臺灣士林地方法院民事判決
111年度重訴字第104號
原 告 樓林秋月
葉昭榮
葉昭宗
賴奕帆
賴衍儒
林清泉
黃筠淇
黃渟諭
上八人共同
訴訟代理人 胡智忠律師
被 告 慕宗衞
訴訟代理人 洪維廷律師
複 代理人 邱錞榆律師
被 告 盧許玉霞
訴訟代理人 詹順發律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年1月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有門牌臺北市○○區○○路○○○○號建物（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○○號，含其坐落基地即同段五八九、五八九之一地號土地應有部分）准予變賣，所得價金按附表1、附表2應有部分比例予以分配。
訴訟費用由兩造按附表2應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000○000○0地號土地（ 面積、權利範圍如附表1所示）及其上門牌臺北市○○區○○路0 0○0號建物（即臺北市○○區○○段0○段000000000○號，面積、 權利範圍如附表2所示）（下合稱系爭房屋）為兩造共有， 應有部分如附表1、附表2所示，並無因使用目的不能分割之 情形，亦無不能分割之特約，惟兩造迄今仍無法為分割方法 之協議。爰依民法第823條第1項、第824條第1項、第2項規 定，求為判決准予變價分割之判決，所得價金按兩造如附表 1、附表2所載之比例分配。
二、被告則分別以下列情詞置辯，並均聲明：原告之訴駁回。 ㈠被告慕宗衞：系爭房屋原為「士林福德城超級商場」，自66 年5月新建完成後，建商即將系爭房屋與相鄰之門牌臺北市○ ○區○○路00○0○00○0號打通規劃為商場，並分隔成攤位出售， 以方便兩造出租利用（分隔方式如附圖1所示），兩造就系
爭房屋存有分管約定，被告慕宗衞得使用如附圖1編號8所示 部分（即黃色框），故僅得就附圖1綠色框範圍扣除黃色框 部分進行變價分割，黃色框部分（即經測量後之臺北市士林 地政事務所111年9月22日、同年10月4日複丈成果圖【下稱 附圖3】所示A部分）由被告慕宗衞單獨所有。 ㈡被告盧許玉霞：
1.系爭房屋不應准予分割：
①系爭房屋座落之589地號在土地使用分區上為「商三特」 之商業區，其上所建1樓超級商場有10戶門牌（含系爭 房屋），自66年4月建築完成後即作為商場使用，當時 隔成45個單元（每個單元均建有隔牆）出售並做為攤位 使用。系爭房屋雖在建物登記上登記成「一戶」，由兩 造共有，但實際上作為商場使用並隔成10個有隔間牆之 店鋪攤位（如附圖2編號8至17），由各攤位所有人分別 持有並管理、使用，因此兩造在購買系爭房屋時，均知 形式上產權雖為共有，但實際上使用使用方式及目的是 各自獨立，並清楚可辨彼此界線，此亦為一般商場業主 持有產權之通例。系爭房屋使用目的為不可分割，變價 分割反而違反該攤位從來使用之目的，且對兩造以攤位 營生造成妨害，故依民法第823條第1項但書規定，原告 之訴並無理由。
②原告曾書立同意書，同意由商場各業主公推之代表人所 成立之管理委員會統一辦理出租事項及收取並分配租金 ，不單獨或私自將所有攤位出租，故系爭房屋之攤位訂 有「永續經營」之約定，顯然各攤位彼此互供為用而不 可或缺，亦屬不可分割之期限。依民法第823條第2項但 書規定，從99年5月1日起算，至少應為30年不可分割， 原告之訴應予駁回。
③當初建商將1樓建為商場，由承購者依其承購攤位之位置 不同，而有不同價格，面臨大東路之攤位價格較高，越 往室內者價格越低，原告是以較低價買得未臨大東路之 攤位，其擁有權利價值劣於被告之臨路攤位，其主張變 價分割且依持分分配價金自係以損害他人為目的之分割 方式，為權利濫用，違反誠信原則，不應准許。 2.如認系爭房屋可分割，主張之分割方案如下： ①依目前使用現狀進行原物分割，由被告盧許玉霞取得附 圖2編號13部分（即附圖3中B部分）單獨所有權，被告 慕宗衞取得附圖3中A部分單獨所有權，原告共同取得其 餘部分即附圖3中C部分並維持共有，如原告不願維持共 有，則就其等分得部分變價分割。
②如認兩造共有之系爭房屋應全部變價分割，基於攤位店 鋪之價值有重大差距，變價分割後其價金之分配，不能 僅依應有部分比例折算，應考量店面攤位之商業、交易 等價值的不同。而依系爭房屋104年7月1日至109年6月3 0日之租約所示，後面攤位店鋪之出租共有人即原告應 補貼臨大東路之編號8攤位店鋪所有人即被告慕宗衞每 月為新臺幣（下同）42,936元，補貼率為13％，可見被 告盧許玉霞所有附圖2編號13攤位的商業機能、市場價 值，大於原告之室內攤位至少13％，故如採變價分割， 被告盧許玉霞應得價金，應在其應有部分比例上再增加 至少13％方屬公平。
三、本院之判斷：
㈠原告可否訴請分割系爭房屋？
1.按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不 能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第82 3條第1項定有明文。是以，共有物依其使用目的並非不能 分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求 分割（最高法院84年度台上字第865號判決意旨參照）。 2.經查：
①系爭房屋為兩造所共有，有建物謄本及土地謄本在卷可 稽（見本院111年度士司調字第4號卷【下稱調字卷】第 16-36頁），又兩造無法協議分割，至本案訴訟仍為不 同主張，有卷內書狀可佐，原告訴請法院裁判分割系爭 房屋，即屬有據。
②被告雖以系爭房屋於新建完成後，即與相鄰房屋經建商 規劃為商場，並分隔成攤位出售，有因物之使用目的不 能分割之情形為由，抗辯原告不得訴請法院裁判分割系 爭房屋云云。然按民法第823條第1項但書所謂因物之使 用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其 物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言 ，例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分、共有 之契據是（最高法院85年度台上字第966號民事判決要 旨參照）。系爭房屋位在五層樓公寓之一層，使用種類 為「集合住宅」、主要用途為「住家用」乙情，有系爭 房屋使用執照存根可稽（見本院卷一第204頁），並有 本院調得另案卷附房屋平面圖成果表、使用執照存根、 建物登記謄本可憑（見本院104年度重訴字第70號卷【 下稱70號案卷】第44、116頁、臺灣高等法院105年度重 上字第291號卷【下稱291號案卷】二第136頁），堪認 系爭房屋原始建築設計及經建築主管機關核准使用項目
即為住家用之集合式住宅，並非商場甚明。再參以系爭 房屋與相鄰房屋間均有牆壁分隔，並有分別之出入口， 且各自編定建號及門牌，並依土地登記規則辦理房屋所 有權登記完峻等情，亦有另案卷附竣工圖、建物登記謄 本可憑（見70號案卷第169頁、291號案卷二第143-150 頁），可見系爭房屋與相鄰房屋分別具有構造上及使用 上之獨立性，並均以單獨所有權（而非應有部分）之方 式各自辦理所有權登記，核屬分別獨立之建物，系爭房 屋並非相鄰房屋之共同部分，即無為相鄰房屋利用所不 可缺，或屬相鄰房屋所有權人行使權利所不可缺，自無 所謂因物之使用目的不能分割之情事。
③被告雖又以兩造間就系爭房屋有分管約定，原告明知系 爭房屋客觀上用途為商場，應保持共有，抗辯原告不得 訴請法院裁判分割系爭房屋云云。惟按共有人原得與其 他共有人成立分管契約，就共有物之全部劃定範圍，各 自占用共有物之特定部分為使用管理收益；且共有物分 管之契約與共有物不分割之約定有異，應不影響共有人 共有物分割請求權之行使；而共有人請求分割共有物， 應解為有終止分管契約之意思。故分管契約因共有人提 起分割共有物訴訟，而當然終止（最高法院84年度台上 字第865號及85年度台上字第1046號民事判決要旨參照 ）。系爭房屋雖曾經建商與相鄰房屋打通後，分隔成攤 位，並以系爭商場名義對外出售（見附圖2超級商場平 面圖）；惟系爭房屋原始建築設計及經建築主管機關核 准使用項目為住家用之集合式住宅，業如前陳，堪認系 爭房屋於建造設計之初，用途並非商場；而係於建造完 成後，建商將系爭房屋出售予各承購戶，並由建商與各 承購戶間，就系爭房屋內部重行區隔規劃之特定部分， 定明各特定部分使用權者及其範圍，並約明該特定部分 為買受人所專用，各承購戶則經由建商之媒介傳達，就 系爭房屋特定部分成立分管契約，該分管契約再分別為 兩造所繼受；故兩造就該特定部分，以攤位之型態，自 行或出租他人經營商業，僅係分管之結果而已，並非屬 不分割之約定，自無從憑此遽認原告不得行使共有人共 有物分割請求權。原告既已提起本件訴訟，訴請分割系 爭房屋，則依前揭說明，兩造就系爭房屋之分管契約即 告終止，無限制原告行使共有物分割請求權之餘地。 ④被告另以原告曾書立同意書，同意由商場各業主公推之 代表人所成立之管理委員會統一辦理出租事項及收取並 分配租金，可認系爭房屋之攤位訂有「永續經營」之約
定，從99年5月1日起算，至少應為30年不可分割，抗辯 原告不得訴請裁判分割系爭房屋云云。然依被告盧許玉 霞整理之歷來出租情形表，可見出租人、租賃標的多有 變動，非均包含所謂「商場」之全部範圍，所謂「林清 泉等28人福德商城管理委員會」更自104年7月後即無出 租之事實，出租人亦不曾含被告盧許玉霞（見本院卷一 第337頁），是難認兩造確有就系爭房屋達成不分割之 約定，而限制原告行使共有物分割請求權。
⑤被告再以原告以較低價買得未臨大東路之攤位，其主張 變價分割且依持分分配價金係以損害他人為目的之分割 方式，為權利濫用，違反誠信原則為由，抗辯原告不得 訴請裁判分割系爭房屋云云。惟按權利之行使，不得違 反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履 行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條固有明文 ，惟該條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的， 若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損 害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法 院45年台上字第105號民事裁判意旨參照）。查被告就 其主張兩造攤位購買時價格不同乙節，並未舉證使本院 形成確信（見本院卷一第366頁）。而原告既為系爭房 屋共有人，且兩造間就系爭房屋並無不能分割之特約， 系爭房屋亦無因物之使用目的不能分割之情形，已如前 述，原告本得隨時依法行使裁判分割共有物之權利。縱 因原告訴請裁判分割系爭房屋，致使被告喪失其等對系 爭房屋特定部分之管領使用收益權，核此為分割之結果 ，亦難謂原告有權利濫用可言。故無從僅憑被告因本件 分割共有物訴訟致有喪失系爭房屋臨大東路特定部分（ 攤位）之管理使用收益權，即可謂原告為權利濫用。
3.綜上所述，兩造為系爭房屋全體共有人，就系爭房屋無不 能分割之協議，亦無因物之使用目的致不能分割情形，故 原告訴請法院裁判分割系爭房屋，即屬有據。被告抗辯系 爭房屋作為商場使用、因物之使用目的不可分割，兩造就 系爭房屋有不分割之約定、分管約定，原告訴請裁判分割 ，乃權利濫用云云，均不可採。
㈡本件分割方法以何者為適當？
1.按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院應 斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有 人利益等，公平裁量，不受共有人主張之拘束；又，法院 於裁判分割時，得將原物分配於各共有人，但原物分配顯
有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法 第824條第2項第2款定有明文。所謂原物分配有困難，係 指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情 形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割， 然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用（最高法院 98年度台上字第223號民事判決要旨參照）。 2.本院審酌系爭房屋係屬五層樓公寓之一樓，主要用途為住 家用、面積為92.59平方公尺（見調字卷第16頁建物登記 謄本）；且參以系爭房屋於原始建築設計僅在臨大東路一 側有單獨出入口（見附圖2超級商場平面圖），兩造於本 院履勘時均曾稱系爭房屋目前後方沒有門通行（見本院卷 第440-441頁），如採原物分割之方案，為使每一共有人 分割所得部分均可無庸經過其他部分即得獨立進出，即需 以縱向面臨大東路之方式按應有部分比例分割，則每一共 有人可分得之部分均呈狹長細小之形狀，顯難以有效利用 ；堪認系爭房屋以原物分配顯有困難，自應採用變價分割 方式，並將價金按應有部分之比例分配予兩造。 3.被告雖主張應依系爭房屋之使用現況，由其等分別分得附 圖3中A、B部分，由原告分得附圖3中C部分並維持共有云 云。惟按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但 仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前 之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有 人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。又 分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有 物土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或 部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分 割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於 各共有人單獨所有（最高法院96年度台上字第108號民事 判決要旨參照）。查原告已表明渠等無繼續維持共有之意 思（見本院卷一第201頁）；且衡諸附圖3中A、B部分均面 臨大東路，C部分則位處建物後方，自附圖1、附圖2最下 方繞至整排建物後方，可見建物本體與圍牆間僅有小巷道 ，系爭房屋後方再往前走無法通行，因已遭他人搭建倉庫 封死等情，有勘驗筆錄及現場照片可稽（見本院卷一第44 0-441頁、第448-450頁），若以附圖3之方式為分割，C部 分顯難利用，當非適當公平之分割方法，且亦違反前述共 有物分割如採原物分配之方式應將共有物分配各共有人單 獨所有之原則，故被告此部分分割方案之主張並不可採。 4.被告盧許玉霞固又抗辯變價分割後其價金之分配應考量店 面攤位之商業、交易等價值的不同，其應得價金應在應有
部分比例上再增加至少13％方屬公平云云。然按共有物之 應有部分係抽象的存在於共有物任何一部分，並非具體的 侷限於共有物之特定部分，本無所謂價值高低可言，被告 就其主張兩造攤位購買時價格不同乙節，亦未舉證使本院 形成確信，已如前述，則被告盧許玉霞主張其應分得較應 有部分比例為高之價金，難認有據。再者，觀諸被告盧許 玉霞就其分管部分商業、交易價值較高乙節所提出之「房 屋租賃契約」，其上雖有各共同出租人給付被告慕宗衞權 利金之記載（見本院卷一第179頁），然共同出租人並無 被告盧許玉霞（見本院卷一第178頁），且權利金之給付 原因多元，尚無法遽認係因租賃標的價值不同之補貼，另 觀以該表格計算各共同出租人每月應得租金時，仍明載每 坪之計算基礎為相同（見本院卷一第179頁），自難認各 共同出租人間所持租賃標的之價值有所差異，被告盧許玉 霞此辯亦不可採。
5.綜上，系爭房屋應以變價分割之方式為當，又變價後之價 金，應依附表1、附表2應有部分比例分配予兩造。四、從而，原告依民法第823條第1項規定，訴請分割兩造共有之 系爭房屋，為有理由，應予准許，並應予變賣，將所得價金 按附表1、附表2應有部分比例分配於兩造。爰依判決如主文 第一項所示。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。
六、按因共有物分割涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平 者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴 訟法第80條之1定有明文。本件係因兩造無法達成分割共有 物之協議，原告始提起本件訴訟，且法院決定共有物分割之 方法時，應斟酌共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，尚 不因何造起訴有所不同，兩造亦因本件訴訟而各蒙其利，故 本件原告訴請裁判分割系爭房屋雖有理由，惟關於訴訟費用 應由兩造負擔，始符公平。
中 華 民 國 112 年 2 月 17 日 民事第四庭 法 官 謝佳純
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 2 月 17 日 書 記 官 陳怡文
附表1：土地標示（均坐落臺北市士林區光華段4小段）編號 地號 面積 權利範圍 1 589 1613㎡ 140000分之2786 （樓林秋月應有部分10000分之17 葉昭榮應有部分10000分之24 葉昭宗應有部分10000分之24 賴奕帆應有部分10000分之17 賴衍儒應有部分10000分之17 林清泉應有部分140000分之527 黃筠淇應有部分20000分之19 黃渟諭應有部分20000分之19 慕宗衞應有部分10000分之22 盧許玉霞應有部分140000分之299） 2 589-1 19㎡ 同上
附表2：建物標示（臺北市士林區光華段4小段）編號 建號 基地座落 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 1 40580 臺北市○○區○○段0○段000○000○0地號 臺北市○○路00○0號 鋼筋混凝土造5層樓房之第1層 1層：87.64 平台：4.95 合計：92.59 全部 （樓林秋月應有部分2716分之225； 葉昭榮應有部分2716分之331； 葉昭宗應有部分2716分之331； 賴奕帆應有部分2716分之233； 賴衍儒應有部分2716分之250； 林清泉應有部分2716分之509； 黃筠淇應有部分2716分之125； 黃渟諭應有部分2716分之125； 慕宗衞應有部分2716分之298； 盧許玉霞應有部分2716分之289）