臺灣高等法院臺中分院民事判決
111年度上易字第555號
上 訴 人 周玉惠
被上訴人 朱維儀
訴訟代理人 高瑋伯
林湘清律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年9
月13日臺灣臺中地方法院111年度訴字第444號第一審判決提起上
訴，本院於112年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回【原判決主文第二項減縮更正為：上訴人應自民國111年3月25日起至返還前項建物之日止，按月給付被上訴人新臺幣2萬7000元】。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按在第二審為訴之變更或追加因涉及審級利益之問題，非經 他造同意，原則上不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款、第446 條第1項分別定有明文。查被上訴人原起訴聲明第二項係請 求上訴人按月給付自民國110年12月25日起至返還房屋日止 之不當得利；嗣於本院變更此部分聲明求為命上訴人按月給 付自111年3月25日起至返還房屋日止之不當得利（本院卷第 81-84頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。 貳、訴訟要旨：
一、被上訴人主張：伊為坐落臺中市○○區○○段0000○號即門牌號 碼臺中市○○區○○○路000號0樓之0建物（下稱系爭建物）之所 有權人。兩造於108年10月6日簽訂房屋租賃契約書（下稱系 爭租約），約定由伊將系爭建物出租予上訴人，租期自108 年10月6日起至110年12月24日止，每月租金新臺幣（下同） 2萬7000元。嗣系爭租約租期屆滿前，伊已通知上訴人不再 續租，上訴人均置之不理，則上訴人未經伊同意，於租約期 滿後仍占有使用系爭建物，即屬無權占有，伊自得依民法第 455條及第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭 建物，並依系爭租約第13條約定，請求上訴人自租期屆滿後 至遷讓返還系爭建物之日止，按日給付900元之違約金。又 上訴人於系爭租約期滿後，仍繼續使用系爭建物，依社會通 常觀念，即獲得相當於租金之不當得利，致伊受有無法使用 收益系爭建物之損害，伊亦得依民法第179條規定，請求上 訴人自111年3月25日起至遷讓返還系爭建物前，按月給付2
萬7000元之不當得利等語。並於原審聲明求為判決如原判決 主文所示（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上 訴，被上訴人於本院減縮並更正原審聲明第二項求為判命上 訴人自111年3月25日起至返還系爭建物之日止，按月給付被 上訴人2萬7000元）。於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人抗辯：被上訴人之父○○○於108年10月6日代理被上訴 人簽訂系爭租約時，同意系爭租約期滿伊可繼租3年，附帶 條件為伊自行購買新裝2台冷氣機，及更換現有老舊之2台冷 氣機暨房間窗簾，伊因而耗資更新屋內4台冷氣機及所有窗 簾，被上訴人不得請求伊遷讓返還系爭建物。且被上訴人通 知不再續約，造成伊支出上開費用之高額損失，請求之違約 金亦屬過高等語。於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴 人在第一審之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、被上訴人主張其為系爭建物之所有權人。兩造於108年10月6 日簽訂系爭租約，約定由其將系爭建物出租予上訴人，租期 自108年10月6日起至110年12月24日止，每月租金2萬7000元 。其於系爭租約租期屆滿前，已通知上訴人不再續租，而上 訴人於租期屆滿後仍占有使用系爭建物等情，業據其提出有 土地所有權狀、建物所有權狀、存證信函、收件回執、房屋 稅繳款書等件為證（原審卷第17-19頁、第31-43頁），且為 被上訴人所不爭執，並有被上訴人提出之房屋租賃契約書可 佐（原審卷第63-81頁），堪信被上訴人之主張為真實。二、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定 有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請 求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第76 7 條第1 項前段、中段亦有明文。查系爭租約係屬定期租賃 契約，而系爭租約租賃期限業已於110 年12月24日屆至，則 依前揭規定，該租賃關係自已於期限屆滿時消滅。上訴人雖 辯稱被上訴人之父○○○代理簽訂系爭租約時，以其更新屋內 冷氣機及窗簾為條件，同意於租約期滿後等續租云云，惟為 被上訴人所否認。而證人○○○於原審證述：伊代理被上訴人 簽訂系爭租約時，並未向上訴人表示租約期滿後再續租。上 訴人係於租賃期間對伊稱冷氣好像不冷，但因屋內冷氣都是 堪用，伊不想更換。上訴人又稱其中一間房間沒有冷氣，想 要加裝，因該房間沒有窗型冷氣孔，但上訴人執意要加裝， 因此伊有同意，並表示上訴人搬離時需回復原狀。上訴人更 新窗簾及冷氣，都沒有經過伊同意等語（原審卷第178-179 頁），上訴人復未能提出其他證據舉證以實其說，是上訴人
上開所辯，自非可採。則上訴人於系爭租約期限屆滿後即自 110 年12月25日起，即已失其合法占有使用系爭房屋之正當 權源，是被上訴人依民法第455條及第767條第1項前段規定 ，請求上訴人騰空並遷讓返還系爭建物，自屬有據。三、另按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17 9 條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範 圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。本件上訴人自 110年12月25日系爭房屋租賃契約租期屆滿後，即已失其合 法占用系爭建物之正當權源，其仍占有使用系爭建物，依社 會通常觀念，上訴人獲有相當於租金之不當得利，並因此致 被上訴人受有無法使用收益系爭建物之損害，被上訴人自得 請求上訴人返還所受利益；而系爭建物之租金為每月2萬700 0元，上訴人嗣已給付被上訴人自110年12月25日起至111年3 月24日止，每月2萬7000元之不當得利，亦有被上訴人提出 之存摺明細足憑（原審卷第101-111頁），則被上訴人本於 不當得利之法律關係，請求上訴人自111年3 月25 日起至遷 讓返還系爭建物之日止，按月給付2萬7000元之相當於租金 之不當得利，亦屬有據。
四、再按「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租 人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月 租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返 還為止」，系爭租約第13條第3 項定有明文。復按約定之違 約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所 明定。惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料， 斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權 限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金 額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利 己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之 約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂 約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自 己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地 位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而 顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確 有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外 ，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重 ，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘 原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契 約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑
且有礙交易安全及私法秩序之維護。查兩造於108年10月6日 簽訂系爭租約時，既已斟酌當事人一方違約時可能所受之損 害，預估違約金，而上訴人於租約期滿後仍未遷讓返還系爭 建物，則本於契約自由原則，被上訴人依系爭租約第13條第 3 項約定，併請求上訴人自110年12月25日起至遷讓交還系 爭建物之日止，按日給付按照租金1 倍計算即900 元（計算 式：27,000元÷30＝900元）之違約金，亦屬有據。上訴人抗 辯違約金過高云云，尚無足採。
肆、綜上所述，被上訴人依民法第455條、第767條第1項規定， 請求上訴人騰空遷讓返還系爭建物；及依民法第179條規定 ，請求上訴人自111年3月25日起至返還系爭建物之日止，按 月給付2萬7000元；暨依系爭租約第13條第3項約定，請求上 訴人自110年12月25日起至返還系爭建物之日止，按日給付 金900元，均有理由，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴 之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回上訴。又被上訴人就原判決主文第二 項所命給付不當得利部分，既於本院減縮該部分聲明之請求 ，本院爰據以諭知原判決主文第二項應更正如本判決主文第 一項所示。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述 ，附此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 2 月 8 日 民事第四庭 審判長法 官 林慧貞
法 官 鄭舜元
法 官 劉惠娟
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳文明
中 華 民 國 112 年 2 月 8 日