臺灣臺北地方法院民事判決
109年度訴字第8657號
原 告 邱頂恩
呂岳峰
呂艾玲
陳玟希
共 同
訴訟代理人 葉宏基律師
被 告 呂佳倩
訴訟代理人 林利華
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年1月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告己○○新臺幣伍萬捌仟捌佰貳拾陸元，及自民國一百一十一年三月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十一年二月二十一日起至返還臺北市○○區○○路○段○○○巷○弄○號二樓房屋予原告己○○之日止，按月給付原告己○○新臺幣壹萬叁仟壹佰捌拾叁元，及自各期應給付之日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二，原告己○○負擔百分之四十一，原告丙○○負擔百分之二十二，原告甲○○負擔百分之二十二，餘由原告戊○○負擔。
本判決第一項於原告己○○以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍萬捌仟捌佰貳拾陸元為原告己○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告己○○按月以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹萬叁仟壹佰捌拾叁元為原告己○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。原告戊○○、丙○○、甲○○起訴時原聲明：㈠被告 乙○○應將自門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00弄0號2樓房 屋（下稱系爭房屋）遷出，並騰空返還予原告等人。㈡被告 應各給付原告戊○○等人新臺幣（下同）50萬元，及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ㈢願供擔保請准宣告假執行（見本院北司調字卷第5頁）。嗣 於本院審理中追加己○○為原告，並撤回聲明第1項，聲明變 更為：㈠被告乙○○應給付原告己○○10萬6,060元及自民國110 年2月21日追加原告狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年 利率5%計算之利息暨自110年10月9日起至返還系爭房屋予原 告己○○，並按月於每月末日給付原告己○○2萬7,159元，及如 逾期給付，並加計自次月一日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。㈡被告應各給付原告丙○○及甲○○二人82萬9,2 53元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。㈢被告應給付原告戊○○53萬6,482元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣ 願供擔保請准宣告假執行(見本院卷一第344頁、457至458頁 )，核上開追加原告及聲明部分，均係本於系爭不動產遭被 告無權占有之同一基礎事實而為主張，合於上開規定，應予 准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上門牌號碼臺北市 ○○區○○路○段00巷00弄0號2樓（建號：臺北市○○區○○段000○ 號，即系爭房屋，與土地合稱系爭不動產）原為被告與原告 丙○○、甲○○之父親訴外人丁○○所有，丁○○於103年2月17日死 亡後，由原告丙○○、甲○○及被告共同繼承系爭不動產。被告 於同年4月未經原告丙○○，甲○○同意即將戶籍遷入系爭不動 產並搬入居住占用全部所有權迄今，經原告丙○○、甲○○多次 告知因該屋有貸款關係，請被告搬遷房屋以便出租或負擔房 屋使用費用，被告均置之不理。被告於106年12月17日將系 爭不動產出售予原告戊○○，嗣原告戊○○、丙○○、甲○○於110 年10月8日出售系爭不動產予原告己○○，被告亦未經原告戊○ ○及原告己○○同意占用全部不動產迄今，並非僅佔有三分之 一。被告使用系爭房屋開設名為「野蔬廚房健康盒餐」賺取 利潤，可見每月可獲得相當於租金之利益，原告每月受有相 當於租金之損害，系爭房屋位於臺北市中正區，鄰近捷運古 亭站、國立臺灣師範大學、古亭市場等，交通、生活機能及 商業均發達，原告主張相當於租金之損害以申報地價總價額 年息8%計算為適當。
㈡參台北市政府之地政雲網站資料110、111年公告地價為每平 方公尺4萬 6,200元、4萬8,300元，110年房屋課稅現值為4 萬3,500元，111年房屋課稅現值為4萬7,900元。則各該原告 請求計算如下：
⒈原告己○○於110年10月8日買受取得系爭不動產，則自該日迄 至本件追加原告己○○日即111年2月15日止之不當得利金額為 10萬1,171元、按月給付部分則為2萬4,791元，計算式如下 ：
①110年10月8日至110年12月31日：〔46萬2,000元(110年申報 地價)×0.8×114平方公尺×1/12(權利範圍)＋4萬3,500元(11 0年課稅現值)〕×年息8%×2.7月÷12月＝6萬3,984元。 ②另111年1月1日至111年2月15日：〔48萬3,000元(111年申 報地價)×0.8×114平方公尺× 1÷12(權利範圍) ＋4萬7,900 元(111年課稅現值)〕×年息8%×1.5月÷12月＝37,187元。 ③上開兩金額合計為10萬1,171元(計算式：6萬3,984元＋3 萬7,187＝10萬1,171元)。
④按月給付部分：〔48萬3,000元(111年申報 地價)×0.8×114 平方公尺×1/12(權利範圍)＋4萬7,900元(111 年課稅現值) 〕×年息8%÷12個月＝2萬4,791元
⒉原告丙○○及甲○○係自103年2月17日繼承取得系爭不動產，迄 至系爭不動產於110年10月8日出售予原告己○○，爰請求被告 占用系爭不動產之三分之一之相當租金不當得利之損害各為 46萬2,615元，計算式如下：
①105年10月8日至105年12月31日：〔45萬5,000元(105年申 報地價)×0.8×114平方公尺×1/12(權利範圍)＋4萬4,500(10 5年課稅現值)〕×年息8%×2.25月/12月 =5萬2,537元。 ②106年：〔44萬7,000元(106年申報地價)×0.8×114平方公尺× 1/12(權利範圍) ＋4萬3,800元(106年課稅現值)〕 ×年息8% =27萬5,200元。
③107年：〔44萬3,000元(107年申報地價)×0.8×114平方公尺× 1/12(權利範圍)＋4萬3,000元(107年課稅現值)〕×年息8%＝2 7萬2,784元。
④108年：〔44萬3,000元(108年申報地價)×0.8×114平方公尺× 1/12(權利範圍)＋4萬2,300元(108年課稅現值)〕× 年息8%＝ 27萬2,728元。
⑤109年：〔44萬1,000元(108年申報地價)×0.8×114平方公尺× 1/12(權利範圍)＋4萬1,600元(108年課稅現值)〕 ×年息8%＝ 271,456元。
⑥110年1月1日至110年10月8日：〔46萬2,000元(110年申報 地價)×0.8×114平方公尺×1/12(權利範圍)＋4萬3,500元(11
0年課稅現值)〕×年息8%×10.26月/12月＝24萬3,141元。 ⑦上述①至⑥總和為：138萬7,846元(計算式：5萬2,537元 ＋27萬5,200元＋27萬2,784元＋27萬2,728元＋27萬1,456 元＋24萬3,141元＝138萬7,846元)，而原告丙○○及呂艾 玲各得請求應有部分各三分之一，即為46萬2,615元。 ⒊被告於106年12月17日將系爭不動產三分之一出售原告邱頂 恩，原告戊○○於110年10月8日出售系爭不產之三分之一與 己○○，則原告戊○○得請求應有部分三分之一為27萬5,59 2元，計算式如下：
①106年12月17日至106年12月31日：〔44萬7,000元(106年 申報地價)×0.8×114平方公尺×1/12(權利範圍)＋4萬3,800 元(106年課稅現值)〕 ×年息8%×0.48/12月＝1萬1,008元。 ②107年：〔44萬3,000元(107年申報地價)×0.8×114平方公尺 ×1/12(權利範圍)＋4萬3,000元(107年課稅現值)〕×年息8%＝ 27萬2,784元。
③108年：〔44萬3,000元（108年申報地價）×0.8×114平方公 尺×1/12(權利範圍)＋4萬2,300元(108年課稅現值)〕×年息8 %＝27萬2,728元。
④109年：〔44萬1,000元(108年申報地價)×0.8×114平方公尺× 1/12(權利範圍)＋4萬1,600元(108年課稅現值)〕× 年息8%＝ 27萬1,456元。
⑤110年1月1至110年10月8日：〔46萬1,000元（110年申報 地價)×0.8×114平方公尺×1/12(權利範圍)＋4萬3,500元(11 0年課稅現值）〕× 年息8%×10.26/12月＝24萬2,621元。 ⑥上述共計82萬7,976(計算式：1萬1,008元＋27萬2,784元 ＋27萬2,728元＋27萬1,456元＋24萬2,621元＝107萬0,59 7，原告戊○○得請求應有部分三分之一為27萬5,592元。 ㈢為此，爰依民法179條規定，請求被告賠償相當於租金之不 當得利等語。並聲明：
⒈被告乙○○應給付原告己○○10萬6,060元及自111年2月21 日（原告誤載為110年2月21日）追加原告狀繕本送達之翌日 起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自110年10月9日 起至返還門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00弄0號2樓房屋 予原告己○○，並按月於每月末日給付原告己○○2萬7,159元， 及如逾期給付，並加計自次月一日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。
⒉被告應各給付原告丙○○及甲○○二人82萬9,253元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒊被告應給付原告戊○○53萬6,482元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告自小居住於系爭房屋，父親丁○○洗腎均為 伊照顧，均係由被告與丁○○同住負責照顧，為了保障經濟 狀況不佳之被告未來不受居住問題之煩擾，丁○○同意被告 得無償使用系爭房屋，丁○○與被告間成立使用借貸契約， 就該使用借貸契約之權利義務，亦由繼承人即原告丙○○呂 艾琳與被告共同繼承。被告目前名下並無其他房屋可資居住 住，保障被告不受居住問題煩擾之使用借貸目的顯未達成， 使用借貸契約尚未終止，故原告要求被告遷離系爭不動產為 無據。向被告買受系爭不動產持分之買方為訴外人庚○○， 雙方於106年4月20日簽約，被告出售予庚○○系爭房屋三分 之一及基地產權十二分之一，約定買賣總價金為593萬元， 簽約款為100元萬、尾款493萬元，交屋日期未有另行約定， 雙方以尾款之給付作為交屋之條件，原告戊○○僅為登記名 義人，庚○○除於簽約當天已支付100萬元予被告之外，雙 方另於該日簽立增補協議書，就尾款493萬元部分之給付方 式另行約定，迄今庚○○已支付尾款中之200萬元，故被告 已依約將持分登記予庚○○之登記名義人即原告戊○○，王 威翔至今並未依約給付尾款293萬元予被告，則依上開買賣 契約約定之交屋條件尚未達成，被告並無交屋予原告戊○○ 之義務，庚○○雖將系爭不動產移轉予原告己○○，藉由出 售價金代償被告之銀行債務共計300萬元並作為買賣尾款， 但實際代償金額為39萬元與實際金額不符，又該買賣登記於 內政部之實價登錄查無相關交易資料，原告應舉證之。被告 並無經營餐應，未占有系爭不動產全部，僅占有三分之一， 被告居住於系爭不動產係有權使用，原告等人請求相當於租 金之不當得利為無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及 假執行之聲請均駁回。
三、經查，系爭不動產原為丁○○所有，丁○○死亡後，由原告 丙○○、甲○○及被告繼承，應有部分各三分之一，嗣被告 於107年1月9日以買賣為原因，將其應有部分所有權移轉登 記予原告邱項恩，原告邱項恩、丙○○、甲○○嗣於110年1 0月8日以買賣為原因，將渠等所有系爭不動產應有部分全部 移轉登記予原告己○○等情，有系爭不動產登記謄本（見本 院卷一第53至59、261、263頁）附卷可稽，並為兩造所不爭 執，堪信為真。
四、原告主張被告自丁○○死亡後無權占有系爭房屋，應依民法 第179條規定給付不當得利等語，為被告所否認，並以前揭 情詞置辯。經查：
㈠按不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第37
3條之規定，應以標的物已否交付為斷，與移轉登記已未成 無關。而民法第348 條所謂交付，即移轉其物之占有之謂（ 最高法院40年度台上字第1200號判決意旨參照）。次按不動 產之出賣人固負有交付其不動產於買受人之義務，但在未交 付前，出賣人繼續占有該買賣標的物，究難指為無權占有， 亦不因已辦理所有權移轉登記而異。因土地所有權移轉登記 ，為移轉所有權生效要件，行使土地之收益權，依民法第37 3 條規定，以先經交付為前提。故所有權雖已移轉，而標的 物未交付者，買受人仍無收益權，自難謂原出賣人為無權占 有（最高法院72年度台上字第253號判決意旨參照）。 ㈡如上，系爭不動產於丁○○死亡後由被告及原告丙○○、甲 ○○繼承，應有部分各三分之一，而被告於107年1月9日以 買賣為原因，將其應有部分所有權移轉登記予原告戊○○等 情，為兩造所不爭執，惟被告陳述伊與庚○○成立買賣契約 ，原告戊○○為登記名義人，但未交屋等語（見本院卷第12 4頁），證人庚○○亦證稱：系爭不動產已登記給伊，但持 有迄今，伊完全未使用過該屋，被告未交屋給我等語（見本 院卷一第236頁），足見被告雖出售系爭不動產予庚○○， 然尚未交付系爭不動產，被告繼續占有系爭不動產，自難謂 對庚○○或原告戊○○構成無權占有，是原告戊○○請求被 告給付無權占有之不當得利，自非有據。
㈢又原告丙○○、甲○○固主張自103年2月17日繼承取得系爭 不動產應有部分各三分一之所有權，迄至110年10月8日將系 爭不動產應有部分各三分之一之所有權移轉登記予原告己○ ○期間，被告無權占有系爭房屋而受有不當得利，致原告丙 ○○、甲○○受有損失，被告應各給付原告丙○○、甲○○ 82萬9,253元等語，惟證人吳怡謹即系爭不動產樓下鄰居到 庭證述：我有跟被告的爸爸聊天過，我知道他過世了，但不 確定什麼時候過世，知道是大概幾年前，他們家住二樓，門 牌號碼應該是南昌路二段71巷10弄7 號2 樓，爸爸及奶奶過 世後，是被告、她先生及女兒都住在那裡，房子之前是爸爸 的，我猜爸爸過世後就是被告繼承，被告有哥哥、姐姐各一 個，我有跟被告爸爸聊天過，有講過房子的事情，大概十幾 年前我們家有遇到都更的建商來找我們，所以我有問被告爸 爸建商有沒有去找他，因為建商有來找我們，我們跟建商有 一些細節沒有談好，所以都更沒有談好，他爸爸的意願好像 也不高，我們沒有談到更深入的事情，他爸爸言談之間是有 講到以後走了後要把房子留給最小的女兒，類似是說我以後 房子要留給小女兒等語，大約是十幾年前的事情，是他爸爸 過世前的事，我們互相在講都更的事情，他爸爸有問我說都
更是由誰作主，所以我就反問他，因為當時被告奶奶已經過 世了，他也生重病，他說之後就是要交給小女兒打理這一切 ，他說房子會交給小女兒，由他小女兒打理這一切，他因為 都更意願不高，他也沒有意願賣房子，就說由小女兒繼續住 ，就看之後都更跟各樓層談的意願怎麼樣，因為不是每一層 樓都有同意都更，他沒有說小女兒可以繼續住到什麼時候， 並沒有很明確的講，之後房子由何人繼承我不清楚。我跟他 爸爸不是像親朋好友那麼熟，他爸爸好像是工人，因為聊到 都更的事情，我們家對這件事情很氣憤，所以就跟他抱怨這 些事情，因為他也有問我們家房子是誰在住，我們也有聊到 我們家房子以後就是我跟我弟弟各二分之一，當時在談都更 的時候我還住在家裡，我大約96、97年搬出去，逢年過節會 回去，是我還住在家裡的時候就有跟他爸爸聊天等語（見本 院卷二第28、29頁），參以原告甲○○、丙○○於其等父母離婚 後係由母監護，並未與丁○○同住等情，證人吳怡瑾上開證詞 應屬可信。是由上開證人證詞可知，丁○○確有同意於其死亡 後系爭房屋由被告繼續居住使用，堪認被告與丁○○間就系爭 房屋有無償使用借貸關係存在，則系爭不動產於丁○○死亡後 ，由原告丙○○、甲○○各繼承應有部分三分之一之所有權，自 應繼受此使用借貸契約，該使用借貸關係並不因貸與人丁○○ 死亡而當然消滅，被告繼續占有使用系爭房屋，依法有據， 不能謂為無權占有，從而，原告甲○○、丙○○請求被告給付上 開不當得利，亦屬無據。
㈣按使用借貸僅屬「貸與人」與「使用人」間特定債之關係， 是除經第三人同意，該第三人本已恆難受其拘束；更何況， 使用借貸並無類似「買賣不破租賃」規定之適用，是物之原 所有人，倘於出借所有物予他人使用以後，再將該物移轉予 第三人所有，則物之原借用人即不能再對物之現在所有人主 張使用借貸之相關權利。原告己○○係於110年10月8日經買賣 取得系爭不動產，其中三分之一係繼受自原告戊○○，該三分 之一部分如上所述，被告尚未交付系爭房屋予買受人庚○○或 登記名義人戊○○，則原告己○○亦尚未取得該部分之占有，就 該應有部分三分之一部分自不得主張被告無權占有而有不當 得利。至於其餘應有部分三分之二部分，原告己○○係向原告 丙○○、甲○○買受，該部分於原告己○○買受後，被告已無法再 向原告己○○主張依使用借貸法律關係可占有系爭房屋，是原 告己○○請求自110年10月8日起至被告遷讓返還系爭房屋之日 ，被告無權占有系爭房屋，以應有部分三分之二計算之不當 得利，應屬有據。至於被告雖抗辯其僅占有系爭房屋三分之 一等語，惟依證人吳怡謹之證稱系爭房屋於丁○○死亡後係由
被告及其先生、女兒占有使用，依其人數及通常使用狀況， 並無可能僅占有使用系爭房屋之三分之一，再參以本院詢請 臺北市政府警察局中正二分局南昌路派出所至現場查明系爭 房屋由何人占有、使用一節，據該分局111年2月24日函附之 現場照片，亦可見該客廳堆滿衣物等物品，地板並有舖設軟 墊，顯係供年紀較小之兒童使用（見本院卷一第325至329頁 ），被告此部分辯稱，應非可採。
㈤按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會 通常之觀念，土地所有人自得請求無權占有人返還相當於租 金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判決要旨參照） 。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文；本條項 規定係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其 超過部分無請求權（最高法院43年度台上字第392號裁判意 旨參照）。而所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定， 係指法定地價，即土地法第148 條所定土地所有權人依土地 法所申報之地價。倘土地所有權人未於公告期間申報地價者 ，即以公告地價80% 為其申報地價。至建築物價額，若地政 機關未依土地法施行法第25條規定估定價額，應以課徵房屋 稅之房屋現值為準。至於所謂年息10% 為限，乃指房地租金 之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚 須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟 價值、所受利益等情事，妥為衡酌決定（最高法院68年度上 字第3071號裁判意旨參照）。系爭房屋位於臺北市中正區， 鄰近捷運站、學校、市場等，交通便利，生活機能良好，原 告主張以土地及其建築物申報總價年息8%計算相當於租金之 不當得利，應屬適當可採。
㈥是以，就原告己○○可請求之不當得利，分述如下： ⒈自110年10月8日起至110年12月31日止之占用期間為3萬6,856 元：
系爭土地110年度之申報地價每平方公尺為公告地價12萬8,0 00元之80%即10萬2,400元，房屋估定價額即課稅現值4萬3,5 00元，期間為2個月又24日，依系爭土地面積114平方公尺及 權利範圍四分之一、上開申報地價及房屋估定價額年息8%、 占用日數計算後為5萬5,284 元｛計算式：【（10萬2,400元× 114平方公尺×1/4）＋4萬3,500元】×0.08÷12＝1萬9,746元。1 萬9,746元÷30＝658元，1萬9,746元×2＝3萬9,492元，658元×2 4＝1萬5,792元，3萬9,492元＋1萬5,792元＝5萬5,284元，元以 下四捨五入，下同｝，再以原告己○○得請求之應有部分比例 三分之二計算後為3萬6,856元。
⒉自111年1月1日起至111年2月20日止之占用期間為2萬1,970元 ：
系爭土地111年度申報地價每平方公尺為公告地價12萬8,000 元之80%計算為10萬2,400元，房屋估定價額即課稅現值為4 萬7,900元，期間為1個月又20日，依系爭土地面積114平方 公尺及權利範圍四分之一、上開申報地價及房屋估定價額年 息8%、占用日數計算後為3萬3,614 元｛計算式：【（10萬2, 400元×114平方公尺×1/4）＋4萬7,900元】×0.08÷12＝1萬9,77 5元。1萬9,775元÷30＝659元，659元×20＝1萬3,180元，1萬9, 775元＋1萬3,180＝3萬2,955元｝，再以原告己○○得請求之應有 部分比例三分之二計算後為2萬1,970元。 ⒊上開二項合計為5萬8,826元（3萬6,856元＋2萬1,970元＝5萬8, 826元）。
⒋自111年2月21日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付1萬 3,183元（1萬9,775元×2/3＝1萬3,183元） 五、綜上所述，原告己○○依民法第179條規定，請求被告給付5 萬8,826元，及自111年2月21日民事追加原告狀繕本送達被 告之翌日即111年3月3日（見本院卷一第323頁）起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，暨請求被告自111年2月21日 起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬3,183元，及自各期 應給付之日翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 ，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，為無理由， 應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分， 合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權為 被告供擔保後，得為免假執行之宣告；至原告敗訴部分，其 假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論 述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 112 年 2 月 24 日 民事第五庭 法 官 鄭佾瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 2 月 24 日 書記官 鄭汶晏