臺灣南投地方法院民事簡易判決
112年度投簡字第16號
原 告 朱祐宗
訴訟代理人 張于憶律師
複 代理人 劉富雄律師
被 告 陳明輝
訴訟代理人 吳菀倩
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國112年2月13日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有門牌號碼南投縣○○鄉○○村○○巷00號未保存登記建物（即如附圖標示A所示面積117.33平方公尺二層鐵皮建物）應予變價分割，所得價金由兩造按附表應有部分比例欄所示比例分配。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造按附表訴訟費用負擔比例欄所示比例負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為 判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：門牌號碼南投縣○○鄉○○村○○巷00號未辦保存 登記建物即附圖南投縣南投地政事務所複丈日期民國111年1 2月2日複丈成果圖（下稱附圖）所示標示A，面積117.33平 方公尺之二層鐵皮屋（下稱系爭A建物）、標示B，面積19.1 1平方公尺之一層鐵皮屋（下稱系爭B建物，並合稱系爭建物 ）為兩造所共有，各共有人應有部分比例如附表所示，系爭 建物並無因物之使用目的不能分割之情形，亦未訂有不分割 之約定或期限，爰請求分割系爭建物；又系爭建物供一般住 宅使用，若依共有人之應有部分比例為原物分割，兩造分得 面積顯然過小，不符經濟效用，且並無各自獨立之門戶出入 ，有損系爭建物完整性，利用殊屬不便，有害於各自日常生 活之使用及經濟利用價值，加以兩造並不認識，自不宜共同 居住於系爭建物，是請求將系爭建物予以變價分割，並將所 得價金按共有人應有部分比例分配，則經由市場行情決定系 爭建物之價值，不僅可避免兩造對系爭建物客觀市價之疑慮 ，保持系爭建物之完整利用及經濟效用，且將來拍賣系爭建 物時，若被告對系爭建物已做使用規劃或有特殊感情，亦得
於變價程序中應買或承買，或依法行使優先承買權，對兩造 均屬有利，爰依民法第823條第1項、第824條第2項之規定提 起本件訴訟等語。並聲明：兩造共有之系爭建物應予變價分 割，所得價金由兩造按附表應有部分比例欄所示比例分配。二、被告雖未於言詞辯論期日時到場，惟據其曾以答辯狀略以： 門牌號碼南投縣○○鄉○○村○○巷00號建物坐落於南投縣○○鄉○○ ○段000○000地號土地上，上開土地為中華民國所有，由財政 部國有財產署管理，上開建物屬無權占有上開土地而為使用 ，即屬民法第118條之無權處分，則原告主張於上開建物權 利範圍為100000分之33333，殊不知原告權利來源為何，是 否有權利得提起本件訴訟；原告明知上開建物被告僅有使用 權而無所有權，上開建物早於被告年幼之際即已興建完成， 亦非被告所興建，被告僅係於母親往生後取得上開建物之使 用權而已，即有民法第118條無權處分之適用，則原告於未 提出上開建物之權源前，自不得提起本件訴訟等語資為抗辯 。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）原告主張兩造為系爭A建物之共有人，原告之應有部分比 例為100000分之33333，被告之應有部分比例為100000分 之66667，而系爭A建物並無因物之使用目的不能分割，兩 造亦未訂有不分割之約定或期限等情，有南投縣政府稅務 局稅籍證明書附卷可參（見本院卷第39頁至第40頁），被 告固具狀抗辯質疑原告就系爭A建物之合法權源為何，然 系爭A建物原為被告與被告之兄即訴外人陳銘鑫所共有， 因陳銘鑫對訴外人馨琳揚企管顧問有限公司積欠債務未清 償，經該公司聲請對陳銘鑫就系爭建物之持分比例100000 分之33333為強制執行，嗣經原告投標拍賣取得等情，業 經本院調取本院110年度司執字第10642號清償債務卷宗核 閱無誤，是本院依調查證據之結果，堪信原告上開主張為 真實。
（二）各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因 消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人 之請求，命為下列之分配：二、原物分配顯有困難時，得 變賣共有物，以價金分配於各共有人。本節規定，於所有 權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之。民法 第823條第1項、第824條第2項第2款本文、第831條分別定 有明文。
（三）經查，系爭A建物固為未辦保存登記之房屋，惟兩造共有
之系爭A建物事實上處分權，屬民法第831條規定之「所有 權以外之財產權由數人共有或公同共有」情形，應得成為 法院裁判分割之客體，仍得為分割之處分行為，而系爭A 建物為二層樓房，供住家用等情，業經本院於111年10月5 日至現場履勘，並有勘驗筆錄、現場照片附卷可參（見本 院卷第117頁至第129頁），足知系爭A建物如以原物分割 ，因各共有人分得部分均有出入之需求，勢將導致日後各 共有人對樓梯、出入口使用上之爭執。而若劃出共同使用 之門廳、樓梯或走道空間維持共有，不僅減少各共有人得 有效利用之空間，更徒增法律關係之複雜化，無法使各共 有人得適當居住生活，亦不利於建物之融通交易，自足減 損系爭A建物之經濟價值，難認合於全體共有人之利益， 是系爭A建物如將原物分割予各共有人，顯有困難。本院 審酌系爭A建物不會因變價分割而使其原先之利用狀態受 有影響，系爭A建物如採變價分割，使欲取得系爭A建物之 人能完整取得系爭A建物之全部，以達系爭A建物利用及經 濟效益之最大化；此外，變價分割方案可探知系爭A建物 在自由競爭市場下最合理市場價值，由競價方式，確認競 價時點系爭A建物之最優價格，應較有利於全體共有人， 且由民法第824條第7項「變賣共有物時，除買受人為共有 人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願 優先承買者，以抽籤定之」規定內容，已賦予各共有人於 共有物變價分配執行程序，有依相同條件優先承買之權， 此等分割方案，除可維持良性公平競價之結果、確認共有 物最大經濟效益，更兼顧共有人對共有物特殊感情，有利 於各共有人，更可使系爭A建物所有權狀態最終歸於單純 ，確實合於當前系爭A建物之使用現狀，益徵變價分割方 案係最符合經濟利用、整體規劃利用，能迅速解決紛爭， 澈底消滅共有關係，造成變動及損害均輕微，應屬對各共 有人最為適切公允之分割方案。
（四）至系爭B建物部分，係自系爭A建物之左側牆壁延伸而出之 一層簡易建物，有設置鐵紗門等情，可見上開勘驗筆錄及 現場照片，足認系爭B建物有獨立之出入口，參以依上開 稅籍證明書，門牌號碼南投縣○○鄉○○村○○巷00號之單層面 積為110.20平方公尺，與系爭A建物部分之面積117.33平 方公尺相差無幾，應認門牌號碼南投縣○○鄉○○村○○巷00號 房屋之範圍僅為系爭A建物，原告既非系爭B建物之共有人 ，就該部分請求分割，應屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項第2款 規定，請求將系爭A建物變價分割，所得價金由兩造依附表
應有部分比例欄所示比例分配，為有理由，應予准許，然請 求將系爭B建物變價分割部分，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第80條之1。中 華 民 國 112 年 3 月 17 日 臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 丁婉容
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 20 日 書記官 詹書瑋
附表：
編號 共有人 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 原告 100000分之33333 100000分之33333 2 陳明輝 100000分之66667 100000分之66667