臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度訴字第408號
原 告
即反訴被告 黃淑櫻
訴訟代理人 林逸夫律師
被 告
即反訴原告 龔良榮
訴訟代理人 汪玉蓮律師
上列當事人間返還價金事件，本院於民國112年1月10日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原訴之聲明關於利息部分 係請求：「暨自民國（下同）111年6月21日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之遲延利息」（見本院卷一第9頁） 。嗣變更該部分聲明為：「及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息」（見本院卷二第1 1頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應 予准許。
二、原告原主張依兩造不動產買賣合約書第4條約定：「出賣人 保證系爭土地無權利瑕疵，倘出賣人未於最迅速之期限内清 除或解決權利瑕疵，除應退還所收價款外，並以同額賠償與 承買人」，本件系爭土地（詳下述）因屬他人農舍之建築基 地，已遭套繪管制，存有權利瑕疵，爰請求被告返還原告已 給付之價金新臺幣（下同）170萬元，及賠償同額之違約金1 70萬元，共340萬元等語（見本院卷一第10至11頁）。嗣於 本院審理中，原告就權利瑕疵部分已不再主張（見本院卷二 第17頁），屬訴之撤回，未經被告異議，已發生撤回效力， 不在本院審理範圍。
貳、實體方面：
一、原告（即反訴被告，下仍稱原告）起訴主張及反訴答辯略以 ：
㈠原告曾開車行經被告所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段000○000地號 土地（面積281.60、188.22平方公尺，下稱系爭土地），見 系爭土地位於阿里山公路旁，甚感漂亮，土地上豎立有出售 招牌。嗣於111年5月22日原告邀同張淑陪伴再次前往查看， 同日原告即與被告簽訂不動產買賣合約書，約定系爭土地買 賣總價800萬元（每坪單價56,290元，下稱系爭契約）。原 告於同日即111年5月22日給付定金10萬元，再於111年5月24 日以匯款方式給付第一期款160萬元。後原告委請埔里之代 書查證，發現系爭土地已遭套繪，且合計面積未達0.25公頃 ，無法興建農舍。
㈡被告明知原告購買系爭土地係欲做生意之用，當然有興建房 屋之需求，則系爭土地能否興建農舍，自屬交易上之重要事 項，原告對此買賣標的物之性質顯然已發生誤認。又被告隱 瞞無法興建農舍之事實，甚至告知原告可興建合法農舍，致 原告因被詐欺而為買受之意思表示。且原告查看土地一次即 簽訂系爭契約，並交付定金10萬元，兩日後再交付第一期款 160萬元，買賣過程過於倉促，自屬輕率、無經驗，被告賺 取高額價差，顯失公平。原告爰依民法第88、92、74條規定 ，請求撤銷系爭契約之意思表示，並依不當得利之規定，請 求被告返還原告已給付之價金170萬元。
㈢縱認原告請求撤銷系爭契約買受之意思表示為無理由，則因 系爭土地無法興建農舍使用，確有減損土地通常效用及客觀 經濟價值之瑕疵存在，爰依物之瑕疵擔保規定，請求解除契 約或減少價金。另原告併依兩造不動產買賣合約書第2條第5 項約定解除系爭契約。又因解除契約後，被告將原告已給付 之價金170萬元沒收作為違約金，有失公平，爰依民法第250 條、第252條規定，請求酌減違約金（因原告起訴狀所載事 實，經本院以當事人身分訊問原告後，發現二者有所出入， 爰以原告之陳述內容修正起訴事實）。
㈣系爭契約既經撤銷或解除，則被告提起反訴請求原告履行契 約給付價金，自無理由，應予駁回。
㈤並本訴聲明：1.被告應給付原告340萬元（原告就權利瑕疵部 分，雖已撤回請求，惟未減縮聲明），及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.願 供擔保，請准宣告假執行。反訴答辯聲明：1.反訴原告之訴 及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准免 為假執行。
二、被告（即反訴原告，下仍稱被告）本訴答辯及反訴請求略以 ：
㈠系爭土地未達0.25公頃，本即無法興建合法農舍，此與系爭
土地有無遭套繪管制無關。況系爭土地之套繪管制現已經嘉 義縣中埔鄉公所同意核定解除套繪管制，原告以此為由解除 契約為無理由。又被告並未向原告保證系爭土地可以興建合 法農舍，反而被告係向原告稱不能申請合法之農舍。而系爭 土地兩面臨路，被告最初開價一坪約7萬元，經原告殺價以8 00萬元整數計價(即56,290元/坪)，是兩造既已合意買賣價 金為800萬元，並簽訂系爭契約，兩造就系爭土地之買賣價 金及標的意思合致，原告並無意思表示錯誤之情形。 ㈡系爭契約成立後，兩造即受契約之拘束，須約定可以解除契 約或法律定有解除權者始可解除契約，原告不得片面解除契 約。而兩造不動產買賣合約書第2條第5項之約定，須待原告 無法如期繳納期款，被告解除契約並沒收原告定金時，始有 違約金酌減問題，即解除權在被告。本件被告並不解除契約 ，故原告請求酌減違約金，為無理由。
㈢因系爭契約已成立，且無撤銷或解除契約之理由，又兩造已 約定價金給付方式為：定金10萬元，第一期款160萬元，第 二期款，於農業使用證明書核發時給付430萬元，於辦妥所 有權移轉登記後一次付清尾款200萬元。今被告已取得農業 使用證明書，爰提起反訴，請求原告應給付被告第二期款43 0萬元，並於被告辦妥系爭土地所有權移轉登記予原告時， 給付被告200萬元。
㈣並本訴答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供 擔保請准免為假執行。反訴訴之聲明：1.反訴被告應給付反 訴原告430萬元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日 （即111年8月20日）起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息。2.反訴被告應於反訴原告將系爭土地移轉登記予 反訴被告時，給付反訴原告200萬元。3.第一項聲明，願供 擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於111年5月22向被告購買坐落嘉義縣○○鄉○○○段000○000 地號，面積依序為281.60、188.22平方公尺土地，約定買賣 總價800萬元，每坪單價為56,290元。原告已於111年5月22 日支付定金10萬元，於111年5月24日支付第一期款160萬元 ，共170萬元。
㈡系爭土地業經嘉義縣水上地政事務所於111年8月16日塗銷農 舍列管註記，訴訟中原仍為吳鳳廟段274建號之建築基地（ 見本院卷一第205至213頁），嗣於111年11月18日已塗銷系 爭土地為274建號建築基地之註記。
㈢原告於第二次查看系爭土地時，即與被告至地政士助理郭秀 芬處簽訂系爭契約，簽約時原告有告知被告及郭秀芬欲在系
爭土地做生意，並未提及欲在系爭土地興建農舍或興建合法 建物。被告簽約時有告知原告「電線牽一牽，水電牽一牽， 就可以做生意了」。
四、本件爭點：
㈠原告主張：系爭土地已遭套繪，且合計面積未達0.25公頃， 無法興建農舍，原告對於買賣標的物之性質發生誤認，意思 表示錯誤；且被告隱瞞無法興建農舍之事實，對原告表示可 以合法興建農舍，致原告被詐欺而為意思表示；又買賣過程 過於倉促，原告係輕率、無經驗而簽訂系爭契約，顯失公平 ，爰依民法第88、92、74條規定，撤銷買賣之意思表示，並 依不當得利之法律關係，請求被告返還已給付之價金170萬 元，是否有理由？
㈡原告主張：若法院認原告不得撤銷系爭契約，則原告依兩造 不動產買賣合約書第2條第5項約定解除契約，由被告沒收已 給付之價金170萬元，作為違約金，惟該違約金過高，請求 予以酌減，是否有理由？
㈢被告提起反訴，請求原告給付第二期款430萬元，及於被告將 系爭土地所有權移轉登記予原告後，原告應給付被告200萬 元，是否有理由？
五、得心證之理由：
㈠系爭土地業經主管機關解除套繪管制及農舍列管註記： 查兩造於111年5月22日簽訂系爭契約時，系爭土地之其他登 記事項記載：「權狀註記事項：吳鳳廟段274建號之建築基 地地號：吳鳳廟段342、343、514、515地號。已興建農舍， 使用執照核發日期69年5月7日」，有土地登記第二類謄本在 卷可稽（見本院卷一第23頁）。嗣嘉義縣水上地政事務所函 覆本院稱：系爭土地僅依嘉義縣中埔鄉公所111年8月2日中 鄉建字第1110011369號函塗銷農舍管制註記，惟該等土地依 中埔鄉公所函仍為農舍坐落基地（見本院卷一第205至214頁 ，塗銷農舍管制註記之土地登記謄本，見本院卷一第139至1 45頁）。其後嘉義縣政府再以111年11月4日府經建字第1110 270642號函覆中埔鄉公所稱：「本案農舍（即274建號建物 ）坐落土地吳鳳廟段514、515地號，使用分區為車站用地， 已變更為非農業用地，吳鳳廟段342、343地號，使用分區雖 為農業區，但非為農舍坐落土地，且農舍坐落基地間隔吳鳳 廟段345、346地號（園林道用地），亦非屬同一宗基地範圍 ，農舍坐落基地吳鳳廟段514、515地號既已變更為非農業用 地，依農業用地興建農舍辦法第12條第3項第1款規定得申請 解除套繪管制，故吳鳳廟段342、343地號應可塗銷註記解除 套繪管制」（見本院卷一第241至243頁），嘉義縣水上地政
事務所並據此於111年11月18日塗銷系爭土地為274建號建築 基地之註記，有土地登記第一類謄本在卷可憑（見本院卷一 第269至272頁）。是系爭土地業經主管機關解除套繪管制， 並塗銷農舍列管註記，洵堪認定。原告以此為由，請求撤銷 系爭契約買受之意思表示，要屬無據。
㈡原告依民法第88、92、74條規定，請求撤銷系爭契約買受之 意思表示，為無理由：
1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤。因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示。法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使 其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者 ，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給 付；民法第88條、第92條第1項前段、第74條第1項分別定有 明文。
2.本件原告向被告購買系爭土地時，知悉系爭土地為農地，此 為原告起訴時所自認（見本院卷一第9頁），則原告對於買 賣標的物之性質為農地，並未誤認。至原告雖有向被告表明 購買系爭土地欲做生意使用，惟並未向被告表示其購買土地 係欲興建農舍使用，此亦為原告所不爭（見本院卷一第300 頁），並經證人即陪同原告前往查看土地及訂約之張淑證述 ：黃淑櫻當時沒有跟龔良榮說要在土地上蓋農舍等語在卷（ 見本院卷一第285頁）。而做生意與興建農舍，係屬二事， 做生意並非一定要蓋農舍始可為之，二者不可同視，以被告 之觀點，做生意重在地點優劣，原告於系爭土地上搭建棚架 或興建違章建物，均可做生意，此觀諸被告於簽約時告知原 告「電線牽一牽，水電牽一牽，就可以做生意了」等語即明 （見本院卷二第13頁）。又原告既未向被告表示其購買系爭 土地係欲興建農舍使用，則兩造顯未將系爭土地能否興建農 舍，列為系爭契約重要交易事項，縱原告主觀上有所誤會， 亦不能認為係意思表示之內容錯誤。是原告主張被告明知原 告購買系爭土地係欲做生意之用，當然有興建房屋之需求， 則系爭土地能否興建農舍，自屬交易上之重要事項，原告對 此買賣標的物之性質顯然已發生誤認，得依民法第88條意思 表示錯誤之規定，撤銷系爭契約之意思表示云云（見本院卷 一第160頁），不足憑採。
3.實則，縱認原告有意思表示錯誤之情形，則因申請興建農舍 之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃，為農業用地興建農
舍辦法第2條第1項第3款所明定，原告未事先查證上開規定 ，復未於簽約時詢問證人即為兩造簽訂契約之地政士助理郭 秀芬，自有過失，依民法第88條規定，原告亦不得撤銷其錯 誤之意思表示。
4.原告起訴時固主張：被告隱瞞無法興建農舍之事實，甚至告 知原告可興建合法農舍，致原告因被詐欺而為買受之意思表 示云云（見本院卷一第14至15頁），然此為被告所否認。參 以原告經本院進行當事人訊問時，自認其並未告訴被告欲興 建農舍（見本院卷一第300頁），則衡諸常情，被告自無特 別告知原告系爭土地可興建合法農舍之可能（被告及證人郭 秀芬證稱：被告有告知原告系爭土地無法興建合法農舍或建 物一節，見本院卷一第303、290至291頁，與一般經驗法則 違背，為本院所不採，本院認定兩造於簽訂契約時，並未論 及系爭土地能否興建農舍，且未將之列為系爭契約重要交易 事項），是原告上開起訴時之主張，已難憑信。況原告事後 對被告進行錄音，原告全程僅在質疑系爭土地遭套繪，並未 直指被告有矇騙告知系爭土地可興建合法農舍之情，有兩造 錄音譯文在卷可參，並經本院勘驗屬實（見本院卷二第14至 15頁，錄音光碟附於本院卷一第34頁）。此外原告復未就被 告有詐欺之行為舉證以實其說，是原告上開主張，自難憑採 。原告依民法第92條第1項前段被詐欺而為意思表示之規定 ，主張撤銷系爭契約之意思表示，實屬無由。
5.原告雖於第二次查看系爭土地時（第一次路過，第二次現場 查看），即與被告簽訂系爭契約。然審諸原告係52年出生， 有戶籍謄本在卷可查（見本院卷二第27頁），年已60歲，有 相當社會經歷。且原告自陳其在南投縣竹山鎮經營甕仔雞生 意（見本院卷一第298至299頁），則原告顯非無經驗之人。 又原告係在查看系爭土地後，覺得該土地位於阿里山公路旁 很漂亮，並向被告殺價至800萬元後成交買受，堪認原告係 在審度一切情況後，出於自由意志而向被告購買，難認原告 有急迫、輕率或無經驗之情形。是原告主張其係輕率、無經 驗而簽訂系爭契約，依民法第74條第1項，撤銷系爭契約之 意思表示，核屬無據。
㈢系爭土地可供農業使用，並無減損土地通常效用之瑕疵存在 ，原告以此為由主張解除契約或減少價金，為無理由： 原告主張系爭土地無法興建農舍使用，有減損土地通常效用 及客觀經濟價值之瑕疵存在，爰依物之瑕疵擔保規定，請求 解除契約或減少價金云云（見本院卷一第133至134、161頁 ）。惟查，農地之通常效用為供農業使用，並非供興建農舍 之用，且兩造並未將系爭土地能否興建農舍，列為系爭契約
重要交易事項，已如前述，而系爭土地為農地，現況亦可作 為農業使用，則系爭土地自無減損土地通常效用之物之瑕疵 。原告依物之瑕疵擔保規定，主張解除契約或減少價金，難 認有據。
㈣原告依不動產買賣合約書第2條第5項約定解除系爭契約，而 使被告沒收已付價金170萬元，於法有據：
1.查兩造不動產買賣合約書第2條第5項約定：「承買人不買或 不按期付款時，視為違約，其所付訂金及價款應由出賣人沒 收、解除契約。但出賣人不履行本契約或不賣時，應將所收 訂金及價款退還外，並以同額加一倍賠償與承買人，雙方各 無異議」（見本院卷一第19頁）。依文義解釋，應認買賣雙 方係約定以所付價金作為保留解除權之代價，縱無正當理由 ，買賣雙方均能於買賣契約締結後不履行，惟於買方違約時 ，買方必須承擔賣方沒收其已付之定金及價款之不利益，於 賣方違約時，則應將賣方所收定金與價款加倍給付買方。又 自經濟利益與誠信原則之角度審視，相較於買方，賣方違約 不履行買賣契約時，必須付出加倍之代價，此種責任差異可 認屬賣方對於買方就契約不履行所受損害及所失利益之預定 性總額賠償，尚稱合理公允。
2.被告固抗辯上開約定僅被告有權解除契約，原告並無任意解 除契約之權利云云（見本院卷二第7、17頁）。然參以兩造 不動產買賣合約書第2條第5項已明載「承買人不買…」、「 出賣人不賣…」，及不買不賣之法律效果，顯係賦予承買人 可選擇不買，而使出賣人沒收價款，並解除契約之權利，並 賦予出賣人可選擇不賣，而加倍返還價款予承買人，並解除 契約之權利，則系爭契約同時賦予買賣雙方不買及不賣之權 利，對買賣雙方之權利保護相當，與契約自由原則無違。況 賦予買賣雙方不買或不賣之權利，同時承擔價款遭沒收或加 倍賠償價金之責任，使思慮未周之買賣雙方各有反悔機會， 並令其負擔相當之賠償責任，亦屬適當，更為自由經濟之體 現。是原告主張其已依兩造不動產買賣合約書第2條第5項約 定，解除系爭契約，並同意已付之價金170萬元由被告沒收 作為違約金，而解除系爭契約等語（見本院卷一第16頁）， 堪可採取。依此，被告強行要求原告應履行系爭契約，限制 原告願意負擔賠償責任而選擇不買之意思自由，尚非可採。 ㈤兩造約定之違約金額並無過高情形，被告得沒收原告已付價 金之全部170萬元：
1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之 事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量
、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約 定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約 金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。 況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現 ，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對 方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意 識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約 金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現 社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦 應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍 得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務 人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂 為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92 年度台上字第2747號判決意旨參照）。
2.原告雖聲請本院送請佳宏不動產估價師事務所鑑定系爭土地 之市場價格為392萬元，有估價報告書附卷可參（見本院卷 一第273頁，估價報告書附於卷後）。然審諸原告係無正當 理由任意解除系爭契約，且據原告自陳其第一次查看系爭土 地時，被告豎立於土地上之招牌出售價格即為800至900萬元 （見本院卷一第301頁），顯見被告始終擬以800萬元以上之 價格出售系爭土地，對於獲利金額有所堅持。而原告於購買 系爭土地時，未事先查證系爭土地之登記情形及是否符合所 需，復明知為農地，依一般社會通念，當知僅能供作農業使 用，則原告事前未詳細查證，簽約時復未審慎量度系爭土地 之性質，率與被告簽訂系爭契約，事後始稱系爭土地無法合 法興建農舍供其做生意使用，而歸責於被告，實嫌草率，其 已付價金170萬元由被告沒收作為違約金，要無過高之情形 。原告主張上開約定違約金之金額過高，請求予以酌減，為 無理由。
㈥被告提起反訴，請求原告履行契約按期給付價款，為無理由 ：
查系爭契約業經原告依兩造不動產買賣合約書第2條第5項約 定予以解除，已經本院認定如前，則系爭契約溯及歸於消滅 ，兩造均不受拘束。被告仍依據系爭契約請求被告按期給付 價款，即請求原告於系爭土地農業使用證明書核發時給付第 二期款430萬元，於辦妥所有權移轉登記後給付尾款200萬元 ，自屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第88、92、74條規定，主張撤銷系爭 契約之意思表示，並依不當得利之法律關係，請求被告返還
170萬元，為無理由。而原告依兩造不動產買賣合約書第2條 第5項約定，解除系爭契約固屬有據，惟因原告已付之價金1 70萬元，業依約定由被告沒收作為違約金，且違約金無過高 之情形，是原告請求酌減違約金亦無理由。從而，原告請求 被告給付340萬元或170萬元，均屬無據，應予駁回。原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。又 系爭契約既經原告解除，則被告提起反訴，請求原告依系爭 契約之約定，按期給付價款，亦非有據，應予駁回。反訴原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法暨所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴及被告之反訴均無理由，依民事訴 訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 7 日 民事第三庭 法 官 黃佩韻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 2 月 7 日 書記官 蘇春榕