返還買賣價金等
臺灣桃園地方法院(民事),訴字,111年度,1729號
TYDV,111,訴,1729,20230224,1

臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第1729號
原 告
即反訴被告 李秋梅
訴訟代理人 蘇明淵律師
被 告
即反訴原告 林裕翔
訴訟代理人 張珉瑄律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國112年2月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應於反訴原告將如附表所示之不動產所有權移轉登記予反訴被告，暨反訴原告將附表所示不動產交付反訴被告之時，同意反訴原告向僑馥建築經理股份有限公司領取中國信託商業銀行股份有限公司營業部履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000000000000號）内之新臺幣肆佰肆拾柒萬伍仟元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴原告假執行聲請駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔二十分之十九，其餘由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明 文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關 係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者 之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主 張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的 之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的 之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律 關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的 之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有 牽連關係。本件原告李秋梅主張其與被告林裕翔於民國111 年3月20日於桃園市楊梅區吉好不動產有限公司（下稱吉好 公司）簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），然被告故



意隱瞞漏水瑕疵，應已構成民法第92條之詐欺行為，故原告 已依民法第92條規定撤銷簽立系爭契約之意思表示或依民法 第359條規定解除系爭契約，並得依民法第179 條（依民法 第92條撤銷意思表示後）或第259 條（依民法第359 條解除 契約後）規定請求被告返還價金而應同意原告領回匯入履約 保證專戶之價金，爰依該等規定提起本訴。被告即反訴原告 則以原告為反訴被告，認依系爭契約之買賣契約關係，反訴 被告應同意反訴原告向僑馥公司領取匯入履約保證專戶之價 金，並應給付反訴原告因遲誤履約所生之違約金，而提起反 訴。從而，上開反訴標的之法律關係所發生之原因與本訴之 防禦方法，兩者間有重大關聯，合於提起反訴之要件，應予 准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者、請求之基礎事實同一者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更 或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追 加，民事訴訟法第255條第1 項第2款、第3款、第7款及同條 第2項規定分別定有明文。原告起訴時原請求被告給付新臺 幣（下同）4,475,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息，嗣基於相同基礎事實及 攻擊防禦方法，於訴訟繫屬中變更及減縮聲明如後述其聲明 所示；另反訴原告起訴時聲明：1.反訴被告應給付反訴原告 4,475,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。2.反訴被告應給付反訴原告159,310元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息，嗣基於相同基礎事實及攻擊防禦方法，於訴訟繫屬中 變更及減縮聲明如其後述聲明所示。經核兩造相關訴之變更 ，合於民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款之規 定，且為對造所不異議而為言詞辯論，揆諸上開法條規定， 自應准許。
三、又本件反訴原告於訴之變更後，其聲明第1項乃係參酌系爭 契約契約書內容用語而為聲明，其該項聲明用語固為「反訴 被告應於特約代書（金門地政士）將附表所示土地、建物移 轉登記，暨反訴原告將附表所示之土地、建物交付反訴被告 之同時，應同意反訴原告向僑馥建築經理股份有限公司(下 稱僑馥公司)領取中國信託商業銀行股份有限公司營業部履 約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信 託財產專戶，帳號：00000000000000號，下稱本件履約保證 專戶）内之新臺幣447萬5,000元。」惟究其相關請求之事實 理由可知其所請求者，乃係提起將來給付之訴，請求反訴被



告應於反訴原告依約履行對待給付（即將如附表所示不動產 所有權移轉登記予反訴被告，暨將附表所示不動產交付反訴 被告）之時，同意反訴原告領取本件履約保證專戶內之447 萬5,000元價金，是其該項實際請求之具體聲明內容應為如 主文第1項所示，應予敘明。
四、又請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起 之，民事訴訟法第246條定有明文，本件原告即反訴被告既 已提訴主張系爭契約締約意思表示遭撤銷或系爭契約遭解除 ，並請求被告即反訴原告同意原告向僑馥公司領回原告匯入 本件履約保證專戶內之價金，可認原告即反訴被告已明確主 張系爭契約不存在而不願繼續依系爭契約為履行，是反訴原 告提起本件反訴，其中如後述其第1項聲明所示請求反訴被 告應於反訴原告依約履行對待給付之時，同意反訴原告領取 本件履約保證專戶內價金之請求，即屬有預為請求必要之將 來給付之訴，自應許其提起，附此敘明。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
㈠原告主張：
　1.兩造於111年3月20日於吉好公司簽立系爭契約，約定由原告 向被告購買門牌號碼為桃園市○○區○○街000號2樓之2房屋及 相關基地持分之土地（即如附表所示不動產），並約定於11 1年4月20日進行點交，相關買賣價金履約保證則委由僑馥公 司辦理作業，先由原告匯入本件履約保證專戶內。嗣原告依 約將買賣價金447萬5,000元及相關費用（如履保手續費、代 書費）等共計552萬5,000元匯入本件履約保證專戶，然因原 告初次看房時尚未為雨季，未即時發現系爭不動產之房屋玻 璃帷幕有漏水之情，而被告竟於系爭契約所附不動產標的物 現況說明書中逕行勾選標的物無滲漏水狀況，後原告於111 年4月3日為室內裝潢一事前往上開房屋，遂發現漏水情事， 並同時向被告及吉好公司仲介員曾紫涵表示該等情事，並主 張系爭房屋尚未點交即發現漏水瑕疵（系爭契約第9條第6款 約定最遲點交日期為111年4月20日），而被告係故意隱瞞漏 水，且吉好公司為仲介公司依其專業應於脫售時檢查相關屋 況而疏於查報等情事，原告得依法解除系爭契約，並要求被 告及兩造委任之代書不得辦理系爭不動產之所有權移轉登記 ，故原告於同年4月9日、4月14日依民法第359條規定以存證 信函向被告為解除系爭契約之意思表示，並請求返還價金， 然被告僅於4月19日回函表示對前開漏水情事並不知情云云 。
2.上開被告故意隱瞞漏水瑕疵並積極於不動產勾選無漏水狀況



，應已構成民法第92條之詐欺行為，原告爰依民法第92條規 定撤銷簽立系爭契約之意思表示，並依民法第179條規定得 請求被告返還不當得利而應同意原告向僑馥公司領回匯入本 件履約保證專戶內之買賣價金447萬5,000元；且縱認原告未 能撤銷簽立系爭契約之意思表示，然原告前已就上開瑕疵依 民法第359條規定於111年4月9日、4月14日以存證信函向被 告行使解除系爭契約並請求返還價金之意思表示，原告得依 民法第259條規定請求被告回復原狀即應同意原告向僑馥公 司領回匯入本件履約保證專戶內之買賣價金447萬5,000元。 為此，爰依民法第92條、第179條規定及依民法第359條、第 259條規定，提起本件訴訟，請求法院擇一為勝訴判決等語 。並聲明：
⑴被告應同意原告向僑馥公司領取本件履約保證專戶內之4,475 ,000 元。
　⑵被告應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依本 金4,475,000元計算，按週年利率5%計算之利息。　⑶願供擔保請准宣告假執行。
㈡被告則以：被告於委託吉好公司仲介出售系爭不動產時並不 知悉該房屋有漏水之瑕疵存在，且於經原告告知瑕疵後，已 立即聯絡社區大樓管理委員會為反應，由管理委員循漏水痕 跡向上搜索，才查明漏水原因實為大樓樓上六樓住戶之平台 與外牆存有裂縫，而使雨水滲透至五樓屋內，五樓以下之住 戶為避免積水而將窗框打洞任由雨水往樓下滲漏，因上開出 賣之被告房屋位於二樓並未有窗框打洞將雨水漏至樓下，才 會造成有原告所指滲漏水之狀況，惟滲漏水狀況輕微，被告 知悉原因後已花費8萬5,000元為全面修補，目前已徹底解決 漏水問題。本件被告於出賣系爭不動產時即對該房屋進行整 修粉刷等工程，期間亦未發現有漏水之情，衡諸一般經驗法 則，反訴原告已耗資整修，若確有發現漏水會一併處理，實 無逃避放任漏水現象蔓延之必要，況被告接獲仲介通知上開 房屋有漏水之情，旋即委請專業團隊維修，更可證明被告對 於漏水情事無何卸責之舉措。又與原告往來之吉好公司仲介 員曾紫涵並非與被告接觸之業務員，被告於締約時主觀上實 不知悉上開漏水情事，並無詐欺原告之處，且上開瑕疵並非 重大，亦已修補完畢，是原告不得主張撤銷系爭契約締約意 思表示或解除系爭契約等語，資為抗辯。並聲明：　1.原告之訴及假執行聲請均駁回。
　2.如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、反訴部分：
㈠反訴原告主張：




　1.反訴原告於修補上開瑕疵完畢後，皆有催告反訴被告履行契 約，反訴被告仍置之未理，反訴被告原應於111年4月20日前 令雙方特約之地政士（金門地政士事務所）完成系爭不動產 所有權移轉登記，並與反訴原告完成系爭不動產之點交，並 讓反訴原告向僑馥公司領取本件履約保證專戶內之全部價金 共計4,475,000元，然反訴原告卻發函給金門地政士事務所 黃銪地政士，禁止黃銪地政士辦理系爭不動產之所有權移轉 登記，反訴原告不得已乃於111年5月23日以存證信函催告反 訴被告辦理系爭不動產所有權移轉登記及點交，反訴被告仍 拒絕辦理。然依民法第367條規定，反訴被告為買受人，本 負有受領買賣標的物及交付給付價金之義務，又依系爭契約 第6條第1項、第2項約定，兩造約定有關系爭不動產之所有 權移轉登記均授權金門地政士事務所地政士辦理，且非經兩 造同意，任一方不得向特約地政士要求取回文件、終止委託 或直接向有關機關申請案件撤銷；且系爭契約第9條第6項約 定兩造應於系爭不動產所有權移轉登記完畢，或辦妥相關之 他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業 遲延者，最遲不得逾民國111年4月20日）同時反訴被告應履 行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代償作業或 存入反訴原告指定之帳戶)，同條第1項亦約定除有特別約定 外，反訴被告依約完成價金給付，且系爭不動產完成所有權 移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥公司將反訴原告應收 之買賣價金餘款結算匯入反訴原告指定之帳戶中，是反訴原 告得主張反訴被告應於反訴原告履行對待給付即由特約地政 士(金門地政士事務所地政士)將系爭不動產所有權移轉登記 予反訴被告，暨反訴原告將系爭不動產交付反訴被告之時， 同意反訴原告向僑馥公司領取本件履約保證專戶內之買賣價 金447萬5,000元。
　2.另依系爭契約第9條第7項約定，因反訴被告無故不配合點交 ，且於111年5月24日已收受反訴原告所寄發之上開存證信函 催告其7日內辦理系爭不動產所有權移轉登記及辦理點交， 然反訴被告未於同年月31日前辦理點交，故反訴原告得請求 111年6月1日起至同年10月15日，共計137日，以447萬5,000 元計算，按日依萬分之2計算之違約金，共計122,615元（計 算式：4,475,000元×0.0002×137日），為此，爰依系爭契約 法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：
　⑴如主文第1項所示（反訴原告為此項聲明之言詞辯論意旨狀所 附附表，就土地部分之權利範圍誤寫為1萬分之984，見本院 卷內該書狀，然依其歷次主張及請求所述之事實理由依卷內 事證可得特定其此部分所指土地實指如本判決附表所示之土



地，附此敘明）。
⑵反訴被告應給付反訴原告122,615元及反訴起訴狀送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴被告則以：反訴原告故意隱瞞漏水瑕疵，且吉好公司為 仲介公司依其專業應於脫售時檢查相關屋況而疏於查報等情 ，反訴被告已依民法第92條主張撤銷就系爭契約之締約意思 表示，且另有依民法第359條規定解除系爭契約，是系爭契 約既已因解銷而自始不存在，故反訴原告之主張應屬無理等 語，資為抗辯。並聲明：1.反訴原告之訴及其假執行之聲請 均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　　　　
　㈠兩造曾訂立系爭契約，就系爭不動產為買賣，原告即反訴被 告為買受人。
㈡系爭不動產之房屋於111年4月3日確實有出現漏水之狀況。 ㈢被告即反訴原告有在系爭契約所附不動產標的物現況說明　　書上「本標的物是否有滲漏水情形（含他戶漏至本戶或本戶　　漏至他戶）」欄位勾選「否」之選項。
四、本院之判斷及得心證之理由：
㈠本訴部分：
　1.原告主張受被告詐欺而為締結系爭契約之意思表示，得依民 法第92條規定撤銷該意思表示一節，為無理由： ⑴原告主張被告有上開故意隱匿房屋滲漏水瑕疵而於不動產標 的物現況說明書上勾選無滲漏水選項，已構成民法第92條規 定之詐欺行為云云，為被告所否認並爭執，兩造既已就該房 屋確於111年4月3日出現漏水狀況及被告確有於上開現況說 明書勾選無滲漏水選項等節不爭執，是此部分所應審究者即 為被告於締結系爭契約時主觀上是否已知悉該房屋之滲漏水 瑕疵而隱瞞原告。經查，原告就上開被告主觀上具有詐欺故 意一節，固舉出其與吉好公司仲介員曾紫瑜之LINE通訊軟體 對話訊息擷取圖資料1份為證（見本院卷第77頁至第79頁） ，其中曾紫瑜固於對話訊息中有稱「因為賣方會說他會負起 責任修繕，所以勾無漏水」、「賣方簽約那一天有說外面那 一扇大窗要管委會才能處理，可能是這個原因」等詞，然除 證人曾紫瑜於本院審理中具結證稱：上開對話訊息有關漏水 原因及管委會才能修繕之陳述純粹是我的猜測，因為在簽約 時，被告有講說二樓玻璃帷幕外牆做廣告是屬於管委會的權 利，故為對話訊息時我的立場是希望三方可以坐下來談，去 瞭解情況。至於陳稱賣方會負修繕責任等詞係因我認為一般 常規屋主會負起這個責任，然實際上被告並未曾跟我這樣表



示等語（見本院卷第188頁至第189頁）外，細譯該等語詞前 後全文及情境脈絡，曾紫瑜係於遭受原告質問為何被告勾選 漏水仍發生漏水而質疑是否遭被告及房仲欺騙時，表示「我 個人覺得走法院會浪費大家很多時間，不是最好的辦法，能 夠大家坐下來一起談，看有什麼折衷方案，讓彼此能聽聽對 方的想法，因為賣方會說他會負起責任修繕，所以勾無漏水 ，而且我也不希望您賠到錢」、「賣方簽約那一天有說外面 那一扇大窗要管委會才能處理，可能是這個原因......我們 就找個時間大家坐下來，心平氣和的談談，我請您吃飯好嗎 」等詞，依其陳述脈絡及方式、段落全文內容，前者確實為 該證人針對買方即原告之質疑，而模擬推測賣方即被告可能 回應之語詞，欲勸解原告不要提起訟爭，並無法當然據以認 定被告締約當時確實已知悉漏水情事；後者則屬該證人為勸 解原告及回應原告質疑之推測漏水原因，於未有進一步事證 證明該推測內容係被告傳達予該證人之情形下，亦無法據此 證明該證人已事前自被告處得知該房屋會有漏水情事，是尚 難憑上開原告所提對話訊息擷圖資料，即遽認被告確實於締 約時已知悉該房屋有滲漏水之狀況而故意隱瞞不令原告知悉 。何況，證人曾紫瑜於本院審理中明確具結證稱：在簽約前 我沒看過被告，我是屬於原告的仲介人員，在本件系爭不動 產買賣事件中，是負責與買方接觸帶看待售不動產以促成交 易之任務，與屋主簽立銷售委託書之人則為同公司之開發人 員王信荃等語（見本院卷第186頁及第189頁至第190頁）， 核與證人王信荃於本院審理中具結證述時陳稱：曾紫瑜為我 吉好公司之同事，本件我受曾紫瑜通知在111年4月3日帶領 原告前往看系爭不動產之房屋；我受被告委託賣房子，在11 1年2月至3月初左右去看了3次房屋等語（見本院卷第211頁 及第213頁）相符，益顯證人曾紫瑜非本件交易中負責與被 告聯絡接觸之人，是更無法以其上開對話訊息內容即推證被 告確實於締約時即已知悉該房屋有漏水情事。
　⑵又本件原告亦明確表示不就漏水部分送請鑑定（見本院卷第1 90頁），而其所提出漏水之相片（見本院卷第55頁至第57頁 ），無法單憑肉眼觀看即辨識判別具體漏水程度達何種情況 ，更無法鑑別具體漏水之原因，是無法僅憑原告本件相關舉 證即推認身為屋主之被告確於締約時已對房屋漏水狀況有所 知悉。綜上，本件原告所舉事證均無從認定被告有原告所述 之詐欺情事存在，原告復未能舉出其他事證以實其說，是原 告本件主張依民法第92條撤銷系爭契約締約意思表示云云， 即屬無據而無理由。
　2.原告主張系爭不動產之房屋有漏水瑕疵，得依民法第359條



規定解除系爭契約一節，為無理由：
　⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35 9條規定定有明文，是有關買賣標的物有瑕疵，買受人是否 得主張解除契約，須視具體情況是否有顯失公平以為認定， 則於買賣房屋之情形下，雖漏水為明確之瑕疵，然除非該瑕 疵已嚴重影響房屋之使用性或安全性，且修補複雜或所費不 貲，否則均難認已達買受人得逕行行使民法第359條解除契 約權之程度。本件原告主張系爭不動產之房屋有漏水瑕疵， 雖為被告所不否認，然該瑕疵是否導致原告得解除契約，則 為被告所爭執，本院審酌原告就該瑕疵陳明不願送請鑑定， 而依原告於本件之舉證，僅為提出上開漏水相片，而無法單 憑肉眼觀看即辨識判別具體漏水程度達何種情況，更無法鑑 別具體漏水之原因，是無從認定該瑕疵之具體程度及是否嚴 重難修，且被告於本件中亦已提出就該瑕疵修補完成之照片 暨修復費用報價單及付款收據（見本院卷第122頁至第130頁 ），可認對於該瑕疵已修補完成，衡諸本件買賣標的物既尚 未完成點交，原告尚未就該房屋受領而難認有受到何過去漏 水瑕疵所致損害，而原告亦未能進一步舉出經修補後該瑕疵 仍存在及其具體情形之事證，是本院認若令原告以過去之瑕 疵即解除系爭契約，則顯然有失公平，且與私法自治精神未 符，是原告自不得主張就該瑕疵行使民法第359條規定之解 除契約權，是原告主張依民法第359條已解除系爭契約云云 ，即屬無據而無理由。
3.綜上，原告既無法依民法第92條規定撤銷系爭契約之締約意 思表示，亦無法依民法第359條規定解除系爭契約，是其上 開主張依民法第179條、第259條規定，請求被告應同意原告 向僑馥公司領取本件履約保證專戶內之4,475,000 元，及被 告應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依本金 4,475,000元計算，按週年利率5%計算之利息，均為無理由 ，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所 附麗，應併駁回之。　　
　㈡反訴部分：　
　⒈依卷內系爭契約契約書影本（見本院卷第13頁至第27頁）， 可知兩造於系爭契約第9條第6款前段約定：「本約買賣標的 雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或 塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業持言者，最遲不 得逾111年4月20日）同時甲方（即反訴被告）應履行全部價 金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償獲存入乙方指



定之帳戶）。」，同條第1項則約定：「除有特別約定外， 甲方（即反訴被告）依約完成價金給付，且本約買賣標的完 成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥建經將乙方（ 即反訴原告）應收之買賣價金餘款結算後匯入乙方指定之帳 戶。」(見本院卷第21頁)，是本件系爭契約既未經反訴被告 合法撤銷締約意思表示或解除契約，業如前述，是系爭契約 仍有效存於兩造間，反訴被告即應依約給付買賣價金而同意 反訴原告於履行對待給付時，得向僑馥公司領取本件履約保 證專戶內之價金。又本件系爭不動產尚未辦理所有權移轉登 記及點交一節事實，為兩造所不爭執，而堪認定，且反訴原 告主張因反訴被告發函給金門地政士事務所黃銪地政士，禁 止黃銪地政士辦理系爭不動產之所有權移轉登記，反訴原告 乃於111年5月23日以存證信函催告反訴被告7日內辦理系爭 不動產所有權移轉登記及點交，反訴被告於111年5月24日已 收受反訴原告所寄發之上開存證信函，仍未配合於同年月31 日前辦理等情，亦為反訴被告所不爭執，且有反訴原告所提 之存證信函影本1份在卷可佐（見本院卷第168頁至第172頁 ），此部分事實亦堪認定。是於反訴被告拒絕系爭契約繼續 履行，並另行提訴主張系爭契約締約意思表示撤銷或系爭契 約經解除之情形下，反訴原告依系爭契約法律關係請求反訴 被告應於反訴原告履行如主文第1項所示對待給付時，同意 反訴原告向僑馥公司領取本件履約保證專戶內如主文第1項 所示價金，即屬有據，而為可採。
　⒉至反訴原告請求反訴被告應給付違約金122,615元及相關利息 部分，雖兩造確於系爭契約第9條第7款約定「乙方（即反訴 原告）依法對甲方(即反訴被告)負有瑕疵擔保之責，但若發 生甲方未能明確主張確有重大之權利或物之瑕疵（其對甲方 之危害或損失確已達非屬輕微之程度）而無故拒絕點交或拒 絕協調或怠於進行司法作為，並經乙方定期間催告仍拒不配 合點交，則乙方免除配合點交之義務（但乙方就免除買賣標 的物利益與危險之負擔，應由乙方另以書面通知甲方始生效 力），並由僑馥建經將專戶價金餘額依約給付乙方，甲方並 應自已方通知點交之日起，每逾一日按乙方因點交所可得價 金萬分之二計付違約金賠償乙方。」等語，有系爭契約契約 書影本附卷可查（見本院卷第21頁）。是反訴原告雖於111 年5月23日去函催告反訴被告配合辦理系爭不動產所有權移 轉登記及點交，然反訴被告既於反訴原告催告前之111年4月 9日、4月14日以存證信函告知反訴原告買賣標的物有漏水瑕 疵而主張解除系爭契約，有該等存證信函影本在卷可稽（見 本院卷第59頁至第67頁），復旋委請律師於111年8月26日提



起本件訴訟（見本院卷第3頁民事起訴狀上收文章戳），主 張反訴原告應負漏水瑕疵擔保之責，則於本件漏水瑕疵確實 曾經存在下，不論反訴被告就該瑕疵相關主張最後經法院審 理之結果為何，均難認反訴被告有上開約款所稱「無故拒絕 點交或拒絕協調或怠於進行司法作為」之情事存在，是反訴 原告自無從依該約款請求反訴被告給付違約金，是反訴原告 此部分違約金及相關利息之請求係屬無據，自非可採。　⒊綜上，反訴原告請求如主文第1項所示部分，為有理由，應予 准許。至反訴原告請求反訴被告應依約給付違約金及相關利 息之部分，為無理由，應予駁回。
　⒋又命債務人為一定意思表示之判決確定或其他與確定判決有 同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務 人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。本件 反訴原告請求如主文第1項所示部分雖經獲准，然其內容係 命反訴被告為一定之意思表示，依上開法條規定，於判決確 定時視為已為意思表示，自不得以宣告假執行之方式，使其 意思表示之效力提前發生，故反訴原告此部分假執行之聲請 ，於法不合，應予駁回。至反訴原告其餘就違約金及相關利 息請求之假執行聲請部分，因該部分反訴原告之訴既經駁回 ，是該部分之假執行聲請亦因而失所附麗，應併予駁回之， 附此敘明。
五、本訴及反訴之兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本訴及反訴之判決結果，爰不一一 論駁，附此敘明。 　　
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。 　　中　　華　　民　　國　　112 　年　　 2　　月　　24　　日 民事第二庭 法 官　陳炫谷
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　3 　　日 書記官　盧佳莉
附表：
土地 土 地 坐 落 面 　積 （平方公尺） 權 利 範 圍 所有權人 縣 市 鄉 鎮市 區 段 地 號 桃園市 楊梅區 楊梅 77-1 984 1萬分之198 林裕翔 建物 建 號 基地坐落 建物門牌 建築式樣主要建築材料、房屋層數及位處層次 建物面積（平方公尺） 權利範圍 所有權人 桃園市○○區○○段0000○號 桃園市○○區○○段0000地號 桃園市○○區○○街000號2樓之2 鋼筋混凝土造 8層之第2層 樓層面積合計 附屬建物及用途、面積暨共有部分 1分之1 林裕翔 第2層： 61.79 合計： 61.79 陽台：5.41 共有部分：楊梅段3634建號，2865.55平方公尺，權利範圍1萬分之261。