臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第1611號
原 告 林日昇
訴訟代理人 羅一順律師
被 告 陳香
訴訟代理人 劉輝雄
被 告 趙重明
訴訟代理人 粘舜權律師
被 告 茶米不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 巫漢鈞
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年2月24日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但請求之基礎事實同 一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項第2款規定 甚明。查原告起訴原訴之聲明為：被告應連帶給付原告新臺 幣（下同）183萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息。如任一被告為給付，其他被 告於該給付範圍內，同免給付義務（見本院卷一第9至10頁 ），嗣變更聲明為：㈠被告陳香應給付原告183萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 ；㈡被告趙重明應給付原告183萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告茶米不 動產仲介經紀有限公司（下稱茶米公司）應給付原告183萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息；㈣如任一被告為給付，其他被告於該給付範圍 內，同免給付義務（下合稱變更後訴之聲明，見本院卷二第 43至44頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠伊於民國108年1月29日向被告陳香購買新北市○○區○○段0000 地號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號房屋（ 下合稱系爭房地），並簽訂買賣契約書（下稱系爭契約）， 被告趙重明則為承辦系爭房地買賣之地政士，被告茶米公司 為居間系爭房地買賣之仲介公司。嗣伊於110年10月3日將系
爭房地轉賣訴外人游閎智，並於110年12月9日辦理所有權移 轉登記。詎游閎智對伊提起訴訟稱系爭房地約有80％面積無 權占用新北市○○區○○段0000地號土地（下稱1386地號土地） ，致系爭房地之價值與通常效用全部喪失。伊為確認系爭房 地是否有占用到1386地號土地，委請元宏不動產估價師聯合 事務所鑑定後得知確有此事，遂以175萬元與游閎智和解。 依伊與被告陳香簽訂之系爭契約第3、12條約定，被告陳香 保證系爭房地並未占用他人土地。然系爭房地經鑑定確有占 用1386地號土地，顯然欠缺被告陳香所保證之品質，屬於物 之瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任，伊自得請求被告陳香賠償 其所受損害即與游閎智之和解金175萬元及鑑定費用8萬元， 合計183萬元。
㈡被告趙重明曾於81年間經手1386地號（重測前為猐子寮188-2 地號）土地之買賣，且該買賣契約載明「全筆過戶，但其中 讓鄰地佔用約40坪暫不買賣（內容詳附記二-一）」、「附 記二-一：188-2地號內約40坪土地讓鄰地188-3地號佔用…」 等詞，可見被告趙重明知悉系爭房地無權占用1386地號土地 ，卻未於本件買賣對伊據實以報，違反地政士之注意義務， 亦應對伊負損害賠償之責。被告茶米公司係以居間為業，關 於訂約事項應盡善良管理人之注意義務。系爭房地有近80％ 無權占用1386地號土地一事，僅需調取簡易航空混合圖、查 訪系爭房地附近鄰居，即可輕易得知。然被告茶米公司之仲 介於執行仲介業務時，未察覺占用鄰地之事，難認已盡善良 管理人之注意義務，亦應損害賠償之責。爰就被告陳香依民 法第360條、第227條第1項、第226條第1項規定，就被告趙 重明依民法第184條、第544條規定，就被告茶米公司依不動 產經紀業管理條例第26條第2項規定，提起本件訴訟等情。 並聲明：㈠如前述「變更後訴之聲明」所載；㈡願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告均聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回；②如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並答辯如下： ㈠被告陳香部分：系爭房地係伊於101年9月4日經由被告茶米公 司之居間，並由該公司董事長巫明憲之父即訴外人巫漢鈞向 巫明憲購買，巫漢鈞以系爭房地係增值投資件為由，遊說伊 購買，並由其子女即訴外人巫明芝、巫明憲擔任保證人，為 附買回條件之買賣，亦即伊基於5年後重建之特定原因購買 ，巫漢鈞承諾若該原因不能達成則將行使買回權，並簽訂公 證書及保證協議書（下稱系爭協議）。嗣於106年底，因系 爭房地之地主並無統一合建之計畫，伊遂依系爭協議之約定 要求巫明憲、巫漢鈞以原價1,410萬元並加計年息3％之利息
買回，然遭拒絕。伊遂對巫漢鈞、巫明憲、巫明芝提出刑事 告訴，其等始態度軟化，除願給付伊6,000元交通勞務費外 ，亦願行使買回權，並擇日通知伊至地政士事務所簽約。伊 嗣於簽約當日首次見到原告，原告表示其為巫漢鈞舊識，受 巫漢鈞委託買回系爭房地，事前不需看屋，也不需鑑界、丈 量，連權狀都不需過目，且對價格毫無意見，逕以1,621萬5 ,000元購買。故伊與原告簽訂系爭契約，究其實僅為原告代 理本人巫漢鈞買回系爭房地，伊無法就系爭房地為任何保證 。原告主張自行購買欲向伊主張損害賠償，違反誠信原則及 權利濫用等語。
㈡被告趙重明部分：系爭房地係由被告茶米公司居間仲介成交 ，原告與被告陳香達成買賣之合意後，於108年1月29日至伊 經營之地政士事務所，就已談妥之買賣條件內容辦理系爭房 地買賣契約之簽訂及所有權移轉登記事宜。渠等至事務所前 並未通知伊，伊當時不在辦公室，上開手續非由伊經手，而 是由事務所助理即訴外人任秀華協助處理，伊亦未於系爭契 約之地政士欄位簽名。實則，事務所僅處理系爭房地所有權 移轉登記、稅費規費申報繳納等必要事項，不涉及不動產說 明或現況調查等事項，所收取之代書費用僅1萬7,080元，亦 非如仲介公司收取高達數十萬元至數百萬元之仲介費用。又 原告雖稱伊曾經手1386地號土地之買賣而知悉占用情事云云 ，惟該登記案迄今已歷經30餘年，在此期間伊所辦理之房地 登記案不計其數，伊對於1386地號土地登記案早已不復記憶 ，相關檔案亦已於20幾年前銷毀，絕無刻意隱匿未告知占用 情事而違反委任契約之注意義務，亦無侵權之故意或過失等 語。
㈢被告茶米公司部分：系爭房地買賣係由有巢氏房屋仲介即訴 外人高如玲為介紹人，且於107年11月30日鑑界時，原告、 巫漢鈞皆有到場，測量技師當場告知系爭房地有越界建築之 情形，巫漢鈞表示該地要以危老重建等方式來評估，較有重 建之展望，原告了解實際情形後並未馬上表示願意購買，惟 後續由高如玲重新介紹予原告後，原告方有買入之意願。故 於108年1月29日簽約當時，原告對於系爭房地有越界之瑕疵 皆知情等語。
三、本院之判斷：
㈠原告與被告陳香簽訂系爭契約，由原告向被告陳香購買系爭 房地等事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約為憑（見本院 卷一第23至28頁），堪信屬實。
㈡原告請求被告給付，為被告以前詞所拒。茲析述如下： ⒈被告陳香部分：
原告雖主張被告陳香出售之系爭房地，無權占有1386地號土 地，違反出賣人保證之品質，應負瑕疵擔保責任及債務不履 行損害賠償責任，賠償其所受損害即支付游閎智和解金175 萬元及鑑定費用8萬元共計183萬元云云。然被告陳香抗辯原 告僅係代理巫漢鈞行使買回權一節，業據提出系爭協議、統 一發票、收據、存證信函、新北市板橋區調解委員會調解書 為證（見本院卷一第95至107頁）。細繹系爭協議之約定， 被告陳香當時係向被告茶米公司購買系爭房地，且約定5年 後如有合建，茶米公司保證被告陳香賺500萬元，如合建未 談成，被告茶米公司願以原價1,410萬元加計年息3％之利息 買回系爭房地（見本院卷一第99頁）。且依證人即陳香配偶 劉田至之證述可知，巫漢鈞表示要找1個人代理買回系爭房 地（見本院卷二第82頁）。又原告自承系爭房地至少於81、 82年間即已無權占用1386地號土地（見本院卷一第15頁）， 原告亦未證明被告陳香購買系爭房地後有擴大占用情事。綜 觀上情可知，原告僅係出面代被告茶米公司買回系爭房地， 而無與被告陳香締結買賣契約之真意，堪認被告陳香抗辯應 屬可信，自不負瑕疵擔保責任及債務不履行損害賠償責任。 準此，原告依民法第360條、第227條第1項、第226條第1項 規定，請求被告陳香賠償183萬元，自屬無據。 ⒉被告趙重明部分：
原告主張被告趙重明為系爭房地買賣登記之地政士，亦應負 委任契約債務不履行及侵權行為損害賠償責任云云。觀之系 爭契約雖於首頁右下角印有「趙重明地政士事務所」及其聯 絡方式之章印（見本院卷一第23頁），亦於立契約書人欄印 有「地政士：趙重明」及其聯絡方式等文字（見本院卷一第 25頁），然便查契約書全文均無被告趙重明之簽章，原告亦 未提出其委任被告趙重明辦理系爭房地買賣登記之契約，應 可認系爭契約僅為該事務所之買賣契約書例稿，但未必係由 被告趙重明所承辦，遑論亦無法證明地政士承辦內容或具體 事項為何。況原告僅係出面代被告茶米公司買回系爭房地， 而無與被告陳香締結買賣契約之真意等情，業如前述，則承 辦地政士之職務內容僅需按雙方已達成之合意內容完成契約 簽訂及辦畢登記事項即可，亦難認有告知系爭房地現況占有 情形之義務。準此，原告依民法第184條、第544條規定，請 求被告趙重明賠償183萬元，自屬無據。
⒊被告茶米公司部分：
原告主張茶米公司為居間系爭房地買賣之仲介公司，因承辦 人員之過失侵權行為，而應負連帶賠償責任云云。然觀之原 告提出之統一發票，僅能證明其給付16萬元予被告茶米公司
（見本院卷一第29頁），然無法證明給付之原因是否為系爭 房地買賣之仲介費用，已難遽認被告茶米公司係居間系爭房 地買賣之仲介公司。況原告僅係出面代被告茶米公司買回系 爭房地，而無與被告陳香締結買賣契約之真意等情，業如前 述，則被告茶米公司亦無居間仲介原告購買系爭房地之事實 可言，自不負賠償責任。準此，原告依不動產經紀業管理條 例第26條第2項規定，請求被告茶米公司賠償183萬元，自屬 無據。
四、綜上所述，原告依民法第360條、第227條第1項、第226條第 1項、第184條、第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求判決如前述「變更後訴之聲明」所載，均無理 由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所 附麗，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審 酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 10 日 民事第六庭 法 官 賴彥魁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 3 月 13 日 書記官 蘇莞珍
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