臺灣臺南地方法院民事判決
111年度重訴字第28號
原 告 王凃美節
訴訟代理人 沈聖瀚律師
被 告 劉飛龍
劉榮昌
劉志堅
杜 秀
周君穎
周幸玲
劉映慈
劉采琳
孫淑媚
周公喬 住○○市○○區○○○街00巷0○0號0
樓
周子喬 住○○市○○區○○○街00巷0○0號0
樓
莊哲仁
莊慧琪
蔡正仕
郭崇林
郭長信
上三人共同
訴訟代理人 郭俊銘律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國112
年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經 法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確 認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決先 例意旨參照）。故確認法律關係存在或不存在之訴，苟具備 前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益。本件原告主
張其與被告劉飛龍、劉榮昌、劉志堅、杜秀、周君穎、周幸 玲、劉映慈、劉采琳、孫淑媚、周公喬、周子喬、莊哲仁、 莊慧琪等人（下稱被告劉飛龍等人）就坐落臺南市○○區○○○ 段00000地號土地（下稱系爭土地）存在租賃契約（下稱系 爭租賃契約），被告劉飛龍等人將系爭土地出售予蔡正仕、 郭崇林及郭長信等3人(下稱蔡正仕等3人)並於110年7月14日 完成所有權移轉登記。然被告劉飛龍等人與蔡正仕等3人成 立系爭土地買賣契約時，原告就系爭土地仍存有租賃契約， 此為有具物權效力優先承買權，被告既否認原告之優先承買 權，是原告優先承買權存否，其法律關係不明確，有損害原 告私法上權益之危險，此項危險並得以確認判決除去之，故 原告提起本件民事訴訟，自有即受確認判決之法律上利益。二、被告劉榮昌、劉志堅、杜秀、周君穎、周幸玲、劉映慈、劉 采琳、孫淑媚、周公喬、周子喬、莊哲仁、莊慧琪等12人經 合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於30年前就系爭土地與被告劉飛龍等人成立租賃契約從 事養殖漁業，當時僅有口頭約定，並未簽訂書面契約。直至 107年間，雙方開始簽訂書面契約，原告為承租人，約定以 每年每甲新臺幣（下同）27,000元，合計每年租金為108,00 0元之租金，承租系爭土地。詎料，被告劉飛龍等人於110年 7月14日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予蔡正仕 等3人，被告劉飛龍等人出售系爭土地時，並未通知原告行 使優先承買權。然依土地法第104條之規定，原告就系爭土 地有租賃契約，被告劉飛龍出售系爭土地時應通知原告是否 行使優先承買權，被告上開行為業已違反土地法第104條之 規定，其等買賣及所有權移轉登記不得對抗原告，系爭土地 買賣契約及所有權移轉登記均為無效，故提起本件訴訟。 ㈡聲明：
①確認原告對被告劉飛龍等人所有系爭土地如附表所示應有部 分優先承買權存在。
②被告蔡正仕、郭崇林、郭長信就所有系爭土地於110年7月14 日以買賣為原因所為所有權移轉登記應予塗銷。二、被告則抗辯：
原告與被告劉飛龍等人所簽訂系爭租賃契約業已於110年1月 27日屆滿，而被告劉飛龍等人與蔡正仕等3人簽訂系爭土地 買賣契約是在110年5月5日，足見系爭土地買賣契約簽訂時
，兩造已無租賃契約，原告主張對於系爭土地有優先承買權 云云，顯無理由，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項
㈠養魚池塘承貿契約「一、年限：108年農曆12月16日至民國10 9年農曆12月15日止，（屆時物價仍持平者原則上同意延一 至二年，否則得調整金額重新訂約）…。二、範圍：北門鄉 渡仔頭段469之1號新開屈（實際面積約六分），甲方代表： 劉飛龍、乙方代表：王凃美節、中華民國109年1月日」（卷 一第25頁）。
㈡養魚池塘承貿契約「一、年限：109年農曆12月15日止交還經 營及收穫（包括屆期仍存留池中物，但另有協約者不在此限 ）等一切所有權，貿主（以下簡稱為乙方）為經營上之需要 出資建設未遷除者屆期應全部無條件（代價）歸屬，地主（ 以下簡稱甲方）但另有協約者不再此限。…甲方代表：劉飛 龍、乙方代表：王凃美節、中華民國109年1月日」（卷二第 221頁）。
㈢被告劉飛龍於109年9月1日以佳里郵局000134號存證信函（卷 二第223頁）回覆原告所寄之佳里中山郵局000049號存證信 函（卷一第26至27頁），表示：「台端所稱地號目前尚有糾 紛，暫無過戶之情事」。
㈣被告劉飛龍於109年12月11日以佳里郵局000187號存證信函（ 卷二第227至228頁）通知原告110年1月27日系爭租約屆滿不 再續約。
㈤原告於110年7月20日匯款10萬8千元予被告劉飛龍；被告劉飛 龍於110年7月30日以台南成功路郵局001498號存證信函，並 附以原告為受款人、金額10萬8千元之郵政匯票返還原告上 開匯款。
四、本院得心證理由：
原告就系爭土地主張優先承買權等節，為被告所否認，並以 前詞置辯。故本件爭點厥為：原告與被告劉飛龍等人關於系 爭土地之租賃契約是否有農發條例第21條第2項適用？或有 無民法第451條之適用？茲說明得心證之理由如下：(一)系爭土地租賃契約有農發條例第21條第2項適用，故不適用 民法第451條：
1、按本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所訂立之農 業用地租賃契約之租期、租金及支付方式，由出租人與承租 人約定之，不受土地法第一百十條及第一百十二條之限制。 租期逾一年未訂立書面契約者，不適用民法第四百二十二條 之規定。前項農業用地租賃約定有期限者，其租賃關係於期 限屆滿時消滅，不適用民法第四百五十一條及土地法第一百
零九條、第一百十四條之規定；當事人另有約定於期限屆滿 前得終止租約者，租賃關係於終止時消滅，其終止應於六個 月前通知他方當事人；約定期限未達六個月者，應於十五日 前通知，農業發展條例第21條第1、2項定有明文。再按租賃 期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即 表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。
2、本件被告抗辯系爭土地租賃契約，是為定期租賃，租賃期間 至110年1月27日屆滿，此為原告所否認，對此，被告提出系 爭養魚池塘承貿契約書1紙為證（卷二第221頁）。經查，上 開契約記載：「期限：民國109年(庚子年)農曆十二月十五 日交還經營及收穫(包括屆期仍存留池中物，但另有協約者 不在此限）等一切所有權。貿主(即原告)為經營上之需要出 資建設未遷除者屆期應全部無條件(代價)歸屬地主(即劉飛 龍等人)但另有協約者不在此限。範圍：劉飛龍等人所有北 門鄉渡仔頭四六八之四養魚池塘」(卷二第221頁)。該契約 書係於109年1月簽立，並明確記載期限為1年，原告應於期 限屆滿後歸還，此有原告之簽名，故被告抗辯系爭租賃契約 為定期租賃契約，確實有憑。
3、又原告否認上開簽名真正云云。惟查：原告於言詞辯論時稱 上開契約是原告兒子王智中簽名的，且其有授權王智中簽名 (卷二第294頁、第415頁）。是以，原告既授權原告兒子王 智中簽名，王智中即為原告之代理人，其簽名之效力自及於 原告，原告無法否認系爭簽名之效力甚明。
4、再原告主張兒子王智中以為是卷一第25頁(即另筆469-1地號 )契約書一式兩份，不知道是系爭契約書云云(卷二第415頁) 。經查：證人王智中到庭證稱「我母親委託我跟劉飛龍簽訂 契約；不知道原告承租地號為何？我簽兩份合約都是一樣的 ；承租468-4地號土地這份契約是像我寫的，但我不知道是 不是我寫的等語；卷一第25頁與卷二第221頁筆跡是有點相 似（見卷二第497至498頁）」；衡諸證人一方面承認母親委 託他簽訂契約；但不清楚承租地號；也自認簽了兩份文件； 對於筆跡是否為他所簽閃爍其詞。本院審酌王智中既被授權 簽約，何以不清楚承租地號?況其簽了兩份文件，何以不檢 視內容即隨便簽名？再其對於簽名是否為其親筆閃爍其詞， 似有迴避之情。再衡以王智中為原告兒子，其證詞難免偏袒 原告，其證明力甚低，故雖原告傳喚王智中為證，但其證詞 並無法使本院形成對原告有利之認定，故原告此部分抗辯並 不可採。
5、綜上所述，系爭契約（即468-4地號之養魚池塘承貿契約）
既為原告授權兒子王智中於109年1月間所簽訂（卷二第221 頁），其效力自及於原告。而系爭契約既為89年1月4日農發 條例修正施行後所訂立定期租賃契約，即適用農發條例第21 條第2項，租賃關係於109年（庚子年）農曆12月15日（即國 曆110年1月27日）屆滿時消滅，不適用民法第451條之規定 甚明。
(二)原告主張依土地法第104條，就系爭拍賣土地有優先承買權 ，為無理由：
原告與被告於109年1月就系爭土地成立定期租賃契約，租期 1年，即於110年1月27日屆滿，且並無民法第451條之適用， 已如上述。本件被告劉飛龍等與被告蔡正仕等3人就系爭土 地成立買賣契約時點為110年5月5日（卷一第74頁），並於1 10年7月14日以買賣為原因完成所有權移轉登記，有佳里地 政事務所土地建物異動清冊在卷可稽（卷二第125頁），則 無論於買賣契約成立日或系爭土地登記移轉日，原告就系爭 土地與被告劉飛龍等人間當時並無租賃契約關係存在，則原 告對系爭土地自無土地法第104條優先承買權之適用。故原 告請求確認就系爭拍賣土地有優先承買權存在，並塗銷系爭 土地所有權移轉登記等情，難認有理，均應予駁回。五、綜上所述，原告主張其就系爭土地有租賃關係存在，洵難遽 信為真，是原告依土地法第104條之規定，請求確認就系爭 土地有優先承買權及塗銷蔡正仕等人就系爭土地所有權移轉 登記，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用 之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 2 月 17 日 民事第三庭 法 官 田玉芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 2 月 17 日 書記官 黃紹齊
附表：
編號 所有權人 應有部分 1 劉飛龍 103923/0000000 2 劉榮昌 103923/0000000 3 劉志堅 1283/40000 4 杜秀 573/40000 5 周君穎 573/40000 6 周幸玲 573/40000 7 劉映慈 83849/0000000 8 劉采琳 83849/0000000 9 孫淑媚 57732/0000000 10 周公喬 573/80000 11 周子喬 573/80000 12 莊哲仁 72/10000 13 莊慧琦 72/10000