福建金門地方法院行政訴訟判決
111年度簡字第6號
112年2月15日辯論終結
原 告 洪清波
被 告 金門縣政府
代 表 人 陳福海
訴訟代理人 張怡姍
上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服行政院內政
部民國111年3月28日台內訴字第1110009822號訴願決定，提起行
政訴訟，經臺北高等行政法院以111年度訴字第1007號裁定移送
前來，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
被告之代表人原為楊鎮浯，於訴訟進行中變更為陳福海，茲 據新任代表人具狀聲明承受訴訟（本院卷第27頁至第28頁） ，核無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、事實概要：屏東縣政府依屏東縣不動產仲介經紀商業同業公 會之函報調查，原告以個人名義於民國109年12月14日在FAC EBOOK「內埔屏科大租屋交流平台」社群網站刊登房屋招租 訊息，又於110年1月15日查得屏東縣○○鄉○○巷000號設有代 租招牌，並於110年5月間有代理他人仲介屏東縣○○鄉○○村○○ 巷000號2樓之2房屋(下稱系爭房屋)租賃之行為。案經屏東 縣政府認原告上開廣告有使欲承租者透過其居間聯繫獲知物 件相關訊息，涉有未經許可經營不動產仲介業務之情事，遂 以110年3月5日屏府地價字第11008601200號函請原告陳述意 見，並經原告陳述在案。嗣屏東縣政府依不動產經紀業管理 條例之規定移由原告戶籍地之被告處理，被告認原告非經紀 業而經營仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第32條第1 項規定，乃以110年11月9日府地價字第1100085974號裁處書 （下稱原處分）裁處原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰並禁止 營業。原告不服原處分，提起訴願，經內政部111年3月28日 台內訴字第1110009822號訴願決定(下稱訴願決定)駁回後。 原告不服，提起訴願經駁回後，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告起訴主張下述事由，並聲明訴願決定及原處分均撤 銷(但原告僅就涉及10萬元罰緩部分提起訴訟，見臺北高等 行政法院111年度訴字第1007號卷第23頁，故本件原告請求 撤銷之範圍應僅限於10萬元罰緩之部分)：
系爭房屋所在哈佛學園社區住址，由屏東縣○○鄉○○巷0○○○○ 巷0000號至270號，有250間套房，由200個房東所有，全社 區均屬投資型套房，專門出租給屏東科技大學學生使用。原 告固於統嶺巷262號門口設立招牌，但該招牌係原告經營工 程行的商店招牌，原告僅因應社區房東託付修繕套房內之設 備及汰舊換新、回收買賣及租用各種電器產品。另原告配偶 在社區內有4間套房出租，因學生異動頻繁，故代理刊登臉 書廣告出租。又統嶺巷252號2樓之2房係屋主兒子在出租前 聯繫原告，表示有修繕需求否則無法招租，因原告修繕出入 套房頻繁，才會誤判有租屋之嫌等語。
三、被告則以下述理由資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴 ：
雖然原告有代理其配偶，但也有幫其他人辦理中間出租並有 收費等語。
四、本院之判斷：
㈠按「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其 營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元 以上三十萬元以下罰鍰」，不動產經紀業管理條例第32條第 1項定有明文。又「四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或 代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣 、互易、租賃之居間或代理業務」，同條例第4條第4款、第 5款分別定有明文。
㈡經查，原告現為不動產經紀業者，此有其所提出之不動產經 紀營業員證明書在卷可參(見本院卷第41頁)。但參照其所提 出之不動產經紀營業員證明書之開立日期為111年6月9日， 也未見原告有提出更早之不動產經紀營業員證書，則原處分 開立時，原告不具合法之不動產經紀營業員乙節應可認定。 ㈢又兩造對於原告曾在109年12月14日於臉書上內埔屏科大租屋 交流平台刊登房屋招租訊息、在110年1月15日於屏東縣○○鄉 ○○巷000號設有招牌、其上有記載代租等節均不爭執(見本院 卷第36頁至第37頁)，此部分事實應可認定。 ㈣原告固陳稱係代理配偶出租等語(見本院卷第37頁)。然配偶 僅於日常家務互為代理人(民法第1003條第1項定有明文)， 出租原告配偶所有房屋營利之行為，本身已難認屬於原告日 常家務之範圍，加上本件也無證據足認出租系爭房屋有何得 以被認定係原告與配偶間日常生活所需行為之正當事由(如
支付家庭生活之必要行為等)，則原告代理配偶刊登招租訊 息之行為，即難認係民法第1003條第1項之當然代理範圍。 則原告縱係代理配偶招租，此行為仍足以該當從事不動產租 賃之代理業務要件，而足構成不動產經紀業管理條例所指仲 介業務。
㈤再者，原告雖否認就系爭房屋有為居間、代理租賃之情事。 且雖從系爭房屋於110年7月1日之租賃契約上，並未顯示原 告之名字(參照該租賃契約，見內政部111年0000000000號卷 宗，下稱訴願卷，第27頁至第41頁)，但原告也自承系爭房 屋的租約係由屋主交代原告出面簽立(見本院卷第38頁)，也 足認系爭房屋出租時屋主未出面，而係由原告透過居間或隱 名代理方式完成。此外，觀系爭房屋屋主並非原告或原告之 配偶(參照上開契約書)，更可見原告確有居間或代理他人租 賃不動產之行為。
㈥此外，原告所架設之招牌上明顯記載代租等語，該招牌經原 告自陳係架設於統嶺巷262號門口，而原告自陳其配偶所有 之房屋僅為8206至8209等4間房間等語(見本院卷第37頁)。 另觀該招牌之態樣，記載哈佛學園進駐套房代租…等語，此 有該招牌之照片在卷可參(見訴願卷第62頁)。無論從該招牌 架設位置上、文義上也全未限制原告配偶所有之房屋範圍， 由此亦可佐證原告確實有經營居間或代理出租業務而非僅有 修繕行為，且所經營之代租業務具有廣泛以及普遍性，非僅 止於原告配偶所有之房屋。
㈦從而，依照現有事證已足認定原告在原處分時間點，確有為 不動產租賃之居間或代理業務，本件顯不足為有利於原告之 認定。再被告所裁處之罰緩金額為最低之10萬元，更無從認 定被告於罰緩金額之衡定上有何未妥善裁量之情事。五、綜上所述，原告主張尚非可採，被告認原告違反不動產經紀 業管理條例第32條第1項規定，依同條項規定，以原處分裁 處原告法定最低罰鍰金額10萬元，其認事用法，並無違誤， 訴願決定遞予維持，亦無不合。從而，原告訴請撤銷，為無 理由，應予駁回。
六、本件事證，已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌對於 本件判決結果並不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第 1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 8 日 行政訴訟庭 法 官 蔡旻穎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須
附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 3 月 8 日 書記官 周麗珍