返還仲介費
臺灣基隆地方法院(民事),基簡字,111年度,432號
KLDV,111,基簡,432,20220901,1

臺灣基隆地方法院民事簡易判決
111年度基簡字第432號
原 告 施文琇
訴訟代理人 施泓成律師
被 告 拓墣建設股份有限公司信義分公司

法定代理人 蘇銘聰
訴訟代理人 廖則斌
上列當事人間請求返還仲介費事件，本院於民國111年8月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109年3月中旬經由被告業務員廖則斌 介紹，得悉訴外人邱禮儀有意以新臺幣（下同）3,300萬元 出售其向前手購買之門牌號碼基隆市○○區○○路00號房屋及坐 落土地（下稱系爭不動產；就邱禮儀與前手間之買賣交易， 下稱前手買賣），原告並經由被告之仲介，於109年3月22日 與邱禮儀簽立不動產買賣契約，以總價3,200萬元之價格向 邱禮儀買受系爭不動產（下稱系爭買賣），及支付被告居間 報酬16萬元。嗣後原告發現系爭不動產之實價登錄雖為3,50 0萬元，然前手買賣於實價登錄後，以服務費名義退款200萬 元予邱禮儀，被告明知邱禮儀購買系爭不動產實際價金為3, 300萬元，卻未據實告知原告，顯係以不實訊息誤導原告， 致原告以較高價格購買系爭不動產而受有損害。又被告提供 之現況說明書記載系爭不動產有使用天然瓦斯且無滲漏水情 形，被告就此自有調查之義務，然系爭不動產實際未設置天 然瓦斯，且有嚴重滲漏水及白蟻群聚、屋頂鐵皮鏽蝕、破洞 、木板潮濕腐爛、天花板的矽酸鈣板污損、原有廚具搬走等 情，與現況說明書所載明顯不符，並有嚴重瑕疵，顯見被告 未善盡調查之義務，經原告訴請邱禮儀賠償損害，邱禮儀願 給付原告44萬而成立訴訟上和解。被告經營仲介業務，受有 仲介報酬，告知不實之交易資訊，且違反調查義務及誠實信 用方法，顯有過失，致原告受有損害，並無受領報酬之權利 ，為此依民法第179條、第184條、第571條規定請求被告返 還居間報酬等語。並聲明：㈠被告應給付原告16萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯大致如下：




　㈠原告係出於自願出價3,200萬元購買系爭不動產，邱禮儀起初 不同意，經被告斡旋數日，邱禮儀才同意以3,200萬元出售 ，被告本得向原告收取總價金2%即64萬元之服務費，但原告 母親不斷討價還價，並曾口頭答應簽約後立即支付服務費31 萬元，卻在交屋後才於109年5月15日匯款15萬元，被告居間 仲介原告與邱禮儀簽訂系爭不動產之買賣契約，並已完成所 有權移轉登記及交屋，自得依兩造間之居間契約受領報酬。　㈡依內政部實價登錄資訊可知前手買賣價金確實為3,500萬元， 邱禮儀與前手係因系爭不動產之容積率、建蔽率等資訊發生 歧異，故協商退款200萬元，此部分退款為前手買賣成立後 的價值減損問題，被告並無告知不實訊息情形。又原告主張 系爭不動產無天然瓦斯、有滲漏水等瑕疵，已透過被告與邱 禮儀協調，邱禮儀願給付原告44萬而成立訴訟上和解，原告 主張被告不得向其收取報酬，並無理由。
　㈢並答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣 告免為假執行。　　
三、查原告前經被告仲介，於109年3月22日以3,200萬元向邱禮 儀購買系爭不動產，被告已收受原告給付之報酬15萬元，前 手買賣價金為3,500萬元，因退款200萬元予邱禮儀，賣方實 收金額為3,300萬元，及系爭不動產現況說明書項次17「是 否使用天然瓦斯」勾選「有」，項次29「是否有滲漏水情形 ？」勾選「無」，原告以系爭不動產未設置天然瓦斯，且有 嚴重滲漏水及白蟻群聚、屋頂鐵皮鏽蝕、破洞、木板潮濕腐 爛、天花板的矽酸鈣板污損、原有廚具搬走等瑕疵，及邱禮 儀遲延交屋，訴請邱禮儀賠償損害及給付違約金，於110年7 月29日達成和解，作成本院109年度訴字第602號和解筆錄， 邱禮儀已履行上開和解筆錄第1項約定，給付原告44萬元等 事實，有系爭不動產買賣契約、現況說明書、本院109年訴 字第602號和解筆錄、前手買賣之第一建築經理股份有限公 司履保專戶收支明細表明暨點交確認單等件影本為證，且為 兩造所不爭執，並經本院職權核閱109年度訴字第602號損害 賠償等事件卷宗屬實，堪信為真實。
四、原告主張被告違反忠實告知及調查義務，誤導原告為系爭買 賣，依民法第179條、第184條、第571條規定請求被告返還 居間報酬，為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下： 　　
　㈠稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人，以契約因 其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、 第568條第1項分別定有明文。原告經被告之仲介與邱禮儀就



系爭不動產成立買賣契約，已辦理所有權移轉登記與點交完 畢等情，為兩造所不爭執，被告受領原告所給付之居間報酬 ，於法有據。
㈡又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 ；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂 立該約之能力，有調查之義務。且居間人違反其對於委託人 之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信 用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償 還費用，民法第567條第1項前段、第2項、第571條分別定有 明文。居間人之調查義務仍須在相當合理之範圍為其限度， 倘已盡善良管理人之注意義務而無從查證，自不得認違反調 查及告知義務。居間人須違反其對於委託人之義務，而為利 於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對 人收受利益者，始不得向委託人請求報酬。原告主張被告未 據實告知前手買賣之實際買賣價金為3,300萬元，且系爭不 動產有與現況說明書不符之瑕疵，依民法第571條規定，不 得向原告請求居間報酬。經查：
⒈原告主張被告明知前手買賣價金並非實價登錄之3,500萬元， 致其以3,200萬元買受系爭不動產云云，然出賣人取得不動 產之價格原即屬個人資訊，並非應行揭露之交易資料，不動 產經紀管理條例第24條之2規定之仲介業者應告知事項，亦 為「類似不動產之交易價格」而非「出賣人之取得成本」因 此無論出賣人或仲介，均無向買方揭露出賣人先前取得不動 產價格之義務。再者，依前手買賣之第一建築經理股份有限 公司履保專戶收支明細表明暨點交確認單，前手買賣總金額 確為3,500萬元，履保專戶收款金額合計亦為3,500萬元，至 於履保專戶後來退款200萬元予邱禮儀，賣方實收3,300萬元 ，應屬買賣成立後雙方另行合意之給付，不代表前手買賣約 定實際價金為3,300萬元，何況原告係以3,200萬元購買系爭 不動產，並未高於市場行情價，原告主張被告未盡居間人之 據實告知義務云云，不足採信。
⒉查系爭不動產之建築完成日期為48年6月，有成屋產權說明書 可參，於109年3月買賣當時之屋齡近61年，衡諸一般中古屋 之買賣，其外觀瑕疵肉眼即可檢視，被告在仲介時曾帶原告 到場查勘屋況，為原告所不爭執，所謂屋頂鐵皮鏽蝕、破洞 、木板潮濕腐爛、天花板的矽酸鈣板污損等情形，應係肉眼 明顯可見，且非應記載於不動產說明書之事項，原告於簽約 及交屋時亦未特別提及，原告據此主張被告未盡報告及調查 義務，自不可採。又原告於本院109年度訴字第602號損害賠 償等事件審理時以110年1月8日民事準備㈠狀暨聲請調查證據



狀主張於109年5月交屋後某日因下大雨時3樓滴水，原告家 人打開矽酸鈣板才發現屋頂破裂，委託廠商至2、3樓屋頂察 看才知屋頂有多處裂隙，及承租人在騎樓天花板發現白蟻屍 體，由專業除蟲公司找尋後表示騎樓上方房間應有白蟻窩等 情（本院109年度訴字第602號卷第197頁），可知滲漏水及 白蟻問題並非被告員工於交屋前察看，即得發現，至於交屋 時拆除原有廚具，並非被告事前所能預見或防止，難認被告 於執行仲介業務時，未善盡其調查是否有滲漏水、白蟻問題 及原有設備存在之義務。
⒊被告交付系爭買賣契約附件之現況說明書項次17，就標的物 是否使用天然瓦斯，勾選「有」實際上並未裝設天然瓦斯， 為被告所不爭執，而有無裝設天然瓦斯，於外觀上即可查知 ，亦可透過邱禮儀能否提出瓦斯繳費單據等簡易方式為確認 ，被告逕以邱禮儀填載之現況說明書即認有裝設天然瓦斯， 固然未盡善良管理人之注意義務，然被告已積極協調邱禮儀 申請欣隆天然氣股份有限公司估價裝置費用，並與原告協商 裝設事宜，有基隆愛三路郵局第411號存證信函可參（本院 卷第37頁、第38頁），原告與邱禮儀亦已成立訴訟上和解， 被告並無何為利於委託人之相對人即邱禮儀之行為，亦無何 以違反誠實及信用方法，由邱禮儀收受利益之行為，核與民 法第571條規定要件不符，原告依民法第571條規定，主張被 告不得向其請求報酬，自屬無據。
㈢又系爭不動產已完成所有權移轉登記，並點交予原告，為原 告所不爭執，被告既無民法第571條規定不得向原告請求報 酬之情事，其本於兩造間之居間契約，並已居間完成原告與 邱禮儀之系爭買賣，其受領報酬有法律上之原因，非屬不當 得利，原告依民法第179條規定，請求被告返還其所受領之 報酬，並無依據。
㈣當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但 法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴 訟法第277條定有明文。因故意或過失，不法侵害他人之權 利者，負損害賠償責任。違反保護他人之法律，致生損害於 他人者，負賠償責任，民法第184條第1項前段、第2項分別 定有明文。原告主張被告故隱匿前手買賣交易價格，且有未 盡調查現況說明書之過失，侵害其權利，應負侵權行為損害 賠償責任，為有利於原告之事實，自應由原告就被告居間仲 介有故意或過失加損害於原告或違反保護他人法律，致侵害 原告權利之侵權行為成立要件，負舉證責任。被告居間系爭 買賣時，並無原告所指未據實告知前手買賣成交價格及未盡 調查無設置天然瓦斯以外標的物現況義務之情形，已如前述



，而原告所稱與現況說明書不符之瑕疵，亦與邱禮儀成立訴 訟上和解，邱禮儀已依約給付原告44萬元，原告並未舉證證 明因被告未調查系爭不動產有無裝設天然瓦斯，致侵害其權 利，且實際上受有損害，原告主張被告應依民法第184條規 定負賠償之責，亦不可採。 　　　
五、綜上所述，原告依民法第571條、第179條及第184條規定， 請求被告給付16萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回 ；其假執行之聲請，因訴之駁回失所依附，併予駁回。六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及其他未經援 用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果， 無逐一論駁之必要，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　1 　　日 基隆簡易庭法　官 陳湘琳　　　　　
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　1 　　日 書記官　陳柏宏