返還履約保證金
臺灣士林地方法院(民事),重訴字,111年度,6號
SLDV,111,重訴,6,20230302,1

臺灣士林地方法院民事判決
111年度重訴字第6號
原 告 美好家庭購物股份有限公司

法定代理人 戴頌雯
訴訟代理人 謝錦仁律師
被 告 鎰山建設股份有限公司

法定代理人 許泰和
訴訟代理人 陳奕仲律師
上列當事人間返還履約保證金事件，本院於民國112 年1 月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：向被告承租臺北市○○區○○街00○00○00○00號之1 樓、2 樓、6 樓、7 樓、8 樓、9 樓及附屬車位，期間自民 國100 年8 月1 日至102 年9 月30日，履約保證金為新臺幣 （下同）7,419,210 元；屆滿後，兩造續訂租約，期間至10 6 年9 月30日。嗣兩造於104 年5 月31日合意終止租約，原 告已將房屋點交，並多次函請被告返還履約保證金，被告竟 以受有損害及損失為由主張抵充，卻未提出相關明細供核算 ，原告乃依租約之約定，訴請被告返還履約保證金；並聲明 ：㈠被告應給付原告7,419,210 元及自104 年7 月9 日起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保， 請准宣告假執行。㈢訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠租約終止時，原告未依約將租賃標的物回復至9 7年10月1 日之原狀，原核准用途為金融保險業、戶數為24 戶，為做攝影棚而變更使用，並將核准戶數變更為22戶。惟 回復原狀應包含核准用途及戶數，原告遲至105 年4 月7 日 始向臺北市政府都市發展局申請變更，但未將核准戶數變更 。㈡原告於點交當日根本拒絕，屋況是否回復原狀，根本未 曾點交確認。且尚有屋頂天線未拆除。㈢合意終止前，原告 曾進行估價，預估回復至97年10月1 日之原狀，所需費用20 ,565,219元，兩造就此議價為18,000,000元，原告因金額過 高拒絕，自應支付議價之費用，並自履約保證金抵充。㈣原 告遲延變更核准用途，致玉山銀行遲至105 年5 月、彰化銀 行遲至105 年7 月纔與被告簽立租約，致被告損失104 年6 月至105 年4 月共11個月之租金，其中15號1 樓與17號1



樓由玉山銀行承租，此部分被告損失租金3,950,100 元；19 號1 樓與21號1 樓、2 樓由彰化銀行承租，此部分被告損失 租金5,060,000 元，合計9,010,100 元，應由原告賠償，並 由履約保證金抵充。㈤原告積欠104 年5 月管理費244,480 元，被告亦得主張以履約保證金抵充；資為抗辯。並聲明如 主文。
三、本件兩造係因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，依民事 訴訟法第427 條第2 項第1 款規定，雖不問其標的之金額或 價額，應一律適用簡易訴訟程序，惟因案情繁雜，且其訴訟 標的金額亦超過5,000,000 元以上，而原告已聲請改用通常 訴訟程序，合於民事訴訟法第427 條第4 項之規定，故本件 係適用通常訴訟程序審理，合先敘明。
四、查兩造就上述各該建物及附屬車位訂有租約，期間至106 年 9 月30日，履約保證金為7,419,210 元，兩造於104 年5 月 31日合意終止租約，而履約保證金之返還，依租賃契約書第 4 條第1 項後段，係：「此項履約保證金於租期屆滿時，乙 方（指原告）遷出並交還標的物，並應回復至甲方（指被告 ）於97年10月1 日與中購公司（指英屬維京群島商中購媒體 科技股份有限公司臺灣分公司）簽約時的租賃標的原狀，及 履行本租約全部義務後，甲方（指被告）應無息返還予乙方 （指原告）」之事實，均為兩造所不爭執，復有公證書、房 屋租賃契約書可佐，堪信真實。
五、原告雖主張被告應返還履約保證金，惟依上述租約文義，原 告應滿足下列全部條件，即：⑴遷出並交還標的物；⑵應回復 至97年10月1 日之租賃標的原狀；⑶履行本租約全部義務， 被告始有返還履約保證金之義務。且押租金（即履約保證金 ）之主要目的，在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係 消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之 押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始 生返還押租金之問題。經查：
　㈠關於遷出並交還部分：依原告提出104 年5 月31日之影片及 照片、104 年6 月12日與祥展營造股份有限公司簽訂、工期 104 年4 月24日至同年5 月31日、工程總價為12,946,135元 之文金大樓退租回復原狀工程承攬合約書（本院卷㈠第262 、314 至348 、486 頁），原告就租賃標的物所為現場清空 、拆除裝潢之結果，與97年10月1 日中購公司承租當時之情 況（本院卷㈠第444 至484 頁），可認大致相同。而屋頂留 有天線設備，依原告所稱係未獲被告同意而無法進場拆除， 雖未回復原狀，但屋頂非屬租賃標的物之範圍，故不影響原 告之遷出交還。至於，被告雖抗辯可以回復原狀費用抵充云



云，並提出104 年4 月16日傑斯室內裝修設計有限公司之拆 除復原工程估價單、104 年4 月21日文金大樓VIVA裝潢施工 前置會議之會議紀錄（本院卷㈠第292 、394 至396 頁）為 證，惟兩造對於施作項目及金額，並未達成協議，此觀會議 紀錄之討論、執行情形，載明：「恢復原狀議價金額18,000 ,000元，待回公司確認」，且被告於該次會議後，立即自費 完成現場清空、拆除裝潢，自可明瞭。被告此部分之抗辯， 應無可採。
　㈡關於回復租賃標的至97年10月1 日之原狀部分：依98年7 月1 日臺北市政府都市發展局變更使用執照存根，租賃標的物 於變更前，原核准用途係：「金融保險業（銀行分行），（ G1）金融機構」，變更說明與注意事項則記載：「本案原核 准戶數24戶，變更為22戶，減少2 戶。」對照原告105 年4 月7 日之變更，則為：「原核准用途為C2攝影棚，變更後用 途則為G1第30組金融保險業（銀行分支機構），其餘同原核 准。」（本院卷㈠第294 至300 頁），雖可認定原告已將核 准用途回復為金融保險業，但距離兩造104 年5 月31日合意 終止租約，時間已經超過11個月，且仍未將戶數由22戶回復 至24戶。而核准戶數會影響建築物之使用收益，原告雖稱被 告出租銀行後，打除原告退場前施作完成之隔間牆，現已無 法變更戶數，被告已權衡而默認同意使用執照戶數無須變更 ，惟被告對此係有爭執（見本院卷㈠第258 至260 頁之函文 ），要無默示同意之可言，且出租銀行後，縱有打除原告之 隔間牆，亦發生於兩造合意終止租約後，不影響原告未將核 戶數回復之事實。承租人無須會同所有權人或出租人既可單 獨申請變更使用執照，且兩造租約復明定承租人對此負有回 復標的物原狀之義務，原告遲延履行，造成原告於變更前無 法出租銀行而受有租金之損害，而玉山銀行係105 年5 月始 承租15號1 樓與17號1 樓、每月租金359,100元；彰化銀行 係105 年7 月始承租19號1 樓、21號1 樓與2 樓，每月租金 460,000元，有被告提出之房屋租賃契約可稽（本院卷㈠第39 8 至404 頁），以104 年6 月至105 年4 月共11個月計算， 被告抗辯遲未出租玉山銀行部分、損失租金3,950,100元； 遲未出租彰化銀行部分、損失租金5,060,000元，以上合計9 ,010,100 元，應自履約保證金抵充之，即非無據。　㈢關於履行租約全部義務部分：被告雖抗辯原告積欠管理費未 繳，惟被告並非管理費之債權人，亦無債權讓與情事，自不 得以他人之債權，而為自己之債務，兩相抵充，被告此部分 之抗辯，顯不可採。
六、綜上所述，原告依兩造租賃契約，得請求被告返還履約保證



金7,419,210 元之前提條件，其中回復租賃標的至97年10月 1 日之原狀部分，尚有核准戶數部分未獲滿足，且因可歸責 於原告之遲延變更使用執照之核准用途，造成被告有無法出 租予銀行之損失達9,010,100 元，經被告以履約保證金抵充 後，已無餘額可以請求返還，應併駁回其訴及假執行之聲請 。
據上結論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　2 　　日 民事第二庭法 官王伯文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　2 　　日 書記官 蘇婷