臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第900號
原 告 鄭光雄
訴訟代理人 徐仲志律師
複代理人 陳宗賢律師
林季宥律師
林宏耀律師
陳彥彣律師
被 告 黃杜雪
訴訟代理人 郭家駿律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國112 年2月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定被告承租原告所有之高雄市○○區○○○段○○○○地 號土地，自民國一０五年六月十三日起每月租金為新臺幣伍 仟零參拾伍元。
二、被告應給付原告新臺幣肆拾萬零柒佰捌拾陸元，及自本判決 確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、被告應自民國一一二年二月一日起至如附圖「建物主體」所 示建物得使用期限之日止，按月於每月終日給付原告新臺幣 伍仟零參拾伍元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。六、本判決第二項，於原告以新臺幣壹拾參萬參仟伍佰玖拾伍元 為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣肆拾萬零柒 佰捌拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項，於原告以已到期部分總金額之三分之一，為 被告供擔保後，就已到期部分得假執行，但被告以已到期部 分之總金額，為原告預供擔保後，得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國105 年6 月1 日向訴外人鄭景耀、鄭 素琴購買坐落高雄市○○區○○○段0000地號土地（下稱系爭土 地），並於105 年6 月13日完成所有權移轉登記，自斯時起 取得系爭土地所有權至今。系爭土地及同段1169-1、1169-2 地號土地原為一宗土地（下稱分割前1169地號土地）而為被 告所有，然於96年間遭強制執行拍賣，由訴外人林秀麗拍定 ，並於97年7 月23日完成土地所有權移轉登記，嗣於100 年 4 月1 日分割出系爭土地及同段1169-1、1169-2地號土地。
系爭土地上有訴外人池興成出資興建、於94年8月23日出售 予被告之鐵皮造一層樓未保存登記建物，該建物之主體坐落 位置、範圍如附圖「建物主體」部分所示（下稱系爭建物主 體），占用系爭土地面積為214平方公尺，該建物西側有一 片雨遮，位置、範圍如附圖「雨遮A 」加「雨遮B 」所示， 占用系爭土地面積為25平方公尺。上開鐵皮建物（含系爭建 物主體及雨遮，下稱系爭建物）因未與分割前1169地號土地 併付拍賣，故林秀麗取得分割前1169地號土地所有權後，曾 對被告提起拆屋還地訴訟，請求被告將系爭建物拆除，返還 占用之土地予林秀麗，迭經本院98年度重訴字第199號判決 、臺灣高等法院高雄分院99年度重上字第29號判決、最高法 院100 年度台上字第1488號判決、臺灣高等法院高雄分院10 0 年度重上更（一）字第14號判決、最高法院102 年度台上 字第580 號判決認定被告就系爭建物坐落之土地部分，與土 地受讓人林秀麗間存在民法第425 條之1 之法定租賃關係， 故判決林秀麗敗訴確定。林秀麗嗣將系爭土地轉賣鄭景耀等 人，鄭景耀與鄭素琴於103 年5 月5 日買賣取得系爭土地所 有權，又於105 年6 月13日移轉予原告。原告自105 年6 月 13日起取得系爭土地後，因有民法第425 條第1 項買賣不破 租賃之適用，而與被告成立民法第425 條之1 第1 項之法定 租賃關係，租賃範圍除系爭建物主體（面積214平方公尺） 之外，尚包括連接系爭建物與五甲一路間之通道，即附圖標 示「雨遮B」 及「通道」之範圍（面積各11平方公尺、11平 方公尺）。兩造有法定租賃關係，但無法協議租金數額，原 告自得依民法第425條之1第2項規定，請求法院依系爭土地 申報地價之年息10﹪，核定自105年6月13日起至系爭建物主 體得使用期限之日止，每月租金為新臺幣（下同）6,667元 ，併請求被告給付自105年6月13日起至112年1月31日止已屆 期之租金529,973元，另自112年2月1日起至系爭建物主體得 使用期限之日止，按月於每月終日給付原告租金6,667 元。 為此依民法第425條之1第2項、租金請求權提起本訴，並聲 明︰㈠請求核定被告承租原告所有之高雄市○○區○○○段0000地 號土地，自105 年6 月13日起每月租金為6,667元。㈡被告應 給付原告529,973 元，及自本判決確定翌日起至清償日止， 按週年利率5 ﹪計算之利息。㈢被告應自112 年2月1 日起至 如附圖「建物主體」所示建物得使用期限之日止，按月於每 月終日給付原告6,667 元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以︰不爭執伊為系爭建物之事實上處分權人，在系爭 建物得使用期限內，與原告有民法第425條之1之租賃關係， 且租金數額兩造無法協議。惟系爭建物因遭原告設置圍籬，
致伊長年來無法正常使用，原告請求租金顯不合理，應自拆 除鐵皮圍籬、鐵絲網圍籬後始得請求租金。又伊承租之範圍 除附圖標示「建物主體」、「雨遮B」、「通道」部分之土 地外，尚應包括附圖標示「雨遮A」、「空地」部分之土地 。且原告請求以申報地價年息10﹪計算租金實屬過高，應以 申報地價5﹪計算為當等語，資為抗辯。並聲明︰㈠原告之訴駁 回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於105 年6 月1 日向訴外人鄭景耀、鄭素琴購買系爭土 地，並於105 年6 月13日完成所有權移轉登記，自斯時起取 得系爭土地所有權至今。
㈡系爭土地及同段1169-1、1169-2地號土地原為一宗土地（分 割前1169地號土地）而為被告所有，然於96年間遭強制執行 拍賣，由訴外人林秀麗拍定，並於97年7 月23日完成土地所 有權移轉登記，分割前1169地號土地嗣於100 年4 月1 日分 割出系爭土地及同段1169-1、1169-2地號土地。 ㈢系爭土地上有一鐵皮造之一層樓未保存登記建物，該建物之 主體坐落位置、範圍如本院110年度訴字第900號卷一（下稱 訴字卷一）第361 頁之複丈成果圖中「建物主體」之位置、 範圍（下稱系爭建物主體），建物西側有一片雨遮，雨遮位 置、範圍如複丈成果圖中「雨遮A 」加「雨遮B 」，系爭建 物主體占用系爭土地面積為214平方公尺，雨遮占用系爭土 地面積為25平方公尺。
㈣系爭建物（含系爭建物主體及雨遮）為訴外人池興成出資興 建，於94年8 月23日出售予被告，被告自此為系爭建物之事 實上處分權人至今。
㈤系爭建物並未與分割前1169地號土地併付拍賣，故林秀麗取 得分割前1169地號土地所有權後，曾對被告提起拆屋還地訴 訟，請求被告將系爭建物拆除，返還占用之土地予林秀麗， 經本院以98年度重訴字第199 號拆屋還地事件受理後，曾測 量系爭建物占用分割前1169地號土地之面積為232 平方公尺 ，歷經本院98年度重訴字第199號判決、臺灣高等法院高雄 分院99年度重上字第29號判決、最高法院100 年度台上字第 1488號判決、臺灣高等法院高雄分院100 年度重上更（一） 字第14號判決、最高法院102 年度台上字第580 號判決認定 被告就系爭建物坐落之土地部分，與土地受讓人林秀麗間存 在民法第425 條之1 之法定租賃關係，故判決林秀麗敗訴確 定。林秀麗嗣將系爭土地轉賣鄭景耀等人，鄭景耀與鄭素琴 於103 年5 月5 日買賣取得系爭土地所有權，於105 年6 月 13日移轉予原告。
㈥原告自105 年6 月13日起取得系爭土地後，因有民法第425 條第1 項買賣不破租賃之適用，就系爭建物主體、雨遮B 、 東西向通道坐落系爭土地之範圍（面積各214 平方公尺、11 平方公尺、11平方公尺），與被告間有民法第425 條之1 第 1 項之法定租賃關係。
㈦系爭土地105 年1 月至110 年之申報地價均為每平方公尺320 0元，兩造同意如原告請求有理由，原告請求期間（即105 年6 月13日至系爭建物主體得使用期限）計算租金時，系爭 土地之申報地價均以每平方公尺3200元計算。 ㈧系爭土地臨五甲一路處，原告有同意他人於106 年1 月12日 設置鐵皮圍籬，該鐵皮圍籬有設置大門，門閂有上鎖。原告 於110 年1 月13日有在系爭土地上的空地與系爭建物間再設 置╗形鐵絲網圍籬，形成一個通道，並在臨五甲一路處，設 置鐵絲網門，該鐵絲網門上有鐵絲，需徒手將該鐵絲轉開開 啟鐵絲網門才能進出通道出入系爭建物。
四、兩造爭執事項：
㈠原告依民法第425 條之1 第2 項規定，請求法院核定被告自1 05 年6 月13日起至系爭建物主體得使用期限內之每月租金 ，有無理由？
㈡若有理由，應核定每月租金若干？被告承租範圍有無及於雨 遮A 、空地所坐落之土地？租賃面積若干？應以系爭土地申 報地價之年息百分之幾計算租金？
㈢被告自105 年6 月13日起計至112 年1 月31日為止應給付之 租金若干？被告抗辯因系爭土地上有鐵皮圍籬、鐵絲網圍籬 ，導致其至今無法正常使用系爭土地，應自拆除鐵皮圍籬、 鐵絲網圍籬後始得請求被告給付租金，有無理由？五、本院之判斷：
㈠原告依民法第425 條之1 第2 項規定，請求法院核定被告自1 05 年6 月13日起至系爭建物主體得使用期限內之每月租金 ，有無理由？
⒈按土地及土地上之房屋同屬一人所有，而將土地及房屋先後 讓與相異之人時，於土地、房屋之受讓人間，推定在房屋得 使用期限內，有租賃關係；其租金數額當事人不能協議時， 得請求法院定之，民法第425條之1第1項、第2項分別定有明 文。又該規定雖以所有權讓與為明文，然未辦登記建物因無 法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓 人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異 ，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包 括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之 情形，始符法意（最高法院99年台上字第1723號判決意旨參
照）。故違章建築之受讓人為坐落土地之所有人，嗣僅將違 章建築或僅將土地出賣讓與他人之情形，亦有民法第425條 之1第1項之適用。復按土地所有人依民法第425條之1第2項 規定請求法院定租金數額，得請求自「租賃關係成立時」起 算之租金，非僅限於其請求法院定租金數額之意思表示到達 房屋所有人之日以後之租金，業經最高法院110年度台上徵 字第3013號依法定徵詢程序統一法律見解（參最高法院110 年度台上字第3013號判決）。
⒉查被告原為分割前1169地號土地之所有權人及系爭建物之事 實上處分權人，嗣被告於96年間因受強制執行拍賣，而將分 割前1169地號土地所有權讓與林秀麗，此符合前揭違章建築 事實上處分權人為坐落土地之所有人，僅將土地出賣讓與他 人之情形，自應有民法第425條之1第1項之適用，則分割前1 169地號土地之受讓人林秀麗與系爭建物之事實上處分權人 即被告間，在系爭建物得使用期限內，存在法定租賃關係。 嗣分割前1169地號土地於100 年4 月1 日分割出系爭土地及 同段1169-1、1169-2地號土地，林秀麗再將系爭土地轉賣鄭 景耀等人，鄭景耀與鄭素琴於103 年5 月5 日買賣取得系爭 土地所有權，於105 年6 月13日移轉予原告，基於民法第42 5 條第1 項買賣不破租賃之適用，上開租賃關係對於系爭土 地之受讓人仍繼續存在，是原告自105 年6 月13日起取得系 爭土地後，即受讓上開租賃契約，在系爭建物得使用期限內 ，與被告有租賃關係存在，此亦為兩造所不爭執，惟兩造迄 今無法協議系爭建物占用系爭土地之租金數額，則原告依民 法第425條之1第2項規定，請求法院核定租金，即於法有據 。
㈡被告承租範圍有無及於雨遮A 、空地所坐落之土地？租賃面 積若干？
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所 有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人， 於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土 地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋 讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應 以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係 之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院102 年度台上 字第1508號判決意旨參照）。
⒉依前揭判決意旨，依民法第425條之1成立租賃關係之租賃範 圍，應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分 離關係之附屬地（如庭院、走道）為限，則系爭建物之建物 主體坐落之土地範圍，當屬租賃範圍，兩造對此亦無爭執（
見兩造不爭執事項㈥）。次查，系爭土地西側臨五甲一路， 但系爭建物並未臨路興建，而是坐落在偏系爭土地東側的位 置，故系爭建物與五甲一路間有空地相隔，系爭建物必須從 西側的鐵捲門通行空地再連接五甲一路對外通行。系爭土地 北側與鄰地（1168地號）相接處、南側與鄰地（1169-2地號 ）相接處，均有設置鐵皮圍籬為界。系爭土地西側臨五甲一 路處亦有設置鐵皮圍籬，鐵皮圍籬的開關有門閂，該鐵皮圍 籬是附圖標示「空地」部分之土地承租人郭翰霆於106年1月 12日所設置。原告嗣於110年1月間又在系爭建物西側鐵捲門 前與空地之間設置鐵絲網圍籬，阻絕被告通行空地，僅保留 呈現﹁形、寬約120 至130公分之通道供被告通行系爭建物與 五甲一路間。該通道坐落位置即為附圖標示「雨遮B」及「 通道」之部分（按：因標示「雨遮B」部分之通道上方有雨 遮，而標示「通道」之通道上方無雨遮，特予區分並分別測 量位置、面積），該通道寬度僅容兩人並肩行走通過，通道 鄰五甲一路處有設置一鐵絲網門，門上有鐵絲，須徒手將該 鐵絲轉開，開啟該鐵絲網門才能進出通道等情，業經本院會 同兩造現場勘驗而知，有勘驗筆錄、勘驗照片、現場履勘簡 圖、複丈成果圖、原告提出之現場照片在卷可稽（見訴字卷 第256、259、261、263、265-293、361、227、229頁），足 見系爭建物對外出入，必須仰賴如附圖標示「雨遮B」及「 通道」之通道，否則無法利用系爭土地，故系爭土地如附圖 標示「雨遮B」及「通道」之部分，應屬與系爭建物主體所 坐落土地之使用有不可分離關係之附屬地，亦屬租賃範圍， 此亦為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈥），已堪認定。 ⒊被告雖另主張系爭土地如附圖標示「雨遮A」及「空地」部分 亦屬租賃範圍，並以：⑴林秀麗與被告間前案訴訟，本院以9 8年度重訴字第199 號拆屋還地事件受理後，曾測量系爭建 物占用分割前1169地號土地之面積為232 平方公尺，該案歷 審判決並就此一占用面積，認定被告與土地受讓人林秀麗間 存在民法第425 條之1 之法定租賃關係。由此一面積超過系 爭建物主體之面積214平方公尺推斷，上開前案訴訟認定有 法定租賃關係之面積，應包含雨遮在內。另由上開前案訴訟 之複丈成果圖，其上所繪系爭建物之圖面長度占系爭土地圖 面全長之比例（3.6公分/5.1公分），與本案附圖含雨遮A、 B、建物主體之圖面長度占系爭土地圖面全長之比例（7.3公 分：10公分）相近，益可得證，故附圖「雨遮A」部分亦屬 法定租賃範圍。⑵當初池興成係向被告承租土地後出資興建 系爭建物，承租之範圍除系爭建物坐落之土地外，尚包含系 爭建物到五甲一路間土地，原告於106年1月13日將系爭土地
如附圖標示「空地」部分出租郭翰霆前，該部分土地亦由被 告用於停放車輛或出入系爭建物等語，為主要論據，然查： ⑴如附圖標示「空地」部分，縱曾供系爭建物之使用人停車或 出入，但經本院現場勘驗，被告既可通行附圖標示「雨遮B 」及「通道」之通道出入系爭建物，通道以外之空地自非與 系爭建物主體所坐落土地之使用有不可分離關係之附屬地。 被告提出之105年4月之GOOGLE街景照片（見訴字卷一第223 頁），僅足以證明在原告取得系爭土地前，附圖標示「空地 」部分之土地係用以停放車輛，便利或有益系爭建物之利用 ，但仍不足以謂與系爭建物主體坐落之土地有不可分離關係 ，是被告主張附圖標示「空地」部分亦屬法定租賃範圍，要 不足採。
⑵民法第425條之1第1項之立法意旨，係為保護房屋之使用權， 使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之 安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟 ，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為 重要之考量（最高法院 109 年度台上字第 108 號民事判決 意旨參照）。查系爭建物西側之雨遮，與系爭建物主體雖相 連，但依本院於111年10月28日現場勘驗所見，該雨遮已十 分老舊且表面破損脫落嚴重，有勘驗照片可證（見訴字卷一 第293頁），且雨遮與系爭建物主體亦無構造上或使用上不 可分之關係，以民法第425條之1之立法意旨係為保護具相當 經濟價值之房屋而言，該雨遮實難認具相當經濟價值而有保 存必要。再者，雨遮A部分所坐落之土地，實際上於110年1 月間即遭原告在其上裝設鐵絲網圍籬圈圍，而隔絕被告使用 至今，此部分土地之無法使用並未導致被告無法出入系爭建 物，難認此部分土地為系爭建物之利用所不可或缺，故該雨 遮占用系爭土地之面積，自不宜認係最高法院102 年度台上 字第1508號判決所指「房屋占有之土地」，故雨遮坐落之土 地，除其中附圖標示「雨遮B」部分之土地作為通道使用， 乃系爭建物主體利用所不可分離之附屬地，屬租賃範圍外， 其餘附圖標示「雨遮A」部分之土地，既非房屋占有之土地 ，自非法定租賃範圍。再前案訴訟一審於97年12月10日現場 勘驗時，拍攝之系爭建物照片雖顯示有雨遮（見本院98年度 重訴字第199號卷第76頁），但勘驗筆錄就系爭建物之測量 範圍，僅記載依原告訴訟代理人現場指界位置測量（見本院 98年度重訴字第199號卷第72頁），測量當時又係土地分割 前，故由前案訴訟之複丈成果圖及勘驗筆錄，實無從究明當 時系爭建物測量範圍為何、有無包含雨遮，則被告執前案認 定有租賃關係之面積（232平方公尺）超過系爭建物主體面
積，遽謂前案認定有租賃關係之範圍包含雨遮，實屬率斷， 且前案認定有租賃關係之面積，對本案當事人而言充其量僅 有爭點效，非不得提出新訴訟資料而推翻原判斷，本案既經 重新囑託地政事務所測量及現場勘驗，則本案認定有租賃關 係之範圍，自不受前案認定有租賃關係之面積所拘束，從而 被告執前案訴訟認定之租賃面積，主張附圖標示「雨遮A」 部分亦為租賃範圍，即難憑採。
⒋綜上，被告就系爭土地之承租範圍，僅有如附圖標示「建物 主體」、「雨遮B」、「通道」部分之土地，不及於附圖標 示「雨遮A 」、「空地」部分之土地，故被告承租之土地面 積，即為附圖標示「建物主體」部分之面積214平方公尺， 及附圖標示「雨遮B」、「通道」部分之面積各11平方公尺 ，合計236平方公尺（計算式：214平方公尺+11平方公尺+11 平方公尺＝236平方公尺）。
㈢應以系爭土地申報地價之年息百分之幾計算租金？應核定每 月租金若干？被告自105 年6 月13日起計至112 年1 月31日 為止應給付之租金若干？
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，該條所謂土地 價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，而所謂 法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法 規定所申報之地價。又依土地法第105條規定，同法第97條 之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地 之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。惟基地租金之 數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置， 工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益 等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地 價年息百分之十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判 例意旨參照）。
⒉查系爭土地位在高雄市鳳山區五甲一路之東側，面臨6線道之 五甲一路，單面鄰路，同在五甲一路東側之附近土地其上建 物皆為鐵皮屋無門牌號碼，作拖吊場或修車廠、KTV等商業 使用，五甲一路西側之土地則蓋有許多住宅，據原告表示系 爭土地及附近土地使用分區皆為農業區，不能合法建築，故 土地上建物皆為鐵皮屋違章建築。系爭土地距離國道一號僅 900公尺，距台88線僅1.5公里，開車9分鐘行駛2.8公里可達 衛武營國家藝術文化中心，開車6分鐘行駛1.9公里可達鳳山 果菜市場（鳳農市場），開車8分鐘行駛2.8公里、開車7分 鐘行駛2.6公里各可達捷運衛武營站、鳳山西站，開車5分鐘 行駛2.0公里、開車3分鐘行駛1.4公里、開車6分鐘行駛1.8
公里分別可達鳳甲國中，鳳新高中、鳳翔國小，開車13分鐘 行駛4.2公里可達台鐵鳳山車站，開車7分鐘行駛2.8公里可 達鳳山運動園區體育館，距離統一夢時代購物中心、三多商 圈各約6.3公里、7.5公里，車程約15分鐘，交通便利程度、 生活機能尚佳，此有本院勘驗筆錄、GOOGLE地圖查詢結果在 卷可稽（見訴字卷一第257、307-333頁），再審酌系爭建物 被告目前雖僅做倉庫堆放雜物使用，但非不能做更有經濟價 值之利用，故認原告主張以系爭土地申報地價年息10％計算 年租金過高，應以系爭土地申報地價8％為當。又兩造均不爭 執系爭土地自105 年1 月至110 年之申報地價均為每平方公 尺3200元，並同意如原告請求有理由，原告請求期間（即10 5 年6 月13日至系爭建物主體得使用期限）計算租金時，系 爭土地之申辦地價均以每平方公尺3200元計算（見兩造不爭 執事項㈦），則按被告承租系爭土地之面積為236平方公尺、 每平方公尺3200元之申報地價、年息8％計算結果，原告自10 5年6月13日受讓系爭土地後，被告就系爭建物占用系爭土地 之每月租金，應核定為5035元（承租面積236㎡×3200元/㎡×8﹪ ÷12月＝5035元，元以下四捨五入）。
⒊承上，被告自105年6月13日起至系爭建物主體得使用期限為 止，應給付原告之每月租金既核定為5035元，則105年6月13 日起至112年1月31日止已屆期之租金累計為400,786元〔5035 元×（79+18/30）月＝400,786元〕。從而原告請求被告給付至 112年1月31日止之租金400,786元，及自本判決確定之翌日 起至清償日止，按週年利率5﹪計算之遲延利息，並自112 年 2 月1 日起至系爭建物主體得使用期限之日止，按月於每月 終日給付原告5035元，均屬有據。 ⒋被告雖抗辯因系爭土地上有鐵皮圍籬、鐵絲網圍籬，導致其 至今無法正常使用系爭土地，應自拆除鐵皮圍籬、鐵絲網圍 籬後始得請求被告給付租金云云，惟查：
⑴原告於110年1月間設置鐵絲網圍籬後，仍保留寬約120 至130 公分之通道供被告通行系爭建物與五甲一路間，通道鄰五甲 一路處有設置一鐵絲網門，門上有鐵絲，徒手將該鐵絲轉開 ，開啟該鐵絲網門即能進出通道，業如前述，又上開通道內 雖有一棵樹，但仍可通行，此亦有勘驗筆錄、勘驗照片在卷 可參（見訴字卷一第256、265頁），則原告縱有架設鐵絲網 圍籬，仍未阻絕被告進出系爭建物，及使用承租之附圖標示 「建物主體」、「雨遮B」、「通道」部分土地，被告辯稱 因原告架設鐵絲網圍籬而無法使用系爭土地，並非事實，其 執此為由拒付租金，自不足取。
⑵又原告主張其於106年1月13日將附圖標示「空地」部分土地
出租予郭翰霆後，有委託仲介人員張孝祈將該鐵皮圍籬大門 門鎖之鑰匙交付被告之子黃璽文一情，業據原告載明在其與 郭翰霆之租賃契約內頁上，並經張孝祈在其上簽名等情，已 提出貼有張孝祈名片、手寫記載「高雄市○○區○○○路000巷0 號租賃期間甲方同意乙方面臨五甲一路施作圍籬設置大門以 供停車，並委託仲介張孝祈先生交付大門鑰匙給黃璽文先生 使用另一把備用鑰匙放置圍籬旁電線桿上電箱內需開門的人 均可隨時打開使用」等文字之租賃契約為據（見訴字卷二第 73-87頁），證人張孝祈亦證述：我約是105、106年左右任 職富住通不產仲介經紀股份有限公司擔任營業員，仲介土地 買賣，當初郭翰霆向原告承租五甲土地的停車是我仲介的， 我有參與簽約，該五甲土地現場有一塊倉庫堆放黃璽文的競 選文宣，沒有人在裡面，我印象中原告跟黃璽文共用鑰匙， 他們當時有鑰匙要交付的問題，原告有請我把鑰匙送過去給 黃璽文，送去哪裡我沒印象了，應該是辦公室，我有見到黃 璽文，黃璽文跟一個小姐在場，我是把鑰匙交給那個小姐， 交鑰匙給黃璽文的日期我無法記得，是原告租給郭翰霆後， 原告再請我交付鑰匙給黃璽文，印象中是原告跟郭翰霆簽租 賃契約後。我沒有印象是什麼東西的鑰匙了，當時原告跟黃 璽文好像有所有權跟地上權的關係，有出入的問題，所以那 時候才要交鑰匙給黃璽文，但細節我現在無法記得那麼清楚 。租賃契約倒數第二頁我的簽名是我於111年2月15日親簽， 當時原告高雄中華路的店面要出租，我在原告的診所談出租 的事，原告跟我說五甲路的事情跟黃璽文有一些訴訟上的問 題，要跟我確認當時情況是不是像租賃契約倒數第二頁上用 鉛筆寫的「租賃期間甲方同意乙方......需開門的人均可隨 時打開使用」這樣，我那時候說對，我才簽名，上述文字所 稱「大門鑰匙」，是指訴字卷一227頁照片上有紅色門閂的 鐵皮浪板門的鑰匙，當時有用鐵皮圍起來，車子要開進去停 的那個鐵皮浪板門的鑰匙，至於我當初交給黃璽文的鑰匙是 否為上述大門鑰匙，我只記得有交鑰匙給黃璽文，是什麼鑰 匙我現在想不起來。我印象中有另一把備用鑰匙放置圍籬旁 電線桿上電箱內，因為那時候原告有跟我講過，我106年那 段期間應該也有看過電箱裡面有備用鑰匙。（問：你有印象 黃璽文有跟你反應說做了鐵皮他沒有辦法進出這個鐵皮倉庫 嗎？）沒有印象等語（見訴字卷二第41、43-51頁），本院 徵諸張孝祈對於系爭建物內部放置黃璽文之競選文宣、無人 使用，系爭土地有裝設鐵皮圍籬等情，均與本院現場勘驗所 見相符，有勘驗筆錄、勘驗照片為憑（見訴字卷一第256、2 95、297頁），且其證述時亦坦承對於細節記憶不清，未全
然附和原告之說詞，本院因認其證述堪值採信。則依前揭租 賃契約所載及張孝祈之證述，及黃璽文並未對張孝祈反映無 法進出系爭建物，亦無證據證明被告或黃璽文曾對原告反映 無法進出系爭建物等情觀之，被告之子黃璽文應有取得鑰匙 可開啟鐵皮圍籬大門而進出系爭建物，則鐵皮圍籬之裝設， 應無妨礙被告使用系爭建物主體、附圖標示「雨遮B」、「 通道」部分之土地，被告辯稱無法正常使用土地而拒付租金 ，要不足採。
六、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項，請求核定被告自1 05 年6 月13日起至系爭建物主體得使用期限內之每月租金 ，為有理由，應予准許，並核定每月租金為5,035元。原告 另依租金請求權，請求被告給付105 年6 月13日起至112 年 1 月31日為止之租金400,786元，及自本判決確定翌日起至 清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，另自112年2月1日起 至系爭建物主體得使用期限內，按月於每月終日給付原告 5 ,035元。同屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由 ，應予駁回。
七、本判決主文第二、三項部分，兩造均陳明願供擔保，請准為 假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相 當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請失 所附麗，應予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 17 日 民事第一庭 法 官 陳筱雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 2 月 17 日 書記官 張宸維