臺灣臺南地方法院民事判決
108年度訴字第1883號
原 告 蘇沛倫
訴訟代理人 陳永祥律師
被 告 郭庭懿
訴訟代理人 李俊賢律師
上列當事人間請求請求所有權移轉登記事件，經本院於民國109
年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地及其上同段00建號建
物（門牌號碼為臺南市○○區○○路000號）所有權移轉登記予原告
。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造原為男女朋友，交往期間，原告於民國000年0月間借
用被告名義購買坐落臺南市○○區○○段000地號土地及其上
同段000建號建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路000號房屋
，與上開土地以下合稱系爭不動產），惟實際上均由原告
管理、使用系爭不動產，稅捐亦係由原告繳納，並由原告
所有華南銀行帳戶（帳號：000-000000000000 )匯款至被
告渣打銀行帳戶（帳號：000-00000000000000)以供扣繳
房貸。原告為系爭房地之真正權利人，乃以本件起訴狀繕
本送達被告，為終止與被告間借名登記之意思表示。爰依
借名登記契約終止後返還請求權，訴請被告將系爭不動產
所有權移轉登記予原告。
（二）並聲明：
⒈被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地及其上同段000
建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○路000號房屋所有權全
部，移轉登記予原告。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）系爭不動產係兩造交往期間，原告贈與被告；原告則以繳
納45萬元頭期款及每月繳付房貸之方式履行贈與契約。被
告受贈系爭不動產後，便居住及設籍於該處，嗣因被告出
國期間，原告拒不將信轉交予被告，被告告始因而於108
年10月23日將戶籍地址遷移。系爭不動產每月所需繳納之
貸款，皆係自被告所有渣打銀行帳戶扣款繳納，包含系爭
不動產之相關房屋稅、地價稅，甚至是房屋保險等費用亦
皆由被告所支出。倘兩造確有借名登記契約，於104年分
手時，原告就應催討，然原告至106年還清合作社債務時
，亦未催討。況原告並未就借名登記之發生「原因」加以
說明，且兩造並無借名登記之「合意」，足見，兩造就系
爭不動產並無借名登記契約。
（二）並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
⒊訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實及爭執事項：
（一）兩造不爭執之事實：
⒈原告於民國99年12月23日向訴外人孫麗君購買台南市○○區○
○段000地號土地、同段000號建物（門牌號碼：台南市○○
區○○路000號），買賣總價405萬元，簽約款10萬元，完稅
款45萬元由原告繳納。（見本院卷㈡第63-81頁不動產買賣
契約書）
⒉原告將其向訴外人孫麗君購買之系爭不爭動產，於100年1
月25日以被告與訴外人孫麗君成立買賣契約為原因，將系
爭不動產登記在被告名下。
⒊原告向訴外人孫麗君購買系爭不動產，尾款350萬元係以
被告之名義，向渣打國際商業銀行股份有限公司東寧分行
借款400萬元以為支付。每月應清償之貸款由被告設於該
行帳號：000-00000000000000之帳戶扣款。
⒋兩造原為男女朋友關係，嗣於104年間分手。
（二）兩造爭執事項：
原告主張，系爭不動產為其借名登記在被告名下，其已向
被告為終止契約之意思表示，乃請求被告返還系爭不動產
，是否有理由？
四、得心證之理由：
（一）按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以
他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就
該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者
間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有
不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應
與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序
良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第五百
二十九條規定，適用民法委任之相關規定（參見最高法院
99年度台上字第1662號判決意旨）。又按借名登記契約中
被借名之一方，及贈與契約之受贈人，在形式上均係登記
為不動產之所有人，但倘權利人僅以其所有之不動產，名
義上登記於他人名下，該他人自始未負責管理、處分，而
將該不動產之管理、使用、處分悉由權利人自行為之，此
係借名登記契約；若受讓人受讓不動產後，自行管理、使
用、處分，原權利人不再過問不動產，此即為贈與契約。
又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文。主張有借名登記
關係存在事實之原告，須就此項利己事實負舉證責任，如
原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張
，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之
主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。因此
，原告主張其與被告就系爭不動產登記被告所有，係其等
間有「借名登記契約」存在之事實，自應由原告就此有利
之事實負舉證責任。如原告能證明在經驗法則或論理法則
上，足以推認該待證事實存在之間接事實，則被告否認並
主張兩造間為贈與契約，亦應負舉證之責。
（二）原告主張其因積欠臺南市新樓儲蓄互助社借款，不方便在
名下有財產、存款，兩造基於借名登記之合意，於100年1
月原告借用被告名義購買系爭不動產，委託長遠地政士事
務所韓瑪莉地政士辦理過戶事宜，並將系爭不動產所有權
登記於被告名下，由原告保管系爭不動產之所有權狀，並
管理使用系爭不動產，貸款、稅捐均由原告匯款至被告所
有渣打國際商業銀行東寧分行帳戶（帳號：000-00000000
000000)以供扣繳房貸、稅捐等情，然為被告所否認。經
查：
⒈原告上開主張業據提出系爭不動產上開土地及建物所有權
狀之原本（見本院卷㈠第87-89頁）、房屋稅繳款書、地價
稅繳款書、原告華南銀行活期儲蓄存款存摺暨其交易明細
表（見本院卷㈠第63-65頁、第91-481頁）、臺南市新樓儲
蓄互助社清償證明（見本院卷㈡第185頁）等件為證。並經
本院依原告聲請調取被告設立渣打國際商業銀行股份有限
公司（下稱渣打銀行）之00000000000000000號帳戶交易
明細表（見本院卷㈡第37-43頁、第437-441頁）查明屬實
。
⒉又經證人韓瑪莉即辦理系爭不動產之地政士到庭結稱：「
（問：從事何業？）擔任地政士，大約在89年取得執照，
從那時候開始執業。（問：是否認識兩造？）他們是客戶
，客戶是指蘇先生。（提示歸仁地政事務所，見本院卷㈠
第25-36頁，問：系爭不動產辦理移轉登記是否為證人為
之？）是，這是我們事務所辦的，事務所名稱是長遠地政
士事務所，我只是其中一個地政士。（問：該移轉登記案
件是否為證人承辦？）是。（問：是何人委託證人辦理移
轉登記？）是蘇先生即原告，他主動來找我們。（問：不
動產的買賣詳情是否了解？）我們是做移轉登記，他們有
訂立私契也是我們事務所製作的，上面有記載每期應付款
金額，後續他們如何付款我就不清楚。（問：系爭買賣契
約之買受人為郭庭懿，本人是否有出面？）沒有，都是原
告出面處理，簽契約也是原告處理。被告只有在銀行核貸
的時候有出面對保。（問：在辦理系爭不動產移轉登記等
身分證明文件，是何人出具？）買方只要身分證影本、便
章就可以了，這是原告提出的。（問：辦理系爭不動產移
轉登記的代書費用多少？何人支付？）費用多少我忘了，
是原告支付。（問：原告辦理不動產移轉過程有無提到為
何以被告名義擔任買受人、及不動產所有權人？）原先原
告要登記其個人名義，但因為當時他另外有官司，所以不
方便登記為所有權人，所以才登記給被告。（問：辦理完
所有權移轉登記後的土地及建物所有權狀等文件，交給何
人？）交給原告。……（被告訴訟代理人問：一、買賣簽約
過程，有哪些人在場？二、賣方有無在場？三、證人有無
跟被告說明買賣事項？如何說明？四、證人有無跟被告提
到價格划算？五、買賣資料證人是否有留底？）一、買方
是原告蘇沛倫，賣方是孫小姐及仲介。二、賣方孫小姐有
在場。三、因為簽約人是蘇先生，買賣私契上的簽約人是
蘇先生，所以買賣事項是跟蘇先生說明。只是後來的所有
權移轉登記經蘇先生指示將系爭不動產登記在被告名下。
四、沒有。價格的部分是仲介在訂的，我在辦理所有權移
轉登記的過程，雙方都已經談好價錢，到我們這裡只是辦
理登記及私契的製作。五、前公司那裡應該會有留底。」
等語（見本院卷第47-51頁）。由韓瑪莉上開證言可知，
系爭不動產買賣、付款及過戶事宜均是由原告為之，被非
被告；而原告之所以要登記系爭不動產為被告個人名義，
係因為當時他另外有官司，所以不方便登記為所有權人，
所以才登記給被告，此互核上述原告提出之臺南市新樓儲
蓄互助社清償證明，益徵韓瑪莉上開證言可信，被告確有
向當時女友之被告借名登記之原因。
⒊證人孫橙妘即孫麗君即系爭不動產前所有權人到庭結稱：
「（問：與兩造有無親屬或僱傭等關係？）無。（問：是
否有改名？）是，已改為孫橙妘。（問：是否為臺南市○○
區○○路建物原所有權人？）是，在民國000年0月間出售，
我委託仲介出售。（問：系爭不動產出售給何人？）賣給
蘇沛倫。仲介跟我說有人要買，就帶人過來跟我簽約。（
問：系爭不動產買賣有無簽訂私契？）有。買賣契約的買
受人是蘇沛倫。提出買賣契約原本、影本，提示兩造後原
本發還，影本附卷）（問：系爭買賣契約是在何處製作？
）仲介帶買受人到我們公司簽約，我在永豐銀行東台南分
行服務，是來銀行簽約。因為我上班沒有空，所以仲介就
帶來我們銀行簽約。（問：簽約當時有哪些人在場？）我
只記得只有他們兩位，我坐在櫃台裡面，是不是有其他人
在後面我不清楚。（問：簽約當時契約上面記載的土地、
建物、價金是否都已經寫好？）都已經寫好了，我核對完
就簽名。（問：有無發現系爭不動產是登記在被告郭庭懿
名下？）這個我不知道，我是收到法院通知才把私契拿出
來，才發現移轉登記的人不是蘇先生，而是另一個人，當
時我收到錢之後，就把文件收起來，沒有仔細看過，我想
說已經委託仲介、代書都處理好了。（問：系爭買賣契約
頭期款是何人交付？）好像是開一張支票，其他款項因為
房子有貸款，所以應該是代償，代償完才能塗銷辦理過戶
。我庭陳的不動產買賣契約後面交款備忘錄有記載該紙票
據。」等語（見本院卷㈡第51-53頁）。由孫橙妘上開證言
及該買賣契約私契（見本院卷第63-84頁）可知，買賣系
爭不動產之人為原告。
⒋又證人盧筱涵到庭結稱：「（問：與兩造有無親屬或僱傭
等關係？）無。（問：是否認識本案原告及被告嗎？）我
認識原告。（問：在何種情形下認識？）朋友關係。（問
：是否知道臺南市○○區○○路000號這棟房子？）我知道，
因為工作的關係，有時一些案子會去看那邊，我有接到一
些3D設計案子，所以我會去那邊拿實體看。（問：這棟房
子是誰在那邊？）我知道的都是原告在那邊。（問：你剛
才所說拿實體來看是什麼？）動力傘的實體，還有一些零
件的東西。（問：剛才所述○○路000號房屋裡面有擺設很
多動力傘？）就是空拍機等一些航太的東西，我說的是其
中一件。（問：你曾經去那間房子幾次？）數不清了。有
需要我就會去。一個禮拜大概去一、二次，主要蘇沛倫在
研發一些東西，會叫我去討論。（問：（提示本院卷㈡第1
49-167 頁），剛才所述○○區○○路000 號房屋外觀跟房屋
裡面的情形是否如該些照片一樣？）對，裡面就是一些航
太的東西。看到的狀況跟照片差不多。（問：一個禮拜去
一、兩次大概持續多久？）從何時開始？）大概三、四年
前有了吧，有點久，不太記得。（問：去該○○路000號房
屋，有無看過被告？）沒有，從來沒有看過。我只有在山
上他在做飛行傘的地方有看過，他在當領隊帶外國人去那
邊。（問：是否知道○○路000號房屋登記在何人名下？）
不曉得。（問：有無聽過原告跟被告討論過這棟房子的事
情？）印象中大概三年前左右我有上去山上幫忙，那時在
車子那邊好像有討論，一開始好像討論什麼朋友要結婚、
是否要放帖子的事情，好像是郭小姐先問，蘇先生就說他
OK他要去，可以告訴他，後面蘇沛倫有講到問被告說房子
什麼時候過戶回來給他，好像後面被告有點敷衍就離開了
。（問：他們在討論房子何時過戶給原告，是指哪棟房子
？）不曉得。而且那時我聽到的是兩棟房子。」等語（見
本院卷㈡第253-257頁）。由證人盧筱涵之證言可知，系爭
不動產是由原告使用，互核原告提出系爭不動產內部堆放
原告經營之「○○」之雜物之照片（見本院卷㈡149-169頁）
，證人所述應屬可信，益徵系爭不動產應為原告占有、管
理、使用。
⒌綜合上開事證，是原告主張其當初係因積欠臺南市新樓儲
蓄互助社，恐系爭不動產、存款遭債權人追討而喪失，始
借用被告名義，移轉登記予被告乙節，即屬有據。另原告
於本院審理時提出系爭不動產上開土地及建物所有權狀之
原本（見本院卷㈠第87-89頁）核對無誤。又系爭不動產之
大門遙控器、鑰匙為原告持有，系爭不動產內部堆放原告
經營之「○○」之雜物，亦有原告提出之照片在卷可稽（見
本院卷㈡149-169頁）。綜上以觀，足徵原告主張其實際支
配、管理、使用系爭不動產乙情，有其依據。從而，原告
主張其與被告就系爭不動產登記被告所有，係其等間有「
借名登記契約」存在之事實，堪予認定。
（三）至於證人胡誌明到庭結稱：「（問：與兩造有無親屬或僱
傭等關係？）無。我是原告的學生，被告是我學姐。（問
：證人為何跟原告有師生關係？）我在100 年2 月至106
年9 月跟原告學飛行傘，我是裡面的飛行教練。原告是○○
，我向他學飛行傘的時候，因為他比較忙，所以都是被告
或是原告的二哥教我的，但是我的教練執照是原告核發的
。（問：是否知道兩造之間的關係？）我在100 年開始學
飛行傘的時候，就知道兩造是男女朋友關係，而且同居在
一起，同居地點是○○門路○段000巷00號。（問：是否曾經
在102年12月5日到上開地點去領取飛行傘？）是。（問：
當天有遇到何人？）當時只有我跟原告二人在現場，因為
我請原告幫我買飛行器材，飛行器材是從國外寄來的，當
時我是去那裡領取飛行器材。我進去的時候，○○路的房子
結構、牆壁都嚴重剝落，那時候我有問為何房子不整修，
原告那時候跟我說這房子只是暫住的，他已經在○○路買一
棟房子要送給被告。（問：是否有說房屋價款如何支付？
何時贈送？房屋在何處？目前房屋如何使用？）因為我是
原告的學生，這些細節我沒有過問。之後原告又交一個女
友陳穎瑾，陳穎瑾跟原告分手後有來問我原告的一些是非
，他有用通訊軟體問我，問說原告稱其有送被告三棟房子
是否如此，我說我只知道一棟。後來陳穎瑾跟被告加好友
之後，又有對話，其中二張對話紀錄就是陳穎瑾轉傳其與
被告之對話給我。（問：兩造分手後的情形是否了解？）
時間點我不太確定，大約是在106 年，原告同時有交好幾
個女友。正式分手時間我不知道，被告也曾為原告自殺過
，被告也一直在等原告。（問：兩造分手後有無提過○○路
房子如何處理？）這個我不了解。（問：分手之後○○路房
子是否已經清償完畢？）沒有，這是被告跟我說的房貸還
沒有清償完畢，但我無法確認那時候他們是否已經分手。
因為我們工作性質，所以薪資是日結，我曾經問過被告為
何沒有去領日結的薪資，他說他跟原告之間是用月結的方
式，由原告直接匯到其渣打銀行帳戶。（原告訴訟代理人
問：薪水日結多少？）我沒有辦法算固定。看每日的客人
數量，一個客人700元。（原告訴訟代理人問：被告是否
有載客？被告薪資如何計算？）有，被告薪資我沒有過問
，但因為被告有站櫃台壹日2,000元，所以如果還有載客
的話，就會再往上加。（原告訴訟代理人問：是否有因為
精神方面問題療養？）我曾經有家暴紀錄，所以我有在嘉
南療養院做過認知教育。（原告訴訟代理人問：擔任飛行
教練期間是幾年？）102 年12月5 日當時就是去領飛行傘
教練的裝備，所以在那之前就開始當教練。直到106年9月
就沒有再飛。（原告訴訟代理人問：沒有繼續飛的理由？
）因為看太多原告的感情生活，我看不下去，就不飛了。
（原告訴訟代理人問：是否知道103 年12月5 日教育部有
公告飛行輔導辦法？兩年的緩衝期滿後是否還有帶飛？）
知道，因為我有傷害罪前科，所以我沒有辦法去考那個證
照。我雖然沒有那個證照，但是原告會在前面幫我確認飛
行安全。我在106 年的時候，還是有帶飛，我不是因為緩
衝期滿沒有拿到執照才離開的，是我自己離開的。（原告
訴訟代理人問：證人跟原告之間有無訴訟？）有，原告有
告我侵害住居。因為○○路○段000 巷00號房子，被告有將
該房屋一、二樓出租給第三人，但是他們在三樓還有熱水
器、冷氣機，因為原告將三樓鎖起來，是被告請我去把三
樓鐵鍊剪開，當時有經過被告及承租戶同意，我才進入的
，在場的人有被告母親、被告朋友、承租戶。我是在今年
五月左右去剪鐵鍊，在6月27日的時候○○派出所請我去做
筆錄。（原告訴訟代理人問：證人到三樓的時候，有看到
什麼東西？）一些雜七雜八的東西、水管之類的。」等語
（見本院卷㈡第173-177頁）。由證人胡誌明上開證言可知
，胡誌明雖證稱原告告訴他已經在○○路買一棟房子要送給
被告云云。惟查，原告與胡誌明間，雖曾共事但彼此已有
嫌隙，業據原告提出對胡誌明提出侵入住宅告訴之臺南市
政府警察局○○分局○○派出所受理刑事案件報案三聯單、現
場照片，以及胡誌明因對原告不滿，以網路貼文、臉書對
原告及原告所經營之○○負面評論（見本院卷㈡第187-189頁
、第379-387頁）等件為證，姑不論原告對胡誌明之告訴
是否成立；胡誌明上開網路貼文、臉書內容是否確如原告
主張已構成毀謗，但是，由上開事證可以確信胡誌明對於
原告所為之證詞，已難以客觀、可信。又胡誌明證稱「原
告告訴他已經在○○路買一棟房子要送給被告」云云，已為
原告所否認，而兩造間就系爭不動產究竟係借名登記抑或
贈與一事，胡誌明亦自承「因為我是原告的學生，這些細
節我沒有過問」等詞。又系爭不動產原告主張係為避債而
借名登記被告名下，則以原告與胡誌明為教練、學生之關
係，原告有無必要告知胡誌明，已非無疑。再者，胡誌明
雖提出其與訴外人陳穎瑾臉書對話內容（見本院卷㈡第225
-245頁、本院卷㈢第115-257頁），惟查，胡誌明與陳穎瑾
並未參與兩造就系爭不動產購買之相關事宜，其二人之對
話內容亦僅屬傳聞，難以採信。據上，本院自無從以胡誌
明之證言認定兩造就系爭不動產成立贈與契約。
（四）此外，被告並未能提出具有相當說服力之證據，證明兩造
間就系爭不動產有贈與契約。是被告稱原告係基於贈與之
意思，始將系爭不動產移轉登記予被告云云，即難逕以採
信。承上所述，參酌系爭不動產移轉當時原告之債信狀況
，原告主張因擔心名下不動產、存款因積欠臺南市新樓儲
蓄互助社，恐系爭不動產、存款遭債權人追討而喪失，始
借用被告名義，移轉登記予被告，較合乎常理，而具有高
度可能。
五、綜上所述，原告既已舉證證明系爭不動產實際上為其所有，
僅係借名登記於被告名下，而被告又未能舉反證以推翻前開
認定，則原告主張以起訴狀繕本之送達終止該借名契約，並
依所有物返還之規定，請求被告應將系爭不動產所有權，移
轉登記予原告，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1所 示。
六、復按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判 決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時， 債務人已為意思表示；前項意思表示有待於對待給付者，於 債權人已為提存或執行法院就債權人已為對待給付給予證明 書時，視為債務人已為意思表示。公證人就債權人已為對待 給付予以公證時，亦同，強制執行法第130條第1項、第2項 分別定有明文。查本件原告請求命被告移轉系爭不動產所有 權予原告，乃命被告為一定行為之意思表示，一旦判決確定 即可產生擬制效果，無庸被告協力即可逕行辦理移轉登記， 倘於判決未確定前即為假執行之宣告，將使該擬制之效力提 早發生，故其性質並不適於強制執行。本件被告雖聲明願提 供擔保請准宣告免為假執行，揆諸上開規定及說明，自無必 要，附此敘明。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐 一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 26 日 民事第一庭 法 官 張麗娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 26 日 書 記 官 高培馨