臺灣苗栗地方法院民事判決
111年度訴字第211號
原 告 魯柏廷
訴訟代理人 李逸文律師（兼送達代收人）
被 告 吳翠樺
訴訟代理人 江錫麒律師（均法扶律師）
柯宏奇律師
周銘皇律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國112年2月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告因無力清償苗栗縣公館鄉農會（下稱公館農 會）貸款，故將苗栗縣○○鄉○○○○○○段000地號土地及其上374 建號建物（門牌號碼：館東村2鄰忠孝路124號，含增建部分 ，增建面積範圍如附圖苗栗縣苗栗地政事務所〈下稱苗栗地 政〉民國111年10月26日土地複丈成果圖A、B、C所示，下稱 系爭建物）售予原告，原告並同意日後被告就系爭建物可提 出買回要求；其後兩造於108年9月1日簽署房屋租賃契約（ 下稱系爭租約），由原告將系爭建物出租予被告，租期自同 年9月1日起至111年8月31日止，租金每月21,000元，於每月 10日前繳納，如拖欠租金達兩期以上，經原告催告限期繳納 仍不給付時，原告得終止租約，倘被告不交還系爭建物，應 支付按租金10倍計算之違約金。詎被告積欠自110年1月10日 起迄111年1月10日止共13期租金未繳，經原告於110年10月1 0日催告被告於7日內給付，被告未按時給付，爰以起訴狀繕 本送達作為終止系爭租約意思表示，租約終止後被告即屬無 權占有，故擇一依民法第767條第1項前段、第455條規定請 求被告騰空遷讓返還系爭建物，並依系爭租約第3條請求被 告給付積欠上開13期租金共計273,000元，另依系爭租約第6 條第2項請求被告按月給付不交還系爭建物之違約金21萬元 等語。並減縮聲明：㈠被告應將系爭建物騰空遷讓返還原告 。㈡被告應給付原告273,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀 繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付 原告210,000元。
二、被告則以：上開土地及系爭建物係經被告胞弟吳家文繼承取
得，然因無力清償公館農會貸款，遂經友人介紹認識原告， 並與原告約定由吳家文以買賣為原因移轉登記上開土地及系 爭建物予原告，再由原告向銀行貸款，以貸得較多款項及較 低利息借款，供清償公館農會貸款，餘額再供被告支用，且 為取信放款銀行，再由兩造通謀虛偽簽署系爭租約，作為原 告還款來源，從而原告與吳家文間買賣移轉所有權行為，及 兩造間系爭租約均屬通謀虛偽意思表示，前者應屬借名登記 關係、後者依民法第87條規定無效，且系爭建物現係吳家文 同意由被告母親使用，而非被告占有，原告主張為無理由等 語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造協議簡化爭點如下（本院卷第142至144頁、第356至358 頁）：
㈠不爭執事項
⒈上開土地、系爭建物原登記為訴外人王春花單獨所有，其後 於92年3月21日以分割繼承為由移轉登記予訴外人吳榮輝單 獨所有，並於99年5月21日設定抵押權予公館農會，又於106 年7月26日以分割繼承為由移轉登記予吳家文單獨所有，再 於108年8月16日以買賣為由，由吳家文移轉登記予原告單獨 所有，復於同年月19日設定最高限額抵押權予台中商業銀行 股份有限公司（下稱台中商銀），另於同年月26日以清償為 由塗銷公館農會之抵押權設定。而系爭房屋登記總面積為16 2.24平方公尺（層次面積分別為：一層64.12平方公尺、二 層77.36平方公尺、屋頂突出物7.52平方公尺、騎樓13.24 平方公尺）、附屬建物（陽台）面積為8.54平方公尺（本院 卷第21至23頁、第41至46頁、第107至133頁）。 ⒉兩造有於108年9月1日簽署系爭租約，第2條約定「租賃期限 ：自民國108年9月1日起至111年8月31日止計3年。」、第3 條約定「⒈每月租金新台幣21000元，每月10日以前繳納。…⒉ 保證金新台幣42000元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。 」、第6條約定「⒈乙方（即被告）違反約定方法使用房屋， 或拖欠租金達兩期以上，經甲方（即原告）催告限期繳納仍 不支付時，甲方得終止契約。⒉乙方於終止租約或租賃期滿 不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之歷日起，乙方應支付 按房租10倍計算之違約金。」（本院卷第25至26頁）。 ⒊被告與吳家文係姊弟關係（本院卷第129頁）。 ⒋本院卷第27、246、260至261、266至292頁之通訊軟體「LINE 」（下稱「LINE」）對話紀錄，均屬兩造（原告暱稱「丹尼 爾」、被告暱稱「苗栗房貸吳翠樺」或「Eva」，暱稱「李 小花」之人則為原告員工）間對話；而原告有於110年10月7
日以「LINE」向被告表示何以租金及欠款均未繳納，其後於 同年月12日再向被告表示「到目前為止～租金未繳共10期～希 望你七天內繳清～不然我要把房子收回～不租你了～」、「109 年6月、10月未繳＋110年2月、3月、4月、5 月、6月、7月、 9月、10月未繳共10期210000」（本院卷第246頁）；再經原 告以起訴狀繕本送達對被告為終止系爭租約之意思表示（本 院卷第16至17頁）。
⒌吳榮輝曾以上開土地及系爭建物向公館農會貸款150萬元，其 後經原告於108年8月22日清償餘額及費用共計958,278 元， 經公館農會出具抵押權塗銷同意書（本院卷第190至236 頁 ）。
⒍上開土地自108至110年地價稅、系爭建物自109至111年房屋 稅均係由原告匯款（惟兩造爭執匯款來源）繳納（本院卷第 314至336頁）。
㈡爭執事項
⒈被告是否有占用系爭建物？若有，系爭租約是否因兩造通謀 虛偽而為意思表示而無效？若無，系爭租約是否經原告合法 終止？
⒉原告擇一依民法第767條第1項前段、第455條規定，請求被告 將系爭建物騰空遷讓返還原告，有無理由？
⒊原告依系爭租約第3條請求被告給付110年1月到111年1月共13 個月租金273,000元，有無理由？另依系爭租約第6條第2 項 請求被告按月給付違約金21萬元，有無理由？四、本院之判斷：
㈠爭點一：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任（ 民事訴訟法第277條本文），則原告主張被告無權占用系爭 建物乙情，既經被告否認有實際占用（本院卷第141、355頁 ），原告即應就該有利於己之被告有占用系爭建物之事實， 負舉證之責。然原告既已主張被告之母陳鳳玲方為實際占有 使用系爭建物之人（本院卷第567頁），且經本院至現場履 勘，系爭建物內確有擺放陳鳳玲之藥袋（本院卷第363頁本 院履勘筆錄、第374至375頁現場照片），且系爭建物現登記 用電用戶亦為陳鳳玲（本院卷第388至390頁台灣電力股份有 限公司苗栗區營業處111年9月14日函文及函附用電用戶資料 ），故難認被告確有實際占用系爭建物。
⒉次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示 無效（民法第87條第1項本文）。經查：
⑴依不爭執事項⒈，吳家文雖以買賣為原因將上開土地及系爭建 物移轉登記予原告，原告並提出成屋買賣契約書主張係因買
賣取得（本院卷第406至413頁）。惟上開成屋買賣契約書第 3條約定買賣總價為800萬元，並分為簽約款50萬元、完稅款 150萬元、交屋款600萬元（本院卷第408頁），然其中簽約 款50萬元僅簽立現金簽收單（本院卷第416頁）；另完稅款 及交屋款合計750萬元，原告雖主張分別於108年7月19日、7 月23日、8月14日、8月27日、8月28日、8月29日分別匯款、 轉帳100萬元、50萬元、50萬元、200萬元、150萬元、200萬 元，合計750萬元至代理吳家文處分上開土地及系爭建物之 被告帳戶內（本院卷第401頁、第419至422頁原告帳戶存摺 影本），然該等匯款、轉帳款項：
①於7月19日匯入之100萬元，分別於同日由原告員工李佩珊自 被告帳戶匯出106,896元，另被告帳戶有提領現金40萬元紀 錄，其後於7月22日原告帳戶有現金存入40萬元，且同日被 告帳戶有匯款49萬元至原告表哥陳立業帳戶內（本院卷第47 8頁被告帳戶存摺存款客戶歷史交易明細表、第516至524頁 第一商業銀行北桃分行111年11月11日函文及函附匯出匯款 及提款單據、第556頁個人戶籍資料查詢結果、第419頁原告 帳戶存摺影本、第576頁原告民事準備㈢狀）。 ②於7月23日、8月14日、8月27日、8月28日、8月29日分別匯入 之50萬元、50萬元、200萬元、150萬元、200萬元，均依序 於同日匯入原告表哥陳立業之帳戶內，再依序於同日由原告 表哥陳立業帳戶分別匯款50萬元、53萬元、200萬元、140萬 元、205萬元至原告帳戶內（本院卷第478至480頁被告帳戶 存摺存款客戶歷史交易明細表、第534至538頁中國信託商業 銀行股份有限公司111年11月3日函文及函附客戶資料、交易 明細、第419至422頁原告帳戶存摺影本）。 ③從而上開原告匯款、轉帳款項，大多於匯入被告帳戶同日或 數日後即經原告員工轉出，或匯入原告表哥陳立業之帳戶， 甚或再由原告表哥陳立業帳戶匯回原告帳戶內，礙難認原告 確有依上開成屋買賣契約書約定給付買賣價金800萬元，故 原告與吳家文間是否確有買賣上開土地及系爭建物之真意， 已有疑問。
⑵又依不爭執事項⒉，兩造雖有簽署系爭租約，然依不爭執事項 ⒋，原告員工有於110年2月17日向被告表示「今天記得轉房 貸」、同年月18日向被告表示「房貸轉入了嗎？」、同年4 月6日向被告表示「6月代墊、10月代墊、2月代墊、3月代墊 ，4期房貸未繳共84000＋借支6萬只回一期3000，共欠141000 」、於同年5月10日向被告表示「6月代墊、10月代墊、2月 代墊、3月代墊、4月代墊、5月代墊，6期房貸未繳共126000 ＋借支6萬只回一期3000欠57000＋110年房屋稅4423＝共欠1874
23」，經被告於同年5月10日詢問原告員工房子貸款總共多 少錢，經原告員工表示「餘額約370左右」（本院卷第274至 276頁、第280頁）；原告亦於同年4月25日向被告表示「房 屋稅單到了～記得去繳稅～繳費單正本在公司～或是你拿錢來 公司，我幫你繳也可以」，其後原告員工於同年5月25日表 示「收4423房屋稅」（本院卷第278、286頁）；其後被告於 同年5月13日向原告表示「我想好幾天，我決定還是把房子 賣掉比較好。第一賣掉房子清償完欠你的費用。第二剩下的 錢請你務必退還給我，我好安頓我的家人。第三可能要麻煩 你授權給我，我會自己去找人看房子…」，並經原告於同日 回覆「沒問題」（本院卷第282至284頁）；又原告亦確有向 台中商業銀行辦理個人購屋貸款395萬元，自108年8月22日 至128年8月22日分為20年清償，並以其中貸款金額958,278 元清償公館農會貸款（本院卷第428至464頁台中商業銀行總 行111年9月29日函文及函附貸款資料）。故依上開對話內容 及貸款資料，可知原告員工係向被告催繳房貸，每期為21,0 00元，且被告有另向原告借支未清償，原告亦有通知被告繳 納房屋稅，而經被告給付予原告員工，另被告仍得決定出售 房屋，以償還積欠原告之款項，餘款仍歸由被告，並經原告 同意，足認兩造間實具有原告以系爭建物貸款後，與被告成 立借貸關係，並由被告清償系爭建物之房貸、房屋稅，且被 告仍保有處分權限之合意無疑。
⑶原告雖主張其有持上開土地及系爭建物向台中商銀貸款，並 給付系爭建物之地價稅、房屋稅，且110年1月後之貸款均係 由原告繳納，原告與吳家文間並非借名登記關係，又被告確 有實質給付每月21,000元租金等語（本院卷第572至577頁） 。然依本院上開認定，原告既未實際給付買賣價款予吳家文 指定之被告，縱原告取得上開土地及系爭建物所有權，亦僅 係用以貸款後，與被告成立借貸關係，房貸及稅捐仍係由被 告給付，被告亦保有系爭建物處分權，原告依不爭執事項⒍ 縱有匯款給付地價稅、房屋稅，亦無從排除係由被告交付款 項委託原告給付，抑或由原告代墊後再請求被告返還之情狀 ，尚無從據以認定兩造確有簽署系爭租約，由被告承租系爭 建物之真意。
⑷綜上所述，原告既未實際依與吳家文間之成屋買賣契約書給 付買賣價款800萬元，且實際上係由原告以系爭建物貸款， 與被告成立借貸關係，但仍約定由被告清償系爭建物房貸、 房屋稅，而原告向被告催討之每期房貸21,000元，實與系爭 租約形式約定之租金21,000元相等，又原告亦自承被告並未 繳納系爭租約第3條第2項約定之保證金42,000元等語（本院
卷第140頁），足認兩造並無由被告租賃系爭建物之意思， 而係通謀虛偽締結系爭租約，依民法第87條第1項本文規定 ，系爭租約應屬無效。而系爭租約既屬無效，本院即無再行 贅予判斷原告有無合法終止系爭租約之必要，附此敘明。 ㈡爭點二、三：
⒈依上所述，原告既未舉證被告確有占用系爭建物，又系爭租 約亦屬通謀虛偽意思表示而無效，從而原告擇一依民法第76 7條第1項前段、第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭 建物，均屬無據，應予駁回。
⒉又依本院上開認定，系爭租約既屬無效，故原告依系爭租約 第3條請求被告給付110年1月到111年1月共13個月租金273,0 00元本息，另依系爭租約第6條第2項請求被告按月給付違約 金21萬元，俱屬無據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 核於本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 2 月 22 日 民事第二庭 法 官 劉奕榔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 2 月 22 日 書記官 郭娜羽