臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第2563號
原 告 朝禾有限公司
法定代理人 李欣政
訴訟代理人 鄭信煌律師
被 告 陳建廷
訴訟代理人 吳佳育律師
上列當事人間請求給付服務費事件，於民國112年2月9日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告欲出售其名下所有坐落在新北市林口區瑞平段1563、156 5、1566、1567、1568、1571、1572、1573、1577、1983、1 985、1997地號等土地（下合稱系爭土地），遂委託原告負 責銷售，兩造於民國110年12月3日簽訂土地一般委託銷售契 約書（下稱系爭委託銷售契約）。其後，原告盡力銷售，經 原告所屬經紀人員、仲介努力下，覓得訴外人黃玉階願以新 臺幣（下同）2250萬元承購，黃玉階並給付現金10萬元作為 議價保證金；原告旋將上情通知被告，被告於111年8月23日 同意出售，並在買賣議價委託書（下稱系爭議價委託書）上 簽認同意。豈料，被告竟事後反悔拒不履約，屢經原告催告 仍置若罔聞。
㈡系爭委託銷售契約第8條第1項後段已約明「委託人簽認買方 之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者， 視為買賣成交」，又同條項前段亦約定買賣成交者，受託人 得向委託人收取實際成交價4％之服務報酬。被告既已在系爭 議價委託書上簽認同意，依前開約定，視為買賣成交，原告 自得向被告請求服務報酬90萬元（計算式：2250萬元×4％＝90 萬元）。
㈢聲明：被告應給付原告90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被告辯稱：
㈠系爭委託銷售契約第8條第1項後段有關不動產買賣交易必要 之點（如付款時間方法），縱未經意思表示合致，買賣視為 成交之約定，違反民法第153條第2項規定；且系爭委託銷售
契約為定型化契約條款，因該條款排除民法第153條規定， 且使契約主要權利義務受限制，致契約之目的難以達成，依 消費者保護法第12條規定，顯屬無效。
㈡原告所屬營業員即訴外人吳美華於111年8月向被告表示尋得 有意願承購之買方，卻未告知被告該買方要求至簽約5個月 後才支付第二期款，該要求顯與一般買方付款期間不同，致 被告陷於錯誤而於111年8月22日出具委託銷售內容變更同意 書（下稱系爭變更同意書），同意系爭土地以總價2250萬元 售出，次日買方同意上開售價並出具系爭議價委託書，被告 再在其上簽認。被告若一開始就知悉買方尚須耗費一段時間 調度資金才能付款，付款能力令人質疑，被告絕不會同意出 售，是以被告簽訂系爭變更同意書並簽認系爭議價委託書， 均係出於錯誤之意思表示。被告已於111年8月31日以原告未 據實告知買方付款異於常態之付款期程，使被告誤信而為意 思表示為由，表示不予履約，即撤銷系爭變更同意書及系爭 議價委託書。倘本院認被告111年8月31日所為非撤銷上開意 思表示，則再以111年11月28日民事答辯狀㈠為撤銷之表示。 系爭變更同意書及系爭議價委託書既經被告撤銷，自始即不 存在，被告亦無給付服務報酬之義務。
㈢再退步言，系爭議價委託書所載付款條件為「另議」、簽約 時間空白、移轉登記時間亦無記載，足見系爭議價委託書之 性質僅為預約。又系爭土地之買賣係因原告未先據實告知被 告買方有資金調度需求，被告須延遲5個月才能支付第二期 款項，造成被告對買方支付能力之懷疑與不信任，以致於買 賣契約無法成立。亦即，本約無法成立係因原告不誠信之行 為所致，屬不可歸責於被告之事由，被告無須就不履行預約 負擔責任，且原告亦未證明其損害，自不得向被告求償。 ㈣退萬步言，縱認原告得請求服務報酬，因系爭土地之買賣契 約最終並未成立，服務並未完整，原告請求即屬過高，懇請 本院予以酌減。
㈤聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願 以現金或定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
㈠原告所媒合之系爭土地買賣，僅成立預約，本約尚未成立： ⒈按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約 即為成立，民法第345條第2項固有明文。惟不動產之買賣 ，與動產之買賣不同，除標的物及其價金，當事人須互相 同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重 要事項，故當事人間，除買賣標的物及價金外，尚約定將 其他交易上之重要事項列為必要之點，衡諸契約自由原則
，尚非法所不許。又買賣預約，固非不得就標的物及其價 金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張 本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由 當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論 後，再據以訂立本約。另買賣標的物與價金之約定，固非 不得作為認定契約是否成立之重要依據，然當事人之真意 究係依所訂立之契約履行而無須另訂本約，抑或當事人訂 立契約之目的乃在約定將來訂立一定之契約，自有再為審 究之必要，即應通觀契約全體內容是否包含契約之要素， 及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定 之。
⒉審諸系爭議價委託書僅記載買賣標的為系爭土地、總價額 為2250萬元、增值稅及交屋前一切稅費與代書費用由賣方 即被告負擔、契稅由買方即黃玉階負擔，關於付款條件（ 即總價款10％之第一期款/簽約款、總價款10％之第二期款/ 用印款、總價款10％之第三期款/完稅款、總價款70％之第 四期款/交屋款）則記載「另議」、預訂簽約日期地點留 白未記載（見本院卷第33頁）；加之黃玉階於交付議價保 證金10萬元後，仍透過原告與被告就付款期限乙節進行磋 商，並期取得被告同意再擇期簽訂不動產買賣契約書（見 本院卷第215至223頁，整理如附表所示）；再考量系爭土 地之本件買賣總價款高達2250萬元，且付款期限涉及買方 支付能力、賣方預期取得價款之資金運用，足以影響買賣 意願。稽上各情參互以觀，應可認黃玉階出具系爭議價委 託書、被告在系爭議價委託書上簽認同意，均係欲就系爭 土地買賣之付款期限另行磋商達成共識後，始擇期簽訂不 動產買賣契約書。亦即，原告所媒合、黃玉階與被告所成 立者，僅屬系爭土地之買賣預約，就付款期限、簽約日期 地點等節，猶待黃玉階與被告協商合意後再成立買賣本約 。
⒊又黃玉階與被告既因系爭土地買賣之付款期限、簽約日期 地點等節存有歧見，最終未簽訂不動產買賣契約書，則系 爭土地之買賣本約尚未成立，自不待言。
⒋被告雖辯稱如一開始就知悉黃玉階耗費一段時間調度資金 才能付款，絕不會同意出售系爭土地，故其簽認系爭議價 委託書係出於錯誤之意思表示，依民法第88條、第89條規 定撤銷其同意系爭議價委託書之意思表示等語（至被告另 辯稱亦依民法第88條、第89條規定撤銷系爭變更同意書之 意思表示乙節，因與本院判斷無涉，於茲不贅）。惟被告 在系爭議價委託書上簽認之意，係與黃玉階成立系爭土地
之買賣預約，另待與黃玉階協商合意買賣之付款期限、簽 約日期地點等節後，再成立買賣本約，業經本院認定如前 ，則被告簽認系爭議價委託書之意思表示，內容、表示、 傳達並無錯誤；至買賣價款之付款期限，則經黃玉階與被 告合意另行磋商議定，是就黃玉階支付能力之評估，於成 立買賣預約階段，非屬重要動機。是以，被告尚不能以意 思表示錯誤，撤銷系爭議價委託書，併予敘明。 ㈡系爭委託銷售契約第8條第1項關於視為買賣成交得請求服務 報酬之約定，依消費者保護法第12條第1項規定為無效： ⒈兩造簽訂系爭委託銷售契約，約定由原告為被告銷售系爭 土地，倘系爭土地經原告媒合、仲介售出，被告應給付原 告服務報酬；另系爭委託銷售契約條款，乃係原告為與不 特定多數委託人訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契 約條款，此觀系爭委託銷售契約暨歷次變更同意書甚明（ 見本院卷第19至31頁），復為兩造所不爭執，則兩造間就 系爭委託銷售契約係屬消費關係，且系爭委託銷售契約第 8條第1項後段「委託人簽認買方之議價委託書或要約書， 或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」之約定 ，屬定型化契約條款，應依消費者保護法相關規定予以規 範，當無疑義。
⒉按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平 者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定 其顯失公平：違反平等互惠原則者。條款與其所排除不 予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。契約之主要 權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者 ，消費者保護法第12條定有明文。另定型化契約條款是否 違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、 締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之； 定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原 則：當事人間之給付與對待給付顯不相當者。消費者應 負擔非其所能控制之危險者。消費者違約時，應負擔顯 不相當之賠償責任者。其他顯有不利於消費者之情形者 ，消費者保護法施行細則第13條、第14條亦有明定。經查 ：
⑴細繹系爭委託銷售契約第8條第1項後段有關委託人簽認 買方之議價委託書或要約書視為買賣成交之約定，制訂 目的無非在於避免受託人所投入之勞力、費用、時間等 成本，因委託人於簽認議價委託書或要約書後恣意反悔 而付諸流水所設，固有其目的正當性。
⑵然依系爭委託銷售契約有關「委託銷售」、「服務報酬
」、「委託銷售期間」、「買賣契約之簽訂及產權移轉 」等約定文字觀之，系爭委託銷售契約核有居間契約性 質，且目的在於委託人透過受託人報告訂約機會或為訂 約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售標的物。而 居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬，民法第568條第1項定有明文，是以系爭委託銷售 契約第8條第1項後段約定，排除契約成立始得請求報酬 之居間法律規定，概令委託人於簽認議價委託書後即應 給付等同買賣成交之服務報酬，形同受託人無須再盡其 善良管理人義務協助委託人取得較有利買賣條件，已與 民法居間章節謀求委託人利益之立法意旨顯相矛盾，且 難以達成系爭委託銷售契約之目的。
⑶再者，買賣當事人間就買賣標的物、價金或其他事項之 範圍本可先訂立預約，以為將來訂立本約之張本；縱預 約與本約之內容未盡相同，或最終因不可歸責一方之事 由而未訂立本約，均為法之所許（倘因可歸責一方之事 由而未訂立本約，則屬他方得否依債務不履行之法律關 係主張權利）。稽之系爭委託銷售契約第8條第1項後段 約定，未區分買方出具、委託人簽認之議價委託書，性 質及法律效果為何，以致於如本件情形即：黃玉階與被 告僅成立買賣預約，嗣後因雙方就付款期限、簽約日期 地點等節未達合意之不可歸責一方事由，而未訂立買賣 本約，依該約定被告竟仍須給付原告等同買賣成交之服 務報酬，可見系爭委託銷售契約第8條第1項後段約定僅 單純有利於受託人一方，亦有違平等互惠原則。 ⑷系爭委託銷售契約第8條第1項後段約定，既有與民法居 間契約之立法意旨顯相矛盾、使系爭委託銷售契約目的 難以達成、違反平等互惠原則等顯失公平之情形，依消 費者保護法第12條第1項規定，應屬無效。
㈢綜上所述，系爭委託銷售契約第8條第1項後段約定既屬無效 ，原告自無從依該約定請求被告給付服務報酬。從而，原告 請求被告應給付原告90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回 。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予 駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 30 日 民事第二庭 法 官 楊雅萍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 3 月 30 日 書記官 廖宇軒
附表 原告所屬經紀人員（下以原告稱之） 陳先生你好，買方因為資金的調度，所以今天來公司先下了3,000,000的現金支票，加原先的100,000元，總共310萬元整，但簽約日期我還在跟他協調，我想請問陳先生，你最底線如果壓在今年的12月31號以前，你能接受嗎，假如在今年的12月31號以前買方沒有買，我們直接沒收3,100,000元，這樣你能接受嗎，我要有確定，我才能跟買方談。 被告（即對話截圖中之Steve Chen） 太久了。 為什麼他要這麼久簽約？ 原告 陳先生你好，買方很清楚的告知，因為金額是2000多萬，他要很有把握，因為有些資金是從外面調度出來的，所以他才會希望說人家在今年的年底以前要簽約，假如他今年的年底沒有簽成，我們就可以沒收3,100,000。 被告 他說是年底前簽約嗎？ 原告 你等我一下我上去再溝通一下馬上告訴你 剛剛跟買方做最後的確認，可以先簽約，3,100,000做簽約用印款，錢會直接存到履保帳戶，這是最保險的，只是剩下的款項我們必須壓在112年1月15號以前，匯2期款項，請代書慢慢辦，這樣你能接受嗎，這是最保險的方法，這樣我們就直接約簽約的時間了。起碼先簽下來了 被告 剩下的款項分兩期嗎？ 原告 假如他的資金先到位，我們二期款項也會提早進來，壓這個日期，是確保賣方這邊 兩期三期都沒有關係，最後都是由代書在把關，只是後面的款項一定要在112年1月15號進來，沈現在將了解 被告 如果明年1月15號前，資金沒進來呢？ 原告 直接沒收 星期六早上10：30簽約 被告 1月15號是所以的尾款都要進履保對吧？ 原告 只有2款先進去，剩下的等禮拜六早上10：30簽約的時候，代書會壓好時間 被告 到底買方的資金是差多少？ 原告 原則上壓在明年的1月15號以前，對買方來講比較保險，他資金就不會有任何問題，但是他也提到了假如錢進來的早，他也會提早辦理二期款項，所以陳先生不用擔心 被告 你是說1/15是二期款而以喔？ 原告 是的，後續跑流程就很快了 要等禮拜六簽約的時候代書會跟他溝通是分三期款還是四期款 被告 二期款是多少？不會只有100萬吧？那要等到什麼時候？ 原告 正常來講二期款項，總價的10％，剩下的尾款就是補所有的差額，陳先生你放心，禮拜六先簽約，到時候代書會壓好日期，我會請你的大姨子馬上傳給你，這樣你了解嗎 被告 我非常擔心 根本不知道什麼時候錢能到位 會不會拖個2-3年，錢還沒進來。 還有他的現金票也不知道能不能兌現。 原告 陳先生你誤會了，他壓2期款的意思是，剩下的錢已經都沒有問題了，土地的買賣，雙方都沒有貸款，有的時候只需要2期款，或三期款 錢到位，代書才能夠辦過戶，所以陳先生你不用擔心，我們一樣是請之前的李代書辦理 被告 二期款是多少？這個很重要 如果只有50萬？怎麼辦 原告 1630萬 最後一期款是310萬 所以陳先生你不用擔心，簽約的時候我們都會把這些金額寫上去 被告 如果二期款只有200萬？到時候怎麼處理？ 原告 等於禮拜六簽約用印是310萬元整，明年112年1月15號以前付第二期款是1630萬元整，剩下的尾款就是310萬元整，這樣你了解了嗎 代書會請他寫本票，這點你不用擔心 被告 我了解啦，只是擔心萬一他錢籌不出來 （以下略）
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