臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第3504號
原 告 劉宇雄
訴訟代理人 林侑靜律師
被 告 李麗栩
訴訟代理人 廖修譽律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國112年2月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾柒萬玖仟玖佰參拾肆元及自民國一百一十一年十一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣伍拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾柒萬玖仟玖佰參拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意、請求之基礎事實同一及擴張或減縮應受判決事項之聲明 者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款至第3款定有 明文。原告起訴時聲明第1項：被告應給付原告新臺幣（下 同）162萬1,884元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息（本院卷第13頁），嗣原告以兩造買 賣之不動產，有關門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號11樓 房屋（下稱系爭房屋）修繕須追加結構補強工程費用35萬8, 050元，乃以民事擴張訴之聲明狀變更聲明為：被告應給付 原告197萬9,934元，及自民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷第477、527頁 ），核其所為均係基於系爭房屋之滲漏水瑕疵所生之損害賠 償之同一基礎事實，擴張部分數額，且經被告同意（本院卷 第528頁），經核於法並無不合，應予准許。二、原告主張：兩造於民國110年9月17日簽訂不動產買賣契約書 （下稱系爭買賣契約），原告向被告購買系爭房屋及其坐落 基地臺北市○○區○○段0○段0地號土地應有部分（下合稱系爭 不動產)，價格為3,200萬元，原告已付清價金，系爭不動產 於110年10月27日將所有權移轉登記予原告，110年11月18日 辦理交屋（兩造未碰面，透過大樓管理員轉交鑰匙）後，發 現系爭房屋多處牆壁有嚴重壁癌及漏水，而被告於交屋前明
知樓下住戶反應有漏水情事卻未告知，反以家具、雜物遮擋 ，或以壁紙遮掩，原告無從以目視得知漏水瑕疵，系爭買賣 契約亦無以特約免除瑕疵擔保責任，原告自得對被告主張物 之瑕疵擔保責任，依民法第359條、第360條規定，請求減少 價金與損害賠償，被告已受領此部分應減少之價金即屬無法 律上之原因，原告得依民法第179條規定，請求返還。且依 誠信原則，被告本應盡其注意義務確認屋況良窳盡其告知義 務，然被告故意不告知漏水瑕疵，使原告誤信系爭房屋為無 滲漏水瑕疵之房屋，錯誤評估房屋價值，支出鉅額修繕費用 ，被告給付之內容不符合債之本旨，自應負不完全給付之債 務不履行責任。原告委託台灣防水工程技術協進會（下稱台 灣防水協進會）對漏水原因進行鑑定，鑑定結果記載系爭房 屋之廁所3間、露台、窗台、閣樓房間3牆壁經檢測均有滲漏 水情形，原因為防水層老化或牆壁裂縫所致，預估修繕費用 為101萬6,884元，鑑定費用則為10萬5,000元。又系爭房屋 樓板、樓梯懸臂樑因長期嚴重漏水，鋼筋水泥外露、破裂、 鏽蝕脆化，嚴重影響建築結構，危害原告住居安全，屬重大 瑕疵，結構補強費用為35萬8,050元。另系爭房屋漏水問題 ，原告於111年1月27日委請台灣防水協進會鑑定，111年3月 16日完成複勘，再加計漏水修繕工程至少2個月，導致原告 未能如期入住，而需另行租屋，以當地租屋市場行情，租賃 相類坪數、地點之房屋，每月租金5萬元計算，受有6個月之 租金損失30萬元。原告於111年4月間辦理房屋稅自用住宅稅 率時，方知悉系爭房屋設有台北市西方三聖佛學會（下稱系 爭學會）之營業登記，連同漏水情事均足以影響交易價格及 交易意願，不動產價值心理因素減損金額20萬元。原告就上 開瑕疵多次催告，被告均置之不理。為此，爰依民法第359 條、第179條、第227條第1、2項規定，及系爭買賣契約第9 條第7款約定，提起本件訴訟。並聲明：1.被告應給付原告1 97萬9,934元，及自民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假 執行。
三、被告抗辯：系爭房屋出售時屋齡已33.7年，屬老舊房屋，原 告於簽約前，已至系爭房屋現場查看多次，對系爭房屋現況 知之甚詳，被告無故意不告知瑕疵之情事。參酌系爭房屋成 交總價顯然低於市價，及依系爭買賣契約第9條第4款，特別 約定以簽約時之現狀點交，故除非交屋時與簽約時現狀不符 ，被告即不負瑕疵擔保責任。系爭房屋存有壁癌、滲漏水現 象，暨屬長久形成，此顯然為簽約時即存在之狀況，且系爭 房屋本即老舊，因氣候潮濕造成壁癌狀況亦屬正常，亦常發
生廚房、浴室滲漏水，有些狀況甚而被告亦不知，此本為買 賣舊屋可預期之情形，被告於簽約前已向原告說明其已知之 壁癌現況、更換廁所管線等情，系爭房屋點交時現況既與簽 約時相同，被告已依債務本旨給付，系爭買賣契約第9條第7 款雖有瑕疵擔保責任之約定，然因被告並無保證無壁癌及滲 漏水之品質保證，被告不負瑕疵擔保責任。且原告所提出之 鑑識報告，其鑑定日期與被告交付房屋日期，已間隔3個月 以上，點交當時未有地上積水之狀況，是原告所指對外門戶 漏水積水狀況，非被告交付時之現況，應係房屋陳舊所生之 變故，應由原告負擔。退步言，該等壁癌滲漏水，並非影響 結構安全之瑕疵，故顯與一般所述之瑕疵不符，系爭房屋現 已於裝潢階段，該現場已為變動，就原告所稱之壁癌滲漏部 分，皆無法查證，然觀諸原告提出之修繕項目，屬中古屋裝 潢必須要有補強結構、去除壁癌跟防漏水之費用，且該估價 單金額低於被告出售系爭房屋時與市價之價差，更足證被告 係無意再整理舊屋，故與原告約定以現狀交屋，該中古屋之 風險應轉由原告承受，被告已履行契約義務，自無再對該非 屬安全之防水裝潢部分負擔保責任。且購買中古屋前，買家 就裝潢、建材使用時限屆至，本即可預見有修繕之必要，如 再將該非關結構安全之滲漏水問題亦課與賣家瑕疵擔保責任 ，此顯與約定現狀交屋意旨有所扞格，無法區分危險負擔移 轉時點。又系爭學會之營業登記並不影響原告之居住，被告 已於111年9月20日完成稅籍遷移登記等語。聲明： ㈠原告之 訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項（本院卷第381頁）
㈠兩造於110年9月17日簽訂系爭買賣契約，原告向被告購買系 爭不動產，價格為3,200萬元，原告已付清價金，系爭不動 產於110年10月27日移轉登記於原告名下，110年11月18日辦 理交屋（兩造未碰面，透過大樓管理員轉交鑰匙），有不動 產買賣契約書、土地、建物所有權狀可證（本院卷第21至39 頁）。
㈡兩造商議系爭不動產買賣契約內容及過程，被告未告知該址 設有系爭學會（統一編號00000000）之登記。原告有於110 年11月19日以line通知表示有漏水，被告有於110年11月22 日以line回應。於110年12月7日再通知被告，110年12月30 日再寄存證信函催告被告，但遭退回。
五、原告主張其向被告購買系爭不動產，惟系爭房屋有漏水瑕疵 ，原告按民法第359條規定主張減少價金，依民法第179條及 債務不履行損害賠償等語，為被告否認，茲就兩造爭執分敘 如下：
㈠系爭房屋於交屋時是否有滲漏水情事？被告就系爭滲漏水情 事是否應負瑕疵擔保責任? 原告是否可向被告主張瑕疵擔保 責任，請求損害賠償或減少價金？如可，其金額為若干? 1.原告主張系爭房屋於交屋時有滲漏水情事一節，業據提出照 片、漏水原因鑑定識報告書（本院卷第41至47、63至135、1 37、407至411頁）為證，且經證人即被告委託設計裝潢系爭 房屋之建築師張政憲到庭證稱：伊於在110年11月19日到系 爭房屋，卷附原證15照片是伊拍攝，現場看到牆壁有壁癌的 狀況，通常壁癌就是有漏水才會有壁癌。原證14編號3 的照 片的懸臂樑柱，伊看到是有覆蓋壁紙的狀況，當時有撕下壁 紙，因為整個房間牆壁跟天花板都是油漆，只有那個地方有 貼壁紙，因壁紙有翹起來，伊覺得很奇怪就撕下來看，然後 就發現懸臂樑有裂掉，看到鏽蝕的鋼筋，撕下壁紙時有水落 下來，懸臂樑本身不會漏水，是從別的地方漏下來，伊看到 主要鋼筋鏽蝕，覺得不對勁所以有告訴原告，以建築師的專 業判斷，該懸臂樑鏽蝕的狀況已經影響結構安全。因為是懸 臂樑，拉力鋼筋鏽蝕會影響到結構行為，該處因有壁紙，所 以一般人無從得知。原證14編號6 跟7的照片，窗戶部分有 一個木板，左邊的照片是原本房子的屋況。右邊的照片即木 板拆除的照片，拆除時間是111年7月21日，伊拆除後看到空 間桁架生鏽，該空間桁架生鏽的狀況已經鏽蝕到用手就可以 剝落的狀況。編號7閣樓臥室的照片於111年7月21日拆除後 看到鋼筋裸露，鋼筋已經鏽蝕得很嚴重，用手掰就可以把生 鏽的地方掰下來。伊去的時候系爭房屋全室都有粉刷過，這 些鋼筋鏽蝕的問題，伊到現場時發現都已經被木板或油漆的 方式遮隱。11樓閣樓漏水的情形已經導致鋼筋脆化影響結構 安全，上開情形伊實際去11樓時，無法用肉眼看出來等語（ 本院卷第434至438頁）。而系爭房屋漏水情形經原告委託防 水協進會鑑定結果，亦認有窗台、前陽台、樓梯間、廁所、 主臥室廁所、房間、樓梯間等多處壁癌、漏水等情事（本院 卷第63至135頁），足認系爭房屋確有壁癌及滲漏水情事， 該滲漏水並有導致房屋鋼筋銹蝕，觀之照片所示之壁癌及鋼 筋銹蝕情形，顯非短時間所致（本院卷第41、43、47、77、 97至99、110、407至411），佐以證人張政憲證言及原告提 出之照片確有堆積雜物及壁紙撕開之情形（本院卷第407至4 10頁），是原告主張被告以家具、雜物遮擋，或以壁紙遮掩 ，原告無從以目視得知漏水瑕疵一節，應屬可取。 2.至證人即系爭房屋所在公寓之管理員劉家育雖證稱：伊於11 0年11月18日有受被告委任交付系爭房屋鑰匙給原告，伊當 天有前往系爭房屋視察屋況。裡面都已經打掃乾淨，外面陽
台也是清潔的。當天在系爭房屋視察屋況時，沒有發現如原 證六照片積水，在屋內的3 間廁所，及外部牆壁、陽台、露 台、窗框、後陽台、隔樓室內等地方的多處牆壁沒有發現嚴 重壁癌及漏水。在屋內樓板、樓梯懸臂樑沒有發現有嚴重漏 水，鋼筋水泥外露、破裂之狀況。原證14照片（本院卷第40 7 至411頁）與伊當初交屋時即110年11月18日當天屋內的狀 況並不相符。原證15照片部分，跟110年11月18日你所看到 的狀況，除第2張有桌子部分伊有看到外，其餘均不相符。 伊於110年11月18日之前常前往系爭房屋去拿能量水之前未 聽聞被告陳述系爭房屋有漏水情形，也未看過系爭房屋有漏 水情形，亦未曾聽聞其他人或被告樓下住戶有陳述被告房屋 有漏水情形。原告自110年11月18日沒有居住在系爭房屋嗎 ，大概平均一個月去個2、3次。房屋門窗是緊閉，應該是沒 有設置除溼機，伊有提醒過原告說房子很久沒有住人，應該 要開窗讓其通風，否則會潮濕，但買主表示沒關係，房子是 挑高的。系爭房屋現況與110 年11月18日不一樣。另伊曾帶 一位陳碧源估價師前往系爭房屋估價，他有進屋去看等語（ 本院卷第426至433頁）。然查，本件被告出賣予原告前業經 其將房屋粉刷並於滲漏水處貼有壁紙，有壁癌處並放置雜物 等情，已如前述，證人劉家育縱於兩造簽訂系爭契約前有進 入房屋，及於點交時有代被告進入系爭房屋視察屋況，是否 曾移開雜物及撕開壁紙之房屋狀況，尚屬有疑。被告雖辯稱 台灣防水協進會之鑑識報告距交屋已數個月。經查，系爭房 屋係於110年11月18日點交，台灣防水協進會則於111年3月3 日初勘，於111年3月16日複勘，距初勘僅隔3個多月，離複 勘約尚未滿4個月。然觀之原告提出之照片所示壁癌、鋼筋 銹蝕情形顯非數月之短期間可造成。再者，兩造於110年11 月18日點交，依張政憲證言，其於翌日即110年11月19日即 到系爭房屋發現系爭房屋有壁癌，並拍攝原證15照片（本院 卷第413至415頁）。另原證14編號7閣樓鋼筋更有銹蝕情形 （本院卷第410至411頁），於111年7月21日拆除時距110年1 1月18日僅8月，依一般常情，應無可能使牆內鋼筋銹蝕至可 以手剝下之可能，是劉家育所為證述，顯與上開系爭房屋內 壁癌及鋼筋鏽蝕情形之經驗法則有違，其證言自難遽為有利 被告之認定。
4.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又房屋
經長久使用，固會折舊，但買受人買受房屋，自然預期出賣 人所交付之房屋不致有漏水之瑕疵存在，發生漏水情形，不 問其原因如何，自係減少房屋之通常效用。復按買賣因物有 瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失 公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有明文 。本件系爭房屋確有滲漏水致生房屋內多處有壁癌、鋼筋銹 蝕等情形，已如前述，則被告自應就系爭房屋漏水致生房屋 有壁癌、鋼筋銹蝕等瑕疵負擔保責任，原告依民法第359條 規定主張減少價金，自屬有據。
5.至被告雖抗辯系爭契約第9條第4款記載：「點交時之買賣標 的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」，系爭房屋屋齡已 33.7年，本即老舊房屋，就此屋屋況已來看屋多次，就屋況 應知之甚詳，契約既約定以簽約之現況出售，被告交付時以 簽約現況交付，即無違約。且被告賣價顯低於市價，系爭房 屋亦無任何品質保證，除非交付房屋與現狀不符，否則不負 瑕疵擔保責任云云，提出估價報告書影本為證（本院卷第26 9至376頁）。然按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失 ，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無 瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限 ，民法第355條定有明文。本件系爭房屋有滲漏水致房屋有 壁癌、鋼筋銹蝕情形，已如前述，參酌原告提出照片及證人 張政憲之證言可知，系爭房屋當時因有粉刷、並於懸臂樑滲 漏、鋼筋銹蝕處貼有壁紙，且其進入時有全室粉刷情形，壁 癌處並有雜物堆積等情，確有原告主張被告刻意以壁紙、油 漆粉刷及雜物遮隱系爭房屋漏水等情，則被告既明知系爭房 屋有漏水，而一般房屋是否漏水為不動產房屋買賣時之重要 資訊，足以影響一般人購買意願及不動產價格之高低，如房 屋有漏水情形，應屬出賣人對買受人應告知之事項，被告既 知悉系爭房屋漏水，而刻意以粉刷、黏貼壁紙及雜物堆積等 方式遮隱，參酌前開民法355條第2項但書規定，顯屬故意不 告知其瑕疵之情形，縱原告於看屋時有過失之情形，被告仍 應負瑕疵擔保責任。何況本件被告亦不能指明原告就不知瑕 疵有何重大過失。再者，所謂現況交屋須基於買受人依一般 情形審視房屋現況，對於房屋瑕疵情形有所瞭解，或出賣人 於買賣契約上，已忠實反映房屋瑕疵，而為買受人所瞭解， 否則，出賣人仍不得以契約記載「現況交屋」等語，即謂買 受人一概須按房屋現況承擔其瑕疵。本件被告既有刻意隱瞞 不告知系爭房屋漏水瑕疵之情事，依前所述，仍不得以現況
交屋為由排除其瑕疵擔保責任。另被告以其系爭房屋係以明 顯低於市價出賣予告一節，固提出估價報告書為證（本院卷 第269至376頁），然系爭房屋既為被告刻意隱瞞方式遮蔽漏 水瑕疵，以無漏水瑕疵之狀況與原告洽談買賣價金，被告縱 以房屋老舊、漏水等降低其買賣價金，亦係其內心之意思， 顯為外人所難以知悉。而原告亦係以系爭房屋無漏水瑕疵狀 態與被告洽談價金，其價金是否合理，自應於買受人與出賣 人依一般情形及其方式均明瞭房屋之狀態下而產生。本件被 告既以系爭房屋無漏水瑕疵狀態與原告洽談並簽訂系爭契約 ，相較於原告願以3,200萬元買受依一般情形及方式足認無 漏水瑕疵狀態之房屋而言，系爭房屋嗣後發現被告有刻意遮 隱漏水情形，原告就系爭房屋之價值即屬受有漏水修復所需 支出等損害，是被告所辯其就系爭房屋賣價顯低於市價，而 提出估價報告書，不論真實與否，均難為有利被告之認定。 6.系爭房屋因漏水而有壁癌、鋼筋銹蝕等情形，其露台、窗台 、廁所1客廳、廁所2主臥室、廁所3閣樓廁所、室內壁共24㎡ ，因漏水所致損害，其預修復費用為29萬9,675元、1萬9,29 0元、18萬3,166元、18萬3,166元、24萬9,095元、8萬2,492 元，合計為101萬6,884元，有原告提出之台灣防水協進會漏 水原因鑑識報告書可查（本院卷第63至135頁），經審酌系 爭房屋上開漏水及壁癌情形，及上開修復費用修復之工程內 容均屬必要，是原告此部分請求，自屬有據。
7.又台灣防水協進會漏水原因鑑識報告書僅係就系爭房屋因漏 水所生壁癌之修復費用。張政憲另就11樓樓板、樓梯懸臂樑 柱、11樓閣樓因漏水致鋼筋銹蝕影響結構安全部分，估計修 復費用為35萬8,050元，有工程估價單影本（本院卷第481頁 ）可查，核其內容工項均屬修復上開瑕疵之必要費用，原告 此部分主張，亦屬正當。
8.復按診斷書費用，如係被害人為證明損害發生及其範圍所必 要之費用，應納為損害之一部分，得請求加害人賠償（最高 法院93年度台上字第1159號裁判意旨參照），是如被害人受 有損害經調查結果認為屬實，而為法院判決認定參考者，其 為證明損害發生及其範圍者，自得作為損害之一部分請求被 告賠償。本件原告委託台灣防水協進會鑑定系爭房屋之漏水 情形及其修復費用等，支出鑑定費用10萬5,000元等情，有 鑑識報告書所附收據可憑（本院卷第126頁）。而原告確實 因被告刻意隱瞞系爭房屋漏水而受有損害一節，經本院調查 結果審酌如前，原告為證明其確受有系爭房屋漏水之損害， 委請台灣防水協進會鑑定系爭房屋之漏水情形及其修復費用 ，上開鑑識報告內容及結果均屬真實而可取，已如前述。此
部分自屬其為證明損害發生及其範圍所必要之費用，原告據 以請求被告賠償，亦屬正當。
9.按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與 無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應 有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買 賣標的物之比例計算；買受人依民法第359條規定所得主張 之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所 得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣 人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院 99年度台上字第1972號、87年台簡上字第10號裁判意旨參照 ）。故買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金 後，對於因此溢付之價金，得依不當得利之規定請求返還。 本件原告因被告隱瞞系爭房屋漏水所生瑕疵，得主張減少價 金，已如前述。而原告就該漏水瑕疵所需支付之修復費用為 101萬6,884元、35萬8,050元、10萬5,000元，合計147萬9,9 34元，原告就此範圍主張減少價金，應屬合理。又原告就與 被告間系爭不動產買賣價金已支付予被告，原告既行使減少 價金請求權，依前開說明，自得依不當得利規定，請求被告 返還溢付之價金。
㈡原告主張被告就系爭滲漏水應負債務不履行損害賠償，有無 理由? 如有，原告得請求金額為若干?
1.按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」民法第 227條第1項定有明文。次按買賣契約成立時存在之瑕疵，於 依民法第373條之規定危險移轉於買受人時仍未除去者，出 賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，另須依不完全給付之債務 不履行負其責任（最高法院82年度台上字第1285號民事判決 意旨參照）。
2.原告主張其於簽立買賣契約後預計全家人遷入系爭房屋居住 ，現因房屋漏水而無法入住，且被告就漏水瑕疵置之不理， 致原告於111年1月27日向台灣防水協進會申請鑑定，至111 年3月16日完成複勘，加計修繕工程至少2個月，致遲未如期 入住，需另行租屋，以當地租屋市場行情，相類坪數、地點 房屋每月5萬元租金計算，至少受有6個月計30萬元損失等情 。查，系爭房屋雖有漏水情事，然是否因鑑定而無法入住尚 有疑義，是原告主張111年1月27日至111年3月16日因鑑定而 無法入住，據以請求被告賠償3個月租金，尚屬無據。至系 爭房屋漏水修繕部分，本院審酌系爭房屋漏水範圍包含露台 、窗台、廁所1客廳、廁所2主臥室、廁所3閣樓廁所、室內 壁等，而鑑識報告書關於修復方式考量新舊防水層搭接問題
，建議採全面修復原則，施工範圍大並較繁鎖等（見本院卷 第113至125頁）；證人張政憲亦證稱懸臂樑銹蝕已影響結構 、空間桁架生鏽、閣樓臥室鋼筋裸露已鏽蝕嚴重，影響結構 安全，看到壁癌是廁所的牆壁發生壁癌，應該有漏水，建議 全部打掉重新作防水等語（本院卷第435至442頁），是其修 繕範圍已影響系爭房屋之使用，而非僅得以系爭房屋局部範 圍為修繕，原告主張修繕工程至少2個月，據以請求被告賠 償此部分租金損害，自屬正當。又原告主張系爭房屋附近租 屋市場行情，相類坪數、地點之房屋，每月租金約5萬元， 提出網站房屋租屋資訊（本院卷第141頁）為證，與被告提 出之估價報告書所評估月租金5萬2,078元大致相符（本院卷 第346頁），是原告就此請求租金損失10萬元，即屬正當， 至其他租金損失部分，則屬無據。又原告其餘請求部分，本 件原告就前開㈠部分之請求既有理由，而原告就上開㈠瑕疵擔 保請求權與㈡債務不履行損害賠償請求權係請求擇一為原告 勝訴判決，縱再論債務不履行損害賠償請求權，亦無從為更 有利原告之認定，是原告此部分請求即毋庸再予贅述。 ㈢原告主張因系爭房屋有滲漏水情事及尚設有系爭學會之登記 ，請求心理因素減損金額20萬元，有無理由？ 原告雖主張因系爭房屋有系爭學會之營業登記，連同漏水情 事均足以影響交易價格及交易意願，不動產價值心理因素減 損金額20萬元云云。查，本件系爭房屋設有系爭學會之稅籍 登記一節，被告就此固不爭執，然此部分業經被告於起訴後 辦理變更登記，提出扣繳單位設立（變更）登記申請書影本 （本院卷第459頁）為證，復經原告確認稅籍登記已遷徙無 訛（本院卷第531頁），而該學會並無實體占有系爭房屋， 原告復未證明該稅籍登記對其造成何等實質損害，或就其所 謂心理因素之損害提出證明，是原告就此部分請求被告賠償 ，尚不足取。又原告就滲漏水部分，有造成其心理因素減損 之損害一節，亦未提出證據證明，原告並陳明就此部分不予 鑑定，則原告就此部分請求心理因素減損之損害，亦不足取 。
㈣綜上，本件原告依瑕疵擔保、民法第179條及債務不履行損害 賠償之規定，得請求被告給付之金額計為157萬9,934元（1, 479,934+100,000=1,579,934）。六、綜上所述，本件原告按民法第359條瑕疵擔保責任之規定主 張減少價金，依民法第179條，及同法第227條第1、2項債務 不履行損害賠償規定，請求被告給付157萬9,934元，及自民 事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日即111年11月29日（本院卷 第527至528頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有
理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許， 爰予駁回。
七、兩造分別聲請供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至 原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 2 月 24 日 民事第七庭 法 官 蔡政哲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 2 月 24 日 書記官 周儀婷