最高法院民事判決
111年度台上字第1956號
上 訴 人 財團法人臺灣省桃園縣中壢慈惠堂
法定代理人 陳燦宏
訴訟代理人 陳家彥律師
廖家瑜律師
被 上訴 人 劉榮煙
訴訟代理人 李建民律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年3月
22日臺灣高等法院第二審判決（110年度上字第1069號），提起
上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人請求被上訴人拆屋還地之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人所有門牌號碼桃園市○○區○○○街00號房屋(下稱系爭房屋)部分屋體無權占有伊所有坐落同市區○○段○○○段227-118地號土地（下稱系爭土地），如第一審判決附圖（下稱附圖）標示227-118（1）區域，面積52.91平方公尺，妨害伊之所有權，自應將所占用之房屋部分拆除後，返還坐落之土地予伊等情。爰依民法第767條第1項規定，求為命被上訴人拆除系爭房屋占有系爭土地如附圖所示部分，將該部分土地返還予上訴人之判決（上訴人另訴請被上訴人返還占有土地相當於租金之不當得利部分，經第一、二審判決其勝訴確定）。
被上訴人則以：訴外人楊兆華於民國51年10月間在系爭土地設定地上權（下稱系爭地上權）後，於存續期間之同年12月間興建系爭房屋並辦理保存登記。系爭房屋及地上權均於55年間輾轉移轉由伊母親即訴外人陳菊妹取得，該地上權存續期間迄71年9月屆滿，當時土地所有權人未按系爭房屋之時價為補償，亦未於地上權存續期間屆滿前，請求陳菊妹於該房屋可得使用之期限內，延長地上權之期間，經陳菊妹拒絕。依99年2月3日修正前民法第840條規定，陳菊妹關於系爭房屋的時價補償請求權利（下稱系爭補償請求權）並未消滅。系爭地上權雖經桃園市中壢地政事務所（下稱中壢地政）於89年7月13日塗銷，但陳菊妹之系爭補償請求權並未消滅，伊於105年4月1日以買賣為原因向陳菊妹買受取得系爭房屋所有權，含有利用土地關係之地上權權利亦應一併移轉，或本於自己利益行使民法第242條代位權，請求上訴人依據修法前之規定以時價補償，上訴人在未履行補償前，無權訴請拆屋還地等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審就上開部分所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，係以：楊兆華於51年間就系爭土地設定系爭地上權，存續期間至71年9月30日屆滿，其於系爭地上權存續期間興建系爭房屋，完成保存登記，陳菊妹則於55年4月22日、5月19日依序取得系爭房屋所有權及系爭地上權，該地上權於89年7月13日塗銷登記。被上訴人於104年12月31日向陳菊妹買受取得系爭房屋，於105年4月1日登記為所有權人，該房屋現占有坐落於上訴人所有系爭土地上，面積為52.91平方公尺，標示為附圖227-118（1）之區域部分，有手抄本土地登記簿、手抄本所有權部及他項權利部異動索引、異動索引、第一次建物所有權登記資料、建物所有權登記簿、建物登記謄本、第一審法院履勘現場筆錄及中壢地政測繪之土地複丈成果圖等在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪認真實。上訴人主張：被上訴人無權占有系爭土地，應拆除系爭房屋占用部分並返還坐落之土地，為被上訴人否認。依99年2月3日修正前民法第840條規定：「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人，應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者，從其訂定。土地所有人，於地上權存續期間屆滿前，得請求地上權人，於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間。地上權人拒絕延長者，不得請求前項之補償」。故地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權之工作物係建築物者，土地所有人有按照該建築物時價而為補償之義務，如無力補償或不欲補償時，亦得於地上權存續期間屆滿前，請求地上權人於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間。惟土地所有權人與地上權人未就建築物之補償另有訂定，土地所有權人既不依同法條第2項規定，請求地上權人延長地上權之期間，又不履行其補償義務，遽以建築物所有權人為無權占有，依同法第767條第1項規定請求地上權人拆屋還地，自非正當。查系爭房屋為系爭地上權存續期間所興建之工作物，且該地上權存續期間於民法物權編99年2月3日修正前即已屆滿，系爭補償權相關事宜，應適用修正前民法第840條之規定。上訴人於70年6月間以買賣為原因取得系爭土地分割前同地號土地之應有部分，於108年間向桃園市政府不動產糾紛調處委員會申請共有物分割調處，經該委員會於同年9月3日作成調處結果，於109年9月間辦理分割登記，系爭土地及若干分割後新增土地分配予上訴人單獨所有，有土地登記謄本足參。堪認上訴人於系爭地上權存續期間為系爭土地所有權人，斯時系爭房屋為地上權之工作物，並為陳菊妹所有，且未就時價補償事項另為約定，上訴人負有以時價補償陳菊妹之義務。上訴人自陳：因陳菊妹30餘年未行使，且於104年12月3日出售系爭房屋，即以消極不作為或積極作為方式表示不欲行使或拋棄地上權時價補償請求權等語，顯見上訴人未曾對陳菊妹補償或請求延長
地上權期間而遭拒絕。上訴人應負擔之補償義務並未因此消滅，於未履行其補償義務前，逕主張依民法第767條規定，請求被上訴人拆屋還地，依上揭說明，已有未合。修正前民法第840條規定地上權人之補償權利為請求土地所有權人收買建築物之權，具有債權請求權之性質，一經地上權人行使權利，土地所有權人即有訂立買賣契約之義務。又原地上權人已將建築物權利移轉於第三人，不致因建築物之拆除未受補償而遭受損失，即有權利之人未受損失，惟受讓該建築物之人，倘未辦理地上權移轉登記之第三人，因建築物之拆除遭受之損失，卻無請求權。而立法上並無減免原土地所有權人責任之目的，其補償義務不因之而免除。故地上權受讓人縱未辦理地上權移轉登記，如因該建築物之拆除受有損害，卻無補償請求權，將與損害填補原理有違，應認其補償請求權仍存在。陳菊妹出售系爭房屋予被上訴人，已取得相當於補償額之價金，被上訴人則因上訴人行使物上請求權，購得之系爭房屋拆除受有損害，倘欠缺補償請求權，與損害填補原理顯有未合。上訴人徒以時價補償請求權自地上權存續期間屆滿後迄今已逾15年而罹於時效，即謂其得行使物上請求權，拆除系爭房屋云云，恝置其補償責任不論，自不足採。修正前民法第840條第1項並未規定地上權存續期間屆滿後，土地所有權人即不負擔按建築物之時價為補償之義務，且參同條第2項規定，土地所有權人於地上權存續期間屆滿前，僅得請求地上權人，於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間，以暫免履行該補償義務。故上訴人以系爭地上權於71年9月30日屆期，該地上權業於期限屆滿時當然消滅，主張陳菊妹不得行使系爭補償請求權，亦不足取。陳菊妹未於系爭地上權期限屆滿前辦理塗銷登記，其後為中壢地政塗銷，並無何舉動或其他情事，足為推知其拒絕延長系爭地上權期間之情況。陳菊妹固為系爭地上權人，但僅是分割前系爭土地共有人之一，尚無民法第762條規定之地上權、所有權歸屬於同一人之情，況系爭地上權足為系爭房屋之占有權源，使系爭房屋不致為共有人行使物上請求權利而遭拆除，亦對陳菊妹有法律上之利益，陳菊妹取得系爭土地應有部分即使超逾系爭地上權之面積，不生混同而消滅之效力。陳菊妹固有於30餘年間未行使補償請求權，且於104年12月3日，出售系爭房屋予被上訴人並辦畢所有權移轉登記之事實，惟該事實要僅說明陳菊妹經被上訴人買受獲取代替補償之利益，因上訴人之補償義務並未因陳菊妹出售行為即消滅，被上訴人仍可能對上訴人行使該權利，並無可資信賴權利人不欲行使權利之基礎事實，上訴人依權利失效原則，主張系爭補償請求權於陳菊妹出售時即消滅云云，亦不足採。依民法第825條規定，兩造調處分割系爭土地，並非因此原始取得所分配土地，存在於共有土地上之原有負擔（即系爭地上權），分
割後之各部分必須承受。上訴人主張兩造因此原始、重新各自取得前開土地，系爭地上權於系爭土地分割當時已消滅云云，亦難採取。上訴人以被上訴人應於系爭土地分割時，起訴主張系爭地上權及時價補償權利卻未起訴，即推認被上訴人已拋棄該等權利，亦非正當。修正前民法第840條規定之目的係為保障地上權人就地上物之基地欠缺合法坐落權源而遭訴請拆除之可能損失所設，並無在地上權存續期間屆滿後即免除土地所有權人補償義務，被上訴人既因給付陳菊妹買賣價金而代替上訴人補償義務之履行，本於損害填補原理，有由上訴人補償必要即已足，不以被上訴人繼受地上權或補償請求權後，始得阻卻上訴人物上請求權之行使。依土地登記謄本、建物所有權狀、第一審法院履勘現場筆錄及拍攝之照片，堪認系爭房屋為舊式建築物，於系爭地上權存續期間即已存在，上訴人徒以系爭房屋面積與登記內容不合，聲稱系爭房屋為系爭地上權消滅後所興建之建築物，非屬其應補償對象，自非可取。系爭房屋可供停放機車，出租他人使用，具有使用、收益之價值，上訴人主張該房屋自51年12月30日辦理保存登記迄今，已逾一般磚造建築耐用年限，被上訴人已無行使系爭補償請求權之正當性云云，亦不足取。從而，上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆除系爭房屋占用系爭土地部分，並返還該部分土地，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查原審先謂：陳菊妹經被上訴人買受系爭房屋獲取代替補償之利益，上訴人之補償義務並未因陳菊妹出售行為即消滅，被上訴人仍可能對上訴人行使該權利（見原判決第7頁），繼謂：本件不以被上訴人繼受地上權或補償請求權後，始得阻卻上訴人物上請求權之行使（見原判決第8頁），先後論列不一，已有判決理由矛盾之違法。次按99年2月3日修正前民法第840條規定：「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人，應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者，從其訂定。土地所有人，於地上權存續期間屆滿前，得請求地上權人，於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間。地上權人拒絕延長者，不得請求前項之補償」。查陳菊妹於55年4月22日及5月19日依序取得系爭房屋所有權及系爭地上權，上訴人於70年6月間取得系爭土地應有部分，系爭地上權之存續期間於71年9月30日屆滿，中壢地政於89年7月13日塗銷該地上權登記，被上訴人於105年4月1日以買賣為原因經陳菊妹移轉登記取得系爭房屋之所有權，上訴人於109年9月取得系爭土地所有權全部，為原審認定之事實。似見被上訴人僅受讓系爭房屋，並未受讓系爭地上權。乃原審竟謂原地上權人已將建築物權利移轉於第三人，該受讓建築物之人受讓地上權，縱未辦理地上權移轉登記，如因該
建築物之拆除受有損害，應認其補償請求權仍存在，遽為上訴人不利之判決，亦有可議。又查上訴人係依民法第767條第1項規定，訴請被上訴人拆除系爭房屋返還坐落之土地。原審既認定系爭地上權為系爭房屋之占有權源，使系爭房屋不致為系爭土地所有權人行使物上請求權利而遭拆除，而被上訴人係於系爭地上權塗銷後，始經陳菊妹移轉登記取得系爭房屋所有權，且未繼受系爭地上權及系爭補償請求權。則能否謂上訴人未為時價補償前，被上訴人得拒絕其拆屋還地之請求？洵非無疑。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 21 日 最高法院民事第四庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 張 競 文
法官 王 本 源
法官 賴 惠 慈
法官 蕭 胤 瑮
本件正本證明與原本無異
書 記 官 陳 慧 中
中 華 民 國 111 年 12 月 28 日