最高法院民事判決
111年度台上字第2523號
上 訴 人 施翠華
施文賢
上 列二 人
訴訟代理人 林家慶律師
陳思愷律師
上 訴 人 施文嵐（施拱星、施光宇之承受訴訟人）
上 列三 人
訴訟代理人 顏瑞成律師
被 上訴 人 何茂夫
何志忠
呂瓊雪（何永長之承受訴訟人）
何信甫（何永長之承受訴訟人）
何建如（何永長之承受訴訟人）
何思怡（何永長之承受訴訟人）
何永順
段美吟
何宗鎧
共 同
訴訟代理人 連鳳翔律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國111年6
月14日臺灣高等法院第二審更審判決（110年度上更一字第110號
)，提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。 理 由
本件上訴人主張：上訴人施文嵐之被繼承人施拱星、及上訴人施翠華、施文賢（下稱施翠華2人）為坐落臺北市○○區○○段0小段第000地號土地（下稱系爭土地）共有人，應有部分依序2/20、1/64、1/64。被上訴人共有之門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00弄0號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）、私設道路、水塔（下合稱系爭地上物）無權占有系爭土地如原判決附圖編號A、B、C 所示部分（下稱A、B、C部分）等情，依民法第767條第1項、第821 條規定，求為命被上訴人拆除系爭地上物，將占用之土地騰空
遷讓返還伊及其他全體共有人之判決。施翠華2人嗣於原審主張：被上訴人無權占有系爭土地A、B、C部分，受有相當於租金之不當得利，致伊受損害等情，追加依民法第184條、第185條、第179條規定，求為命被上訴人連帶給付伊各新臺幣（下同）4,741元及加付自民國109年3月3日起算之利息，並自109年1月1日起至返還占用土地之日止，按月於每月1日前，連帶給付伊各86元之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。
被上訴人則以：兩造祖先曾口頭約定，就系爭土地成立不定期限租約，上訴人家族每年派人收取租金，從未中斷，伊非無權占有，亦未受有不當得利等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審就上開部分所為上訴人勝訴之判決，改判駁回該部分上訴人在第一審之訴及施翠華2人追加之訴，係以：施拱星、施翠華、施文賢為系爭土地共有人，應有部分依序2/20、1/64、1/64。施拱星於107年0月0日死亡，所遺系爭土地應有部分2/20分割繼承登記為施光宇所有，施光宇於109年00月00日死亡，其應有部分再分割繼承登記為施文嵐所有。系爭建物、道路、水塔依序占有系爭土地A、B、C部分，被上訴人為系爭地上物之事實上處分權人，為兩造所不爭執。次查被上訴人提出記載訴外人施邱桂、陳林蕙芳、施世在、施光前、施朝和及施拱慶（下稱施邱桂等人）代收租金繳納之收條（下稱系爭收條），其中48、49年度收條上字跡均係筆墨寫，原本紙質泛黃、筆墨略有褪色痕跡，距今已有相當年代，應無偽造可能。審酌兩造均非當時承租土地之當事人，對此年代久遠且人事皆非之舊事難以查考；系爭收條所載代收人陳林蕙芳、施世在及施朝和，確曾為系爭土地之共有人；證人施光前證稱：伊代表系爭土地部分共有人向被上訴人收取租金長達20餘年，系爭土地租金原本分成5份，各1/5，後來有買賣收租權利，就分成3份，施炳訓1/5（長房地主）、施邱桂2/5（長房地主）、施世在2/5（三房地主）等語；施拱星於第一審陳稱：伊祖先某人曾將系爭土地交付被上訴人祖先1人或數人耕作使用，並收取穀物作為使用對價，未締結書面，租金僅有部分共有人收取，其他共有人不知情等語；系爭土地於日據時代之共有人為長房子孫施錫屋、施錫英、施錫祥、施錫元、施錫華等5人，應有部分各1/5；嗣因買賣、繼承等原因，系爭土地於43年9月29日之共有人包括施拱星2/20、陳有諒2/20（其中1/10係施炳訓買賣移轉）、合計1/5，長房施贊隆之子孫即施邱桂4/20、施朝和及施朝暉各2/20、合計2/5，三房施贊緒之子孫即施錫芸5/20、施世在、施世真及施世基各1/20、合計2/5。可推認系爭土地部分共有人即施炳訓（長房地主）、施邱桂（長房地主）、施世在（三房地主）或其前手確有將系爭土地出租予被上訴人之祖先，並依序代表自己與施拱星之前手等長房子孫、施朝和等長房子
孫、施錫芸等三房子孫收取租金，縱代表收租之人事後未將租金分配給他人，亦無礙兩造之祖先就系爭土地成立不定期租賃關係。施翠華2人為姊弟，於102年間因贈與自李謀雄各取得系爭土地應有部分1/64，均為施錫芸之輾轉繼承人。上訴人均為出租人之繼承人，自應受前手與被上訴人祖先簽訂租約之拘束。系爭土地經查無三七五租約登記，兩造之祖先於民國初年即就系爭土地成立租約，上訴人復未舉證兩造之祖先約定系爭土地僅限於耕作或漁牧使用，其以被上訴人違反耕地三七五減租條例第6條第1項、第16條之規定，未以書面訂立租約或未自任耕作而無效，自屬無據。僅施拱星對被上訴人終止租約，亦不生終止之效力。兩造間就系爭土地之租賃關係仍存續，被上訴人非無權占有系爭土地，亦難認有何故意或過失不法侵害上訴人之土地所有權。故上訴人依民法第767條第1項、第821 條規定，請求被上訴人拆除系爭地上物，將占用之土地騰空遷讓返還予全體共有人，及施翠華2人追加依民法侵權行為或不當得利之法律關係，請求被上訴人連帶給付伊各4,741元本息，及自109年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月於每月1日前，連帶給付伊各86元，為無理由，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查共有土地之出租，屬共有物管理行為，於民法第820條第1項修正前出租共有土地，應由共有人全體共同為之，部分共有人出租共有土地，租賃契約僅於契約當事人間有效，對於未同意之共有人不生效力。原審係認系爭土地部分共有人施炳訓、施邱桂、施世在或其前手出租系爭土地，並依序代表自己與施拱星之前手等長房子孫、施朝和等長房子孫、施錫芸等三房子孫收取租金；施文嵐為施拱星之繼承人、施翠華2人為施錫芸之輾轉繼承人。而被上訴人所提施邱桂等人代收租金繳納之系爭收條，其上記載收執人「何阿佃」 、「何阿田」、「阿佃」、「何佃」等，其中100年10月15日收條記載「100年度台北市○○區○○段一小段租谷」（見第一審訴字卷三89頁以下、原審更一卷二203頁以下）。乃原審未敘明系爭收條所載上開收執人是否為承租人、與被上訴人之關係、上開地段是否為系爭土地，及認定施拱星、施錫芸或其前手同意出租系爭土地或授權收取租金所憑證據，遽謂兩造之祖先於民國初年即就系爭土地成立不定期租賃關係，上訴人為出租人之繼承人，應受該租約之拘束，已有可議。次查上訴人於事實審主張：施拱星就系爭土地之應有部分，係源於「施錫英」相續移轉予「施炳誥」，再由「施炳誥」相續移轉予施拱星，與施炳訓無關；施邱桂、施世在亦非施拱星之直系血親。施拱星或其前手未曾同意出租系爭土地予被上訴人之先祖，亦未收取過租金等語，並提出日據時期土地登記簿為證據（見原審更一卷二47頁以下、53頁以下、180頁以下、301頁）。攸關施文嵐之被繼承人施
拱星或其前手有否同意出租系爭土地予被上訴人之被繼承人，係屬重要之攻擊方法。原審未於判決書理由項下記載其取捨之意見，逕為施文嵐不利之判斷，亦有判決不備理由之違法。又耕地三七五減租條例第6條第1項之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡耕地租約之訂立、變更、終止或換訂，均須經登記，始生效力。而當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎。被上訴人於事實審自認：何家與施家之祖先就系爭土地之耕地租賃關係，早在民國初年開始，當初係以耕種農作物為承租目的，非以供建築房屋而占有使用該地，何家歷年來按租用之面積以農作物（多為稻穀）繳租，每年租金為稻穀360台斤加計水租，折算約4千餘元，嗣伊出資興建系爭建物，最早算農舍，現在供住宅使用等語（見原審上字卷一131頁、313頁以下，卷二73頁以下、77頁以下，更一卷二67頁）。果爾，能否謂被上訴人之被繼承人非以耕作為目的承租系爭土地，無耕地三七五減租條例之適用，自滋疑問。原審未詳予研求，遽以前揭理由謂兩造之祖先就系爭土地成立之租約，非耕地租賃，進而為上訴人不利之判決，並有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 9 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 李 瑜 娟
法官 邱 景 芬
法官 蔡 和 憲
法官 鄭 純 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官 陳 雅 婷
中 華 民 國 112 年 3 月 17 日