最高法院民事判決 九十四年度台上字第二一七二號
上 訴 人 乙 ○ ○
甲 ○ ○
丙○○○
共 同
訴訟代理人 李 錦 臺律師
被 上訴 人 觀海大廈管理委員會
法定代理人 張 美 莉
訴訟代理人 凌 進 源律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十三
年三月二十三日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十二年度
上字第一三七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件原審將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決廢棄，改判命上訴人應將坐落高雄市○○區○○段三四一號建地如原判決附圖所示Ａ部分面積六六．一一平方公尺（下稱系爭土地）上之建物拆除，將土地返還區分所有權人全體，並連帶給付被上訴人新台幣（下同）二十五萬六千五百六十元及其利息，即自民國九十一年十一月二十三日起至交還土地之日止，按月給付被上訴人四千二百七十六元（被上訴人逾此金額部分之請求，已遭敗訴判決確定），無非以：系爭土地為被上訴人之區分所有權人所共有，為大樓之法定空地，其上搭建之鐵皮屋，屬不能為建物登記之違章建築，編有門牌高雄市○○路一○九－一號、一○九－二號、一○九－三號（下稱系爭房屋），其間相通，由上訴人占有使用中，兩造並未訂有書面租約等情，為兩造所不爭。依公寓大廈管理條例第三十四條第七款、第三十五條規定，區分所有權人會議決議事項之執行，屬管理委員會職務之一，且管理委員會有當事人能力。依觀海大廈九十年度區分所有權人大會暨第三屆委員選舉會議之決議事項，載明委由被上訴人收回肉粽店占用綠地亦即系爭土地（由上訴人丙○○○於該處賣肉粽），則被上訴人對上訴人提起本件訴訟，自屬合法有據。上訴人雖辯稱：系爭房屋係伊之被繼承人黃宗卿向前手郭源謀、林秀蘭購買，及另由黃燕琳向黃文忠承購云云，惟查其提出之讓渡書、斷賣憑證乃私文書，上訴人別無其他證明，且系爭房屋為違章建築，黃燕琳是否向黃文忠承購其中一○九－二號建物，亦無證據堪以認定，又黃燕琳、黃燕慈均向法院拋棄對其父黃宗卿之繼承權，而系爭房屋由上訴人占有使用中，則上訴人對該為違章建築之系爭房屋即有事實上處
分權，被上訴人訴請上訴人拆屋還地，並無不合。又租賃乃特定當事人間所締結之契約，上訴人主張其對系爭土地有租賃權存在，所提出之被上訴人收費單據，均係被上訴人向訴外人羅月桃、郭源謀收費之證據，充其量僅能證明被上訴人曾就系爭土地，與上訴人之被繼承人黃宗卿之前手郭源謀間有租賃關係存在。租賃關係既係特定當事人間成立之債權契約，縱黃宗卿繼受郭源謀之系爭房屋屬實，黃宗卿既未與被上訴人或被上訴人之區分所有權人成立租賃關係，自不得以其前手郭源謀與土地所有人間有租賃關係，即謂黃宗卿當然取得租賃權。上訴人已表示無法提出被上訴人向黃宗卿收取租金之證據，則上訴人占有系爭土地，自屬無權占有。被上訴人基於觀海大廈區分所有權人會議決議之授權，訴請無權占有之被上訴人拆除系爭房屋，將系爭土地返還全體區分所有權人，應予准許。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，上訴人無權占有系爭土地，被上訴人請求起訴前五年相當於租金之不當得利及其利息，並自起訴後按月給付相當於租金之不當得利即屬有據等詞，為其判斷之基礎。
按民事訴訟法第二百二十二條第四項規定，得心證之理由，應記明於判決，故法院依自由心證判斷事實之真偽時，所斟酌之辯論意旨及調查證據之結果，其內容如何，不記明於判決，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。查被上訴人提出卷附之觀海大廈九十年度區分所有權人大會暨第三屆委員選舉會議紀錄，其討論與決議事項一記載肉粽店占用綠地，如何處理適宜等語，該肉粽店即係本件上訴人占用系爭土地上之建物，為原審確定之事實。而依上開會議紀錄說明欄之記載：先做調查：⒈同意收回不再續租。⒉不同意收回繼續租用。決議：由管委會收回不再續租，收回後如何處理，再另行規劃辦理（見一審卷第一一九頁）。又證人陳桂卿證稱：伊受僱於中南海保全公司，為公司派駐被上訴人之管理委員，委員會要我們向乙○○收取費用，但乙○○不繳納，我們係以管理費名目收受，至於實際名目不清楚云云（見一審卷第五一頁），以此二者相互參照，上訴人辯稱：其與被上訴人間有租賃關係存在云云，似非全然無據。原審疏未審酌上開會議紀錄記載之內容，率以陳桂卿之證詞不能證明兩造間有租賃關係存在為由，即為不利於上訴人之判斷，非無可議。次按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約對於房屋受讓人，仍繼續存在。原審既認定上訴人提出之收費單據，能證明被上訴人曾就系爭土地與上訴人之被繼承人黃宗卿之前手郭源謀間有租賃契約存在，倘黃宗卿繼受郭源謀所有坐落系爭土地上之系爭房屋，依上說明，系爭土地之租賃契約仍繼續存在於黃宗卿與被上訴人之間。原審未察，竟為相反之論斷，亦
屬違背法令。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 十一 月 二十四 日 最高法院民事第六庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝
法官 鄭 玉 山
法官 吳 麗 女
法官 陳 重 瑜
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十四 年 十二 月 五 日 Ｅ
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