臺灣苗栗地方法院民事判決
107年度訴字第614號
原 告 徐瑞㙐
徐瑞滉
徐盛義
徐瑞翰
徐瑞淼
徐瑞金
徐盛貴（徐瑞敏之承受訴訟人）
徐盛其（徐瑞敏之承受訴訟人）
徐碧鳳（徐瑞敏之承受訴訟人）
徐碧嫣（徐瑞敏之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 張馨月律師
饒斯棋律師
上 一 人
複 代理人 呂依蓉
被 告 彭莊玉蘭
訴訟代理人 彭淦和
朱昌碩律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國107 年12月20日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、確認兩造間就坐落苗栗縣○○鄉○○段00000 地號土地之耕
地三七五租賃關係不存在。
二、被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段00000 地號土地上如附圖
編號甲所示面積229 平方公尺之水泥空地一、編號乙、乙1
所示面積15平方公尺之水泥空地二、編號丙所示面積221 平
方公尺之建物、編號丁所示面積4 平方公尺之水塔、編號戊
所示面積14平方公尺之水塔拆除，並將上開土地返還予原告
。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第二項於原告以新臺幣（下同）387,000 元供擔保後
，得假執行。但被告如以1,160,000 元為原告預供擔保後，
得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（
鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應
由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者
，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機
關。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五
減租條例（下稱減租條例）第26條第1 項、第2 項前段分別
定有明文。本件兩造之耕地租佃爭議經苗栗縣大湖鄉公所耕
地租佃委員會於106 年12月27日調解不成立，復經苗栗縣政
府耕地租佃委員會於107 年3 月28日調處，被告不服調處結
果，故苗栗縣政府移請本院審理，有苗栗縣政府107 年3 月
30日府地權字第1070062063號函在卷可稽（見本院卷一第15
頁）。是本件起訴合於前開法條規定，合先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明
文。又該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關
係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而
此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法
律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受
確認判決之法律上利益，縱其所請求確認為他人間之法律關
係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號、52年台
上字第1240號判例意旨參照）。原告主張其與被告就坐落苗
栗縣○○鄉○○段○○○○段○00000 地號土地（下稱系爭土地）之
耕地三七五租約，因被告違反減租條例第16條第1項規定，
租約無效，故兩造間三七五耕地租賃關係不存在等語，為被
告所否認。是上開租賃關係存否不明確，致原告在私法上之
地位有受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，故原
告提起本件確認訴訟，自有即受確認判決法律上之利益。被
告雖抗辯：租約有效與否，非確認之訴標的；其於租賃期間
涉及未自任耕作或不法改變用途，僅屬中止、撤銷、或解除
租約之問題，原租約之法律關係事實存在而明確，原告不循
終止租約或解除租約等途徑，提起本件確認之訴，而非給付
之訴，難認合法云云。惟本件訴訟標的為減租條例第16條第
1 項規定，法律效果向後失其效力，不待終止租約等表示，
且原告並非提起確認租約無效之訴訟，被告上開抗辯，曲解
規定，並不足採。
三、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；前開承受
訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第16
8 條、第175 條第1 項分別定有明文。本件原告徐瑞敏於10
7 年8 月23日訴訟繫屬中死亡，有其死亡證明書附卷可憑（
見本院卷二第259 頁），其繼承人即徐盛貴、徐盛其、徐碧
鳳、徐碧嫣具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第255 頁），核
無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠系爭土地為原告所共有，兩造就系爭土地訂立私有耕地租約
（下稱系爭租約）並辦理三七五租約登記。然被告不僅未耕
作，復擅自將系爭土地變更用途改為鋪設或搭建如內政部國
土測繪中心（下稱國測中心）107 年11月26日補充鑑定圖（
下稱附圖）所示編號甲之水泥空地一、編號乙、乙1 之水泥
空地二、編號丙之建物（下稱系爭建物）、編號丁、戊之水
塔（下合稱系爭地上物）。又被告另於系爭土地設置湖光山
色露營區營利收費，設有相關浴廁、盥洗設備等設施供遊客
休閒遊憩，均未徵獲原告同意。其上開不自任耕作情事，已
違反減租條例第16條第1 項承租人應自任耕作之規定，縱認
其僅一部土地未自任耕作，依同條第2 項規定，系爭租約仍
應全部歸於無效。爰依減租條例第16條規定訴請確認兩造間
之三七五耕地租賃關係不存在，併依民法第767 條第1 項規
定請求被告拆除系爭地上物返還土地等語。
㈡並聲明：⒈確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存
在；⒉被告應將坐落系爭土地上如附圖編號甲所示面積229
平方公尺之水泥空地一、編號乙、乙1 所示面積15平方公尺
之水泥空地二、編號丙所示面積221 平方公尺之建物、編號
丁所示面積4 平方公尺之水塔、編號戊所示面積14平方公尺
之水塔拆除，並將上開土地返還予原告；⒊願就前揭第⒉之聲
明供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠訴外人即被告祖先彭昂二於日治時期在同段865-7 等地號土
地建築三合院並設籍居住，訴外人即後代彭德勝經商不善，
將上開土地出售予劉家，彭德勝嗣仍繼續耕種，並保留三合
院居住。迄83年間，訴外人頭份建設股份有限公司（下稱頭
份建設公司）欲在上開土地建築鴻福大樓社區，而三合院祖
厝之占用，導致無法改建，當時訴外人即劉家地主劉碧英、
劉徐添娘、劉金治等人將上開土地含祖厝之占用地出售予訴
外人即同宗族人劉士滉，由其與頭份建設公司合作上開鴻福
建案。劉士滉嗣積極與訴外人即彭德勝之子彭洪源交涉，協
調將劉家所有同段865-6 地號土地讓與彭洪源，因同段865-
6地號土地不適合建屋，地形彎曲且近斷崖。劉士滉再與訴
外人即系爭土地管理人徐濟南協調，予其新臺幣（下同）5
萬元等財物補償，其同意彭洪源興建新宅部分越界占用系爭
土地，當時目測僅占用系爭土地5 至10坪，興建前頭份建設
公司、徐家、劉家、彭家均至現場建築基地訂樁，完成系爭
建物之興建，彭洪源舉家遷入，嗣同段865-6 地號土地所有
權由訴外人即被告配偶彭淦和繼承。故系爭建物經原告之上
一代同意興建，原告徐瑞㙐知情同意並收取租金，其餘原告
均無意見。又系爭建物為住家兼宮廟使用，於104 年間另作
修建，並未擴建或變更用途。
㈡被告前依法向苗栗縣大湖鄉公所申請轉作百慕達草，配合農
業觀光政策，仍屬農業使用。而草皮上之空間如何使用，應
屬於佃農權限，與地主無關。被告兒子原計畫於系爭土地設
置湖光山色露營區，並在其所有同段865-6 地號土地設有活
動廁所及供水站。但因欠缺土地權狀、工商登記，且苗栗縣
政府檢查不合格，遂打消此意，僅於廟會活動期間開放予香
客活動，絕無營業使用。又107 年已翻除草皮恢復耕作，並
無未自任耕作之情事等語，資為抗辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉就原告第⒉項聲明，如受不利判決
，願供擔保請准免為假執行。
三、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下：
㈠兩造不爭執事項
⒈系爭土地為原告所有（見本院卷一第123-125 頁），兩造就
系爭土地訂有系爭租約並辦理三七五租約登記（見本院卷一
第127 頁）。
⒉侯興宮（系爭建物）於系爭租約成立後之83年間興建，與所
坐落之水泥空地，為被告所有（見本院卷一第359 、361 頁
）。
⒊坐落同段865-6地號土地上之廁所為被告所有。
⒋「湖光山色露營區」之FACEBOOK官方粉絲團由被告設置（見
本院卷一第413 頁）。
㈡兩造爭執事項：系爭土地之使用，有無違反減租條例第16條
第1 項「承租人應自任耕作」之規定？
四、本院之判斷
㈠系爭土地設置露營區及興建系爭地上物，違反減租條例第16
條第1 項「承租人應自任耕作」規定：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回
自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1 項、第2 項定有
明文。又所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土
地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房
屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構
成同條第2 項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上
字第4637號判例意旨參照）。又所謂不自任耕作，兼指轉租
及將耕地借予他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使
用，而擅自變更用途（最高法院103 年度台上字第2580號判
決意旨參照）。
⒉經查，被告所有如附圖所示編號丙建物（即系爭建物）、編
號丁、戊水塔，及編號甲水泥空地一、編號乙、乙1 水泥空
地二，均占用系爭土地；另其所有有綠線所圍區域所示之廁
所坐落於相鄰之同段865-6 地號土地上等節，業經本院囑託
國測中心測量明確，有本院履勘筆錄、照片（見本院卷一第
625-63 3頁、卷二第245-253 頁）、國測中心107 年11月27
日測籍字第1078431334號函附之附圖存卷可按（見本院卷二
第289-293 頁）。是被告所有之系爭地上物，確實占用系爭
土地達483 平方公尺。被告雖抗辯：國測中心上開鑑定結果
，主建物偏離被告所有同段865-6 地號土地，將近一半興建
於系爭土地上，與事實不符，因88年921 大地震苗栗有走山
、地形變更情形，上開附圖，明顯與苗栗縣大湖地政事務所
之地籍圖不符云云。惟被告業已自陳：因基地移動及轉向會
占用系爭土地5-10坪，當時建屋時用目測，沒有測量等語（
見本院卷二第11頁、卷一第257 頁），國測中心為政府機構
中具有土地測量專業技術之最高測量權責機關，而被告興建
當時既未由專業單位依客觀方法測量，徒憑前揭不準確之目
測或走山之主觀臆測，遽指前揭測量有誤，並不可採。
⒊復查，被告於先前調處程序時，已自承：因為改善收入，設
置露營區，僅止於籌設試辦階段，. . . . . 試辦後並無預
期理想等語（見本院卷一第18頁）。次查，被告所設置之「
湖光山色露營區」之FACEBOOK官方粉絲團，於106 年10月至
12月間，確有張貼搭帳棚之照片，及張貼「湖光山色露營區
，這個月都還有空位喔」、「11/26 、12/3、12/10 、12/1
7 、12 /24都還有營位喔！」，「帶客入場中」，「本營區
12/1 0、明年1 月、2 月、3 月都還有營位喔. . . . . .
. 請趕快來預約喔」，並轉貼訴外人彭涂和「湖光山色. ..
. . 除12月31日滿帳! ，其餘都還有帳位! . . . . . .」
貼文（見本院卷一第413-417 頁）。再者，本院履勘時委請
國測中心實測之廁所雖位於相鄰之同段865-6 地號土地上，
惟該廁所（見本院卷一第633 頁），核與上開FACEBO OK照
片所示供露營區使用之廁所（見本院卷一第419 頁）相同。
綜上，足堪認定被告於上開期間，確將系爭土地供設置露營
區營利，已不自任耕作。被告雖抗辯：僅於廟會活動期間開
放系爭土地予香客免費露營及活動，絕無作為營業使用，露
營區只是計畫而未經營，因政府檢查不合格云云，其僅止於
計畫之辯解，與前揭明確之事證不符，並不可採。又被告請
求通知證人即大湖鄉公所農觀課課長黃旭志，以證明其申請
轉作百慕達草，黃旭志答覆依法申請轉作，草皮供香客露營
合於規定之事實。惟被告就系爭土地之使用，不僅自承改植
已非耕作用之百慕達草，且確有開放露營區營位使用，客觀
上已屬不自任耕作，不論其主觀上認為適法與否，已違反減
租條例第16條第1 項規定甚明，故前開證人無調查之必要。
⒋另查，被告所有系爭建物兼供居住及宮廟使用乙節，為兩造
所不爭執，即使自83年興建後未擴大增建，此已非供耕作之
用，亦屬不自任耕作，違反減租條例第16條第1 項規定。故
被告請求傳訊證人即鐵工廠工人吳鎧鑫以證明系爭建物於10
4 年間翻修時並未擴建乙情，核無調查之必要。
㈡兩造間之系爭租約無效，故兩造之耕地三七五減租關係不存
在：
⒈按承租人就租賃耕地之一部或全部不自任耕作者，該與出租
人原訂之耕地租約全部無效（最高法院84年度台上字第2975
號判決、46年台上字第57號判例意旨參照）。所謂原訂租約
無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時
，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃
關係因而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號判例意
旨參照）。又所謂原訂租約無效，係指原訂租約全部無效、
無待於當事人主張或法院宣告終止，當然向後失其效力、確
定的不生效力，無從因事後之追認或類似行為而更生效力，
亦不因時間的經過而補正（最高法院103 年度台上字第2580
號判決意旨參照）。所謂無效，係當然無效，並不待出租人
主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合
意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任
耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無
效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號判決
意旨參照）。
⒉被告提供系爭土地設置露營區及興建建物作為居住兼宮廟使
用，已違反不自任耕作，系爭租約已全部無效，且無待原告
另為終止之表示，已歸於消滅而不存在。即使被告於本院履
勘前撤除露營區、翻除百慕達草及復植作物（見本院卷一第
625 、631 頁之106 年7 月16日勘驗筆錄及所攝照片），或
原告徐瑞㙐縱有對被告收取系爭租約之租金屬實，依前述說
明，仍無法補正系爭租約之效力。何況，被告對於原告徐瑞
㙐收取租金，及有權代表全體原告一事，亦未舉證以實其說
。是被告所辯之其與徐瑞㙐上開舉動，無礙於本院前揭認定
。
㈢被告無其他合法占有權源：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項
前段、中段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，
就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文
。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告為系爭
地上物之所有人，其對原告就其土地有所有權存在之事實既
無爭執，則應就其取得占有具有正當權源之事實證明之。
⒉被告不能執系爭租約作為占用系爭土地之權源，業如前述，
其雖另抗辯：劉士滉購得劉家土地，與頭份建設公司合建，
因彭家祖厝占地，影響工程改建，故劉士滉與彭洪源交涉，
由劉家割讓同段865-6 地號土地予彭洪源，彭家才同意放棄
舊家，改遷新家，但因該處地勢離斷崖近，劉士滉遂與系爭
土地前管理人徐濟南協調，劉士滉就土地占用部分補償徐濟
南5 萬元等財物，20幾年來，原告均無意見等語，為原告所
否認，被告雖提出劉家83年6 月19日之委託書、徐濟南於83
年7 月23日出具之收款收據為證（見本院卷二卷103 、105
頁），及請求通知證人陳清田、彭士軒、劉奕喜等人作證上
述經過。惟查，系爭土地原為訴外人徐雲經所有，嗣於64年
11月18日由徐榮沐、徐榮鑫、徐濟南因分割繼承分別登記為
應有部分各1/3 乙節，有苗栗縣土地登記簿存卷可參（見本
院卷二第227 頁之次頁）。而被告提出之前揭收款收據，縱
認形式上真正，乃係由徐濟南一人出具，而其僅是系爭土地
共有人之一，無法逕代其他共有人管理或同意系爭建物之占
用。況且，被告已自承：當時徐家有徐榮沐、徐榮鑫、徐濟
南三兄弟，因徐榮沐、徐榮鑫均已往生或不管事，故系爭土
地由徐濟南就近管理，協調2 年多才與徐濟南達成協議，由
劉家就占用部分補償5 萬元予徐家等情（見本院卷二第9-12
頁）。可知其充其量僅取得徐濟南之同意，並未取得徐榮沐
、徐榮鑫之同意，難認原告前手均事前同意系爭建物之興建
。是被告前揭經原告或原告前手同意之抗辯，亦不可採。而
被告請求調查之前揭證人，就被告所述之待證事實，既與徐
榮沐、徐榮鑫或其全體繼承人同意建物之占用之事無涉，自
無再予調查之必要。
⒊此外，被告未再舉證以實其說，從而，原告依民法第767 條
第1 項前段、中段規定請求被告拆除系爭地上物，並將上開
返還土地予原告，為有理由。
五、綜上所述，被告將承租之系爭土地供作露營區及建屋使用，
已違反不自任耕作，系爭租約無效而歸於消滅；且其未經原
告或其前手全體同意系爭地上物之興建。從而，原告依減租
條例第16條第1、2項、民法第767條第1項前段、中段規定，
請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，
被告應將坐落系爭土地上如附圖編號甲所示面積229 平方公
尺之水泥空地一、編號乙、乙1所示面積15 平方公尺之水泥
空地二、編號丙所示面積221 平方公尺之建物、編號丁所示
面積4 平方公尺之水塔、編號戊所示面積14平方公尺之水塔
拆除，並將上開土地返還予原告，為有理由，應予准許。
六、原告就其第⒉項聲明陳明願供擔保後，請准宣告假執行，核
無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。另被告陳明願供擔保
聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金
額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審
酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 1 月 17 日
民事第一庭 法 官 張新楣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 17 日
書記官 劉立晨