臺灣新竹地方法院民事簡易判決
111年度竹東簡字第96號
原 告 童思偉
訴訟代理人 王一澊律師
被 告 邱正茂
訴訟代理人 楊長岳律師
上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於民國112年2月14日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原係請求被告給付
原告新臺幣（下同）110,000元，及自起訴狀繕本送達之翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第11
頁）。嗣於民國（下同）112年1月18日具狀變更請求金額為
157,500元（見本院卷第195頁）。核原告上開所為，僅係單
純擴張應受判決事項聲明，揆之首揭說明，尚無不合，應予
准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於110年3月24日經太平洋房屋竹東加盟店媒
合，委由代理人即訴外人童小凡與被告簽訂不動產賣賣契約
書（下稱系爭買賣契約），購買坐落新竹縣○○鎮○○段000地
號土地（權利範圍全部）、561地號土地（權利範圍1/17）
，及其上同段300號建物即門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段000
巷00號建物（下稱系爭房屋），並由童小凡與被告於同年5
月間某日晚上點交。原告準備搬入系爭房屋後，赫然發現系
爭房屋內全部水龍頭均不會出水，委請水電師傅檢視後，方
知系爭房屋水管鏽蝕，阻塞自來水流通，致系爭房屋馬桶、
浴室、廚房等設備均無法用水（下稱系爭瑕疵），系爭房屋
顯有無法依通常方法使用之瑕疵。兩造於系爭買賣契約中雖
約定就原屬被告之管理基金45,000元與110年管理費（下稱
系爭補償費）作為原告修繕系爭房屋之費用，然系爭補償費
僅係供1樓廚房天花板漏水瑕疵之用，被告未曾告知原告有
系爭瑕疵，系爭瑕疵亦未載明於買賣契約或現況說明書中。
系爭瑕疵之修復費用經鑑定為150,000元，加計營業稅5%後
為157,500元，原告得依民法359條請求減少價金，及依民法
第179條規定請求被告返還不當得利。為此，爰依民法第359
條、第179條規定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告
157,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按
週年利率5%計算之利息。㈡第一項聲明，原告願供擔保請准
宣告假執行。
二、被告則以：被告於110年1月14日與仲介簽署專任委託契約書
，並告知系爭房屋現況有多處自來水管阻塞、無法出水等情
形，鑑於該現況，被告於現況說明書之項目7「是否使用自
來水」雖勾選「是」，但並未就「是否正常供給」加以勾選
。系爭瑕疵於交易時即已存在，原告自始知情，即便原告不
知情，系爭瑕疵不需委託專業人士即可自行檢視，稽以原告
查看系爭房屋多次，難謂原告無重大過失。又兩造於簽訂系
爭買賣契約時，即約定系爭補償費作為補償原告修繕系爭房
屋之費用，兩造已就系爭瑕疵之修繕費用和解。又110年5月
3日交屋當日，被告發現廚房旁儲物間上方有新的滲漏，為
免原告日後主張其他瑕疵，故於現況說明書載明「現況交屋
，賣方不負修繕責任」，原告就交易現況所存瑕疵再為主張
，自屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利
之判決，請准被告供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
本件之爭點為㈠水龍頭不能出水是否屬於「現況」交屋之約
定，而不負瑕疵擔保責任？㈡若被告需負瑕疵擔保責任，原
告行使之減少價金金額應為多少？被告應返還之不當得利金
額為何？
㈠按所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係
作為減少或免除出賣人物的瑕疵擔保責任之判斷依據。揆其
意旨，當係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物
理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢（如舊屋或
新屋之樣品屋等）、格局等，可以任由買受人依肉眼觀察，
或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況
為據。至如非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，
自不應納入現況交屋的範疇內，出賣人仍不得以所謂的現況
交屋，免除其物之瑕疵擔保責任。
㈡原告所主張之全屋水龍頭均無法正常出水等語，然查，經鑑
定機關中華民國電機技師公會所鑑定結果，僅有第三層獨立
廁所之洗手台水龍頭無法出水，其餘之水龍頭及馬桶均可正
常出水使用，此有外放之鑑定報告書在卷可稽，是以原告所
主張全屋之水龍頭均不能出水情形，已有可議。再者，衡以
不動產價格甚高，與一般生活用品交易情形極不相同，就屋
況本需詳細確認，並非僅單純以屋況說明書為準，且就屋況
說明書未記載之內容，仍需衡以交易實務情形，判斷是否屬
於影響成交價格之點。而水龍頭能否出水與否，於賞屋或驗
屋時，即可以直接以手觸摸並轉動水龍頭，復可直接以肉眼
及碰觸方式確認出水、水壓是否正常，此點似無記載在屋況
說明書中之必要。且本案交易標的為83年之成屋，距交易日
期之110年，已有20多餘年，衡以鑑定機關所拍攝之屋況，
交易標的內陳設老舊，且設備看起來均具有使用痕跡，就一
般交易情形，購買或出售此類成屋者，多認為購買者會重新
裝修，且需將水電管線重新更新，與新成屋或預售屋交屋時
，需要求水電應能完全正常運作顯有不同，故此類中古多年
老屋較不會去在意水電之情形。又本案交易標的經鑑定後，
亦僅有一處之水龍頭無法出水，而其冷水水龍頭無法出水之
原因係單純因牆面之出水處未接水管至洗手台龍頭，就中古
老屋之不動產交易情形，顯然不會認為是瑕疵，而熱水處未
能出水，經鑑定雖認為係因熱水管鏽蝕，但從肉眼即明顯可
知該熱水管在牆壁之出水處有鏽蝕之痕跡，此部分實難認為
買家於購買時已能肉眼發現此情形，卻期待此可為正常使用
之熱水管，進而影響購買系爭不動產之意願及交易價值，故
本院認為依鑑定機構所鑑定之水龍頭出水情形，均屬交易時
肉眼即可確認之屋況，不能認為賣家仍需就20餘年老屋其中
一個以肉眼就可判斷有可能無法正常出水之水龍頭，負擔瑕
疵擔保責任，該部分之屋況應屬於「現況」交屋之範圍內。
四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條，請求減少價金並
返還不當得利，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，
及假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 3 月 10 日
新竹簡易庭 法 官 黃致毅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按
他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴審判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 13 日
書記官 蕭宛琴