拆屋還地等
臺灣桃園地方法院(民事),重訴字,110年度,337號
TYDV,110,重訴,337,20230210,1

臺灣桃園地方法院民事判決
110年度重訴字第337號
原 告 卓金蓮
江卓素珠
陳瑞麟

卓素貞
卓秀美

共 同
訴訟代理人 施驊陞律師
被 告 卓義發
訴訟代理人 李美寬律師
被 告 建達國際股份有限公司

法定代理人 陳文琦

訴訟代理人 張緯中
追加 被告 葉裕記
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年12月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告葉裕記、建達國際股份有限公司應自坐落桃園市○○區○路○○段○○○號土地上如附圖編號A、B、D所示部分（面積一七三七點五七平方公尺）之地上物遷出。
被告卓義發、葉裕記應將桃園市○○區○路○○段○○○號土地如附圖編號A、B、D所示部分（面積一七三七點五七平方公尺）返還予原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
　　事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告起 訴聲明原為：㈠被告卓義發（下稱卓義發）應將坐落桃園市○ ○區○路○○段000號土地（下稱系爭土地）上，如起訴狀附圖 所示即門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號（面積約740.75平 方公尺）之房屋拆除，並將該部分之土地返還予原告及其他 共有人全體。㈡被告建達國際股份有限公司（下稱建達公司 ）應自上開房屋遷出（見本院卷第3至4頁）。嗣經本院偕同



地政機關現場履勘後，原告依量測結果擴張請求遷出之地上 物面積範圍，復因該地上物經確認後為葉裕記所興建，故追 加其為被告，而變更聲明為：㈠被告葉裕記（下稱葉裕記， 與卓義發、建達公司合稱被告）、建達公司應自坐落系爭土 地上如附圖編號A、B、D所示部分（面積1737.57平方公尺） 之地上物（下稱系爭地上物）遷出。㈡卓義發、葉裕記應將 上開部分土地返還予原告及其他共有人全體（見本院卷第24 3頁）。核原告所為訴之追加、變更，與前揭規定相符，應 予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地原為訴外人卓福來所有，卓福來於民國 93年間將系爭土地出租予葉裕記興建建物，租期自93年3月1 5日至103年3月14日。嗣卓福來於101年8月22日死亡，系爭 土地由繼承人即原告卓金蓮、江卓素珠、陳瑞麟、卓素貞、 卓秀美（以下合稱原告）、卓義發、訴外人卓嵩陵公同共有 。惟於上開租期屆滿後，卓義發竟未經全體共有人同意，仍 與葉裕記就系爭土地續簽租賃契約（下稱系爭土地租賃契約 ），將系爭土地繼續出租予葉裕記，葉裕記復在系爭土地增 、改建系爭地上物，再將系爭地上物出租予建達公司，其等 均屬無權占有系爭土地，爰依民法第767條、第821條之規定 ，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠葉裕記、建達公司應自系 爭地上物遷出。㈡卓義發、葉裕記應將系爭土地如附圖編號A 、B、D所示部分返還予原告及其他共有人全體。二、被告則以：
　㈠卓義發：卓福來生前即委託其代為管理系爭土地，並將系爭 土地出租予葉裕記使用，其方於卓福來死亡後，仍繼續與葉 裕記簽立系爭土地租賃契約；而卓福來死亡後迄今長達9年 ，原告均無繳納系爭土地相關之稅賦費用，亦未曾管理系爭 土地，或主張任何權利，原告應知悉並同意由其管理系爭土 地，是其與原告間就系爭土地之管理應有默示分管契約存在 ，並非無權占有等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。　㈡葉裕記：其自93年起即承租系爭土地，一直延續至今，其現與卓義發仍簽立有系爭土地租賃契約，系爭地上物有經過重蓋，其不知道原告與卓義發間發生什麼事情等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。　㈢建達公司：其與葉裕記於109年4月間就系爭地上物簽訂廠房租賃契約書及補增協議書（下稱系爭廠房租賃契約），租期自109年4月10日至114年5月9日，其基於系爭廠房租賃契約而取得系爭地上物、系爭土地之使用權限，非無權占有等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：
　㈠經查，系爭土地之原所有人為卓福來，嗣卓福來於101年8 月 22日死亡，系爭土地即由原告、卓義發、卓嵩陵於109年11 月6日公同共有；然卓義發卻自行將系爭土地出租予葉裕記 ，葉裕記並在系爭土地上興建系爭地上物，再將系爭地上物 出租予建達公司使用等節，為兩造所不爭執（見本院卷第10 8至110頁、第269頁）。又經本院勘驗現場，並囑託桃園市



龜山地政事務所測量結果：系爭地上物占用系爭土地如附圖 編號A、B、D所示部分，面積共1,737.57平方公尺，此有本 院111年5月23日勘驗筆錄、附圖存卷足參（見本院卷第187 至189頁、第193頁）。
　㈡按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三 分之二者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文， 且此一規定依同法第828條第2項於公同共有之情形，亦應準 用；而所謂「共有物之管理」，包括對分別共有物之保存、 改良、利用（例如：出租共有物）等行為。是系爭土地於卓 福來死亡後，如欲出租予他人，在未經全體繼承人即公同共 有人以契約約定下，自應以公同共有人過半數及其潛在應有 部分合計過半數之同意，或潛在應有部分合計逾三分之二行 之；然卓義發卻自行將系爭土地出租予葉裕記，與上開規定 顯有不符，自難謂有權出租。
　㈢卓義發雖以前詞辯稱其與原告間與有默示分管契約存在，非 屬無權占有云云，並以證人卓嵩陵之證詞為據。然證人卓嵩 陵於本院審理時固證稱：卓福來過世後，到本案訴訟開始前 ，原告並未向其表示不同意卓義發將系爭土地出租予他人， 亦未曾表示要與其一起討論共同管理、使用系爭土地等語（ 見本院卷第160頁）；然其另證述：「（問：據原告所述， 卓福來死亡後，你曾在原告不知情之情況下，向原告索取印 鑑證明要辦理拋棄繼承，後因原告拒絕提供印鑑證明，你就 與原告發生嫌隙，迄今原告與你、卓義發仍互不往來，有無 意見？）沒有意見。」、「（問：你與卓義發是否自101年 後即未再與原告有何往來？）是。」等語（見本院卷第161 頁）。可見原告與卓義發、卓嵩陵早於101年起即因卓福來 遺產之繼承問題發生嫌隙，原告自無可能同意由卓義發自行 處分或管理卓福來所遺系爭土地，卓義發所稱「原告知悉並 同意由其管理系爭土地，雙方間有默示分管契約存在」云云 ，無非係其一廂情願之想法，難認可採。
　㈣另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三 人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物 之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項 前段、中段、第821條分別定有明文；復依民法第828條第2 項，上開民法第821條之規定，於公同共有之情形，亦有準 用。再對於物有事實上管領之力者為占有人；承租人基於租 賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民 法第940條、第941條之規定自明，出租人係經由承租人維持



其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人，同法第767條 規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占 有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年 度台上字第1178號判決意旨參照）。查卓義發並無將系爭土 地出租予葉裕記之權限，業如前述，故葉裕記雖與卓義發間 簽立有系爭土地租賃契約，仍僅具有債權之相對效力，尚不 得對於非契約當事人之原告主張為有權占有，是依上開規定 及判決意旨，原告本於民法第767條第1項前段之所有物返還 請求權，請求將系爭土地無權出租予葉裕記之間接占有人卓 義發、以系爭地上物無權占有系爭土地之直接占有人葉裕記 返還所占用之系爭土地予原告及其他共有人全體，於法自屬 有據。葉裕記以前詞置辯，尚非可採。
　㈤又房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋 之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘房 屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有 權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害時，自得一併請求 亦妨害其所有權之使用該房屋第三人自房屋中遷出（最高法 院102年度台上字第232號判決意旨參照）。查卓義發無權出 租系爭土地予葉裕記，致葉裕記所興建之系爭地上物亦屬無 權占有，業經說明如前，則依上開判決意旨，原告自得依民 法第767條第1項中段之妨害排除請求權，請求系爭地上物之 所有人葉裕記、系爭地上物之使用人建達公司一併自系爭地 上物遷出。建達公司固辯稱：其基於系爭廠房租賃契約應得 有權占有云云；然系爭廠房租賃契約係建達公司與葉裕記所 簽立，自無從對抗非契約當事人之原告，是建達公司所辯， 亦無從採信。
四、綜上所述，原告依民法第767條、第821條之規定，請求葉裕 記、建達公司應自坐落系爭土地上如附圖編號A、B、D所示 部分（面積1737.57平方公尺）之地上物遷出。㈡卓義發、葉 裕記應將上開部分土地返還予原告及其他共有人全體，為有 理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明 。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　10　　日 民事第四庭　法　官　傅思綺
正本係照原本作成。　　　　　　　　　
如對本判決上訴須於判決送達二十日內向本院提出上訴狀。



如委任律師提起上訴者應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　10　　日 書記官 王家蒨
附圖：桃園市龜山地政事務所複丈成果圖（複丈日期：111年6月24日）