返還土地等
臺灣新竹地方法院(民事),重訴字,111年度,76號
SCDV,111,重訴,76,20230210,1

臺灣新竹地方法院民事判決
111年度重訴字第76號
原 告 吳沂軒
吳柏瑨
吳文永
劉慶珠
上四人共同
訴訟代理人 賈世民律師
王姿淨律師
被 告 安埔有限公司

法定代理人 朱進崑
訴訟代理人 林清漢律師
複代理人 林勵律師
上列當事人間返還土地等事件，本院於民國112年1月10日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將如【附表一】所示土地（共二一一筆）返還予原告 及其他全體共有人。
二、被告應將如【附表二暨附圖】所示建物（共六筆）騰空遷讓 返還予原告及其他全體共有人。
三、被告應自民國一一一年四月十八日起至返還第一項土地並騰 空遷讓返還第二項建物予原告及其他全體共有人之日止，按 【附表三】「每月應給付相當租金之不當得利金額」欄所載 之金額，按月給付原告吳沂軒、吳柏瑨、吳文永、劉慶珠。四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決於原告以新臺幣貳億參仟參佰萬元供擔保後得假執行 。但被告如以新臺幣柒億元為原告預供擔保後，得免為假執 行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按「解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算 。」「解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。」公司 法第24、25條分別定有明文。再按「當事人喪失訴訟能力或 法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理 人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。」「第 168條、第169條第1項及第170條至前條之規定，於有訴訟代 理人時不適用之。」民事訴訟法第170條、第173條亦規定甚 明。經查，本件被告安埔有限公司經桃園市政府以民國111 年12月21日府經商行字第11191157170號函命解散，有經濟



部商工登記公示資料查詢服務可稽（卷第451頁），被告已 解散應進行清算，但被告尚未清算完結，其法人人格尚未消 滅，仍具當事人能力，至於原法定代理人朱進崑之代理權雖 消滅，但本件有訴訟代理人，並不當然停止訴訟，合先敘明 。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。不變更訴訟標的，而更正事實上之 陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦規定 甚明。原告起訴時原聲明：⑴被告應將附表一所示土地返還 予原告及其他全體共有人。⑵被告應將附表二所示建物騰空 遷讓返還予原告及其他全體共有人。⑶被告應自民國111年4 月18日起至返還第一項土地並騰空遷讓返還第二項建物予原 告及其他全體共有人之日止，按附表三每月應給付金額欄所 載之金額，按月給付原告吳沂軒、吳柏瑨、吳文永、劉慶珠 。⑷願供擔保，請准宣告假執行。⑸訴訟費用由被告負擔。嗣 則更正土地應有部分比例記載方式、添加建物附圖以資明確 、及減縮聲明⑶不當得利之金額。最終聲明：如主文第一、 二、三、四項所示，及願供擔保請准宣告假執行（卷第375- 376頁），核與前引規定無違，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、原告於民國110年11月2日經由法務部行政執行署新竹分署（ 下稱新竹分署）以90年度地稅執特專字第6716號、99年度房 稅執專字第80539號行政執行事件共同拍賣取得【附表一】 編號1-206號所示206筆土地所有權（即甲標，原告以新臺幣 （下同）6億6,603萬元得標）、【附表一】編號000-000號 所示5筆土地所有權及【附表二暨附圖】所示6筆未辦保存登 記建物所有權（即乙標，原告以9,551萬元得標）（下稱系 爭土地、建物)。新竹分署先後於110年11月25日、111年2月 16日發給原告權利移轉證書，故原告為系爭土地、建物所有 權人，原告4人各自應有部分詳如「應有部分比例」欄所示 。上情有新竹分署權利移轉證書及附表、新竹縣新湖地政事 務所110年2月19日110新湖字第14340號函（含附件建物登記 謄本及建物測量成果圖）、系爭土地登記謄本影像光碟、系 爭建物房屋稅稅籍證明書等在卷可稽（卷第51-111、168、1 75-179頁）。
㈡、系爭土地、建物長期遭被告占有經營長安高爾夫球場營利使 用，茲因原告經由拍賣程序買受，自領得權利移轉證書之日 起取得系爭土地、建物所有權，且同時享有占有使用收益權



能，不論點交與否。被告未經原告及其他共有人同意即占有 系爭土地、建物作為高爾夫球場營利使用，業已構成無權占 有，並獲有相當於租金之不當得利。
㈢、原告否認被告所指訴外人永達保險經紀人股份有限公司（下 稱永達公司）借用原告名義拍賣系爭土地；被告經其他共有 人同意使用土地云云。被告就其所辯全未提出任何證據佐實 ，自無可取。
㈣、爰依民法第767條第1項及第821條規定請求被告將系爭土地返 還予原告及其他共有人；依民法第767條第1項前段規定請求 被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人；及 依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利。並聲 明：如主文第一、二、三、四項所示，及願供擔保請准宣告 假執行（卷第375-376頁）。 　　
二、被告則答辯以：
㈠、不爭執被告為系爭土地、建物之現占有人，原告因拍賣取得 系爭土地、建物（卷第155頁）。然系爭土地為農牧用地或 水利用地，屬於農業發展條例規定之耕地，依農業發展條例 第34條第1項規定「農民團體、農業企業機構或農業試驗研 究機構，其符合技術密集或資本密集之類目及標準者，經申 請許可後，得承受耕地。」然永達公司為法人，所營事業並 非農作，自不得取得耕地。詎永達公司竟借用其負責人即原 告吳文永，原告吳文永之子即原告吳沂軒等個人名義拍賣取 得系爭土地，為違反農發條例規定之脫法行為，拍賣無效， 原告並非真正所有權人。
㈡、系爭土地其中新竹縣○○鄉○○段000地號及北安段551、777 、8 20 、860 、864地號等土地，除原告外尚有其他共有人，訴 外人長安國際開發股份有限公司（下稱長安公司）取得除原 告外其他共有人同意而占有使用，長安公司因經營不善而轉 由被告經營，被告為有權占有，原告聲明返還予全體共有人 ，法律上有爭議。
㈢、系爭土地上有地上物及設施，應現場履勘以定返還土地之範 圍。
㈣、系爭土地共211筆，如原告勝訴准予假執行，請法院逐筆土地 酌定原告應供之擔保金及被告應供之反擔保金。並答辯聲明 ：⑴原告之訴及其假執行之聲請駁回。⑵訴訟費用由原告負擔 。⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
㈠、原告主張其為系爭土地、建物之所有權人，除據原告提出新 竹分署90年度地稅執特專字第6716號、99年度房稅執專字第 80539號權利移轉證書外，並有系爭土地登記謄本影像光碟



、系爭建物登記謄本及建物測量成果圖、系爭建物房屋稅稅 籍證明書等在卷可稽（卷第51-111、168、175-179頁），被 告並不爭執上開證據之形式上真正（僅爭執借名應買，詳後 述），故原告現登記為系爭土地、建物所有權人之事實，應 堪先予認定。被告固辯稱原告係受訴外人永達公司借名而拍 賣取得、登記為所有權人等語，本院審酌原告吳文永為永達 公司法定代理人固屬不虛，然原告若以自有資金拍賣取得系 爭土地後另行籌設農業企業機構以管理使用系爭土地，而非 以永達公司兼營，尚非法所禁止。故被告徒以原告吳文永為 永達公司法定代理人、原告吳沂軒為原告吳文永之子，未提 出任何借名登記或脫法行為證據即指為拍賣無效，尚乏實據 ，自無可採。
㈡、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」「各共有人對於 第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共 有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第767 條第1項前段、中段、第821條定有明文。另者，未辦理建物 所有權第一次登記之建物，由出資建造人原始取得所有權， 建造人之債權人對該建物為強制執行，經拍定人取得權利移 轉證書時，即取得該建物之所有權，縱無法辦理所有權移轉 登記，仍無礙於該建物所有權之取得（最高法院110年度台 上字第131號判決意旨參照）。當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依情形顯 失公平者，不在此限，此為民事訴訟法第277條規定之舉證 責任分配原則。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴 ，被告以其非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事 實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事 實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高 法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。經查：　⒈被告所謂長安公司有取得除原告外其餘共有人同意而占有使 用南安段379地號及北安段551、777 、820 、860 、864地 號等土地，長安公司因經營不善而轉由被告經營，被告為有 權占有云云，全未提出任何證據以供本院審酌，徒以空口主 張，自無可採。
　⒉被告又謂系爭土地上有地上物及設施，應現場履勘以定返還 土地之範圍云云。惟查，系爭建物6筆業經新竹分署囑託新 竹縣新湖地政事務所測量明確，並有暫編建號及建物測量成 果圖在卷，即如【附表二暨附圖】所示。被告占有使用系爭 土地經營高爾夫球場，高爾夫球場主要設施除前述系爭建物 外（用途為警衛室、辦公室、儲藏室、餐廳等），無非草坪



、果嶺、球道、景觀花木等，若為草木泥沙，本即為土地之 成分，若為動產，則因附合而為土地之重要成分，依民法第 811條規定由原告取得動產所有權。被告復未提出究竟有何 等地上物及設施未因附合由原告取得，致有現場履勘必要？ 原告指被告所為聲請無非出於延滯訴訟之目的，即有可能。㈢、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地、建物 ，因未支付對價，而可能獲得相當於租金之不當得利，為社 會通常之觀念。「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其 建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第97條第1項 定有明文。經查：被告長期占有使用系爭土地、建物迄今， 而原告早於110年11月25日、111年2月16日即取得權利移轉 證書而為系爭土地、建物所有權人，是原告僅請求被告自起 訴日即111年4月18日起至返還占用系爭土地、建物之日止， 按月給付各原告如【附表三】「每月應給付相當租金之不當 得利金額」欄所載之金額（即系爭土地、建物申報總價年息 10%之1/12），為有理由，應予准許（註：附表三所載系爭 建物「111年」房屋評定現值金額實際上為「112年」房屋評 定現值金額，房屋價值會隨屋齡增加而降低，故原告以較低 現值金額為基礎計算不當得利，並無不利於被告，附此敘明 ）。請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按 其應有部分，請求返還（最高法院88年度台上字第1341號、 97年度台上字第2032號判決參照），爰判決如主文第三項所 示。至被告辯稱應按申報總價年息5%計算不當得利云云，本 院審酌被告係經營高爾夫球場營利，而非供作農業使用，按 申報總價年息5%核屬過低而不可採。
㈣、綜上所述，原告依民法第767條第1項及第821條規定請求被告 將如【附表一】所示系爭土地返還予原告及其他共有人、將 如【附表二暨附圖】所示系爭建物騰空遷讓返還予原告及其 他全體共有人，及依民法第179條請求被告自起訴日即111年 4月18日起至返還系爭土地並騰空遷讓返還系爭建物之日止 ，按月給付各原告如【附表三】「每月應給付相當租金之不 當得利金額」欄所載之金額，均為有理由，應予准許。四、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無 不合，各酌定相當擔保金額併准許之。並說明如下：　⒈關於擔保金額，本院審酌系爭土地111年公告現值總計1,465, 960,290元、系爭建物112年評定現值總計16,676,800元（系 爭土地、建物現值總計1,482,637,090元，下稱14億8,263萬 餘元），與原告拍賣取得系爭土地、建物總價7億6,154萬元 相比較，高達2倍，況本件原告訴訟利益並非取得所有權而



是請求返還占有使用收益，故原告訴之利益價值不宜超過7 億6,154萬元，爰以整數7億元計之，而定原告擔保金2億3,3 00萬元、被告反擔保金7億元。
　⒉被告固聲請本院就系爭211筆土地逐筆酌定兩造應供之擔保金 、反擔保金，然本院審酌原告身為所有權人，猶須提供211 筆土地、6筆建物擔保金方能聲請假執行，被告卻能任意選 擇其中1筆或數筆關鍵土地（例如位在路口處、重要球洞處 、服務大廳處之土地地號）提供反擔保金，即可免為假執行 ，無異容任被告以極小反擔保金額達到妨害原告假執行勝訴 判決之目的，自無可取，附此敘明。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 ，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　10　　日 民事第二庭 法　官　陳麗芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　10　　日 書記官　曾煜智
【附表一】卷第381-388頁　　　　　　　　　　　　　　　【附表二暨附圖】卷第389-403頁　　　　　　　　　　　　　【附表三】卷第405-411頁