臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第3095號
原 告 洪金宏
被 告 黃明倫
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年2月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓房屋遷讓返還原 告。
二、被告應給自民國111年6月1日起至遷讓返還第1項房屋之日止 ，按月給付原告新臺幣10,000元。
三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告與其配偶即訴外人黄淳鈴二人（下稱原告夫婦）為一同 經營餐飲事業，逐於民國94年11月間以黄淳鈴名義向訴外人 林祺上承租新北市○○區○○路000號含1、2樓、夾層、地下室 全部建物（下稱系爭建物）。嗣原告夫婦考量暫時不需要使 用系爭建物2樓，為避免閒置，於取得林祺上同意後，以原 告名義合法轉租系爭建物2樓部分予次承租人即被告，兩造 於104年2月3日訂立房屋租賃租約（下稱系爭租約），約定 被告自104年3月1日起向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路0 00號2樓房屋（下稱系爭房屋），租期2年至106年2月28日止 ，每月1日繳納租金新臺幣（下同）10,000元，押金24,000 元。系爭租約屆期後，被告仍續為系爭房屋之使用收益，然 現原告欲收回系爭房屋，將系爭房屋規劃一部做為店鋪、一 部做為員工宿舍使用，以利原告夫婦二人經營餐飲事業，屬 收回以供自己營業之使用之情形。原告逐於111年4月26日以 土城學府郵局存證號碼113號存證信函（下稱系爭存證信函 ）向被告為終止租約之意思表示，並催告被告於30日內返還 房屋，被告已於111年4月27日收受上開信函，是系爭租賃契 約既因原告之終止而消滅，依民法第455條規定，被告即負 有返還系爭房屋之義務。被告仍持續佔用系爭房屋迄今，屬
無權占有，並受有相當於租金之利益，致伊受有損害，原告 並得請求被告按月給付相當於租金之不當得利10,000元。 ㈡退步言，縱原告不得依土地法第100條第1款收回房屋，惟被 告自111年6月起即未繳納租金，扣除押金後仍累計欠租超過 2個月之租金，且原告已於111年4月26日以系爭存證信函向 被告為終止租約之意思表示，則系爭契約已合法終止。則原 告得依土地法第100條第3款、民法第455條規定，請求被告 返還系爭房屋暨請求被告使用系爭房屋之所受之不當得利每 月10,000元。爰以租賃及不當得利之法律關係提起本件訴訟 等語，並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及 自111年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原 告10,000元。
二、被告已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場 ，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。
三、原告主張之上揭情事，業據其提出與所述相符之系爭租約、 系爭存證信函暨收件回執、系爭房屋房屋稅繳納證明、原告 夫婦與林祺上之租約為證（見本院板橋簡易庭111年度板簡 字第1705號卷【下稱板簡卷】第13至23頁、第59至63頁、第 111至119頁；本院卷第31至33頁），並有系爭房屋謄本、門 牌整編相關變動資料可參（見板簡卷第81頁、第121至123頁 ），而被告經合法通知未到庭，且未提出任何書狀作何聲明 及陳述，依民事訴訟法第280條第1項、第3項前段，視為自 認，堪信原告上開主張為真實。
四、原告復主張被告應返還系爭房屋，並自111年6月1日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利10 ,000元乙情。是本件爭點厥為：㈠原告請求被告遷讓系爭房 屋，有無理由？㈡原告請求被告自111年6月1日起至返還系爭 房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利10,000元，有 無理由？
㈠原告請求被告遷讓系爭房屋，有無理由？
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；未定 期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣 者，從其習慣。民法第451 條、第450 條第2 項定有明文。 經查，系爭租約於106年2月28日屆期，惟被告仍持續為系爭 房屋之使用收益，原告並於屆期後仍向被告請求給付租金， 並收受租金至111年5月間乙情，業據原告陳稱在卷（見本院 卷第28頁），揆諸上開說明，堪認原告係任由被告繼續系爭 房屋之使用收益，則系爭租約於原定租賃期限即106年2月28 日期限屆滿後，係視為以不定期限繼續租賃契約至明。
⒉次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：、出租人收 回自住或重新建築時，土地法第100條第1款亦定有明文。又 所謂收回自住，並不限於收回以供出租人本人自住，兼包括 收回供共同生活之家屬自住者在內，且所謂共同生活之家屬 ，亦不限於其為未成年人者；並包含收回以供自己營業或作 其他事業之使用者在內（最高法院72年度台上字第1057號、 83年度台上字第1942號裁判要旨參照）。又未定期限之租賃 ，當事人一方依民法第450 條第2 項規定，固得隨時終止契 約，惟依同條第3 項規定，終止契約應於該條項規定之相當 期間前預行通知，而法律規定須預行通知，其目的在使相對 人得從容準備出租與他人，或另行租用替代之租賃物，以免 受不測之損害，故終止契約之通知如未附期間，應解為經過 上開第450 條第3 項所定之相當期間後，即發生終止之效果 （最高法院95年度台上字第1466號判決意旨參照）。查，原 告主張其必須將系爭房屋收回供所營事業之員工宿舍之用（ 見本院卷第60頁），為被告所不爭執，依前開規定，原告依 土地法第100條之規定終止系爭租約，自屬有據。又原告以 系爭存證信函對被告為終止租約之意思表示，並表明被告應 於收受上開通知後30日內遷離系爭房屋，被告於111年4月27 日收受上開存證信函乙情，有系爭存證信函及回執附卷可參 （見板簡卷第21頁；本院卷第31頁），是系爭租約自被告收 受通知後，經過原告所定30日之期間，於111年5月27日發生 發生終止租約之效力。故系爭租約既經終止，原告請求被告 騰空返還系爭房屋，洵屬有據。原告依據土地法第100條第1 款終止系爭租約為有理由，已如前述，本院自無庸再就其以 被告積欠租金為終止租約事由再予審酌，併此敘明。 ㈡原告請求被告自111年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月 給付相當於租金之不當得利10,000元，有無理由？ 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當於 租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋 ，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（ 最高法院97年度台上字第294號判決參照）。經查，系爭租 約已於111年5月27日終止，已如上述，被告既未於系爭租約 終止時即返還系爭房屋，則被告於翌日起即屬無權占有系爭 房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用 收益系爭房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之 不當得利。參以系爭房屋每月租金為10,000元，業如前述， 應認此數額為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告
所受無法使用收益系爭房屋之損害，是原告請求被告自系爭 租約終止翌日即111年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按 月給付相當於租金之不當得利10,000元予原告，洵屬有據， 應予准許。
五、綜上所述，原告依租賃及不當得利之法律關係請求被告遷讓 返還系爭房屋，並給付如主文第2項所示之金額為有理由， 應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 10 日 民事第六庭 法 官 陳幽蘭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 3 月 13 日 書記官 李淑卿