損害賠償
臺灣新竹地方法院(民事),訴字,110年度,374號
SCDV,110,訴,374,20230317,3

臺灣新竹地方法院民事判決
110年度訴字第374號
原 告 秦淑珍
訴訟代理人 蔡甫欣律師
被 告 統誠開發建設有限公司

兼法定代理
人 劉麗華
共 同
訴訟代理人 王耀星律師
被 告 張礎元

訴訟代理人 饒斯棋律師
張立杰律師
羅偉恆律師
被 告 鍾富航


張佳濬
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國112年2月14日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告張礎元與鍾富航前為「有巢氏房屋竹北台大加盟店 」即被告統誠開發建設有限公司（址設新竹縣○○市○○○路○ ○段000號，登記負責人為被告劉麗華，下稱統誠公司）之 經紀人，民國（下同）103年5月間與原告洽商出售暐泉建 設有限公司（下稱暐泉公司）及地主林佳治位於苗栗縣竹 南鎮科學路興建凱泉天尊預售建案中之 C4、D2、D4、G3 、F3等5戶住宅（下稱5戶住宅）及凱泉天御預售建案中A3 、A4、天籟A7、天尊A8店面（下稱A3、A4、A7、A8店面） 等建物，並於103年5月26日與原告簽訂要約書，103年5月 28日偕同原告與暐泉公司及地主林佳治簽訂前開預售屋買 賣合約書，合先敘明。
（二）被告張礎元及鍾富航稱，A3、A4、A7及A8等建物已有前手 買家，原告須每戶支付每位前手新臺幣（下同）100萬元 至110萬元讓渡金，爰每戶價金如下：




１、A3：建商暐泉公司定價1,200萬元（房屋總價535萬6,000元 、土地總價664萬4,000元），原告除支付建商暐泉公司1, 200萬元外，另須支付100萬元讓渡金予仲介統誠公司（原 告與仲介統誠公司要約書價金為1,300萬元)。　２、A4：建商暐泉公司定價1,200萬元（房屋總價535萬6,000元 、土地總價664萬4,000元)，原告除支付建商暐泉公司1,2 00萬元外，另須支付100萬元讓渡金予仲介統誠公司(原告 與仲介統誠公司要約書價金為1,300萬元)。　３、A7：建商暐泉公司定價1,150萬元（房屋總價690萬元、土 地總價460萬元)，原告除支付建商暐泉公司1,150萬元外 ，另須支付100萬元讓渡金予仲介統誠公司（原告與仲介 統誠公司要約書價金為1,250萬元)。
４、A8：建商暐泉公司定價1,240萬元（房屋總價620萬元、土 地總價620萬元)，原告除支付建商暐泉公司1,240萬元外 ，另須支付110萬元讓渡金予仲介統誠公司。（三）前開A3、A4、A7及A8等建物，除A8建物，原告103年5月28 日與建商暐泉公司簽約時，係承受前手即預售屋買受人呂 怡薔之買賣合約書外；A3、A4及A7建物，原告103年5月28 日與暐泉公司均直接簽訂預售屋買賣合約。原告詢問被告 張礎元與鍾富航，為何A3、A4及A7未見「前手讓渡書」， 被告張礎元與鍾富航事後以傳真方式，傳真下列讓渡證明 書及訂購房屋預約單予原告：
１、A3：讓渡人(前手)為吳佩芸，讓渡日期為103年10月15日， 訂購房屋預約單訂購日期為103年3月1日，預約單編號為 「000934」。
２、A4：讓渡人(前手)為吳佩芸，讓渡日期為103年10月15日， 訂購房屋預約單訂購日期為103年3月1日，預約單編號為 「000934」。
３、A7：讓渡人(前手)為張豪榮（已改名為張豪鎔，下稱張豪 鎔），無讓渡書，訂購房屋預約單訂購日期為103年4月15 日，預約單編號為「000547」。
（四）惟原告於108年下半年與暐泉公司前董事長曲建全在陽信 銀行竹北分行見面，辦理臺灣苗栗地方法院與暐泉公司進 行106年度重訴字第116號民事訴訟違約金給付等事宜時， 曲建全告知原告A3、A4及A7建物「並無」前手買主，仲介 統誠公司為何稱有前手買主暐泉公司不知詳細原因，至此 原告始知受騙，被告張礎元與鍾富航詐欺原告A3、A4及A7 建物有前手，不法所得原告支付總計300萬元之讓渡金。 證據如下：
１、原告係於103年5月26日與被告仲介統誠公司簽訂要約書，



同月28日與暐泉公司及地主林佳治簽訂預售屋買賣合約書 。A3、A4吳佩芸讓渡證明書日期竟均為103年10月15日， 晚於原告103年5月26日與被告統誠公司簽訂要約書之日期 。A3及A4前手吳佩芸讓渡書日期應為原告要約書簽訂日10 3年5月26日或預售屋買賣合約書簽訂日103年5月28日之前 ，前手吳佩芸遲至103年10月15日簽訂讓渡證明書，顯不 合理。
２、前手吳佩芸之A3訂購房屋預約單及A4訂購房屋預約單，預 約單編號均為「000934」(實務上俗稱「紅單」，不同戶 紅單之編號應有不同)，顯不合理。
３、原告支付A3、A4前手吳佩芸讓渡金及訂金，係以台北富邦 銀行社子分行甲存支票SZ0000000號，開具240萬元支付(A 3、A4讓渡金每戶各100萬元，訂金每戶各20萬元)，交由 被告張礎元與鍾富航支付予前手吳佩芸。惟原告事後向銀 行調閱該支票兌現紀錄，支票存入之帳號為台中商業銀行 台北分行「000000000000」，銀行人員表示該帳號非前手 吳佩芸之帳戶，係被告張佳濬之帳戶。原告支付讓渡金及 訂金之人非前手吳佩芸，顯不合理。
４、原告支付A7前手張豪鎔讓渡金及訂金，亦係以台北富邦銀 行社子分行甲存支票SZ0000000號，開具88萬元支付，以 及現金32萬元，共計120萬元(A7讓渡金100萬元，訂金20 萬元)，交由被告張礎元與鍾富航支付予前手張豪鎔。惟 原告事後向銀行調閱該88萬元支票兌現紀錄，支票存入之 帳號為台中商業銀行台北分行「000000000000」，竟與A3 、A4支票兌現被告張佳濬帳戶相同，該帳號非前手張豪鎔 之帳戶，原告支付讓渡金及訂金之人非前手張豪鎔，且與 A3、A4支票兌現帳戶相同，顯有不合理。
（五）被告張礎元與鍾富航欺騙原告A3、A4及A7建物有前手買主 ，收取原告每戶各100萬元讓渡金，故意不法侵害原告300 萬元以上之權利。原告爰依民法第184條第1項前段、第18 5條第1項、第188條第1項及不動產經紀業管理條例第19條 、第26條第2項規定，請求被告等帶給付原告300萬元讓渡 金損害賠償責任。又被告劉麗華為統誠公司法定代理人， 被告統誠公司共向原告收取42萬元仲介費，被告劉麗華出 具原證16之仲介費收據，以及不法由被告張佳濬提供台中 商業銀行台北分行「000000000000」帳戶，收受本件讓渡 金及訂金，因故意或過失未查證被告張礎元與鍾富航欺騙 原告犯行，造成原告本件之損害。原告已對被告等人，向 臺灣新竹地方檢察署提起109年度他字第1758號詐欺等刑 事告訴，刻正偵辦中。原告亦得依民法第184條第1項前段



、第185條第1項、不動產經紀業管理條例第19條、第26條 第2項規定，請求連帶給付原告300萬元讓渡金損害賠償責 任。又統誠公司為被告張礎元與鍾富航之僱用人，以及對 於其法定代理人劉麗華，因執行職務所加於原告之損害， 原告依民法第28條、第185條第1項、188條第1項、不動產 經紀業管理條例第19條及第26條第2項規定，請求連帶給 付原告300萬元讓渡金損害賠償責任。被告張佳濬提供台 中商業銀行台北分行「000000000000」帳戶，供被告張礎 元與鍾富航違法收受本件讓渡金及訂金，造成原告之損害 ，原告依民法第184條第1項前段、第185條第1項，請求連 帶賠償。
（六）對被告抗辯之陳述：
　１、被告雖辯稱張礎元為賣方(即吳佩芸、張豪鎔)之仲介人員 ，鍾富航為買方即原告之仲介人員云云，惟原告買受系爭 房屋，均由被告張礎元及鍾富航共同服務仲介，被告張礎 元及鍾富航交付原告系爭房屋物件銷售資料表時，承辦人 員亦載明為「張礎元」，原告不知被告張礎元為賣方之仲 介人員，被告鍾富航為買方之仲介人員一情，原告認為被 告張礎元及鍾富航均為原告之仲介人員。
　２、次按消費者保護法（下稱消保法）第17條第4項規定：「中 央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約， 仍構成契約之內容」，另不動產委託銷售定型化契約應記 載及不得記載事項第6條第7款及第8款規定：「受託人之 義務：…(七)契約成立後，除委託人同意授權受託人代為 收受買方支付之定金外。否則視為不同意授權。(八)受託 人應於收受定金後二十四小時內送交委託人。但如因委託 人之事由致無法送達者，不在此限。…」。是依上開規定 ，不動產經紀人連客戶之定金都有收受保管之限制，爰被 告張佳濬依法受不動產經紀人倫理規範，不得將原告支付 之相關價金存入自己帳戶，而本件被告張佳濬自陳為被告 統誠公司之「實際負責人」，卻違法將原告支付A3、A4前 手吳佩芸讓渡金及訂金，以台北富邦銀行社子分行甲存支 票SZ0000000號，開具之240萬元，以及原告支付A7前手張 豪鎔讓渡金及訂金，以台北富邦銀行社子分行甲存支票SZ 0000000號，開具之88萬元及現金32萬元，共計120萬元， 存入被告張佳濬自己之台中商業銀行台北分行「00000000 0000」帳戶內，顯見被告等人共同對原告為詐欺行為。　３、原告近期據悉，建商暐泉公司專任地政士即廣盛發有限公　　　司（下稱廣盛公司)負責人廖鈺珍，於原告103年5月28日 簽訂A3、A4店面房地買賣契約書時，原告開具台北富邦銀



行社子分行SZ0000000號(發票日103年5月29日，票面金額 240萬元)甲存支票，支付A3、A4店面讓渡金及訂金(讓渡 金A3、A4店面各100萬元、訂金各20萬元，合計240萬元) 交付被告張礎元與鍾富航，被告鍾富航將該甲存支票交付 予被告張佳濬，竟未交付予A3、A4店面前手吳佩芸，被告 張佳濬將該甲存支票兌現存入帳號台中商業銀行台北分行 「000000000000」自己帳戶，103年6月3日該支票兌現， 被告張佳濬103年6月4日匯款160萬元至廣盛公司負責人廖 鈺珍帳戶，103年6月6日廣盛發公司廖鈺珍提款，現金支 付給暐泉公司曲建全A3、A4店面簽約金每戶20萬元，共40 萬元。由前開事實，顯可見本件有下列弊端：原告買受吳 佩芸轉讓之A3、A4店面，何以原告支付之240萬元支票， 係交付被告張佳濬？而非交付吳佩芸？被告張佳濬為何匯 款240萬元其中之160萬元予無相關之廣盛公司負責人廖鈺 珍？廖鈺珍支付暐泉公司曲建全A3、A4店面簽約金每戶20 萬元，該40萬元應為前手吳佩芸已支付暐泉公司，原告支 付40萬元應轉給前手吳佩芸，何以用原告支付之40萬元， 逕給付暐泉公司？由此可證，A3、A4店面簽約金40萬元為 原告自己給付予暐泉公司，並無前手吳佩芸。
　４、又依證人廖鈺珍到庭所為陳述，其先稱忘記統誠給她的160 萬，及她代付給建商跟前手各多少錢，後又改稱其將現金 給付前手吳佩芸，其前後證詞矛盾。又證人廖鈺珍稱紅單 為被告張礎元負責，惟證人曲建全則到庭證稱暐泉公司的 章跟紅單都在廣盛發(廖鈺珍為負責人)，足見廖鈺珍將開 紅單責任推諉給張礎元。又依台中商業銀行總行110年9月 24日回函之被告張佳濬「000000000000」帳戶，103年6月 4日匯款160萬元，以及台中商業銀行總行110年11月22日 回函之被告張佳濬103年6月4日160萬元匯款申請書等可證 ，被告張佳濬以統誠公司名義於103年6月4日匯款給廖鈺 珍。惟原告訴訟代理人問：「103年6月6日廖鈺珍最後有 把160 萬元中扣除40萬元訂金，剩下的120萬元交付給暐 泉建設公司嗎？」，證人曲建全答：「根據現金收支簿上 ，103年6月6日收到的現金大額部分是60萬元而已，其中2 0萬是天籟店A7樓以及40萬是天御店A3、A4 的，至於是否 廖鈺珍領出來交付的，現在時間太久了我也忘記了。」。 是依上開證據及證詞可知，廖鈺珍將160萬元支付予暐泉 公司40萬元A3、A4訂金後，剩餘120萬元不知去向？又廖 鈺珍支付暐泉公司A3、A4店面簽約金每戶20萬元，該40萬 元應為前手吳佩芸已支付暐泉公司，原告支付40萬元應轉 給前手吳佩芸，何以用原告支付之40萬元，逕給付給暐泉



公司？由此可證，A3、A4店面簽約金40萬元為原告自己給 付予暐泉公司，並無前手吳佩芸。
５、又就吳佩芸、張豪鎔、曲建全到庭所為陳述可知，根本沒 有A3、A4及A7預售屋前手，「紅單買賣」與「預售屋買賣 」不同，兩者差異在於，後者必須前手與建商簽定預售屋 契約再予轉讓，前者紅單買賣係先買者用幾萬元買權利， 先買者尚未支付各期自備款，何以得以「預售屋買賣」方 式，由先買者及仲介大幅獲利？故本件被告統誠公司、劉 麗華、張礎元、鍾富航及張佳濬以「紅單買賣」找吳佩芸 當人頭，「並非」預售屋仲介，詐欺原告有「預售屋」買 賣。
　６、又公寓大廈管理條例第58條第1項規定：「公寓大廈起造人 或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售」，而公 寓大廈管理條例制定於84年6月28日，又公平交易法第三 章規定「不公平競爭」即第21條至第25條均有禁止紅單買 賣，公平交易法制定於80年2月4日，另消費者保護法第17 條規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權 益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其 定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公 告之。」，消費者保護法制定於83年1月11日，是據上可 知，本件買賣糾紛發生於103年間，應不得買賣紅單。又 被告張礎元援引平均地權條例第47條之3規定為抗辯，實 是將公寓大廈管理條例第58條第1項、公平交易法第三章 規定「不公平競爭」即第21條至第25條、消費者保護法第 17條規定「禁止紅單買賣」，與平均地權條例第47條之3 規定「禁止預售屋契約轉讓」混淆。「禁止紅單買賣」各 主管機關於平均地權條例第47條之3規定制定前，即以前 開公寓大廈管理條例第58條第1項等規定處罰「紅單買賣 」。以本件而言，原告與吳佩芸、張豪榮係「紅單買賣」 ，原告與建商暐泉公司係簽訂預售屋契約，並無「預售屋 契約轉讓」之情形。
７、被告等人偽造系爭紅單即為侵權行為，張豪榮110年10月7 日證稱其非A7店面前手，爰根本沒有A7預售屋前手，被告 統誠開發建設有限公司、劉麗華、張礎元、鍾富航及張佳 濬詐欺原告有預售屋前手。退步言，縱系爭買賣原告知悉 有前手，被告張佳濬匯款240萬元其中之160萬元予無相關 之廣盛發有限公司負責人被告廖鈺珍，103年6月6日廣盛 發公司廖鈺珍提款，現金支付給暐泉公司曲建全A3、A4店 面簽約金每戶20萬元，共計40萬元，其餘120萬元不知去 向？且被告等人至今均未舉證300萬元之讓渡費去向，張



豪榮及吳佩芸作證時，均證稱僅收取每戶50萬元之讓渡費 ，其餘150萬元仍不知去向？
　８、被告等人係向原告收取每戶100萬元之「轉讓費」，與仲介 費無關，惟竟挪用每戶100萬元「轉讓費」之一半，作為 被告等人之仲介費，此已該當不動產經紀業管理條例第19 條所定「收取差價或其他報酬」。又原告與建商暐泉公司 簽訂預售屋契約，均以建商暐泉公司所訂價格購買，原告 與被告等人係簽訂仲介契約，實際交易金額為每戶100萬 元「轉讓費」，縱被告等人向吳佩芸、張豪榮收取仲介費 ，亦僅得以每戶100萬元「轉讓費」為基準收取法定4％， 而不得以建商暐泉公司所訂價格為基準收取法定4％，此亦 該當不動產經紀業管理條例第19條所定「收取差價或其他 報酬」。而被告張礎元業與暐泉公司簽訂預售屋銷售契約 ，收取建商暐泉公司銷售服務費，又再次收取原告、吳佩 芸、張豪榮之仲介費，此業該當不動產經紀業管理條例第 19條所定「收取差價或其他報酬」。
　９、被告將公寓大廈管理條例第58條第1項、公平交易法第三章 規定「不公平競爭」即第21條至第25條、消費者保護法第 17條規定「禁止紅單買賣」，與平均地權條例第47條之3 規定「禁止預售屋契約轉讓」混淆。「禁止紅單買賣」各 主管機關於平均地權條例第47條之3規定制定前，即以前 開公寓大廈管理條例第58條第1項等規定處罰「紅單買賣 」。以本件而言，原告與吳佩芸、張豪鎔係「紅單買賣」 ，原告與建商暐泉公司係簽訂預售屋契約，並無「預售屋 契約轉讓」之情形。被告等人係向原告收取每戶100萬元 之「轉讓費」，與仲介費無關，惟竟挪用每戶100萬元「 轉讓費」之一半，作為被告等人之仲介費，此已該當不動 產經紀業管理條例第19條所定「收取差價或其他報酬」。 原告與暐泉公司簽訂預售屋契約，均以暐泉公司所訂價格 購買，原告與被告等人係簽訂仲介契約，實際交易金額為 每戶100萬元「轉讓費」，縱被告等人向吳佩芸、張豪榮 收取仲介費，亦僅得以每戶100萬元「轉讓費」為基準收 取法定4％，而不得以暐泉公司所訂價格為基準收取法定4％ ，此亦該當不動產經紀業管理條例第19條所定「收取差價 或其他報酬」。再被告張礎元業與暐泉公司簽訂預售屋銷 售契約，收取暐泉公司銷售服務費，又再次收取原告、吳 佩芸、張豪榮之仲介費，此業該當不動產經紀業管理條例 第19條所定「收取差價或其他報酬」。
（七）為此聲明：被告應連帶給付原告300萬元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；願供



擔保請准宣告為假執行。
二、被告統誠公司及劉麗華辯稱：
（一）103年5月間原告與被告張礎元洽商欲購買暐泉公司及地主 之住宅、店面共9間建物，被告張礎元巳明確向原告表示 本件店面皆有前手買主，若欲購買須支付讓渡金予前手。 是被告告同意並知悉給付讓渡金目的係為能購得系爭房屋 所應支付之對價，並於103年5月26日與被告統誠公司簽訂 要約書。嗣原告復於103年5月28日與暐泉公司及地主簽訂 A3、A4預售屋買賣合約書，原告亦於當日交付被告統誠公 司仲介9間不動產建物服務費即居間報酬共42萬元，堪認 原告確與被告統誠公司間已合意成立居間契約，以42萬元 計付仲介9間不動產建物之服務報酬。若以原告所購買之4 開店面觀之，平均價格約為1200萬元，依據內政部不動產 仲介經紀業報酬計收標準規定，仲介報酬每戶不得超過72 萬元（不動產實際成交價金百分之6：計算式：1200萬元× 0.6=72萬元），本件被告統誠公司向原告收取之服務費9 戶共42萬元，以原告所購買9戶不動產建物計算，平均每 戶原告所繳納之仲介費用為4.67萬元，並未超過72萬元， 合於內政部所訂之報酬計收標準。再者，被告張礎元係媒 介原告及其前手間之不動產權利買賣，並約定有居間契約 仲介服務報酬，該報酬非屬「不得收取之其他報酬」，張 礎元並未在約定之仲介報酬外，又向原告收取「額外」之 差價報酬，故原告主張被告等違反不動產經紀業管理條例 第19條規定，已有錯誤，更無不動產經紀業管理條例第26 條第2項規定之適用。
（二）又依原告起訴狀通篇觀察可知，除非暐泉公司及地主林佳 治聯合仲介公司虛捏本案買賣『有前手買家』之情節一同隱 匿、欺騙原告，否則原告豈會心甘情願多付上百萬元之『 讓渡費』？足見本件至遲自103年5月28日原告與建商暐泉 公司及地主林佳治簽訂預售屋買賣合約書之日起，即當已 知本件有原告起狀中所一再自稱無前手買家之詐欺情事（ 假設之語，原告應舉證證明），其若認被告有對其虛偽陳 述『有前手買家』所為任何之詐欺行為，即可立即對被告主 張。惟其於110年始對被告依據侵權行為損害賠償之法律 關係提起本訴，顯已罹於時效。且本件絕無原告所指無前 手買家之詐欺行為，原告亦未具體指出被告劉麗華個人之 請求權基礎等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告張礎元則以：　　
（一）被告張礎元與鍾富航前為統誠公司之經紀人，為房屋買賣



之仲介業務。103年5月間，原告與鍾富航洽商欲購買暐泉 公司及地主林佳治合建、位於苗栗縣竹南鎮之凱泉天尊預 售建案中之C4、D2、D4、G3、F3等5戶住宅及凱泉天御預 售建案中A3、A4、天籟A7、天尊A8店面。而當時A3、A4、 A7、A8等店面建物已分別有前手買主吳佩芸、張豪鎔、呂 怡薔等人所購買，此有吳佩芸於103年3月1日取得暐泉公 司所開立之A3、A4訂購房屋預約單(俗稱紅單)，張豪鎔於 103年4月15日取得暐泉公司所開立之A7訂購房屋預約單， 及呂怡薔於102年12月23日與暐泉公司、地主林佳治所簽 訂之A8房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書可稽 。是吳佩芸、張豪鎔分別取得A3、A4、A7建物優先購買權 ，並約定正式簽約時可由吳佩芸、張豪鎔指定買方名義人 ，其等基於該等不動產之權利人身分，得依其個人意願決 定以自己之名義簽約或將該權利出售他人並決定欲獲取之 差價及轉售價格。
（二）再查，被告鍾富航於與原告接洽時，已明確向原告表示， 若原告欲購買之，須支付上開前手買主所決定每件不動產 100萬、110萬不等之讓渡金，前手買主始願意出讓。原告 同意接受上開條件，知悉給付讓渡金目的係「為能購得系 爭房屋所應支付之對價」，遂於103年5月26日與統誠公司 簽訂要約書，嗣後給付讓渡金。後再於103年5月28日由被 告張礎元偕同原告與暐泉公司及地主林佳治簽訂A3、A4預 售屋買賣合約書；於103年7月9日由被告張礎元偕同原告 與暐泉公司及地主林佳治簽訂A7房屋預定買賣合約書、土 地預定買賣合約書。被告鍾富航既於與原告接洽時，已經 向原告表明系爭房地有前手買主及讓渡金數額，要約書亦 載明讓渡之總價款，並經原告103年5月26日確認後所簽立 無訛。嗣後原告於103年5月28日和暐泉公司、地主簽訂A3 、A4房地買賣契約書時，亦於契約中可知店面售價，也明 確知道有讓渡金乙事，倘原告不同意或不知悉其需支付讓 渡金，其豈有可能於103年5月28日給付鍾富航證13、證14 所示之款項，豈有可能簽訂買賣契約。詎料原告竟於簽訂 上開要約書多年後，不認其所親自簽立之要約書，提起本 件訴訟，主張受被告等詐欺云云，恐係因其所購買之系爭 房屋未達預期轉售之目標，轉而向被告等請求賠償。（三）本件原告既已提出A3、A4、A7前手買主之訂購房屋預約單 、不動產買賣權利讓渡證明書等客觀書證，即可認前手買 主同意統誠公司之經紀人居間仲介系爭不動產購買權交易 ，原告若主張A3、A4、A7之房屋無前手買主此事實，應負 舉證之責任。且民法第184條第1項前段所保護的，限於權



利，不及一般財產上、契約上可主張之利益。被告張礎元 、鍾富航僅居間仲介暐泉公司、前手買主等與原告間之訂 購房屋預約單(紅單)之交易，原告與統誠公司即其經紀人 即被告張礎元、鍾富航之法律關係僅為居間服務之契約關 係，被告鍾富航已明確向原告表示：「若原告欲購買之， 須支付讓渡金，前手買主始願意出讓」，原告接受上開條 件，知悉給付讓渡金目的係為能購得系爭房屋所應支付之 對價，同意給付前手買主讓渡金並簽訂要約書，其中要約 書亦載明讓渡之總價款。該讓渡金確實已由前手買主收受 ，且該讓渡金所得亦經財政部中區國稅局於109年函請前 手買主吳佩芸補繳103年綜合所得稅完畢。是被告張礎元 並無任何詐欺行為。另且被告鍾富航所收受之支票、金錢 僅為原告履行契約由被告鍾富航代收之讓渡金、前手買主 支付暐泉公司之訂金等。原告並未有任何權利受到侵害， 是原告以民法第184條第1項前段項規定被告請求損害賠償 ，即屬無理。
（四）退步言，縱使鈞院認被告張礎元侵害原告權利(假設語氣 ，被告否認之)，原告對被告係以侵權行為法律關係主張 「A3及A4前手吳佩芸讓渡書日期應為原告要約書簽訂日10 3年5月26日或預售屋買賣合約書簽訂日103年5月28日，前 手吳佩芸遲至103年10月15日簽訂讓渡證明書，顯有不合 理」，認被告張礎元向原告行使詐術云云。即依其所主張 之客觀事證，自103年5月26日起，其若認被告有對其為任 何之詐欺行為，其即可立即對被告主張，惟其於110年始 對被告依據侵權行為損害賠償之法律關係提起本訴，顯已 罹於時效。再者，衡諸一般常情，不動產買賣金額動輒上 百萬，若於買賣交易中遭到詐欺，定立即向當事人主張權 利，不可能長時間對於權利之行使不為主張。本件原告既 已自承其透過仲介所購買之A3、A4、A7係於103年間所簽 訂完成，原告若認為交易過程有詐欺疑義，定會立即向參 與交易之當事人求證，豈可能於契約簽訂完成後多年始主 張，原告恐係因當初投資之房屋，未達預期轉售之目標， 轉而向被告等請求損害賠償，而對已達成合意之客觀交易 條件，恣意提起無理之主張。
（五）又暐泉公司前於苗栗地方法院106年重訴字第116號案件中 ，明確表示系爭A3、A4、A7店面，皆係原告向第三人購買 相關權利後，始取得與暐泉公司締約之權；且亦說明原告 為取得向暐泉公司締結房屋買賣契約之相關權利所給付之 款項，部分繳交予前手，部份給暐泉公司。由此可證，在 原告與暐泉公司訂約前，系爭A3、A4、A7店面確實皆有前



手買主購買系爭店面之權利，原告為取得該權利，遂給付 讓渡金予前手、給付簽約金予暐泉公司，是原告主張A3、 A4、A7建物並無前手買主云云，與客觀事實不符。再證人 廖鈺珍證述略以：「(是統誠公司匯的嗎？是統誠公司的 人還是統誠公司的名義？) 帳戶是統誠，是誰匯款的我不 知道，之前的細節我忘了，我常常幫客戶代收代付給建商 。我後來問統誠的仲介張礎元主任，他說叫我代收代付給 建商還有前手吳佩芸，我只知道6月6號有付給暐泉40萬元 ，是不是從這筆匯款匯的我也不會記得，因為時間很久了 ，是後來國稅局函文問我，我後來問仲介回想才確定前手 一個是吳佩芸，另一個名字我忘了，當初我還有陪同去國 稅局說明。(你要付錢之前怎麼會不知道前手是誰，還要 去問？) 時間太久了，總共有500多戶，40萬元是曲建全 簽收的，那也是我助理轉達，也不是我轉達的，因為時間 太久了，我真的也不記得細節，但是我確定真的有吳佩芸 這個前手」、「(你記得秦淑珍當時有購買A 3 、A 4 嗎 ？) 他買哪幾戶我真的不知道，我只記得他總共買了9戶 。(原告買了9戶，是否其中有4 戶是跟別人買紅單繼受過 來？) 真的那麼久了我不知道細節，但是我印象中都是有 前一手」等語，是由證人廖鈺珍之證述可知，原告當時曾 購買暐泉建設所興建之9戶房屋，且該批房屋皆有前一手 買主，嗣後再轉售。又因為系爭A3、A4房屋嗣後被國稅局 追討個人綜合所得稅，證人為向國稅局說明，查閱相關資 料後，確認該A3、A4房屋之前手確實為吳佩芸。證人亦表 示同批建案中亦有類似之案件被國稅局追稅，雖對被追稅 之人名字不復記憶，惟證述確實有前手買主之事實。（六）又由吳佩芸之證述可知，其於103年時因被告張礎元介紹 ，確實曾經買過暐泉公司店面建案之紅單，並證稱當時被 告張礎元表示投資一張紅單是20萬元，其拿40萬交付張礎 元投資該紅單。而原告所提原證9、11紅單上之簽名亦經 吳佩芸證實確實為其親筆所簽，可證吳佩芸確為系爭A3、 A4店面之前手權利買主，嗣後紅單之投資買賣細節皆交由 被告張礎元處理。嗣其經張礎元詢問後同意以一戶賺50萬 元之情況下轉手紅單，故連同紅單本金共取得了140萬， 淨賺100萬元。另原證8、10之權利讓渡證明書為其在出售 紅單、拿到轉售利潤後數月，因被告張礎元表示因紅單後 手買家要求，故配合簽名於權利讓渡證明書上。嗣於108 年前後，因該筆轉售利益被國稅局追討稅款，被告張礎元 所提之被證1即為補該筆所得稅繳稅證明。再者，吳佩芸 並證述簽立不動產買賣讓渡證明書(原證8、10)之時間點(



103年10月)亦為原告購買系爭A3、A4店面時間點(103年5 月)之數月後，與原告所提之證據相符。是原告主張A3、A 4、A7建物並無前手買主云云，與吳佩芸證述之客觀事實 不符。再由證人張豪鎔之證述可知，約於103年間被告張 礎元確曾向其詢問是否有意投資店面，其遂交付20萬元與 被告張礎元，並明確知悉其投資之標的為暐泉公司店面。 嗣於投投資1、2月後，被告張礎元交付其70萬元，扣除本 金後獲利50萬元，嗣後張豪鎔亦因該筆獲利被國稅局追討 漏未繳交之綜合所得稅款。又證人張豪鎔亦表示於105年 前後，紅單之轉售、買賣並未如現今嚴格。其究竟有無簽 屬紅單已不復記憶，惟觀證人所敘述之方式，其恐係懼怕 本件原告將其列為被告或因買賣紅單身陷刑事追訴而不敢 陳述其投資「紅單」。惟不論名稱為何，張豪鎔確曾購買 該暐泉公司A7店面之權利，嗣後轉售該權利予他人獲得利 益。是將張豪鎔之證述與原告所提之原證12訂購房屋預約 單(紅單)互相勾稽，可證張豪鎔確實為系爭A7店面之前手 ，其將購買系爭店面之權利轉售予原告。且不論仲介將紅 單中介轉售賣出幾手，只要紅單買受人知悉總價金並承買 ，讓渡金之有無、多寡，自屬契約自由原則之範疇，該交 易並非詐欺、亦無造成紅單後手、建商之任何損害。　　　是以，原告據民法第184條第1項前段侵權行為損害賠償、 第185條共同侵權行為之規定，對被告張礎元及其餘被告 請求連帶賠償300萬元，於法即有未合。
（七）又證人曲建全證稱一般紅單買賣，若買受人向前手購買紅 單，建設公司會開具紅單予買受人，且紅單買賣前後手的 價差建設公司不會過問，也不會出現在合約中。本件系爭 店面當時確有紅單買賣之情，是曲建全雖稱本件有原告秦 淑珍之紅單，本屬原告向前手買受紅單之後，建設公司應 開具予原告之紅單。又證人曲建全亦稱，本件代銷之房屋 因建設公司沒有製作樣品屋，所以買受人不會到現場看房 ，與A3、A4店面前手吳佩芸所證述事前沒有看過店面證述 相符，且暐泉公司將包含本件A3、A4、A7店面之建案所有 的行政管理，包含簽約、客戶聯絡委託廖鈺珍代書所經營 之廣盛發有限公司處理。證人曲建全蓋好一疊紅單印章， 將紅單交給廖鈺珍處理，如果代銷有客戶要收訂金，代銷 就會向廖鈺珍拿紅單去簽約，而暐泉公司於本件不會自己 開紅單，是證人曲建全對於本件系爭紅單之處理並不清楚 ，實難作為對原告有利之證據。再證人曲建全雖稱其確有 收受廖鈺珍40萬元之現金，惟曲建全既然稱廖鈺珍當時承 辦建設公司所有的行政事務，代收代付款項鉅大，該40萬



元究否與原告有關，已有疑義。
（八）原告雖主張其所開具之支票為統誠公司之張佳濬所兌現， 惟統誠公司之仲介係代銷暐泉公司之多數建案，而非僅有 系爭A3、A4、A7店面。原告購買店面所給付之證13、證14 之支票由統誠公司鍾富航所代收本屬當然。是以代銷公司 將銷售收取之款項收集或將收取之支票兌現，自無任何違 法。嗣將應給暐泉公司之款項統計、匯付予暐全公司所委 託之專任地政士廖鈺珍。統誠公司於103年6月4日所匯付 予廖鈺珍之160萬元款項僅屬暐泉公司委託代銷代收款中 之部分，與原告上開所給付之支票並無關聯。至於廖鈺珍 是否將該款項交付暐泉公司，屬於暐泉公司與廖鈺珍之債 務關係，與被告無關。是上開匯款紀錄無法證明原告受被 告之詐欺而給付證13、證14所示之款項，原告之主張僅屬 憑空臆測，並無可採。是綜上所述，被告張礎元僅係居間 仲介前手買主等與原告間之訂購房屋預約單(紅單)之交易 。原告既已同意給付前手買主讓渡金，且該讓渡金確實已 由前手買主收受。被告張礎元並無任何詐欺行為，原告並 未有任何權利受到侵害，原告以民法第184條第1項前段向 被告請求損害賠償，即無理由。
（九）又依不動產經紀業管理條例第19條規定，不動產經紀業等