臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第2851號
原 告 魏麗娟
訴 訟 代 理 人 林明忠律師
被 告 黃伊嬪
吳國偵
共同訴訟代理人 徐瑋琳律師
上列當事人間請求減少價金事件，於中華民國112年2月14日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬玖仟捌佰肆拾壹元，及自中華民國一百一十年十月二十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬元為被告預供擔保後，得為假執行；被告以新臺幣伍拾伍萬玖仟捌佰肆拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：被告黃伊嬪、吳國偵應連帶給付原告新臺幣（下同） 60萬9841元，及均自民國110年10月28日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）房屋漏水瑕疵部分：
1、系爭房屋存在滲漏水瑕疵：
㈠系爭房屋存有滲漏水瑕疵，已經卷附鑑定報告第5至6頁確 認，且於鑑定報告第18-1頁並明確記錄於111年2月14日初 勘時，系爭房屋即有滲水情形。被告無視此情，猶爭執所 謂鑑定人於初勘當日僅是認為疑似滲水云云，實屬無稽。 ㈡再者，被告另以被證2簡報指稱鑑定報告關於滲漏水之鑑定 結論不可採云云。惟，姑不論被證2簡報來路不明、形式 真正可疑、且被告亦僅提出節本、並非完整節本，原告否 認其形式真正。又縱使確實為林國財建築師之簡報，此簡 報亦非林國財建築師依本案狀況所出具之專業意見，且被 告亦未舉證該簡報所指測試方法與儀器、與系爭鑑定報告 所採用方法與儀器相同，即逕指鑑定報告結論有誤云云，
實屬無據。
㈢況依前述，鑑定報告第18-1頁並明確記錄於111年2月14日 初勘時，即有以肉眼與親身觀察可確認的滲漏水情形並拍 照記錄在案，此認定亦與被告所爭執之水分計數值云云並 無關係，是被告執被證2而稱系爭房屋無滲漏水情形存在 ，實屬無稽。從而，系爭房屋有滲漏水瑕疵存在，應可確 認。
2、系爭房屋之滲漏水瑕疵係存在於兩造110年1月18日交屋之 前：
㈠系爭鑑定報告原雖未能確定系爭房屋之滲漏水瑕疵係存在 於兩造110年1月18日之前或之後，惟依據系爭鑑定報告之 作成者即鑑定人范瑞芳土木技師到庭結證內容以耐用年限 推估系爭房屋滲漏水瑕疵應在110年前即已發生（問：你 如何判斷滲漏水發生的時間在110年以前？答：我是用耐 用年限推估。因為110年以後已經26年了，一般水泥混造 ，耐用年限都訂到15年。見鈞院111年10月18日言詞辯論 筆錄第6頁第14至18行）並提出鑑定補充說明資料之內容 可知，系爭房屋之滲漏水瑕疵係存在於兩造110年1月18日 交屋之前。
㈡又「各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之 責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即 不得不更舉反證。」最高法院99年度台上字第483 號判決 參照。被告雖爭執鑑定人於111年10月18日提出的鑑定補 充說明資料，其資料來源之一係中國網頁文章、且另一補 充說明資料只是PPT檔案云云。惟，該等資料既經鑑定人 依其專業審視後，認可作為鑑定資料證明之素材方提出作 為證據資料，自具備相當之可信度，且鑑定人亦於111年1 0月18日到庭結證接受兩造詢問，被告當日之詢問內容亦 無任何足以推翻上開資料可信度之處，則原告依據上開證 據資料，應可認已盡適當之證明責任，則被告若欲否認， 自應舉出具體之反證。惟，被告迄今並未舉證證明鑑定人 所提出之外牆防水層耐用年限意見，有何錯誤之處，僅一 昧爭執鑑定人之資料不可採云云，顯未盡反證之責。 ㈢再者，被告於112年1月16日民事言詞辯論意旨狀第6至7頁 ，又舉實務判決指稱實務上無法斷言漏水確切時間點云云 。惟查，滲漏水案例之態樣多端、被告並未舉證其所舉案 例之滲漏水狀況與原因與本案相同，自無法比附援引而稱 本案之滲漏水時間點實際上無法判斷。況且，除非於交屋 前買方即發現滲漏水瑕疵，否則「滲漏水發生時間點」大 多為買賣房屋物之瑕疵擔保案件中之常見爭點，若滲漏水
確切時間點現實上無法判斷，豈非使所有交屋後方發現滲 漏水瑕疵之買方，現實上根本無從行使瑕疵擔保之權利， 蓋只要賣方抗辯滲漏水發生時間點，買方即因現實上無法 判斷滲漏水發生時點而需受敗訴判決，而架空法律給予買 方之瑕疵擔保保障？此顯不符事理之平，亦與公平正義與 民法瑕疵擔保之立法意旨不符，其主張實不可採。 ㈣另自以下證人趙金連、林志傑、丁嘉銘證述內容，亦可證 明系爭房屋之滲漏水瑕疵係存在於兩造110年1月18日交屋 之前：
⑴證人趙金連之證詞：1.於110年1月18日於主臥室窗框旁 即有壁癌。（問：你方才稱110年1月18日有看到主臥室 窗框有壁癌，請問當時天候？答：是晴天。問：你要看 到壁癌會需要撥開原本裝璜的窗簾？答：要，我看到窗 邊長毛毛的，我就把窗簾撥開，都是壁癌。見鈞院111 年7月26日筆錄第3頁第9至17行。）2.於110年8月拆除 後陽台天花板時，曾發現白華現象。（問：在拆除主臥 室的天花板及後陽台天花板時，是否有發現如白華等現 象？答：廚房後陽台那邊拆下來白華更明顯，主臥室因 為粗粗的看不太清楚。問：你如何確定你所看到的白點 是白華而不是色差或油漆？答：磁磚處已經有白華，以 我做裝修這麼久，有沒有漏水我大約都知道。見鈞院11 1年7月26日筆錄第4頁第8至18行。）
⑵證人林志傑之證詞：於109年12月9日，廚房陽台排風口 已有潮濕現象，但被告係告知該潮濕現象，是因為雨水 被風灌回來造成潮濕，而非建物本身有滲漏水。（問： 109 年12 月9 日已經是簽約一個月後，為何你沒有在 簽約前或簽約當下告知原告，你所謂排風口潮濕的狀況 ？答：我記得當時陽台是包覆住的，沒辦法看到，要拆 開才看得到。問：原證11 所示排風口潮濕現象，是你 自己發現，還是屋主告知？答：屋主簽約後有跟我們說 。問：屋主告知你的就是你訊息裡所謂因為雨水被風灌 回來造成潮濕，而非建物本身有滲漏水？答：是。見鈞 院111年8月2日筆錄第4頁第20至25行、第5頁第3至7行 、第12至16行。）
⑶證人丁嘉銘之證詞：109年12月間即於系爭房屋的陽台頂 板發現滲漏水跡象，蓋如果沒有滲漏水跡象不會施工（ 問：你一般如果到現場沒有看到漏水，是否還會做高壓 灌注工法？答：如果沒有滴水可是有漏水痕跡，我們也 會依照委託去抓漏，還是會做高壓灌注，除非他沒有任 何漏水的跡象，我們就不會隨便灌注。問：龍哥請你去
抓漏是明確告訴你是陽台的位置，還是請你做全屋檢查 ？答：只有陽台頂板的高壓灌注，其他沒有施工。見鈞 院111年10月8日筆錄第2頁第27行至第3頁第6行），足 見系爭房屋於兩造110年1月18日交屋之前即已存有滲漏 水瑕疵。
3、系爭房屋因滲漏水瑕疵而應減價之數額為55萬9841元： ㈠首應說明者，系爭房屋漏水主因即「系爭房屋靠外之牆面 與平頂交接處殘留之木屑、孔隙及裂縫入滲所導致」所在 之處為大樓外牆，依最高法院90年度台上字第1460號判決 、臺灣高等法院104年度上易字第1357號判決、臺灣高等 法院100年度上易字第552號判決、鈞院108年度訴字第111 7號判決見解（各判決內容見原告111年8月16日民事準備 四暨聲請調查證據狀所列附件），系爭房屋外牆之瑕疵亦 為亦屬出賣人即被告負物之瑕疵擔保責任之範圍，被告不 得以此為管委會應負責修繕為由，脫免瑕疵擔保責任。 ㈡次按「系爭房屋係因屋頂防水層嚴重損壞致生系爭瑕疵， 並因此產生鋼筋外露與水泥塊剝落、大於0.1公分間隙裂 痕，系爭房屋裝潢並因漏水導致平頂髒汙、外水入滲造成 裝修材料膨脹損害、牆壁油漆髒汙、產生壁癌、牆面壁紙 損壞，修復防水層至不漏水及修復結構損壞費用為653,14 6元，修復裝潢損害費用為446,237元等情，亦有系爭鑑定 報告可稽（見外放鑑定報告第4至5頁、I002頁、I003頁） ，則系爭瑕疵經修復後，系爭房屋即可恢復其通常效用狀 態，並回復無漏水之正常交易價值，應認上開修復費用與 系爭房屋減少之價金相當，是上訴人依民法第359條第1項 規定，主張以修復系爭瑕疵費用1,099,383元（653,146+4 46,237＝1,099,383），請求減少之價金，自無不合。」臺 灣高等法院 111 年度消上易字第 5 號民事判決（判決內 容見原告111年11月23日民事準備六暨聲請調查證據狀所 列附件）參照。自上實務見解可知，就減少價金數額之計 算，自可以修復費用作為計算之標準。
㈢再者，被告雖於112年1月16日民事言詞辯論意旨狀第15至1 6頁指稱鑑定報告之修復費用並無依據云云，惟該等鑑定 報告估算費用係鑑定人依據專業經驗暨相關鑑定手冊所估 算之數額，被告亦未舉證上開估算有何具體不合理之項目 ，僅空言稱上開估算不可採云云，自非可採。
㈣又被告復稱修復費用以13處估價不合理，應僅針對9處漏水 估算云云。惟，鑑定人已於鈞院結證說明：因漏水處會一 直蔓延，所以一定要做整面牆的修復，方能解決漏水問題 ，否則修復無用【問：（提示鑑定報告）漏水面積在哪裡
？答：修復的位置不是漏水的位置而已，是整面牆要修。 問：修復費用的預估是整面牆的預估？答：是。以一處兩 平方米計算。問：是否有漏水與是否要修繕並無關係？答 ：一定要修，因為漏水處會一直蔓延。問：只要有一兩個 漏水點，整面牆都要修？答：對。不然修復沒有用。見鈞 院111年10月8日筆錄第6頁第24行至第7頁第11行。】足見 鑑定報告以13處位置作為修復之估價，係屬修繕漏所必要 之範圍，是被告前揭質疑，已屬無據，並不可採。 ㈤準此，原告依前揭判解意旨，以系爭鑑定報告第7頁所鑑定 之修復費用55萬9841元作為滲漏水瑕疵請求減價之標準， 應屬有據。
4、原告就系爭房屋滲漏水瑕疵，並無怠於通知被告並依民法 第356條規定而視為領受瑕疵之情事：
㈠被告於112年1月16日民事言詞辯論意旨狀第11頁以下，固 稱證人趙金連於110年1月18日點交時，即已發現原告宣稱 之瑕疵，當日並已告知原告，但原告怠於通知被告，故原 告已視為受領系爭不動產與起訴已罹於6個月除斥期間云 云。
㈡惟，依系爭鑑定報告第6頁所示，系爭不動產主臥室、廚房 陽台之滲漏水係因靠外牆面與平頂交接處有孔隙、裂縫， 故於下雨時水由將因上開孔隙、裂縫滲入系爭不動產，足 見該滲漏水現象於雨天時方較易察知。而趙金連並稱110 年1月18日係晴天，故趙金連雖發現壁癌現象並反應予原 告，但當日尚無法確認該壁癌原因是因為滲漏水還是如原 告因被告所告知的刷錯漆因素所致，此觀趙金連亦稱於11 0年8月對於上開壁癌做水泥砂漿的修整，下大雨後方能確 定造成該處壁癌之原因，不是刷錯漆、而是有滲漏水問題 等證詞即可為證（問：你方才稱110 年1月18日有看到主 臥室窗框有壁癌，請問當時天候？答：是晴天。….問：你 所發現天花板油漆脫落及主臥室壁癌的狀況，反應給原告 時，原告跟你說屋主告知他是因為刷錯漆，而非漏水？答 ：對。我就沒有再多問。問：（提示鑑定報告第18-5 頁 ）照片編號5 ，在窗框部分有以水泥沙漿整修，是否是你 做的？答：是。窗邊我有把長毛的漆撥掉，然後再刷防水 漆，結果下大雨還是滲水。問：是否就是因為你有重新做 水泥沙漿的修整，但雨天還是漏水，所以才確定不是刷錯 漆，而確實有漏水？答：對，確實有漏水，水泥抹上去之 後，下雨更明顯，原本凹凸看不到。天花板拆下來的時候 粗粗的看不到，見鈞院111年7月26日筆錄第3頁第9至13行 、第18至31行、第4頁第1至7行）。
㈢至於廚房陽台之油漆脫落，證人林志傑亦陳述被告對於該 處之油漆脫落之說明，並無提到滲漏水之狀況（問：據你 印象，看屋時，屋主或原告有無就後陽台天花板油漆脫落 部分做討論或說明？答：當時有。問：是否記得是何人做 何種內容說明？答：應該是前屋主願意修繕，但是原告不 願意，我記得狀況是這樣。問：所謂修繕，是指修繕何部 分？答：修繕天花板油漆脫落的部分。問：當時屋主有無 提到油漆脫落的原因？答：看屋時沒有。問：就後陽台部 分在看屋時除油漆脫落，屋主有無說明其他屋況瑕疵？答 ：沒有。見鈞院111年8月2日筆錄第3頁第20至31行、第4 頁第1至11行。），足見趙金連於110年1月18日雖有告知 原告該處油漆脫落，但此告知尚無從使原告可知悉廚房陽 台天花板已有滲漏水瑕疵情事，且該天花板滲漏水瑕疵係 隱藏於裝潢天花板上，若非趙金連於110年8月拆除裝潢天 花板，衡諸被告刻意編造所謂「上錯漆」之謊言使原告誤 以為油漆脫落與滲漏水瑕疵無關，原告實無從油漆脫落一 事即明確確知該處有滲漏水瑕疵。
㈣又趙金連是於110年8月拆除主臥室、後陽台裝潢天花板後 ，並經連日大雨確認上開二處有滲水，方拍照給原告告知 ，此亦經趙金連證述甚詳（問：你有無到新北市○○區○○路 ○段00號22樓房屋看過？答：有。問：是為何到該處？何 人叫你去？何時去？當時情形？答：當時110年1月15日原 告打給我，說原告買新房子今日交屋，問我要不要一起去 看交屋，我當天沒空，我110年1月18日帶助理過去看，我 跟原告說恭喜買新房，我從廚房後陽台開始看，當時天花 板磁磚還沒拆，有白白的，我說怎麼會這樣，這個天花板 的漆都脫落，主臥房窗邊還有窗台左上角上面都有油漆脫 落，還有稍微長壁癌，我有跟原告說這以前是不是有漏水 ，被告說刷錯漆，因為是原告剛買的房子，我不宜多問。 2 、3 月就開始疫情，管委會說疫情不能申請，到8月才 開始拆除，拆除完的時候，我就叫泥作來抹水泥，抹好的 時候，過沒多久下大雨，更明顯，主臥房上面都有滲水， 廚房後陽台那邊還有排油煙機右上角有漏水，然後我就拍 照給原告。見鈞院111年7月26日筆錄第2頁第9至26行。） ㈤綜上可知，系爭系爭不動產主臥室、廚房陽台之滲漏水瑕 疵，客觀上顯屬依通常之檢查不能發見之瑕疵，依民法第 356條第2項規定，自不能解為原告已承認系爭不動產，且 因110年8月恰逢大雨與拆除裝潢，方可發見確認上開滲漏 水瑕疵，故原告於110年8月間接獲趙金連通知後，旋即於 110年9月間透過全國不動產房屋仲介林志傑通知被告出面
處理，因均未獲被告正面回應，原告並於110年11月17日 起訴，足見原告就本件系爭不動產主臥室、廚房陽台行使 民法第359條減少價金權利，並無罹於時效或有視為受領 系爭不動產之瑕疵而不得主張之情事。
5、兩造並無以原證8保固書免除系爭房屋滲漏水瑕疵責任： 被告於112年1月16日民事言詞辯論意旨狀第8至10頁主張 原告受領原證8保固書後，即係免除系爭不動產之滲漏水 瑕疵擔保責任云云。惟，原證8保固書並非兩造契約之文 件，且係於兩造109年11月1日簽約後，於被告110年1月18 日交屋當日，被告方交付予原告，且觀諸上開保固書僅是 宇豪企業社對於系爭不動產屋主表明有保固責任之文書， 復依證人丁嘉銘證稱所謂保固責任，僅是若有漏水跡象再 去修復之意思而已【問：（提示原證8）上面寫的保固一 年是指保固什麼東西？答：漏水跡象。如果有漏水，我們 就再去施工。見鈞院111年10月18日筆錄第4頁第21至23行 】與被告依法應負之瑕疵擔保責任顯然無涉，亦未見任何 可免除兩造瑕疵擔保責任之意思。綜上，雙方並未以原證 8保固書免除系爭不動產之滲漏水瑕疵擔保責任，至為明 確，被告所辯實無理由。
（二）公共設施（一台電梯）無法使用部分：
1、系爭房屋公共設施（一台電梯）於110年10月15日至111年 7月31日無法使用，屬物之瑕疵：
㈠系爭房屋所在社區於109年10月17日曾召開臨時區分所有權 人會議（原證9），該次會議紀錄明確記載該次會議主要 為「討論電梯更換相關事宜而召集」（參原證9第1頁倒數 第2行），強調「更新電梯是一個大工程」（參原證9第2 頁第6行），又該次臨時區分所有權人會議被告黃伊嬪亦 親自參與，其對於社區將運用社區公共基金全面更換社區 內每部電梯之重要性，自是知之甚詳。
㈡又自系爭房屋所在之社區介紹可知，每棟大樓均約一百戶 住戶（原證10），以一戶4至5人計算，共計約400至500人 居住於大樓中，於施工過程中僅剩一台電梯可供乘坐，系 爭房屋位於22樓，原告經常需花費十幾分鐘等待，且電梯 為系爭房屋日常起居上下樓層之生活必備社區公共設施， 若有長期修繕之行為，顯屬系爭契約中之「不動產標的物 現況說明書」關於「27.社區是否有公共設施重大修繕決 議」項目所應揭露之事項，卻未告知原告系爭房屋之電梯 ，導致原告於購屋時，並不知悉系爭房屋將只剩一部電梯 要應付系爭房屋所在大樓全部住戶之進出，被告二人之行 為，顯已違反內政部強制要求不動產說明書「應記載事項
」需記載並為誠實說明之規定，且上開項目既經政府列為 賣方應告知事項，應可證明社區內公共設施是否有重大修 繕決議，顯屬將影響購屋後居住效用、買受人購買意願之 交易上重大資訊，蓋公共設施重大修繕時期原告顯然將長 期無法使用該等設施而影響居住效用甚鉅，自屬瑕疵，被 告徒以電梯修繕係增加房屋效用、不算瑕疵云云置辯，現 與主管機關要求賣方強制揭露此項目予買方之意旨不符。 從而，系爭房屋公共設施（一台電梯）於110年10月15日 至111年7月31日無法使用屬物之瑕疵，應可確認。 2、因系爭房屋公共設施（一台電梯）於110年10月15日至111 年7月31日無法使用之瑕疵而應減價之數額為5萬元： ㈠按「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有 重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額 ，民事訴訟法第222條第2項定有明文。核其立法理由為： 損害賠償之訴，原告已證明受有損害，有客觀上不能證明 其數額或證明顯有重大困難之情事時，如仍強令原告舉證 證明損害數額，非惟過苛，亦不符訴訟經濟之原則。又當 事人已證明受有損害而不能證明損害之數額時，法院應斟 酌損害之原因及其他一切情事，作自由心證定其數額，不 得以其數額未能證明，即駁回其請求。準此，上開規定適 用之對象為損害賠償之債，固不及於買受人請求減少價金 數額之認定，然該規定之立法意旨，既係以在損害已經被 證明，而損害額有不能證明或證明顯有重大困難之情形， 為避免被害人因訴訟上舉證困難而使其實體法上損害賠償 權利難以實現所設之規範，用以兼顧當事人實體權利與程 序利益之保護，且法院亦不得以當事人未能證明其數額駁 回其訴，故買受人就其主張應減少價金之數額，如有客觀 上不能證明其數額或證明顯有重大困難之情事時，自應類 推適用上開規定，減輕原告舉證責任。」士林地方法院10 9年度訴字第746號判決（附件1第9至10頁）參照。次按「 關於損害賠償之數額，固應視其實際所受損害之程度以定 其標準。惟倘在損害已經被證明，而損害額有不能證明或 證明顯有重大困難之情形，為避免被害人因訴訟上舉證困 難而使其實體法上損害賠償權利難以實現，法院應審酌一 切情況，依所得心證定其數額，以兼顧當事人實體權利與 程序利益之保護，此觀民事訴訟法第222條第2項之規定及 其立法理由自明（最高法院101年度台上字第1452號民事 裁判意旨參照）。被上訴人買受系爭停車位既有前述之瑕 疵存在，與其他無瑕疵之系爭社區地下2層機械停車位相 比，系爭停車位即受有交易價值減少之損害，被上訴人雖
未能明確證明系爭停車位減損之價額為何，然依前開規定 及說明，應依民事訴訟法第222條第2項規定，審酌一切情 況，依所得心證定其數額。」臺灣高等法院臺中分院107 年度上易字第328號判決（附件2第9至10頁）參照。 ㈡準此可知，於物之瑕疵擔保案件，如已證明損害（瑕疵） 存在，則就應減價之數額如難以證明，非不得以民事訴訟 法第222條第2項之規定定其數額。從而，系爭房屋公共設 施（一台電梯）於110年10月15日至111年7月31日無法使 用之事實為兩造所不爭執，且該無法使用之事實亦影響系 爭房屋之效用，自屬瑕疵，已如前述。惟該等瑕疵因不若 滲漏水或其他常見物之瑕疵有修復費用、市價價值貶損等 估價基礎而易於量化估算，該等公共設施不能使用之瑕疵 尚難以量化，是原告對該系爭房屋公共設施（一台電梯） 於110年10月15日至111年7月31日無法使用之瑕疵應減損 之價額為多少，具體證明上實有重大困難，爰懇請鈞院依 民事訴訟法第222條第2項之規定暨前揭判解之意旨，以心 證定此部分應減損之數額，而原告於此部分請求數額為5 萬元，衡諸原告所受不能使用電梯之時間長達近10個月， 此數額應尚合理妥適。
（三）原告備位主張民法第360條規定為請求權基礎，請求被告 就其所保證房屋在交屋時，並無滲漏水之情形存在、並無 公共設施待修繕等情，但實際上卻有滲漏水瑕疵、且有11 0年10月15日至111年7月31日止系爭房屋一部電梯有無法 使用之使用利益之減損瑕疵，負損害賠償責任： 1、按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不 解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出 賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第360條定有明 文。次按「上訴人復於「標的物現況說明書」之「是否有 滲漏水情形」、「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕 」欄，勾選「否」（北院879號卷第31頁），足徵上訴人 已保證系爭房屋並無滲漏水等瑕疵，並承諾對被上訴人負 物之瑕疵擔保責任。系爭房屋交付予被上訴人時，既有上 開滲水瑕疵存在，顯然欠缺上訴人所保證之品質，被上訴 人依民法第360 條規定，請求上訴人賠償損害，即屬有據 ，上訴人抗辯其已依現況交屋，其物之瑕疵擔保責任業已 免除，難謂可採。」臺灣高等法院 104 年上易字第 1027 號民事判決要旨可參。又按「然被告既已於前揭「標的 物現況說明書」中標明房屋並無滲漏水及未曾於最近一年 內修繕滲漏水等情形，自屬保證房屋在交屋時，並無滲漏 水之情形存在，被告此部分抗辯並無解其就買賣標的物房
屋並無滲漏水之瑕疵擔保責任，故其此部分抗辯乃非可採 。」亦有鈞院104年訴字第3037號民事判決可資參照。 2、準此，原告於鈞院111年8月2日庭期後，依證人林志傑之 證述，可證明被告於簽約當時，係以不動產標的物現況說 明書所列狀態作為其屋況之說明，並未有其他補充說明。 從而，被告既於原證1系爭契約中之「不動產標的物現況 說明書」關於「31.本標的物是否有滲漏水情形」、「27. 社區是否有公共設施重大修繕決議」項目均勾選「否」， 依前揭實務判解可知，應可認被告有保證房屋在交屋時， 並無滲漏水之情形存在、並無公共設施待修繕之意思。 3、末按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂 定外，應回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權 人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」 民法第213 條第1項、第3項定有明文。準此，縱被告非故 意不告知系爭不動產有滲漏水之瑕疵，則被告既已保證系 爭房屋並無滲漏水、無公共設施待修繕等瑕疵，則系爭不 動產滲漏水瑕疵之修復費用經鑑定為55萬9841元，原告自 得依民法第360條規定，請求被告二人依民法第213條第3 項之賠償原則，連帶給付修復滲水瑕疵費用55萬9841元， 作為請求回復漏水瑕疵原狀所必要之費用，以代回復原狀 。
4、另就系爭不動產電梯有修繕停用決議卻未告知之瑕疵，導 致原告於110年10月15日至111年7月31日止，均無法使用 系爭不動產的一部電梯，致使原告於上開期間對系爭不動 產電梯之使用利益減損50%（因系爭不動產只有兩部電梯 ，但有一部電梯有上開維修情事無法使用），是原告於11 0年10月15日至111年7月31日止受有系爭房屋電梯使用利 益之減損應可確定，爰依民法第360條規定，請求被告二 人連帶賠償原告就系爭房屋電梯使用利益之減損損失。（四）請求權基礎整理暨利息起算時點說明：
1、請求權基礎：
㈠本件原告先位請求權依民法第354條、第356條、第359條、 第179條、第182條第2項請求被告負擔瑕疵擔保責任請求減 少價金數額如訴之聲明第一項所示。
㈡第一備位請求依民法第360條規定、或民法第227條第1項準 用第226條第1項，請求被告負債務不履行之不完全給付責 任，請求被告就原告主張瑕疵部分負擔損害責任，數額如 訴之聲明第一項所示。上開第一備位請求權基礎為選擇合 併。
㈢原告依民法第292條規定，不可分之債準用同法第273條之結
果，請求被告就上開瑕疵擔保或不完全給付之責任連帶負 責。
2、利息起算時點：
㈠按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之 債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計 算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項前 段、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。 ㈡原告前已於110年10月21日寄發原證4存證信函，依民法第3 59條規定請求減少並要求返還本件不動產買賣之部分價金 ，並催告被告二人給付之，被告二人並於110年10月27日 以原證5存證信函回覆之，顯示被告二人至遲於110年10月 27日已接到原告原證4存證信函之催告請求。準此，被告 二人受原告催告後，仍未給付，則依前揭民法第229條第2 項前段，被告二人自受催告翌日起，負遲延責任。 ㈢準此，原告請求被告二人給付如訴之聲明第一項之請求， 加計自催告翌日即110年10月28日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之遲延利息，應屬有據。
二、被告方面：
聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告主張之滲漏水瑕疵並不存在，縱存有滲漏水情形，亦 無從證明滲漏水於交屋前已然存在。
1、依據新北市土木技師公會正式鑑定報告，系爭房屋無從認 定有滲漏水情況存在。鑑定報告認定系爭房屋現今有漏滲 水情形，無非以初勘當日有漏滲水情形、會勘當日有漏滲 水痕跡云云，作為認定依據，然系爭鑑定過程具有諸多瑕 疵：
㈠初勘當日並無認定有漏滲水：鑑定技師於初勘過程中，僅 以肉眼觀察房屋狀況，並表示後陽台處”疑似”有潮濕情形 (即鑑定報告P18-3、P18-4，照片編號1-4)，但仍需待原 告繳納鑑定費用、進行正式會勘後方能確定，至於主臥室 則未見潮濕情況存在。惟因初勘當日原告堅稱主臥室天花 板靠外側牆(鑑定報告P18-5、P18-6、P18-7，照片編號6- 9)處及窗側亦有漏水，故而鑑定技師方先行拍照取證，然 究竟照片所示之處，是否確有漏滲水，自仍待正式會勘檢 驗後方可知悉。然鑑定報告中無視此情，直接認定初勘時 已可見漏滲水，既無科學量測數據、亦無其他具體事證可 為支持，實為無稽。況縱然刻意放大照片，所謂”潮濕”痕
跡與斑駁牆壁之色差相混，肉眼幾乎難以區隔(均為深色 牆面)，鑑定報告未以檢測工具加以探查，逕行做出初勘 日就發現有漏滲水之認定，已有重大瑕疵而非可信。尤有 甚者，主臥室窗側部分(鑑定報告P18-5，照片編號5)，早 經水泥砂漿修整，僅可見水泥修補之深色牆面，連疑似可 能為水痕的痕跡均無，鑑定報告竟可直接認定為「窗側漏 水」，足見其報告結論，受原告堅稱漏滲水存在之主張所 引導，而非基於科學檢測方式或具體事證，報告內容已有 偏頗。
㈡會勘過程：鑑定技師於正式會勘當日，以水分計測量疑似 有漏滲水之牆面（即初勘日懷疑有漏滲水發生之處），然 依其含水率紀錄表（鑑定報告附件7），所有疑似漏滲水 處所測得的量測數據，與背景值3.3% 相差無幾，數值落 於0.4%至4.2%之間，並無漏滲水情形存在。後陽台處雖有 一處數值較高（6.2%、鑑定報告P18-12，照片標號6）， 但亦僅是”微濕”，距離可認定漏滲水仍相去甚遠。以此科 學數值觀之，會勘當日，系爭房屋亦未見漏滲水情況，水 分計數值均在正常範圍內。
㈢次按林國財建築師在其111年8月25日所著【漏水鑑定案例 分享】(被證2)簡報中，亦提及「漏水檢測方法(鑑定案例 )4.水分計測試法：以水分計比對各個測點之含水率，可 找出滲漏水之位置」，且含水率在7.8～17%.濕度指示皆為 DRY(乾)。是以，可證原告主張之系爭房屋之滲漏水點， 以科學儀器之水分計量測量出之客觀數據，小於17%皆屬 於乾燥牆面，顯證系爭房屋，根本無滲漏水之瑕疵存在。 系爭鑑定報告書率爾認定系爭房屋有漏滲水，其結論顯與 客觀證據相悖。至於所謂漏滲水痕跡，更不知所云，所謂 漏滲水痕跡與牆面斑駁之色差相混，並非肉眼可輕易辨別 已如上述，鑑定技師既然於初勘時未進行實際檢測確認有 漏滲水，正式會勘進行檢測後，所得數據又無異常，何來 所謂”滲漏水痕跡”。其倒果為因得出漏滲水存在之結論， 已與鑑定過程檢測所得之事實相悖，顯係受原告主張影響 所致，其就漏滲水存否之鑑定結果，無足可採。 2、縱認有滲漏水，系爭房屋現存的漏水瑕疵，也無從認定發 生於交屋前或交屋後，原告主張瑕疵擔保請求權，於法無 據。范瑞芳技師之補充說明欠缺客觀憑證，且僅為其個人 偏頗見解，並與正式鑑定報告結論相悖，不足採信。 ㈠系爭房屋現存的漏水瑕疵，也無從認定發生於交屋前或交 屋後：縱認系爭房屋有滲漏水，正式鑑定報告已明確認定 「無法確認漏水(滲水)發生之時間點…無法鑑定其漏水(滲
水)之發生時間是在民國110年1月18日之前或之後。」。 且縱認鑑定報告研判漏滲水係「由於下雨之水經由靠外之 牆面與平頂交接處殘留之木屑、孔隙及裂縫入滲所導致」 乙節為真(此部分鑑定意見中亦未提供任何判斷依據及相 關證據，無從認定為真實)，亦無從排除原告所稱之漏滲 水情形，大有可能係於房屋交屋後，因原告拆除原有裝潢 、敲打牆面過程中，意外使牆角邊緣及原有防水結構受損 ，方形成漏滲水，無可認定為交屋時之既存瑕疵。 ㈡范瑞芳技師之補充說明僅為其個人偏頗見解，所提之證物 均不可信且未經核實，無從推翻正式鑑定報告之鑑定結論 。土木技師到庭改口宣稱漏水必然發生於000年0月00日前 ，無非以防水層已經失效為憑，但其補充說明引用之防水 層年限資料，全部”引用”自網路文章，既無學術依據也無 科學數據，毫無可信：
①補充說明書面資料第二點，主張「依據日本歷史調查資 料結果防水層標準耐用年限約15~20年。依本國之國家 標準規定:耐用年限對特別重要或對防又特殊要求建築 為25年；對重要及高層建築為15年；一般建築為10年； 非永久性建築為5年。」等語。但細觀土木技師引用之 參考資料，第1個參考資料「建築物屋面防水使用年限