臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第1435號
原 告 陳勳謙
陳芬珠
陳勲錦
陳勲銘
趙承朝
邱福地
共 同
訴訟代理人 陳萬發律師
被 告 趙克揚
趙克揵
趙克授
趙啟宏
趙啟佑
趙克推
趙秋妙
趙秋香
施慶琳
趙克恩
趙克賜
趙克裕
趙克慶
趙淑慧
施哲儒
吳軒銘
施金勇
施金盛
施閔涵
施智惟
施奕戎
施博元
施姵如
施姵亘
施麗卿
趙克偉
兼 上一人
訴訟代理人 趙克毅
上 一 人
訴訟代理人 鄭順元
被 告 陳鋒舟
施書帆
楊英峰
施進忠
施桔融
施文燦
上列當事人間給付土地價款差額事件，本院於民國112年2月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應連帶給付各原告如附表五「不足額」欄所示之金額， 及各被告自如附表六「利息起算日」欄所示之日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告連帶負擔24%，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行；但被告如以附表五「不足額」欄所 示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
除被告趙克毅、趙克偉外，其餘被告均經合法通知，未於最
後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情 形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面：
一、原告主張：兩造與訴外人共有桃園市○○區○○段000地號土地 （下稱系爭土地），被告前依土地法第34條之1第1項規定以 共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，出售系爭土 地全部予訴外人庚，嗣由共有人之一施淑蓮優先承買，業於 民國111年5月27日辦畢系爭土地所有權移轉登記。系爭土地 買賣總價金新臺幣（下同）5,209萬1,600元，惟被告擅立名 目扣減，未按原告應有部分計算應得之對價或補償足額提存 ，爰依土地法第34條之1第3項規定，請求被告連帶給付土地 價款差額即如附表一「不足額」欄所示之金額，及自提存翌 日起算之遲延利息等語。並聲明：
㈠被告應連帶給付原告陳勳謙75,696元，及自111年5月25日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡被告應連帶給付原告陳芬珠75,696元，及自111年5月25日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢被告應連帶給付原告陳勲錦75,696元，及自111年5月25日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈣被告應連帶給付原告陳勲銘75,696元，及自111年5月25日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈤被告應連帶給付原告趙承朝276,901元，及自111年5月25日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈥被告應連帶給付原告邱福地386,779元，及自111年5月26日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈦願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠趙克毅、趙克偉：被告自買賣總價金中扣除之各項費用如附 表二所示，其中土地增值稅及地價稅為出賣人依法應繳納之 稅額；鑑界費、整地費為點交系爭土地予買方時，賣方應負 之義務；賣方履保費係因系爭土地共有人多達49位，為保障 買方權益，買方要求由銀行履約保證；提存規費為原告於收 受催告後不願自行領款，故依法為原告辦理提存而增加提存 費用，且因提存予5個法院，承辦地政士有另收取代辦提存 費；又因系爭土地共有人眾多，故地政士收取之代書費及代 辦實價登錄費有隨之提高。至於潤筆費為地政士簽訂買賣契 約時收取買賣雙方各2,000元；又為通知其他16位共有人優 先承買，有撰寫存證信函及郵寄費用；且被告趙克毅歷經1 年7個月仲介成交系爭土地，對全體共有人均屬有利，故全 體共有人均應分攤仲介費用。扣除各原告應分攤之費用後（
如附表三），已將原告應分得價金提存完畢等語置辯。並聲 明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
㈡吳軒銘：原告請求之土地價款差額，係用以支付土地增值稅 及提存規費等為了完成交易的必要費用，應由全體共有人依 比例分攤才符合公平原則。原告不願負擔，但上開費用亦非 由被告吳軒銘收取，被告吳軒銘無賠償之理由。又原告請求 之年息5%利息過高，應參考台灣銀行一年期定存利率等語置 辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢施進忠、施桔融、施文燦：原告之訴及假執行之聲請均駁回 。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈣其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明 或陳述。
三、經查，被告共33人依土地法第34條之1第1項規定出售系爭土 地全部予庚，嗣由共有人之一施淑蓮行使優先承買權，業於 111年5月27日辦畢系爭土地所有權移轉登記，買賣價金5,20 9萬1,600元，原告之應有部分、應有部分分算價金金額及被 告已提存金額如附表三A、B、C欄所示等情，有110年12月9 日存證信函、土地買賣契約書、提存通知書、土地登記第一 類謄本及異動索引、優購確認書等件在卷可稽（本院卷一第 17至44、139至157頁；卷二第56、57頁），堪信為真實。四、得心證之理由：
㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算；第1項共有人，對於他共有人應得之對價 或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出 他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物 權者，應代他共有人申請登記；土地法第34條之1第1項、第 3項分別定有明文。
㈡次按共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全 部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分， 並對未同意出賣之共有人之應有部分有權一併出賣，此種處 分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代 理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約（最高法院10 6年度台上字第2482號判決意旨參照）。是以，未同意出賣 之共有人並非出賣人，惟其應有部分係經法律授權由同意出 賣之共有人代為處分，則解釋上因代為處分而發生之通常、 必要費用（例如土地增值稅等），仍應由未同意出賣之共有
人負擔。故土地法第34條之1第3項前段規定第1項共有人， 對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，此之「 應得之對價」，是指扣除代為處分之通常、必要費用後之買 賣價金。
㈢原告主張其應得之價金為買賣價金乘以原告應有部分（如附 表一、B欄），被告則答辯應扣除如附表二所示之通常、必 要費用後，原告應分得價金如附表三、C欄所示。故本件爭 點為未同意出售土地之共有人是否應分擔下列費用，分述如 下：
1.土地增值稅：
⑴依土地法第176條第1項規定：「土地增值稅照土地增值 之實數額計算，於土地所有權移轉時，或雖無移轉而屆 滿十年時，征收之。」、依土地稅法第5條第1項第1款 規定：「土地增值稅之納稅義務人如左：一、土地為有 償移轉者，為原所有權人。」。
⑵原告之應有部分移轉時依上開規定應繳納土地增值稅， 被告代繳金額如附表四、1欄，有土地增值稅繳款書在 卷可稽（本院卷一第293至305頁），則被告自價金中扣 除土地增值稅金額，為有理由。
2.提存規費：
⑴按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付 者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第32 6條定有明文。所謂受領遲延，依民法第234條規定是指 債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自 提出時起，負遲延責任。
⑵查被告以110年12月9日存證信函催告原告於收函後10日 內向被告表示願領取價金，逾期視為拒絕受領或受領遲 延，並將應得之價金依法提存於受領人戶籍所在地地方 法院等語（本院卷二第28、29頁），原告分別於110年1 2月10日、13日、22日收受，亦有回執在卷可稽（本院 卷二第44至54頁）。原告未於10日內回覆，僅於111年3 月22日以存證信函向優先承買人施淑蓮表示應足額給付 全部價金等語（本院卷一第513至517頁）。應認原告已 拒絕受領或受領遲延，故被告分於111年5月23日、24日 、25日將應給付予原告之價金（如附表五、B欄）提存 於本院、臺灣苗栗地方法院、臺灣臺北地方法院，及支 出500至1,000元不等之提存規費（如附表四、2欄）， 有收據附卷為憑（本院卷一第337至347頁），此提存規 費因原告受領遲延而生，應由原告負擔，故被告扣除此 項費用，自屬有據。
3.仲介費：
被告趙克毅雖稱系爭土地共有人眾多，經由被告趙克毅歷 經1年7個月才仲介成交，對全體共有人均屬有利云云。然 不動產交易未必通常委由仲介處理，原告亦未委任被告趙 克毅出售系爭土地，故被告扣除2%之仲介費，為無理由。 4.賣方履保費：
被告趙克毅雖稱系爭土地共有人多達49位，為保障買方權 益，買方要求由銀行履約保證云云。然不動產交易未必通 常需要履約保證，且原告與買受人間無債之關係，買受人 對原告並無請求權，故原告無須負擔履約保證費用。 5.地價稅：
⑴依土地稅法第3條第1款規定：「地價稅或田賦之納稅義 務人如左：一、土地所有權人。」、同法第40條規定： 「地價稅以每年8月31日為納稅義務基準日，由直轄市 或縣（市）主管稽徵機關按照地政機關編送之地價歸戶 冊及地籍異動通知資料核定，於11月1日起1個月內一次 徵收當年地價稅。」。
⑵承上規定，無論系爭土地有無買賣，原告為所有權人均 需繳納地價稅。原告不爭執系爭土地111年度之地價稅 額為55,731元（本院卷二第59頁），而原告於111年1月 1日至111年5月26日間共計146日為所有權人，則原告應 負擔之地價稅如附表四、5欄所示，故被告於此金額內 扣除此項費用，自屬有據。
6.鑑界費：
⑴依112年1月13日修正前之土地複丈費及建築改良物測量 費收費標準第2條規定之附表一收費標準，土地界址鑑 定費每單位（每筆每公頃為計收單位）以4,000元計收 。
⑵土地實地界址常因人為因素或天然災害，或其他原因， 致使界標移動，湮沒或遺失造成經界不明，買賣土地為 確定實際土地範圍，應有鑑界之必要，則鑑界費核屬通 常、必要費用，故被告扣除此項費用，自屬有據。 7.整地費：
整地費199,500元，業據被告趙克毅提出統一發票、估價 單、整地前後之照片等件在卷為憑（本院卷一第307至32 4頁）。依買賣契約第6條第1、3款規定：「乙方保證標 的物產權清楚，無他人主張所有權、使用權、界址糾紛 、占有等權利糾紛或一物數賣之情事；本標的物如需鑑 界，乙方應於簽約後申請鑑界，如發現標的物有被人占 用或其地上物，乙方應於點交日前負責排除…」（本院卷
一第24頁），同前所述，買賣土地既有鑑界之必要，且 依照片所示系爭土地上確實存有地上物，縱使原告自行 出賣，仍須履行擔保責任，故支出整地費核屬通常、必 要費用，被告扣除此項費用，核屬有據。
8.存證信函：
被告趙克毅稱撰寫存證信函及郵寄費共33,919元云云。然 被告以110年12月9日存證信函通知未同意出賣共有人是否 行使優先承買權，為其依土地法第34條之1第2項應盡之義 務，此費用應由被告自行負擔，故被告予以扣除為無理由 。
9.代書費：
依地政士提出之收據（本院卷一第349、350頁），代書費 包含下列費用：
⑴實價登錄15,900元（單筆1,500元，加1人加300元）：依 平均地權條例第47條第2項規定：「權利人及義務人應 於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向 直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案 件實際資訊（以下簡稱申報登錄資訊）。」，惟依桃園 市政府處理違反不動產成交案件實際資訊申報登錄及預 售屋銷售資訊備查事件統一裁罰基準第3點第5款：「賣 方非基於自身意願出售（如依土地法第34條之1不同意 處分之共有人）或依規定得由買方單獨申請買賣移轉登 記者（如土地登記規則第27條第11款、第102條第1項規 定），賣方免罰。」，及參照不動產交易實價查詢服務 網常見問與答問題1說明，賣方非基於自身意願出售(如 依土地法第34條之1不同意處分之共有人)，賣方得免申 報及簽章。故原告無須申報亦無須負擔實價登錄費。 ⑵代書費98,000元（賣方49人處理作業費用）： 現今不動產交易通常委由地政士辦理移轉登記，此為通 常、必要費用，而依被告趙克毅說明因系爭土地共有人 共計49人，故地政士每一位共有人收取2,000元等語（ 本院卷一第289頁），此費用尚屬合理，故被告扣除此 項費用，核屬有據。
⑶提存費用20萬元（每一地院3萬元，加1件加1萬元）： 原告雖有受領遲延情形，惟辦理提存非必委由地政士處 理，故被告扣除此項費用，為無理由。
⑷承上，原告僅須負擔每人2,000元之代書費。 10.潤筆費：
被告趙克毅稱潤筆費是地政士於簽訂買賣契約時買賣方 各支付現金2,000元云云。惟此部分並無證據，且原告並
非出賣人，無須負擔此項費用。
㈣依上所述，原告應負擔之費用如附表四、1至10欄所示，扣除 上開通常、必要費用後，原告應分得價金如附表四、C欄所 示。被告僅提存部分金額，尚有差額如附表五「不足額」欄 所示，則原告依土地法第34條之1第3項規定，請求被告連帶 給付如附表五「不足額」欄所示之金額予原告，為有理由， 逾此範圍，為無理由。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第 203條分別定有明文。本件原告請求被告給付土地價款差額 ，未定給付期限、以支付金錢為標的，又未約定利息，則被 告自受催告時起，負遲延責任，因原告未舉證於起訴前已催 告被告給付，故原告就上述得請求之金額，僅能請求自起訴 狀繕本送達被告之翌日起（詳如附表六）至清償日止，按年 息5%計算之利息；逾此範圍，為無理由。
六、綜上所述，原告依土地法第34條之1第3項規定，請求被告連 帶給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍 ，為無理由，應予駁回。
七、本判決所命被告連帶給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟 法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。另依同 法第392條第2項規定，依聲請及職權宣告被告預供擔保得免 為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗， 應併予駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 112 年 3 月 10 日 民事第三庭 法 官 吳佩玲
附表一、原告請求金額之計算式
編號 原告 姓名 應有部分A 應得價金 B 被告提存金額C 不足額 (計算式：B-C) 1 陳勳謙 1/64 813,931元 738,235元 75,696元 2 陳芬珠 1/64 813,931元 738,235元 75,696元 3 陳勲錦 1/64 813,931元 738,235元 75,696元 4 陳勲銘 1/64 813,931元 738,235元 75,696元 5 趙承朝 1/24 2,170,483元 1,893,852元 276,901元 6 邱福地 11/160 3,581,298元 3,194,519元 386,779元 附表二、被告自買賣價金中扣除之項目、金額（如附件）附表三、被告計算原告應分得價金（如附件）
附表四、本院計算原告應分得價金（如附件）
附表五、本院計算被告尚應給付之差額
編號 原告 姓名 應得價金A (即附表四、C欄) 被告提存金額 B 不足額 (計算式：A-B) 1 陳勳謙 758,230元 738,235元 (本院卷一第33頁) 19,995元 2 陳芬珠 758,230元 738,235元 (本院卷一第35頁) 19,995元 3 陳勲錦 758,730元 738,235元 (本院卷一第37頁) 20,495元 4 陳勲銘 758,230元 738,235元 (本院卷一第39頁) 19,995元 5 趙承朝 1,950,233元 1,893,852元 (本院卷一第41頁) 56,381元 6 邱福地 3,289,291元 3,194,519元 (本院卷一第43頁) 94,772元 總計 231,633元
附表六、起訴狀繕本送達被告之翌日
編號 被告姓名 利息起算日 卷證頁數 1 趙克揚 111年9月21日 本院卷一第61頁 2 趙克揵 111年9月23日 本院卷一第63頁 3 趙克授 111年9月21日 本院卷一第65頁 4 趙啟宏 111年9月21日 本院卷一第67頁 5 趙啟佑 111年9月21日 本院卷一第69頁 6 趙克推 111年9月21日 本院卷一第71頁 7 趙秋妙 111年9月21日 本院卷一第73頁 8 趙秋香 111年9月21日 本院卷一第75頁 9 施慶琳 111年10月3日（111年9月22日寄存送達警察自治機關，於111年10月2日生送達效力） 本院卷一第77頁 10 趙克恩 111年10月3日（111年9月22日寄存送達警察自治機關，於111年10月2日生送達效力） 本院卷一第79頁 11 趙克賜 111年9月21日 本院卷一第81頁 12 趙克毅 111年9月23日 本院卷一第83頁 13 趙克裕 111年9月21日 本院卷一第85頁 14 趙克慶 111年9月22日 本院卷一第87頁 15 趙淑慧 111年9月21日 本院卷一第89頁 16 施哲儒 111年9月21日 本院卷一第91頁 17 吳軒銘 111年10月3日（111年9月22日寄存送達警察自治機關，於111年10月2日生送達效力） 本院卷一第93頁 18 施金勇 111年10月3日（111年9月22日寄存送達警察自治機關，於111年10月2日生送達效力） 本院卷一第95頁 19 施金盛 111年9月21日 本院卷一第97頁 20 施閔涵 111年10月3日（111年9月22日寄存送達警察自治機關，於111年10月2日生送達效力） 本院卷一第99頁 21 施智惟 111年9月21日 本院卷一第101頁 22 施奕戎 111年9月21日 本院卷一第103頁 23 施博元 111年9月22日 本院卷一第105頁 24 施姵如 111年9月21日 本院卷一第107頁 25 施姵亘 111年9月22日 本院卷一第109頁 26 施麗卿 111年9月21日 本院卷一第111頁 27 趙克偉 111年10月2日（111年9月21日寄存送達警察自治機關，於111年10月1日生送達效力） 本院卷一第113頁 28 陳鋒舟 111年9月23日 本院卷一第115頁 29 施書帆 111年9月21日 本院卷一第117頁 30 楊英峰 111年10月3日（111年9月22日寄存送達警察自治機關，於111年10月2日生送達效力） 本院卷一第119頁 31 施進忠 111年9月21日 本院卷一第121頁 32 施桔融 111年9月21日 本院卷一第123頁 33 施文燦 111年9月21日 本院卷一第125頁 以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 3 月 10 日 書記官 龍明珠