臺灣高等法院民事判決
111年度上易字第212號
上 訴 人 陳色嬌
袁守新
共 同
訴訟代理人 袁江龍
被 上訴 人 張雅利
孫家禾
共 同
訴訟代理人 戴家旭律師
許寧珊律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國11
1年1月5日臺灣新北地方法院110年度訴字第1992號第一審判決提
起上訴，本院於112年1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人各新臺幣伍萬捌仟參佰貳拾玖元，及其中新臺幣壹萬捌仟參佰貳拾玖元自民國一一０年十月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一一二年二月一日起至民國一一三年四月三十日止，按月給付上訴人各新臺幣貳仟伍佰元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之十七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊等以應有部分各1/8之比例與被上訴人共有 新北市○○區○○路00號1、2樓建物（下稱系爭1、2樓）及3樓 建物（下稱系爭3樓）。被上訴人擅將系爭1、2樓以每月新 臺幣（下同）9萬元出租，已收取民國103年4月25日至105年 5月24日、109年3月25日至110年6月25日共計351萬元租金， 卻未依伊等應有部分比例各給付43萬8750元。被上訴人又擅 將系爭3樓以每月2萬8000元出租，租期自110年5月1日至113 年4月30日，亦未依伊等應有部分比例按月各給付3500元等 情。爰依共有關係或民法第179條規定，擇一求為命㈠被上訴 人應給付上訴人各43萬8750元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被上訴人應自110 年5月1日起至113年4月30日止，按月給付上訴人各3500元之 判決。並願供擔保請准宣告假執行。【原審為上訴人敗訴之
判決，上訴人不服，提起上訴】並上訴聲明：㈠原判決廢棄 。㈡被上訴人應給付上訴人各43萬8750元本息。㈢被上訴人應 自110年5月1日起至113年4月30日止，按月給付上訴人各350 0元。
二、被上訴人則以：系爭1、2樓部分，103年4月25日至105年5月 24日並未出租，109年3月25日至109年9月15日之租金收益業 已給付上訴人完畢，109年4月1日至同年9月30日租金每月4 萬元，109年10月1日至110年12月31日租金每月5萬元，又租 賃標的為系爭1、2樓及坐落基地，上訴人非基地共有人，就 基地部分無權分配租金，另上訴人就105年5月14日以前之租 金或不當得利請求權已罹5年消滅時效。系爭3樓部分，110 年5月1日至110年9月30日房屋修繕期間未收取租金，租金為 每月2萬元，又租賃標的為系爭3樓及坐落基地，上訴人非基 地共有人，就基地部分無權分配租金。另伊等為出租系爭3 樓進行必要修繕工程費用共94萬3800元，由承租人分攤60萬 元，伊等實際支付34萬3800元，伊等以上訴人依應有部分比 例各應分擔修繕費用4萬2975元為抵銷等語，資為抗辯。並 答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭1、2樓（新北市○○區○○段0000○號）及所坐落同段939地 號土地、系爭3樓（同段1566建號，與系爭1、2樓合稱系爭 建物）及所坐落同段939、940地號土地（下各稱地號，合稱 系爭土地），原均為被上訴人張雅利與其母袁淑青所共有。 袁淑青於74年5月29日將系爭建物應有部分1/4（袁淑青仍保 留應有部分1/4）贈與訴外人袁學忠（為袁江龍、上訴人袁 守新、上訴人陳色嬌之父親、祖父、公公），袁學忠復於99 年12月1日贈與上訴人（各取得應有部分1/8）。袁淑青108 年8月9日死亡，其所遺留系爭建物應有部分1/4，分由繼承 人即張雅利繼承登記、張雅利之子孫家禾遺贈登記各取得1/ 2。兩造共有系爭建物，上訴人應有部分均各為1/8，張雅利 應有部分均為5/8，孫家禾應有部分均為1/8（原審卷77至80 頁）。
㈡張雅利、孫家禾所有939地號土地應有部分各為333/1004、16 2987/607420；940地號土地應有部分各為14629/121484、48 339/607420。上訴人並非上開土地共有人（原審卷81至87頁 ）。
㈢被上訴人與訴外人廖森永於105年4月就系爭1、2樓簽立房屋 租賃契約書（下稱原租賃契約），約定廖森永105年5月25日 至110年5月25日承租系爭1、2樓，租金每月9萬元（原審卷9 5至100頁）；嗣約定自109年3月1日起租金調降為每月6萬元
；再因袁江龍於系爭建物旁搭建違建，再約定自109年4月1 日起租金調降為每月4萬元（原審卷107、115頁）。 ㈣被上訴人與廖森永於110年9月30日重新簽訂租賃契約書（下 稱新租賃契約），契約書記載租賃標的為系爭1、2樓及所坐 落939地號土地；租賃期間為109年10月1日起至110年12月31 日止；租金為每月5萬元（原審卷133至136頁)。 ㈤被上訴人與林雨生於000年0月0日簽訂租賃契約書，契約書記 載租賃標的為系爭3樓及所坐落939、940地號土地；租賃期 間為110年5月1日起至116年4月30日止；租金為每月2萬元， 租約期間前5月（即110年5月1日起至110年9月30日止）為修 繕裝潢期，得免除租金；又林雨生應分攤修繕裝修費用60萬 元（原審卷143至148頁)。
㈥原法院109年度訴字第692號、本院109年度上易字第1385號返 還不當得利事件（下稱不當得利案）判決被上訴人就系爭1 、2樓應給付上訴人各51萬元（105年5月25日至109年3月31 日之租金收益），及自109年4月1日起至袁江龍將系爭建物 旁之違建拆除之日止，按月給付上訴人各5000元之租金收益 （原審卷111至130頁）。
㈦前開㈥判決所指違建已於109年9月15日拆除，原法院110年度 板簡字第1368號、110年度簡上字第67號債務人異議之訴事 件（下稱異議之訴案）判決確認前開㈥判決所命被上訴人自1 09年4月1日起按月給付上訴人各5000元之債權，自109年9月 16日起不存在（本院卷193至212頁）。 ㈧被上訴人業依前開㈥確定判決給付上訴人系爭1、2樓自105年5 月25日至109年9月15日止之租金收益。 ㈨上訴人於110年5月13日提起本件訴訟（調字卷第9頁）。四、法院之判斷：
㈠上訴人得依共有關係請求分受系爭建物之租金收益： 按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有 物之全部，有使用收益之權。又共有物之管理，除契約另有 約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意 行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。民 法第818條、第820條第1項定有明文。被上訴人（及其等前 手袁淑青）就系爭建物之應有部分合計占3/4，已逾2/3，固 得依民法第820條規定決定系爭建物之管理方法，並為出租 之行為，惟無礙上訴人得按應有部分比例享有系爭建物因出 租所獲取之收益之權利，則上訴人依共有關係請求被上訴人 按其等應有部分比例各1/8分配交付系爭建物之租金收益， 自屬有據，合先敘明。
㈡被上訴人抗辯本件租賃契約範圍包含房屋所坐落土地部分，
上訴人非土地共有人，不得分受土地部分之租金收益云云， 委無可採：
⒈按房屋不能脫離土地而獨立存在，故占有基地者，係房屋 所有人，而非房屋使用人，而就承租人占有房屋所彰顯客 觀上亦占有基地之外觀而言，乃係因房屋存在而取得，惟 在房屋承租人取得對房屋的所有權或得拆立存廢的處分權 之前，尚難僅因其使用占有房屋，即謂亦受有房屋占有土 地之利益；且占有他人土地所獲利益，與占有建物所獲利 益，係屬不同之占有利益，占有房屋之人所受利益為房屋 之使用收益，該利益歸屬於房屋所有權人，而非土地所有 權人；因此房屋承租人占有使用房屋，並不會構成妨害基 地所有人之所有權，土地所有人不得請求房屋承租人返還 土地或使用土地之利益，房屋承租人亦不須給付土地所有 人使用土地之對價。
⒉被上訴人雖以其與承租人廖森永於110年9月30日所補簽新 租賃契約記載租賃標的為系爭1、2樓及所坐落939地號土 地（見兩造不爭執事項㈣），抗辯上訴人非939地號土地共 有人，無權分配該土地租金云云。惟按解釋當事人之契約 ，應於文義上及論理上詳為推求，以當時之事實及其他一 切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面，致失當時立 約之真意。經查，證人廖森永前在不當得利案於110年3月 5日準備程序證述：就伊認知所承租標的是系爭1、2樓， 不包含房屋所坐落土地等語（原審卷103頁），要與被上 訴人與廖森永簽立之原租賃契約約定廖森永105年5月25日 至110年5月25日承租系爭1、2樓，未含所坐落939地號土 地（見兩造不爭執事項㈢），及契約書第1條所記載「甲方 （袁淑青、張雅利）以其房屋所在地及使用範圍新北市○○ 區○○路00號1、2樓出租予乙方（廖森永）」等文字（原審 卷96頁），互核一致，並與前述占有房屋之人所受利益為 房屋之使用收益，該利益歸屬於房屋所有權人，而非土地 所有權人，房屋承租人占有使用房屋，並不妨害基地所有 人之所有權，房屋承租人無須另給付使用土地之對價予土 地所有人之法理，亦屬相符。
⒊嗣被上訴人雖要求廖森永於110年9月30日重新簽訂新租賃 契約，租賃期間回溯至原租賃契約存續期間之109年10月1 日起算（見兩造不爭執事項㈣），雖特於契約書第1條記載 ：「租賃範圍：門牌號碼新北市○○區○○路00號1、2樓房屋 及其坐落新北市○○區○○段000地號土地」等文字（原審卷1 33頁）。惟查，上訴人於110年5月13日即已提起本件訴訟 （見兩造不爭執事項㈨），被上訴人自稱係因不當得利案
認定租賃標的僅有房屋未含土地，並未採認被上訴人關於 上訴人非土地共有人不得請求土地部分租金之抗辯，故於 110年9月30日簽訂新租賃契約等語（本院卷188頁），可 見被上訴人係為訴訟目的，特於本件訴訟繫屬期間，簽立 新租賃契約，然新租賃契約關於承租標的範圍之記載，既 與承租人主觀認知及前述法理難認相符，自不足採。 ⒋再查，新租賃契約之出租標的若確係增加土地部分，租賃 範圍既有增加，衡情租金應較原租賃契約為高，惟原租賃 契約約定每月租金9萬元，嗣因疫情調降為每月6萬元（見 兩造不爭執事項㈢，又109年4月1日起曾因上訴人訴訟代理 人袁江龍擅自搭建違建，影響承租人營業使用系爭1、2樓 ，再調降租金為每月4萬元，惟該違建已於109年9月15日 拆除，見兩造不爭執事項㈦，降租事由已不復存，併此敘 明），但新租賃契約約定每月租金僅5萬元，竟比原租賃 契約約定租金還低，新租賃契約之出租標的刻意記載坐落 基地，無非係被上訴人稀釋上訴人分配房屋租金收益之舉 。基此同理，亦難認系爭3樓房屋租賃契約之租賃標的範 圍，包含房屋所坐落基地在內。基上所述，被上訴人抗辯 本件租賃契約標的尚包括房屋所坐落基地部分，租金收益 包含土地部分，上訴人非土地共有人，不得分受土地部分 之租金收益云云，不足採信。
㈢上訴人請求系爭1、2樓自103年4月25日至105年5月24日止、 自109年3月25日至110年6月25日止之租金收益部分： ⒈103年4月25日至105年4月24日租金收益部分： 上訴人主張被上訴人於105年4月24日前有將系爭1、2樓出 租予臺灣房屋股份有限公司並按月收取租金9萬元云云， 為被上訴人所否認，上訴人並未提出任何證據方法以實其 說，此部分主張難認屬實，其依共有關係或民法第179條 規定請求被上訴人給付此段期間之租金收益云云，為無理 由。
⒉105年4月25日至105年5月24日租金收益部分： 上訴人主張被上訴人自105年4月25日至105年5月24日有收 取承租人廖森永所給付租金9萬元云云，亦為被上訴人所 否認。經查，袁淑青與廖森永固曾就系爭1、2樓簽立1份 租賃契約書，約定租賃期間為105年4月25日至110年4月24 日，每月租金9萬元（原審卷89至93頁），惟為配合廖森 永施作招牌營業使用期程，被上訴人與廖森永業約定將租 期延後1個月，並重為簽訂前述兩造不爭執事項㈢所示租賃 契約書，約定租賃期間為105年5月25日至110年5月24日， 每月租金9萬元（原審卷95至100頁），系爭1、2樓實際上
自105年5月25日起始向廖森永收取租金等情，業據證人廖 森永於不當得利案證述明確（原審卷105頁），上訴人既 未再舉證證明被上訴人有向廖森永收取105年4月25日至10 5年5月24日之租金，則其依共有關係或民法第179條規定 請求被上訴人給付上開期間之租金收益云云，為無理由。 ⒊109年3月25日至109年9月15日租金收益部分： 查上訴人就本件109年3月25日至109年9月15日期間之租金 收益部分，已於不當得利案起訴請求，並經獲判命被上訴 人就系爭1、2樓應給付上訴人各51萬元（即105年5月25日 至109年3月31日之租金收益），及自109年4月1日起至袁 江龍將系爭建物旁之違建拆除之日止，按月給付上訴人各 5000元之租金收益；不當得利案判決所指違建已於109年9 月15日拆除，並經異議之訴案判決確認不當得利案判決所 命被上訴人自109年4月1日起按月給付上訴人各5000元之 債權，自109年9月16日起不存在；被上訴人業依前述確定 判決給付上訴人系爭1、2樓自105年5月25日至109年9月15 日止之租金收益等情，如兩造不爭執事項㈥㈦㈧所載，則上 訴人本件關於109年3月25日至109年9月15日租金收益請求 部分，業為不當得利案確定判決之效力所及，且經被上訴 人給付完畢，上訴人於本件再為請求，於法不合，應予駁 回。
⒋109年9月16日至109年9月30日租金收益部分： 查被上訴人與承租人廖森永約定自109年4月1日起租金調 降為每月4萬元（見兩造不爭執事項㈢後段），則被上訴人 所收取109年9月16日至109年9月30日期間之租金應為2萬 元（40,000×15/30=20,000），上訴人依共有關係按其應 有部分比例請求被上訴人給付上訴人租金收益各2500元（ 20,000×1/8=2,500），為有理由；逾上開範圍所為請求， 未據上訴人舉證以實其說，則無理由。
⒌109年10月1日至110年6月25日租金收益部分： 查被上訴人與承租人廖森永約定109年10月1日至110年12 月31日之租金為每月5萬元（見兩造不爭執事項㈣），則被 上訴人所收取自109年10月1日至110年6月25日期間之租金 應為44萬1667元〔50,000×(8+25/30)=441,667，整數以下4 捨5入，下同〕，上訴人依共有關係按其應有部分比例請求 被上訴人給付上訴人租金收益各5萬5208元（441,667×1/8 =55,208），為有理由；逾上開範圍所為請求，未據上訴 人舉證以實其說，則無理由。
⒍基上，上訴人就系爭1、2樓部分，請求被上訴人給付上訴 人租金收益各5萬7708元（2500+55,208=57,708），為有
理由；逾此範圍之請求，為無理由。
㈣上訴人請求系爭3樓自110年5月1日至113年4月30日止之租金 收益部分：
⒈110年5月1日至110年9月30日租金收益部分： 查被上訴人與訴外人林雨生就系爭3樓於110年5月1日簽立 租賃契約，約定租賃期間為110年5月1日起至116年4月30 日止，租金為每月2萬元，租約期間前5月（110年5月1日 起至110年9月30日止）為修繕裝潢期，免除租金等情，如 兩造不爭執事項㈤所示，則本件僅足以認定被上訴人自110 年10月1日起向林雨生收取租金，上訴人既未舉證證明被 上訴人有向林雨生收取110年5月1日至110年9月30日之租 金，則其依共有關係或民法第179條規定請求被上訴人給 付此段期間之租金收益云云，為無理由。
⒉110年10月1日至112年1月31日租金收益部分： 本件於112年1月31日言詞辯論終結時，被上訴人已收取11 0年10月1日至112年1月31日期間之租金32萬元（20,000×1 6=320,000），上訴人依共有關係按其應有部分比例請求 被上訴人給付上訴人租金收益各4萬元（320,000×1/8=40, 000），為有理由；逾上開範圍所為請求，未據上訴人舉 證以實其說，則無理由。
⒊112年2月1日至113年4月30日租金收益部分： 本件言詞辯論終結時，關於112年2月1日至113年4月30日 租金收益部分，履行期尚未屆至，惟衡諸兩造就租金收益 分配爭執甚鉅，被上訴人自105年5月起，未曾按月依期給 付上訴人應分受之租金收益，上訴人猶須提起不當得利案 及本件訴訟請求給付，堪認上訴人有民事訴訟法第246條 規定預為請求之必要，故上訴人依共有關係按其應有部分 比例請求被上訴人自112年2月1日起至113年4月30日止， 按月給付上訴人租金收益各2500元（20,000×1/8=2,500） ，為有理由；逾上開範圍所為請求，未據上訴人舉證以實 其說，則無理由。
⒋基上，上訴人就系爭3樓部分，請求被上訴人給付上訴人租 金收益各4萬元（即110年10月1日至112年1月31日租金收 益），及自112年2月1日起至113年4月30日止按月給付上 訴人租金收益各2500元，為有理由；逾此範圍之請求，為 無理由。
㈤被上訴人抵銷抗辯部分：
⒈按共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由 各共有人按其應有部分分擔之；共有人中之一人，就共有 物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共
有人得按其各應分擔之部分，請求償還，民法第822條定 有明文。次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆 清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民 法第334條第1項前段亦有明文。
⒉經查，被上訴人就系爭3樓應有部分合計為3/4，關於系爭3 樓之必要修繕，要屬對共有物之管理方法，被上訴人自得 依民法第820條規定行之。又上訴人訴訟代理人袁江龍與 被上訴人間於109年4月15日在原法院109年度板司簡調字 第415號返還租賃房屋等事件成立調解，調解內容條款為 「一、相對人（袁江龍）同意當場交付系爭3樓房屋鑰匙 予聲請人（被上訴人），業經聲請人之代理人收受鑰匙1 副（2把），並自即日起兩造同意不妨礙雙方進出該建物 ，爾後更換門鎖需會同經兩造同意始得更換。二、聲請人 願當場給付相對人更換鑰匙費用…」（本院卷129至130頁 調解筆錄參照），僅有約定更換門鎖需經袁江龍與被上訴 人同意，但無上訴人主張系爭3樓修繕亦須經全體共有人 同意之事，則上訴人主張被上訴人未依調解筆錄約定徵得 全體共有人同意，不得修繕云云，不足為採。
⒊次查，被上訴人主張其至110年10月已為出租系爭3樓進行 必要修繕工程費用共計94萬3800元一節，業據提出東家工 程行報價單附卷可憑（原審卷165頁），審諸系爭建物於6 2年8月20日建築完成（原審卷79頁建物登記謄本參照）， 屋齡老舊，再參以修繕前房屋內部設備已陳舊、髒汙或破 損不堪使用（本院卷233至240頁修繕前照片參照），修繕 項目及修繕程度屬一般生活所需，尚在合理範圍（原審卷 165頁報價單、本院卷241至248頁修繕後照片參照），堪 認被上訴人主張為出租系爭3樓所需而有修繕必要一節， 應屬可採，上訴人空言否認修繕必要云云，即非可採。 ⒋惟查，被上訴人所為修繕項目，其中關於擅自增減室內分 間牆及增設1間浴廁部分（原2間浴廁，修繕後現況為3間 浴廁，共3間套房，下稱違章部分），非依原使用執照核 准圖說施作，亦未申請主管機關核准變更使用執照，而有 違反建築法規之情，經新北市政府110年12月3日新北工使 字第1102318834號函命限期改善或補辦手續（本院卷27頁 函參照），則違章部分既非依原核准圖說或申請變更許可 後之設計及修繕，該部分修繕費用7萬2000元（本院卷357 頁東家工程行聲明書參照），即難謂必要，不應列入請求 上訴人分擔之範圍。基上所述，系爭3樓必要修繕費用應 為87萬1800元（總工程費用943,800-違章部分72,000=871 ,800），違章部分費用占總工程費用8.26%（72000/94380
0=8.26%），又被上訴人與承租人林雨生約定由林雨生分 擔修繕裝修費用60萬元（見兩造不爭執事項㈤），則林雨 生所分擔費用依比例扣除前述違章部分之金額為55萬0440 元〔600,000-（600,000×8.26%）=550,440〕，亦即被上訴 人就系爭3樓必要修繕項目實際支出費用為32萬1360元（8 71,800-550,440=321,360），上訴人各應按應有部分1/8 之比例分擔修繕費用40,170元（321,360×1/8=40,170）， 故被上訴人主張其對上訴人各有4萬0170元之代墊修繕費 用債權，應屬有據，逾此範圍之主張則非正當。 ⒌再查，被上訴人以原審民事答辯三狀於110年10月20日送達 上訴人作為抵銷本件租金收益債權之意思表示（原審卷16 1至163頁、本院卷249、268頁），斯時上訴人對被上訴人 就系爭1、2樓部分之租金收益債權各5萬7708元，及自起 訴狀繕本送達（調字卷39、40頁送達證書參照）翌日即11 0年7月13日起至110年10月20日止按週年利率5%計算之法 定遲延利息791元〔57,708×5%×(100/365)=791〕，已屆清償 期，得為抵銷，依民法第342條準用第323條規定，被上訴 人對上訴人各有之4萬0170元代墊修繕費用債權，應先抵 充各上訴人對被上訴人之租金收益債權遲延利息791元， 再抵充原本3萬9379元，抵銷後，上訴人對被上訴人就系 爭1、2樓之租金收益債權各尚餘1萬8329元（57,708-39,3 79=18,329），及自110年10月21日起至清償日止，按週年 利率5%之法定遲延利息。
⒍從而，本件上訴人依共有關係尚得請求被上訴人給付上訴 人各5萬8329元（系爭1、2樓租金收益1萬8329元，加計系 爭3樓租金收益4萬元），及其中1萬8329元自110年10月21 日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息；以 及得請求被上訴人自112年2月1日起至113年4月30日止按 月給付上訴人各2500元（系爭3樓將來給付部分）。五、綜上所述，上訴人本於共有關係，請求被上訴人給付上訴人 各5萬8329元，及其中1萬8329元自110年10月21日起至清償 日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，暨自112年2月1 日起至113年4月30日止，按月給付上訴人各2500元，洵屬有 據，應予准許；逾上開範圍所為請求，為無理由，不應准許 。從而原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，即 有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴 人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回 其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部 分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段， 判決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 21 日 民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 汪曉君
法 官 廖慧如
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 2 月 21 日
書記官 呂 筑