臺灣高雄地方法院民事判決
111年度雄簡字第2328號
原 告 劉倖如
訴訟代理人 徐俊宏
被 告 林詠傑
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年1月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國110年10月13日向被告購買高雄市○○ 區○○街000號透天房屋（下稱系爭房屋），總價金新臺幣（ 下同）1,780萬元。而自110年10月11日仲介公司人員帶看系 爭房屋至110年10月13兩造正式簽立系爭房屋買賣契約之前 ，被告及仲介公司人員口頭告知原告，系爭房屋內之5樓天 花板、2樓到3樓樓梯轉台的牆壁、4樓到5樓樓梯轉台的牆壁 、3樓後方房間及4樓後方房間有壁癌瑕疵（但無滲漏水）， 並特別強調5樓天花板壁（但無滲漏水）之瑕疵，係因右方 鄰房（丹丹漢堡那一棟）上方冷氣及長期滴水到本案房屋頂 樓所導致的。書面說明時，於本案買賣契約書內現況說明書 第35項：「現況是否有滲漏水之情形？」卻僅勾選「是，其 位置：4F→5F樓梯、4F後面房間」，以上事證均令原告深信 該系爭房屋於110年12月27日交屋之前，應僅存在被告及房 仲人員口頭告知5樓天花板壁癌瑕疵（但無滲漏水）、2樓到 3樓樓梯轉台牆壁壁癌瑕疵（但無滲漏水）、3樓後方房間壁 癌瑕疵（但無滲漏水），以及現況說明書內4F→5F樓梯（有 滲漏水）、4F後面房間（有滲漏水）等瑕疵，而不應再存有 其他之瑕疵。嗣於111年8月10日、11日及中旬，高雄地區數 日下大雨，原告始發現系爭房屋5樓天花板、2樓到3樓樓梯 轉台牆壁及1樓樓地板等處有出現滴水滲水之情形，上開瑕 疵應係早存在本件買賣契約訂定前，被告卻未告知原告。經 原告委託抓漏廠商會勘評估，修復費用需費77,000元。又依 據「不動產估價師公會」統計，一般房價折損問題，其中因 漏水導致房屋價值減損分兩種情形：漏水已修復：折價幅度 約為房屋時價之15％至19％；漏水未修復：折價幅度則視滲漏 情形而定。本件被告交付系爭房屋時並未修繕上開漏水瑕疵 ，故實際市價與系爭房屋無漏水瑕疵之市價相比較，差價比 例應高於19％，兩造就系爭房屋交易價額為1,780萬元，此為 系爭房屋無滲漏水瑕疵應有之價值，而系爭房屋因滲漏水未
修復，其房屋價值減損數額1,780萬元之19％計算為3,382,00 0元的話再加上上開防水廠商評估系爭房屋修復費用77,000 元，兩者合計為3,459,000元，本件原告僅請求減少價額50 萬元，應屬合理。為此，爰依民法第359條
之規定，請求減少價金50萬元，並聲明：被告應給付原告50 萬元。
二、被告則以：我當時跟原告說5樓天花板、2樓到3樓樓梯轉角 的牆壁、4樓到5樓樓梯轉角的牆壁、3樓後方房間、4樓後方 房間均有壁癌瑕疵，一般常理有壁癌就是有滲漏水，是原告 自己理解不清楚，交屋的時候，原告也一直拿手電筒照檢查 ，至於1 樓樓地板我住的時候沒有滲漏水等語置辯，並聲明 ：原告之訴駁回。
三、本院判斷：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依373 條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定 有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常 交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用 或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者 為限（最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。又買 賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔 ，此為同法第373 條前段所明定。申言之，出賣人應就標的 物「交付前」所存在滅失或減少其價值、通常效用或契約預 定效用之瑕疵，負物之瑕疵擔保責任；對於「交付後」始發 生而存在之瑕疵，並不負物之瑕疵擔保責任。再按買受人於 契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不 負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱 之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但 故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。 ㈡原告主張系爭房屋存有5樓天花板、2樓到3樓樓梯轉角的牆壁 、1樓樓地板等處滲漏水之瑕疵，卻故意不告知等語，並提 出現況說明書、LINE對話截圖、照片數張附卷可稽(本院卷 第43-1、55-73頁) ，為被告所否認，並以前詞置辯。經查 ，證人楊淑錦到庭證稱：「這房屋在委售的時候，房屋完全 沒有油漆過，甚至五樓天花板油漆是剝落的，我建議被告不 要修飾屋狀，因為這個是完全肉眼可見的東西，不希望修飾 造成誤判，而且現場這些地方看起來就是濕濕的，因為有壁 癌的狀況油漆會突起。（問：上開部位的壁癌瑕疵狀況以你 帶屋來看是否會認為這些地方有滲漏水？）因為壁癌的形成 就是有水份，我不認為這只是單純的濕氣，壁癌一般的常識
我們的消費者都會很仔細研判是否有滲漏水，原告仔細看了 很多次，因為這個壁癌都是肉眼可見，一般消費者如果看到 有壁癌都會很小心。（問：就壁癌的部分原告有很仔細確認 形成的原因嗎？）形成原因原告沒有問，但是仲介的立場如 果買方看到有壁癌要自行斟酌是否要購買，因為壁癌的形成 狀況就是壁體不佳或防水不良的原因造成，這也是中古屋， 中古屋有壁癌的情形是很常見，所以我才建議被告完全不要 修飾，如果修飾看不到原來痕跡，新的壁癌出現會讓仲介很 難處理，所以被告有照我的建議整個屋況沒有修飾。」等語 （本院卷第114-115頁），又原告亦自承：被告及仲介人員 與兩造簽約前，曾口頭告知原告，5樓天花板、2樓到3樓樓 梯轉角的牆壁、4樓到5樓樓梯轉角的牆壁、3樓後方房間、4 樓後方房間均有壁癌瑕疵等語（本院卷第11頁），且被告於 現況說明書第35項已記載：「現況是否有滲漏水之情形？」 勾選「是，其位置：4F→5F樓梯、4F後面房間」（本院卷第4 3-1頁），互核證人所述，可見原告於買受系爭房屋前，已 明知系爭房屋於上開壁面有壁癌及受潮之情形， 而油漆脫落及壁癌等均屬於牆壁潮濕發霉之表現，衡情原告 於看屋期間已可輕易察覺有滲漏水瑕疵存在，是原告縱使不 知牆壁壁癌與發生滲漏水間之關連，亦屬因重大過失而不知 。再以，本院核閱系爭房屋買賣契約書，並無被告保證無瑕 疵之任何約款或記載，且原告主張牆壁滲漏水瑕疵所在位置 亦無粉刷、裝潢修飾或傢俱遮蔽，要難認被告有故意不告知 系爭瑕疵之情事。至於原告主張1樓樓地板有滲漏水，以系 爭房屋於75年建造為屋齡逾30年之中古屋，自有可能因屋齡 老舊產生自然耗損進而漏水之情事，而原告就簽立系爭契約 或交屋時，系爭房屋即存有1樓地板漏水瑕疵，並未更為舉 證，自難認此情所指為真。從而，原告主張系爭房屋存有漏 水瑕疵，依民法第359條請求減少價，自屬無據。四、綜上所述，原告依民法第359條之減少價金之規定，請求被 告給付原告50萬，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 1 日 高雄簡易庭 法 官 鄧怡君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 2 月 1 日
書 記 官 吳語杰