查，從兩造除 了簽立系爭租約之外，尚有簽立系爭頂讓契約之事實，固可 推認原告出租系爭房屋及頂讓商標、招牌予被告，是為了讓 被告將系爭房屋作為經營旅館使用；然出租房屋及頂讓商標 、招牌予他人作為經營旅館使用之情形，當事人間具體約定 之內容不一而足，未必均要求出租人承擔保證房屋有通過消 防檢查及公共安全檢查之責任，像是由承租人取得房屋後， 再依其需求進行修繕以申請消防執照及公共安全檢查之情況 ，實務上亦非難以想像，故就出租人究竟是否負有擔保出租 之房屋取得消防執照及通過公共安全檢查之責任，應視當事
人間是否有此約定而個案認定。
3.本件被告雖抗辯原告應提供取得消防執照並通過公共安全檢 查之房屋，並稱原告曾謊稱系爭房屋之消防瑕疵不影響營運 云云，然此部分為原告所否認，而被告就兩造有何約定系爭 房屋應取得消防執照並通過公共安全檢查，或原告有何保證 系爭房屋之消防瑕疵不影響旅館營運乙節，均未提出任何事 證為其佐證，自難認被告此部分之抗辯為可採，從而，本件 尚難認原告有何詐欺之行為。況被告並未曾以受到詐欺為由 對原告主張撤銷系爭租約或系爭頂讓契約，則系爭租約及系 爭頂讓契約自屬有效成立。
㈡原告請求被告給付頂讓金20萬元，為有理由。 兩造既有簽立系爭頂讓契約，則被告依系爭頂讓契約即負有 於106年9月1日前給付頂讓金30萬元之義務，而原告主張被 告僅給付10萬元，尚餘20萬元未給付等語，雖為被告所爭執 ，惟被告並未就其有將剩餘20萬元給付予原告乙節提出任何 事證證明，自難認被告此部分之抗辯為可採，是原告自得依 系爭頂讓契約之約定，請求被告給付20萬元。 ㈢原告請求被告給付裝設監視器之承攬報酬5萬元，為無理由。
1.按「稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作 ，他方俟工作完成，給付報酬之契約。約定由承攬人供給材 料者，其材料之價額，推定為報酬之一部」，民法第490條 第1項定有明文。經查，原告主張其有為系爭房屋裝設監視 器設備，且被告已給付原告5萬元等情，為被告所不爭執（ 見本院卷第75頁），而從原告是為了被告而完成裝設監視器 設備之工作，且被告確有給付原告報酬以觀，堪認兩造間確 有存在裝設監視器之承攬契約。
2.原告雖主張其裝設系爭監視器之報酬應為10萬元，被告僅給 付5萬元，尚有5萬元未給付云云。然原告並未提出兩造間有 約定承攬報酬為10萬元之相關證據，而被告於109年2月25日 原告以LINE訊息向其表示「你的頂讓金及貨款尚欠25萬元怎 麼處理」等語時，雖僅表示「現在手頭沒有這麼多現金」， 而未就除了頂讓金20萬元外尚有欠貨款5萬元之事為爭執， 有對話紀錄可參（見本院卷第95頁），惟僅從原告所稱「貨 款」一詞，尚無從知悉該「貨款」與原告主張裝設監視器之 「報酬」是否相同，故尚難以此逕認被告有何積欠報酬5萬 元之情況。又被告於109年7月23日檢察官訊問時，雖亦曾表 示「我願意扣除一個月押金及所欠他的25萬元」等語（見桃 園地檢署109年度偵字第17746號卷第89頁），惟僅從此段陳 述亦無從知悉該25萬元所指之款項為何，是亦難以此認定原
告此部分之主張為真。此外，原告並未再提出其他事證證明 兩造間有何約定承攬報酬為10萬元之情形，則原告請求被告 再給付5萬元報酬，即難採憑。
㈣原告請求被告給付205、206號房裝潢毀損之修繕費用2萬1,38 3元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。 1.系爭租約第13條乃約定：「乙方（即被告）應以善良管理人 之注意使用店/房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外， 因乙方之過失致店/房屋毀損，應負損害賠償之責。店/房屋 因自然之損害有修繕必要時，由甲方（即原告）負責修理。 房屋結構安全由甲方負責，其餘一切由乙方負責維修」，可 知依兩造之約定，系爭房屋如有自然之損害或是房屋結構安 全之損害時，應由原告負責修繕，其餘之損害則應由被告負 責修繕。
2.經查，系爭租約已於109年3月31日終止，為兩造所不爭執（ 見本院卷114頁），而經本院當庭勘驗原告於109年3月25日 所拍攝系爭房屋205、206號房影片之結果，可見205號房之 天花板、牆壁均有嚴重毀損之情形，地板則仍完好，206號 房之天花板、牆面及地板均仍大致完好，僅有一面牆壁有黑 色髒污存在，以及靠近門口處之天花板有剝落之情況，此有 本院112年2月23日勘驗筆錄可參（見本院卷第135頁）；審 酌205號房之天花板及牆壁毀損情況嚴重，顯非自然損壞之 結果，故應由被告負責修繕；而206號房牆面黑色之髒汙， 屬正常使用之情況下即可能造成之髒污，堪認屬自然損害， 而應由原告負責修繕，至於靠近門口之天花板已產生木板剝 落之情況，非屬正常使用情況下會產生之自然損壞，故此部 分亦應由被告負責修繕。從而，原告本件得向被告請求賠償 之部分乃為「205號房天花板及牆壁嚴重毀損」以及「206號 房靠近門口處天花板剝落」之範圍。
3.而就上開損壞部分之修繕金額，原告業已提出沐寬室內設計 工程估價單為憑（見本院卷第125至127頁），其中就205號 房之天花板及牆面部分所需支出之費用包含輕鋼架工程5,50 0元、木工工程9,000元、壁紙工程1萬2,672元，共2萬7,172 元（計算式：5,500元＋9,000元＋12,672元＝27,172元），而 就206號房部分，原告所提出之估價單是就整間房間之天花 板、牆面進行修繕之金額，惟因該房間僅有靠近門口處之天 花板有實際發生剝落之情況，故認應僅以1坪之面積來計算 該部分修繕所需支出之費用，而包含輕鋼架工程1,100元、 木工工程1,500元（計算式：1式9,000元÷6坪＝1,500元）及 壁紙工程960元，共3,560元（計算式：1,100元＋1,500元＋96 0元＝3,560元），將兩間房間之修繕費用相加後則為3萬0,73
2元（計算式：27,172元＋3,560元＝30,732元）。 4.按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應回復他方損害發生前之原狀」、「第一項情形，債權人 得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀」，民法 第213條第1項、第3項定有明文。又所謂必要之費用，於以 新品換舊品時，應予折舊（最高法院97年度台上字第2739號 判決意旨參照）。是主張物被毀損，而請求賠償修復費用時 ，就修理費用中零件材料以新品替換舊品部分，自應予以折 舊，至工資部分，則屬人力支出，不生折舊之問題。查系爭 房屋205、206號房之上開損害之修繕費用共3萬0,732元，原 告已證明有此損害，惟無法確切分算零件及工資之金額，爰 以1：1之比例估算之，則該修繕費用中零件及工資之金額即 分別為1萬5,366元（計算式：30,732元÷2＝15,366元）。 5.又上開輕鋼架、木工及壁紙等材料核屬裝潢材料，應比照行 政院制頒固定資產耐用年數「房屋附屬設備」之「其他」依 行政院制頒固定資產耐用年數表，耐用年數10年。而系爭房 屋原有天花板及牆面裝潢係於105年間所裝潢，為原告所自 陳（見本院卷第136頁），至109年間產生損壞時，已經過大 約4年之時間，依定率遞減法計算後，上開材料扣除折舊後 之修復費用估定為6,017元（詳如附表二之計算式），加上 工資1萬5,366元後，原告所得請求之金額共計2萬1,383元（ 計算式：6,017元＋15,366元＝21,383元），逾此範圍之請求 ，即屬無據。
㈤原告請求被告給付拆除招牌之費用8,800元，為有理由。 1.系爭租約第11條乃約定：「系爭房屋有改裝施設之必要時， 乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設， 但不得損害原有建築，乙方於交還店/房屋時自應負責回復 原狀」。經查，被告確有拆除系爭房屋原有「雅仕賓館」之 招牌，而重新裝設「晨菲商務旅店」之招牌等情，業據原告 提出照片2張為憑（見本院卷第97至99頁），則於系爭租約 終止後，被告即應將其所裝設之招牌拆除，以回復原狀，惟 被告並未拆除，致使原告為了拆除招牌而支出8,800元之費 用，有估價單1張可參（見本院卷第43頁），則原告自得請 求被告返還此部分之費用。
2.至兩造間雖簽有系爭頂讓契約，約定原告將招牌頂讓予被告 ，惟觀諸系爭頂讓契約所約定之頂讓內容（見本院卷第27頁 ），乃記載為「不包括器具」，而包含「商標名稱及招牌（ 含商標權），甲方需提供相關證件與乙方辦理相關過戶手續 」，可知系爭頂讓契約所指之「招牌」，並非指物理上屬於 器具、設備範圍之招牌，而僅是指旅館之名稱即「雅士賓館
」，故被告尚不得以系爭頂讓契約主張其毋庸負租賃物回復 原狀之責任。
3.又被告雖辯稱其所裝設之招牌是更新、更好的招牌，原告並 無損失云云。然其所裝設之招牌為「晨菲商務旅店」之招牌 ，並非系爭房屋出租時所裝設「雅仕賓館」之招牌，故除非 原告願意接受「晨菲商務旅店」之名稱，否則無論被告所裝 設招牌之新舊程度為何，原告均有拆除該招牌之需求，是認 被告此部分抗辯，並非可採。
㈥原告請求被告返還其拆除系爭設備所造成之損害62萬9,000元 ，為無理由。
1.經查，兩造間之系爭租約已於109年3月31日終止，已如前述 ，是被告負有將系爭房屋包括其出租時所存在之設備返還予 原告之義務。而被告於系爭租約終止後確有將如附表一所示 之系爭設備取走，為被告所自承（見本院第134頁），惟被 告抗辯其所取走之物品係其承租後所自行購買之物品等語， 為原告所不否認，故原告自不得請求被告返還上開物品。 2.原告雖陳稱：本件所主張被告應返還之設備，乃指被告將原 告原有設備拆除並換成其自行購買之物品後，於租約終止時 ，應將原告原有之系爭設備返還等語（見本院卷第134頁） ，然被告否認系爭房屋於出租時有如表一所示之設備存在， 則原告自應就系爭房屋於出租時確有系爭設備存在一事，負 舉證之責任，惟原告就此並未提出任何事證證明，是認原告 此部分之主張，並非可採。
㈦原告本件所得請求之金額扣除被告所給付之押租金15萬元後 ，為8萬0,183元。
1.本件原告可得向請求被告請求之款項包含頂讓金20萬元、20 5、206號房裝潢毀損之費用2萬1,383元及招牌拆除費用8,80 0元，共23萬0,183元（計算式：200,000元＋21,383元＋8,800 元＝230,183元）。而原告因系爭租約有收取共15萬元之押租 金，業據其自承在卷（見本院卷第118頁），則原告本件請 求之金額於扣除該15萬元後，僅得向被告請求給付8萬0,183 元（計算式：230,183元－150,000元＝80,183元）。 2.原告雖主張本件因被告提前解約，故依系爭租約第21條之約 定，被告應給付一個月租金即7萬5,000元作為違約金，故本 件請求之金額應僅得扣除剩餘之押租金7萬5,000元云云。然 系爭租約第21條乃約定：「甲、乙雙方在本契約有效期間內 解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金 作為違約金，方可解除契約」，可知該條乃是在約定租賃當 事人行使終止權之要件，亦即必須要符合「一個月前通知對 方」及「同時支付一個月租金作為違約金」之要件，才能合
法行使終止權，若其中一個要件未能達成，則該終止權之行 使即不生效力。本件被告雖有於租約有效期間之109年2月25 日對原告表示「我們決定做到3月底」等語，有LINE對話紀 錄可參（見本院卷第95頁），惟被告並未同時支付一個月租 金作為違約金，故應認被告於該日行使終止權並未合法生效 ，原告得繼續要求被告給付租金。惟原告並未要求被告給付 履約，而是於109年3月31日同意讓被告終止租約，應認兩造 乃是合意終止租約，故原告不得再要求被告給付1個月之租 金作為違約金，是原告此部分之主張，並非可採。 ㈧被告所為之抵銷抗辯，為無理由。
被告雖抗辯原告謊稱系爭房屋之消防瑕疵不影響營運，使被 告陷於錯誤而簽立系爭租約，並因而交付原告共352萬5,811 元，原告應就此負侵權行為之損害賠償責任，被告並以此債 權就原告本件請求行使抵銷權云云。然就原告有何謊稱系爭 房屋之消防瑕疵不影響營運乙節，被告並未提出任何事證以 實其說，已如前述，故被告抗辯原告對其有上開詐欺行為， 應負損害賠償責任，並主張行使抵押權，自難認可採。 四、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力」；「遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之五」，民法第229條第2項、第223 條第1項前段、第203條分別定有明文。原告依系爭頂讓契約 、系爭租約之法律關係，請求被告為前揭給付，該給付並無 確定期限，而本件民事起訴狀繕本乃係於111年8月5日送達 予被告（見本院卷第59頁），則原告請求自111年8月6日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准 許。
五、綜上所述，原告依系爭頂讓契約及系爭租約第11條、第13條 之約定，請求被告給付8萬0,183元，及自111年8月6日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許 。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決所命被告給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法 第389條第1項第5款規定，本院應依職權宣告假執行。又被 告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰亦併予 酌定如主文所示之擔保金額准許之。
七、本件事證已明，兩造其餘陳述及提出之證據，經本院斟酌後 ，認為均不足以影響判決結果，爰不另逐一論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 3 月 10 日 民事第三庭 法 官 許容慈
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 3 月 13 日 書記官 謝喬安
附表一：
編號 品 項 數量 原告主張之金額 （新臺幣） 1 冷氣機 9台 243,000元 2 電視機 15台 142,500元 3 電話機 21台 12,600元 4 交換機顯示值機電話 1台 3,500元 5 監視器主機（16分割畫面） 1台 16,500元 6 監視器主機（4分割畫面） 1台 9,300元 7 鏡頭 4支 10,000元 8 床墊 5組 37,500元 9 床組 7組 45,500元 10 監視器顯示螢幕 2台 9,000元 11 熱水器 2台 75,000元 12 加壓馬達 2台 13,000元 13 洗衣機 1台 12,500元 總 計 629,900元
附表二：
折舊時間 金額（新臺幣/元） 第1年折舊值 15,366×0.206=3,165 第1年折舊後價值 15,366-3,165=12,201 第2年折舊值 12,201×0.206=2,513 第2年折舊後價值 12,201-2,513=9,688 第3年折舊值 9,688×0.206=1,996 第3年折舊後價值 9,688-1,996=7,692 第4年折舊值 7,692×0.206=1,585 第4年折舊後價值 7,692-1,585=6,107