臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
112年度基簡字第88號
原 告 徐經祥
被 告 游建鑫
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國112年3月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定被告具有事實上處分權之門牌號碼基隆市○○區○○街○○巷 ○○○○號三樓房屋（即基隆市○○區○○段○○○○○號建物）、基隆 市○○區○○街○○巷○○○○號四樓房屋（即基隆市○○區○○段○○○○○ 號建物）占有原告所有坐落基隆市○○區○○段○○○地號土地， 自民國一百零六年十一月三十日起至法定租賃關係終止日止 ，每月租金各如附表二「月租金」欄所示。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬伍仟壹佰伍拾柒元，及自本 判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息；暨自民國一百一十一年十二月一日起至法定租賃關係 終止日止，按月給付原告新臺幣貳仟玖佰玖拾肆元。三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元，由被告負擔新臺幣壹仟參 佰貳拾陸元，餘由原告負擔。
五、本判決第二項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)坐落基隆市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上 門牌號碼基隆市○○區○○街00巷00號房屋（即基隆市○○區○○段 0000○號建物，下稱系爭1樓房屋）、基隆市○○區○○街00巷00 號2樓房屋（即基隆市○○區○○段0000○號建物，下稱系爭2樓 房屋；以下系爭1樓房屋、系爭2樓房屋合稱系爭1、2樓房屋 ），暨嗣後在系爭2樓房屋之上加蓋之未辦保存登記建物即 基隆市○○區○○街00巷00○0號3樓房屋（即基隆市○○區○○段000 0○號建物，下稱系爭3樓房屋）、基隆市○○區○○街00巷00○0 號4樓房屋（即基隆市○○區○○段0000○號建物，下稱系爭4樓 房屋）原均為訴外人高廖萬所有，嗣因高廖萬積欠原告及其 他債權人債務未清償，系爭3樓房屋、系爭4樓房屋經債權人 聲請本院以104年度司執字第28135號清償債務強制執行事件 （下稱系爭28135號強制執行事件）查封拍賣，並經被告游 建鑫於民國105年7月20日拍定取得系爭3樓房屋、系爭4樓房
屋之事實上處分權；另高廖萬所有之系爭1、2樓房屋則經其 債權人聲請本院以104年度司執字第22822號、105年度司執 字第22109號清償債務強制執行事件（下稱系爭22822號、22 109號強制執行事件）查封拍賣，原告則自105年12月間起， 先後因拍賣及受贈而取得系爭土地及其上系爭1、2樓房屋之 所有權全部（其中系爭土地係於106年9月29日因持分合併而 由原告取得所有權之全部）。系爭土地及其上之系爭1、2樓 房屋、系爭3樓房屋、系爭4樓房屋原均屬高廖萬所有，嗣因 前開強制執行拍賣程序而先後由被告取得系爭3樓房屋、系 爭4樓房屋之事實上處分權，原告取得系爭土地及其上系爭1 、2樓房屋所有權，而使系爭土地與系爭3樓房屋、系爭4樓 房屋異其所有人，依民法第425條之1第1項之規定，推定自 原告取得系爭土地所有權即106年9月29日起，對被告具有事 實上處分權之系爭3樓房屋、系爭4樓房屋在使用期限內，有 租賃關係存在。
(二)然因兩造並未有租金數額之約定，原告自得依民法第425條 之1第2項規定，請求本院核定租金如附表一所示（即按系爭 3樓房屋、系爭4樓房屋占用系爭土地當期之土地申報地價、 分別占用系爭土地之面積及週年利率百分之10計算；計算式 詳如附表一所示），及依此核定月租金之計算結果，請求被 告給付系爭3樓房屋、系爭4樓房屋分別自106年11月30日起 至111年11月30日止之租金數額共新臺幣（下同）208,592元 ，另自111年12月1日起，系爭3樓房屋、系爭4樓房屋分別租 賃系爭土地之月租金總計為4,991元（以上計算式詳如附表 一所示；即本院111年度補字第790號裁定理由欄第二項所載 之計算式）。為此，爰依民法第425條之1之規定，提起本件 訴訟。
(三)並聲明：
⒈核定被告具有事實上處分權之系爭3樓房屋、系爭4樓房屋占 有原告所有系爭土地，自106年11月30日起至法定租賃關係 終止日止，每月租金如附表一「月租金」欄所示。 ⒉被告應給付原告208,592元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年12 月1日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告4,991元 。
二、被告求為判決：原告之訴駁回。其答辯意旨略以：(一)被告具有事實上處分權之系爭3樓房屋、系爭4樓房屋，就所 占用之系爭土地，依法推定有租賃關係或地上權存在，被告 係有權占有原告所有之系爭土地，並非無權占有。(二)至於原告請求被告給付地租部分，被告於取得系爭3樓房屋
之事實上處分權即與系爭土地原所有權人高廖萬約定，由高 廖萬向被告承租系爭3樓房屋，系爭3樓房屋使用系爭土地之 地租因地處偏僻且僅占用系爭土地之3分之1，地租金額不高 ，扣除被告應給付高廖萬之地租後，高廖萬應給付被告系爭 3樓房屋之月租金6,000元，嗣因高廖萬經濟困窘，減為月租 金3,000元，此一協議為原告明知或可得而知，原告應繼受 系爭土地前手高廖萬與被告此一協議而受拘束，不得再向被 告請求地租。
(三)又系爭土地之上，除有被告之系爭3樓房屋、系爭4樓房屋外 ，尚有原告之系爭1、2樓房屋，被告之系爭3樓房屋、系爭4 樓房屋既然僅占系爭土地之一定比例而非全部，何以原告毋 庸負擔系爭土地之部分地租，而需由被告負擔系爭土地之全 部地租，顯非公平？
(四)又系爭土地地處偏遠，且交通工具無法直接到達系爭1樓房 屋所在之系爭土地，尚需步行數百階之樓梯，始能到達，原 告請求之地租，顯然過高？
(五)原告買受系爭1、2樓房屋及系爭土地，從未通知被告可購買 系爭3樓房屋相對應之系爭土地之3分之1，故原告買受系爭1 、2樓房屋及系爭土地並不合法律程序。 三、本院之判斷：
(一)原告主張系爭土地及其上之系爭1、2樓房屋、系爭3樓房屋 、系爭4樓房屋原均屬高廖萬所有，嗣因前開強制執行拍賣 程序而先後由被告取得系爭3樓房屋、系爭4樓房屋之事實上 處分權，原告取得系爭土地及其上系爭1、2樓房屋所有權之 事實，業據提出系爭土地之土地登記第二類謄本、本院基隆 簡易庭111年度基簡字第140號請求返還不當得利等事件民事 判決等件為證，亦為本院承辦107年度基簡字第30號請求返 還屋頂平台事件所知之事實，復為被告所不爭執，自堪信實 。
(二)按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所 有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房 屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與 讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用 期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制 。」「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法 院定之。」民法第425條之1第1項、第2項分別定有明文。又 民法第425條之1第1項雖以「所有權讓與」為明文，然未辦 建物所有權第1次登記之建物因無法辦理所有權移轉登記， 而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權 ，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，
所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記 之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法 院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。系爭3樓房屋、 系爭4樓房屋原均為高廖萬興建而取得所有權，系爭土地、 系爭1、2樓房屋、系爭3樓房屋、系爭4樓房屋復均曾於同一 時期屬於高廖萬所有，嗣被告先於105年7月20日因系爭2813 5號強制執行事件之拍賣程序而取得系爭3樓房屋、系爭4樓 房屋之事實上處分權，再由原告因系爭22822號、22109號強 制執行事件之拍賣程序及贈與而取得系爭土地、系爭1、2樓 房屋之所有權全部，此種情形，嚴格而言，雖與民法第425 條之1所規定「土地」、「房屋」分離讓與之情形有別，惟 實與該條所欲保護之情形類同，否則被告具有事實上處分權 之系爭3樓房屋、系爭4樓房屋將喪失占有系爭土地之合法權 源，而有遭拆除之風險，自有民法第425條之1規定之適用或 類推適用，以調和彼此間之使用關係。
(三)被告係於105年7月20日取得系爭3樓房屋、系爭4樓房屋之事 實上處分權，原告則自105年12月間起，先後取得系爭土地 及其上系爭1、2樓房屋之所有權全部，致系爭3樓房屋、系 爭4樓房屋與系爭土地異其所有人；又系爭3樓房屋與系爭1 、2樓房屋之外牆材質、顏色及結構均屬相同，具耐久性， 顯具相當經濟價值，又系爭3樓房屋雖未經合法登記而屬違 章創設，固無從辦理建物所有權第一次登記，但其既與系爭 1、2樓房屋各有獨立之出入門戶及可供吾人日常生活起居使 用之空間，具有構造上及使用上之獨立性，在私法上可謂屬 一獨立之不動產；另系爭4樓房屋亦有獨立之出入門戶及外 梯與外界相通，可供吾人日常生活起居使用之空間，具有構 造上及使用上之獨立性，雖屋齡已久，經濟價值有限，惟尚 難以系爭4樓房屋現時之狀況，而否認當時系爭4樓房屋於興 建之初所具有構造上及使用上之獨立性，即非單純動產之堆 積，在滅失或毀損達至不堪住居之程度前，亦可謂屬一獨立 之不動產，以上均為本院承辦兩造間107年度基簡字第30號 請求返還屋頂平台事件所認定之事實。系爭3樓房屋、系爭4 樓房屋彼此間既無依附、從屬關係而分屬各自獨立之不動產 ，而原告係於106年9月29日取得系爭土地所有權之全部，依 民法第425條之1第1項之規定，系爭3樓房屋、系爭4樓房屋 ，自106年9月29日起，在房屋得使用期限內分別與系爭土地 各自成立租賃關係。又請求法院核定地租，屬形成之訴，在 法院核定之前，固無從為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的 ，土地所有人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴， 然必先經法院核定地租數額後，土地所有人始得據以請求房
屋所有人如數給付，兩造就租金數額無法達成協議，是原告 依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定租金並訴請被 告給付自106年11月30日起占用系爭土地之租金，自屬有據 。被告雖抗辯其與系爭土地原所有權人高萬廖約定，由高廖 萬承租被告具有事實上處分權之系爭3樓房屋，扣除系爭3樓 房屋占用系爭土地之些微地租後，高廖萬應按月給付租金6, 000元（後減為3,000元），嗣後取得系爭土地所有權之原告 自應繼受被告與高廖萬間就系爭土地之地租約定，不得再向 被告請求地租等語，惟此為原告所否認，且被告並未能提出 其與高廖萬間就系爭土地確有租賃關係存在及實際扣除之地 租金額若干之具體事證，僅泛稱地租租金不高，對於地租若 干？租期？有無訂立租約？等情，並未再為任何之說明與舉 證，難認被告與高廖萬就系爭土地租賃契約之重要事項即土 地租金數額，已有所合意，被告既未能舉證證明被告與高廖 萬間就系爭土地有租賃關係存在，則本院自無需再就原告是 否明知或可得而知而應繼受此一租賃關係一節，有所論述， 至於被告將系爭3樓房屋出租與高廖萬，則屬被告與高廖萬 間就系爭3樓房屋之另一租賃法律關係，更與原告無涉。故 被告此部分之抗辯，即無可採。被告復雖抗辯系爭土地之上 尚有原告之系爭1、2樓房屋，被告之系爭3樓房屋僅占用系 爭土地之3分之1，不應由被告全部負擔系爭土地之地租等語 ，惟承前所述，被告具有事實上處分權之系爭3樓房屋、系 爭4樓房屋既係具有構造上及使用上之獨立經濟價值之二個 不動產，自應推定分別與系爭土地有租賃關係存在，則原告 請求被告給付系爭3樓房屋、系爭4樓房屋分別占用系爭土地 面積之租金，即屬可採，被告此部分之抗辯，亦無可採。被 告雖再抗辯原告買受系爭1、2樓房屋及系爭土地，未通知被 告可購買系爭3樓房屋相對應之系爭土地之3分之1，故原告 買受系爭1樓、2樓房屋及系爭土地並不合法律程序等語，惟 被告與原告係因系爭28135號強制執行事件、系爭22822號、 22109號強制執行事件之拍賣程序而分別取得系爭3樓房屋及 系爭4樓房屋之事實上處分權、系爭1、2樓房屋及系爭土地 之所有權，被告與原告由各該拍賣公告之公告事項均得知悉 其買受之權利與負擔或風險，原告純係強制執行程序之拍定 人，何來通知被告買受之義務？故被告此部分之抗辯，純係 臨訟任意捏就之詞，不值詳駁。
(四)按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之10為限；前條規定，於租用基地，建築房屋準用 之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而所謂土 地價額係指法定地價而言。土地所有人依土地法所申報之地
價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以 公告地價百分之80為其申報地價，土地法施行法第25條、土 地法第148條分別定有明文。故土地法第97條第1項、第105 條所謂之申報總價，即指該土地之申報地價而言。系爭土地 自106年至110年之公告地價分別為每平方公尺3,100元、3,3 00元、3,300元、3,500元、3,500元，是可推知106年至110 年之申報地價分別為每平方公尺2,480元、2,640元、2,640 元、2,800元、2,800元（公告地價之百分之80），另系爭土 地111年1月之申報地價為4,320元，此有內政部地政司公告 土地現值及地價查詢之歷年資料、系爭土地之土地登記第二 類謄本（地號全部）各1件附卷供參；另土地法第97條第1項 之所謂年息百分之10為限，乃指租金之最高限額而言，並非 必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置 ，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益， 彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年度台 上字第371號判決意旨參照）。本院審酌系爭土地之位置、 利用狀況、交通情形、繁榮程度、使用經濟效益等情，認原 告請求以系爭土地申報地價年息6%核定租金，尚屬適當，本 院據此核定被告具有事實上處分權之系爭3樓房屋、系爭4樓 房屋占有原告所有系爭土地，自106年11月30日起至法定租 賃關係終止日止，每月租金各如附表二「月租金」欄所示。 再依此核定之月租金，原告併請求被告給付自106年11月30 日起至111年11月30日止之租金數額125,157元，暨自111年1 2月1日起至法定租賃關係終止日止，按月給付系爭3樓房屋 、系爭4樓房屋之月租金2,994元（以上計算式詳如附表二所 示），即屬有據。
(五)又請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，無從 為租金之給付，必於法院為核定租金之法律效果形成後，請 求權人之請求權方確定發生，而有因債務人給付遲延另需給 付遲延利息之問題，是原告請求被告給付上開租金自本判決 確定翌日起始得請求週年利率百分之5之遲延利息，逾此範 圍之請求，即無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第425條之1之規定，請求本院核定如 主文第1項所示之月租金，及依民法租賃之法律關係，請求 被告給付如主文第2項所示之租金及其法定遲延利息，為有 理由，應予准許；逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。五、訴訟費用即第一審裁判費2,210元，依兩造勝敗之比例，諭 知如主文第4項所示。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決 如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 28 日 基隆簡易庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 112 年 3 月 28 日 書記官 林煜庭
附表一：112年度基簡字第88號 編號 位置 申報地價 (新臺幣) 月租金 計算式：土地面積×權利範圍×申報地價×10%/12 (新臺幣/元以下4捨5入) 106年11月30日起至111年11月30日之租金數額 計算式：月租金×月數 面積 １ 系爭3樓房屋 79.84平方公尺 系爭4樓房屋 58.79平方公尺 106年 2,480元/㎡ ×(79.84＋58.79)㎡×10%÷12＝2,865元（元以下4捨5入，下同） 2,865元×1月（106年12月）＝2,865元 2,480元 107年 2,640元/㎡ ×(79.84＋58.79)㎡×10%÷12＝3,050元 3,050元×24月（107年1月至108年12月）＝73,200元 2,640元 108年 2,640元 109年 2,800元/㎡ ×(79.84＋58.79)㎡×10%÷12＝3,235元 3,235元×24月（109年1月至110年12月）＝77,640元 2,800元 110年 2,800元 111年 4,320元/㎡ ×(79.84＋58.79)㎡×10%÷12＝4,991元 4,991元×11月（111年1月至12月）＝54,901元 4,320元 總計 208,592元
附表二：112年度基簡字第88號 編號 位置 申報地價 (新臺幣) 月租金 計算式：土地面積×權利範圍×申報地價×6%/12 (新臺幣/元以下4捨5入) 106年11月30日起至111年11月30日之租金數額 計算式：月租金×月數 面積 １ ①系爭3樓房屋 79.84平方公尺 ②系爭4樓房屋 58.79平方公尺 106年 ①2,480元/㎡ ×79.84㎡×6%÷12＝990元（元以下4捨5入，下同） ②2,480元/㎡ ×58.79㎡×6%÷12＝729元 （990元＋729元）×1月（106年12月）＝1,719元 2,480元 107年 ①2,640元/㎡ ×79.84㎡×6%÷12＝1,054元 ②2,640元/㎡ ×58.79㎡×6%÷12＝776元 （1,054元＋776元）×24月（107年1月至108年12月）＝43,920元 2,640元 108年 2,640元 109年 ①2,800元/㎡ ×79.84㎡×6%÷12＝1,118元 ②2,800元/㎡ ×58.79㎡×6%÷12＝823元 （1,118元＋823元）×24月（109年1月至110年12月）＝46,584元 2,800元 110年 2,800元 111年 ①4,320元/㎡ ×79.84㎡×6%÷12＝1,724元 ②4,320元/㎡ ×58.79㎡×6%÷12＝1,270元 ①＋②＝2,994元 （1,724元＋1,270元）×11月（111年1月至12月）＝32,934元 4,320元 總計 125,157元