臺灣新北地方法院民事判決
111年度重訴字第102號
原 告 廖紀秀琴
法定代理人 廖美玉
訴訟代理人 黃程國律師
被 告 廖英毅
訴訟代理人 陳俊安律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年3月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自坐落新北市○○區○○段0000地號土地（所有權應有部 分1/5）及其上新北市○○區○○路0段00號3樓房屋（所有權全 部）遷出，並將該房屋騰空返還予原告。
二、被告應將前項土地及房屋之所有權狀原本返還予原告。三、被告應自民國110年11月10日起至返還第一項房屋之日止， 按月給付原告新臺幣1萬6,697元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣367萬元供擔保後，得假執行 ；但被告如以新臺幣1,100萬元為原告預供擔保，得免為假 執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣55萬元供擔保後，得假執行； 但被告如以新臺幣165萬元為原告預供擔保，得免為假執行 。
八、本判決第三項於到期及原告按月以新臺幣5,000元供擔保後 ，得假執行；但被告如按月以新臺幣1萬6,697元為原告預供 擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊為被告之母，係新北市○○區○○段0000地號土地 （下稱系爭土地）所有權應有部分1/5及其上同區段4004建 號建物（即門牌號碼新北市○○區○○路0段00號3樓，下稱系爭 房屋）所有權全部（下合稱系爭不動產）之所有人。惟系爭 不動產之所有權狀（下稱系爭權狀）遭被告無權占有，妨害 伊所有權之行使，被告自應返還之。又伊雖出於母子情誼， 將系爭不動產無償且未定期限貸與被告占有使用，亦未約定 使用借貸之特定目的，惟伊現需使用系爭不動產，自得以起 訴狀繕本送達作為終止兩造間使用借貸契約之意思表示，並
請求被告返還系爭房屋。另系爭不動產之使用借貸契約終止 後，被告無權占有系爭不動產，係無法律上原因受有相當於 租金之利益，致伊受損害，應按月返還不當得利新臺幣（下 同）2萬元。爰依民法第767條第1項前段、第470條、第179 條規定，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告應自系爭不動 產遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告；㈡被告應將系爭權 狀原本返還予原告；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返 還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元；㈣願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告則以：原告及其配偶早年定居南部，購買系爭不動產無 償供伊使用，迄今逾30年，依使用借貸之目的言，應於伊及 家人居住至房屋不堪使用，始為使用目的完畢。原告請求返 還借用物，違反使用借貸契約之本旨，且有悖於誠信原則。 況原告嗣後決定將系爭不動產贈與伊，並於108年11月26日 委託訴外人陳佳齡地政士辦理移轉登記，且基於節稅考量而 以買賣為登記原因，惟經國稅局查核後未通過，而於109年2 月17日撤件，但無礙兩造間已成立贈與契約，伊自非無權占 有系爭不動產等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執 行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其為系爭不動產之所有人，被告為系爭房屋、系爭 權狀之現占有人等事實，業據提出土地登記第一類謄本、建 物登記第一類謄本為憑（見本院卷二第59至62頁），並為被 告所不爭執，堪信屬實。
㈡原告請求被告返還系爭權狀、系爭房屋及不當得利，為被告 以前詞所拒。茲分別析述如下：
⒈返還系爭權狀之部分：
⑴按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。對於 妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者 ，得請求防止之，此觀民法第767條第1項規定甚明。而以 無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告應證明其為 所有人及被告為該物現占有人，惟就被告無權占有之事實 ，則無證明責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之 事實證明之。又土地或建物所有權狀，應蓋登記機關印信 及其首長職銜簽字章，發給權利人，土地登記規則第25條 定有明文。故不動產之所有權狀，固非不動產所有權之本 體，惟係證明不動產所有權之文件書據，自屬權利人所有 或應由其持有。
⑵查被告不爭執原告為系爭不動產之所有人，其為系爭權狀
之現占有人等情，業如前述，自應由被告說明及舉證其有 占有系爭權狀之正當權源。被告雖辯稱原告已贈與系爭不 動產予伊云云，然不動產所有權之得喪變更係以登記為要 件，系爭不動產既尚未移轉登記予被告，仍非屬被告所有 ，自不得作為占有系爭權狀之正當權源。被告未證明其有 何占有系爭權狀之正當權源，揆之前揭說明，自屬無權占 有系爭權狀。準此，原告依民法第767條第1項規定，請求 被告將系爭權狀返還予原告，自屬有據。
⒉返還系爭房屋之部分：
⑴按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期 限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當 時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之 請求；貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者，貸 與人得終止契約，民法第470條第1項、第472條第1款分別 定有明文。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約 以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。所 謂自己需用借用物，祇須貸與人有自己需用借用物之原因 事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深 究，該使用借貸是否定有期限或依借貸之目的使用是否完 畢，亦非所問。
⑵被告雖抗辯：伊與原告就系爭不動產成立使用借貸契約， 而有權占有系爭不動產，需俟系爭房屋不堪使用，始為使 用目的完畢云云。然原告主張：兩造固曾就系爭不動產成 立使用借貸契約，但伊已屆高齡且罹患失智症，需旁人協 助照護及支出龐大看護、醫療等費用，屬訂約時無法預期 之事，而就系爭不動產另有處分之計畫等情（見調字卷第 14頁），經核與民法第472條第1款規定之要件相符，無論 系爭不動產之使用借貸契約有無定期限，均得終止契約。 故原告以起訴狀繕本送達被告作為終止系爭不動產使用借 貸契約之意思表示（見調字卷第15頁），自屬合法有據。 被告又抗辯：兩造已就系爭不動產成立贈與契約，縱未辦 畢所有權移轉登記，仍屬占有之正當權源云云。然按贈與 物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與，民法第408條 第1項前段定有明文。查系爭不動產仍登記於原告名下， 並未移轉所有權登記予被告，揆之前揭法條規定，贈與人 即原告仍得撤銷贈與。而原告業以民事準備狀繕本送達被 告作為撤銷贈與之意思表示（見本院卷一第158頁），縱 認兩造曾就系爭不動產合意成立贈與契約，亦已歸於消滅 ，被告執此作為有權占有之事由，仍無可取。
⑶準此，系爭不動產之使用借貸契約經原告合法終止後，被
告即無占有系爭不動產之正當權源，故原告依民法第767 條第1項規定，請求被告自系爭不動產遷出，並將系爭房 屋騰空返還予原告，自屬有據。至原告另依民法第470條 規定請求之部分，既經其陳明此係與民法第767條第1項規 定屬選擇合併之關係（見本院卷二第76頁），且不能使原 告受更有利之判決，自毋庸再審究，併此敘明。 ⒊返還不當得利之部分：
⑴按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還 其利益，此觀民法第179條規定甚明。而占有使用他人土 地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。 然得請求返還之範圍，應以受益人所受利益為度，非以請 求人所受損害若干為準。又城市地方房屋之租金，以不超 過土地及其建築物申報總價額年息10％為限；前開規定於 租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條 分別定有明文。復依土地法施行法第25條規定，上述土地 價額係指法定地價，建築物價額則依該管直轄市或縣（市 ）地政機關估定之價額。至法定地價者，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依土地法所申報之地價；如未申 報則以土地之公告地價80％為申報地價，亦為平均地權條 例第16條所明定。另基地租金之數額，除以基地申報地價 為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承 租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金 相比較，以為決定。
⑵經查，系爭房屋於110年11月之估定價額為104萬4,484.7元 ，業經新北市政府地政局以111年12月5日新北地價字第11 12336542號函覆明確（見本院卷二第47至49頁），此即上 開規定所稱之建築物價額。又系爭土地於110年1月之公告 地價為每平方公尺6萬6,400元，有地價資料為憑（見本院 卷二第14頁），是其申報地價為公告地價之80％即每平方 公尺5萬3,120元；系爭房屋坐落系爭土地之總面積為主建 物84.58平方公尺及陽台5.70平方公尺，亦有建物登記第 一類謄本可稽（見本院卷二第61頁），共計90.28平方公 尺。故前揭規定所稱系爭土地之申報總價額，應以申報地 價乘以系爭房屋占用面積及該土地所有權應有部分計算之 。再觀之GOOGLE地圖、照片（見本院卷二第15、63、125 頁），可知系爭不動產位於新北市板橋區中山路2段之市 區地段，鄰近64號快速道路及板新捷運站，附近有板橋簡 易庭、新北市憲兵隊、診所、藥局、餐廳、便利商店、銀 行等，交通便利，生活機能極佳，兼衡被告利用系爭不動 產之經濟價值及所受利益等一切情狀，堪認原告主張以申
報總價額10％計算，應屬適當。準此，原告請求被告自起 訴狀繕本送達翌日即110年11月10日（見調字卷第85頁） 起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得 利1萬6,696元【計算式：（1,044,484.7＋53,120×90.28×1 /5）×10％÷12＝16,697，小數點以下四捨五入】，自屬有據 。逾此金額之請求，則無可採。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求 被告①自系爭不動產遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告；② 將系爭權狀返還予原告；③自110年11月10日起至返還系爭房 屋之日止，按月給付原告1萬6,697元，為有理由，應予准許 。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又原告勝訴部分 ，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經 核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗 訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審 酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 3 月 31 日 民事第六庭 法 官 賴彥魁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 3 月 31 日 書記官 蘇莞珍