臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第1940號
原 告 呂海敏
訴訟代理人 簡彩瓊
被 告 邱慶鐘
訴訟代理人 林淑娟律師
複代理人 林虹如
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國112年1月16日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國105年間出租名下所有之門牌號碼新北市○○區○○路 0段000巷0號房屋（下稱系爭房屋）予被告之父邱添壽（下 稱系爭105年租約），更新1次後，於109年7月4日改由被告 與原告簽訂租約（下稱系爭租約），惟系爭租約內容不完整 ，未記載租賃標的及租賃期間，欠缺生效要件，依民法第73 條規定，於法律上自始、確定、當然、絕對不生效力，為此 提起本件訴訟，依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系 爭房屋。
㈡又原告年歲已大，身體健康大不如前，曾於現在住處即新北 市○○區○○路0段0號6樓房屋（下稱系爭明德路房屋）發生重 大身體不適，未及時被家人發現，延誤送醫，險嚴重危害生 命，是以本未與原告同住之女兒呂佩珊，欲搬回與原告同住 ，就近照顧原告。然系爭明德路房屋不利多人居住，且為住 商兩用大樓，亦不利於原告使用輪椅出入，更為原告之子呂 俊廷所有，而呂俊廷日後會結婚並有收回系爭明德路房屋自 住之可能，原告實有收回系爭房屋自住之需求及必要。原告 已於110年7月間多次口頭告知被告欲收回系爭房屋自住，再 於111年3月11日以存證信函再次表明終止系爭租約之意並催 請遷讓系爭房屋，然被告仍置之不理。倘本院認系爭租約有 效，原告亦得依土地法第100條第1款、民法第450條等規定 ，收回系爭房屋。
㈢聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。二、被告抗辯：原告與被告之父邱添壽於105年1月5日就系爭房 屋簽訂系爭105年租約，約定租期至107年7月4日，每月租金 為新臺幣（下同）2萬元；嗣屆期後再於107年7月4日由被告 與原告簽訂系爭租約，未定租賃期間，租金同前，且被告與
邱添壽仍繼續居住在系爭房屋並按月給付租金，則依民法第 422條、第451條規定，兩造訂立系爭租約之真意係屬不定期 租賃契約，原告不得任意終止。原告雖主張依土地法第100 條第1款規定收回系爭房屋，然原告並無收回系爭房屋自住 之必要，是其終止系爭租約應不合法等語，並聲明：原告之 訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠系爭租約為有效成立之不定期租賃契約：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又 民法之租賃契約，係諾成契約，非以書面為要式，僅需當 事人對於租賃契約必要之點，即支付租金與標的物租與他 方使用收益等要件之意思表示一致，租賃契約即已成立生 效。
⒉觀諸系爭租約雖僅記載每月租金為2萬元、每月4日前支付 、押租金4萬元等項，而未記載租賃標的、租賃期間（見 板簡卷第17至31頁），然租賃契約尚非要式契約，是難僅 以系爭租約未載明租賃標的、租賃期間，即認系爭租約欠 缺成立要件而未成立，或未依法定方式為之而無效。從而 ，原告以系爭租約未載明租賃標的、租賃期間為由，主張 系爭租約自始當然無效乙節，即難憑採。
⒊又兩造均不爭執系爭房屋原由被告之父邱添壽於105年間所 承租，嗣系爭105年租約屆期後，再由被告與原告簽訂系 爭租約；而被告與邱添壽於系爭105年租約存續期間及兩 造簽訂系爭租約後，均繼續共同居住在系爭房屋，未曾遷 出，且被告亦按月給付使用系爭房屋對價2萬元予原告等 情屬實（見本院卷第26至27、41、201、212頁）。本院審 酌被告與邱添壽為父子關係，於系爭105年租約存續期間 即同住在系爭房屋，嗣系爭105年租約屆期、兩造簽訂系 爭租約後，均未遷出，更由被告按月給付使用系爭房屋對 價迄今，衡諸情理，應可認兩造已就以系爭房屋為租賃標 的、租金為每月2萬元等租賃契約成立要件有所合意。 ⒋另系爭租約未載明租賃期間，且被告簽訂系爭租約後亦繼 續使用系爭房屋逾1年而未經原告反對（無論依原告所主 張之系爭租約係於109年7月4日簽訂，抑或依被告所抗辯 之107年7月4日，距原告於111年3月11日以土城平和郵局 第39號存證信函表明終止系爭租約之意、催請被告搬遷， 均已逾1年，見本院卷第101頁），再佐以民法第422條： 「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之 ，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」之規定，應認
兩造間之系爭租約未定有期限，屬不定期租賃。至原告主 張其已於110年7月4日通知被告欲收回系爭房屋乙情，因 未據其舉證以實其說，自無可採，併予指明。
㈡原告無收回系爭房屋自住之必要，其以收回系爭房屋自住為 由終止系爭租約，不生效力：
⒈按未定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約，固為民法第450條第2項所明文，然土地法第100條亦明定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。出租人收回自住或重新建築時。承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。承租人以房屋供違反法令之使用時。承租人違反租賃契約時。承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」，因土地法第100條為民法之特別法，於不定期限之租賃契約，出租人欲終止租賃契約時，應受土地法第100條各款之限制，始得終止租賃契約。再按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明而言（最高法院50年度台上字第1761號裁判意旨參照）。 ⒉原告主張其有收回系爭房屋自住之正當理由及必要乙節， 固提出身心障礙證明、病歷摘要、檢驗及預約單等件為證 （見本院卷第117至197頁），然前開事證至多僅能證明原 告有癌症、腦血管疾病、肝臟疾病、高血壓等病史，須長 期往返醫院接受治療，甚須同住家人多加關注照顧等事實 ，尚不足證明原告有收回系爭房屋自住之正當理由及必要 情形。
⒊再者，原告現時住處即系爭明德路房屋，乃為原告及其配 偶簡彩瓊公同共有，有系爭明德路房屋登記謄本可參（見 本院卷第237至239頁）。原告就此雖主張：當初我把系爭 明德路房屋賣給我兒子呂俊廷，但他沒有錢，所以再把系 爭明德路房屋抵押給我，我對系爭明德路房屋有抵押權沒 有所有權等語（見本院卷第359至360頁），然依系爭明德 路房屋登記資料所示，系爭明德路房屋原為簡彩瓊所有， 嗣於103年5月28日以買賣為原因，移轉登記為呂俊廷所有 ，再於103年6月10日以信託為原因，移轉登記為原告、簡 彩瓊公同共有（見本院卷第241至243頁），實與原告前開 所述未合；況且，稽以系爭明德路房屋103年6月10日信託 登記之信託契約書，該信託受益人雖為呂俊廷，然信託目 的為「開發、管理及處分信託財產」、信託財產之管理或 處分方法為「受託人依約管理處分信託物所有權」（見本 院卷第295至296頁），是以原告確有管理使用系爭明德路 房屋之權限，而可繼續居住在系爭明德路房屋。至原告主 張呂俊廷日後會結婚且有收回系爭明德路房屋自住之可能 ，以及系爭明德路房屋不利多人居住、不利原告使用輪椅 出入等節，則均未據其舉證以實其說，經本院闡明後仍當 庭陳稱無須傳喚呂俊廷、呂佩珊到庭作證等語（見本院卷 第360頁）。綜上各情參互以觀，原告現時尚有系爭明德 路房屋可供居住，應無收回系爭房屋自住之必要。 ⒋依原告所為舉證及卷內事證，既無從認定原告有收回系爭 房屋自住之正當理由及必要情形，則原告以收回系爭房屋 自住為由終止系爭租約，自與土地法第100條規定未合， 當不生終止系爭租約之效力。
㈢綜上所述，系爭租約為有效成立之不定期租賃契約，且原告
以收回系爭房屋自住為由終止系爭租約並不合法，被告仍可 基於系爭租約占有使用系爭房屋。從而，原告依民法第767 條、第450條等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，均無理 由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 2 月 23 日 民事第二庭 法 官 楊雅萍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 2 月 24 日 書記官 廖宇軒