臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度訴字第359號
原 告 柯珮雯
訴訟代理人 李鳳翔律師
賴巧淳律師
陳澤嘉律師
上 一 人
複 代理 人 謝孟丞
被 告 戴守池
陳桂芬
戴守全
上 三 人
訴訟代理人 王識涵律師
複 代理 人 高紹珉律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於112年2月1日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限(民事訴訟法第255條第1項第2、3款)。查原告起訴聲明原
為：「一、被告應將原告所有坐落嘉義縣○○市○○○○段○○○段0
00地號土地上，無權占用之鐵皮地上物約150平方公尺、嘉
義縣○○市○○○○段段○○○段000地號土地上，無權占用之2層增
建物163.3平方公尺等騰空返還原告。二、被告應給付自起
訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告
新臺幣（下同）2,715元。三、訴訟費用由被告負擔」。嗣
於民國112年1月18日變更聲明為：「一、被告戴守池、陳桂
芬、戴守全等3人均應將如附圖所示B1、B2、B3建築物內部
騰空後返還原告。二、被告戴守池、陳桂芬等2人均應將坐
落嘉義縣○○市○○○○段○○○段000地號土地上如附圖所示A1部分
騰空後返還原告。三、被告應給付自起訴狀繕本送達翌日起
至交還第一項所示建築物之日止，按月給付原告4,472元。
四、訴訟費用由被告等人連帶負擔。五、原告願供擔保請准
宣告假執行」。經查，原告聲明第一項之變更係依地政人員
履勘測量結果所為之更正，屬更正事實上之陳述，並非訴之
變更或追加，合先敘明；另核其第二項之變更是屬基礎事實
同一，與前開規定相符；至第三項之變更係聲明之擴張，且
基礎事實同一，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
(一)原告為嘉義縣○○市○○○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地
）、嘉義縣○○市○○○○段○○○段00○號建物（下稱系爭建物）1
樓（下稱B1）之所有權人。
(二)系爭土地及建物於民國96年原為被告所有，惟因遭他人執行
抵押權，而由訴外人吳永聰於99年3月9日得標買受取得系爭
土地及系爭建物1樓之所有權，並於111年4月8日賣給原告，
同年5月19日辦理不動產移轉登記。又系爭建物上存在未辦
理保存登記之違章建築2樓（下稱B2）及3樓（下稱B3）、系
爭土地上存有其他地上物（下稱A1），B2、B3加蓋於系爭建
物上，現無獨立之進出通路，需經由系爭建物B1之樓梯及門
戶進出，缺乏結構上獨立性與使用上獨立性，因此訴外人對
系爭建物之所有權自1樓擴張至全部建築物（同時取得B2、B
3所有權），故原告向訴外人購買系爭建物時，乃購入系爭
建物之全部，原告即屬系爭建物全部之所有權人。
(三)A1係作為修車停車之用，本體並非系爭土地之構成部分，並
有輔助主物之經濟目的，亦即與A1相依為用，客觀上具恆久
之功能性關聯，而居於從屬關係，可悉其為常助主物之效用
，而同屬一人所有之「從物」無訛，故原告之所有權擴及於
A1，而屬A1之所有權人。
(四)今B1、B2、B3由被告等3人無權占用中；A1部分由被告戴守
池、陳桂芬無權占用中。原告本於系爭建物所有權人之身分
請求被告3人將B1、B2、B3遷讓返還予原告，另本於系爭土
地所有權人之身分請求被告戴守池、陳桂芬將A1遷讓返還予
原告。
(五)被告無權占用系爭建物，受有相當於租金之利益，並無法律
上之原因，原告自得依不當得利法律關係，請求被告於遷讓
返還系爭建物前，按月償還原告新臺幣（下同）4,472元。
爰依民法第767條第1項前段、第179條規定提起本件訴訟等
語。
(六)聲明：㈠被告戴守池、陳桂芬、戴守全等3人均應將如附圖所
示B1、B2、B3建築物內部騰空後返還原告。㈡被告戴守池、
陳桂芬等2人均應將坐落嘉義縣○○市○○○○段○○○段000地號土
地上如附圖所示A1部分騰空後返還原告。㈢被告應給付自起
訴狀繕本送達翌日起至交還第一項所示建築物之日止，按月
給付原告4,472元。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)系爭建物B2、B3為戴守池所有，其屬獨立之建物，訴外人於
96年拍賣時僅取得B1、騎樓部分，合計163.3平方公尺，並
未取得B2、B3部分。
(二)拍賣當時B2有獨立對外之通道，具獨立之結構和經濟價值，
執行時始未一併查封拍賣，法院之權利移轉證書也才只標示
系爭土地及B1部分發生所有權之變動，故B2、B3部分並未為
訴外人拍定取得，原告無從向訴外人買受B2、B3之所有權，
而成為B2、B3之所有權人。又原告既自承B2於拍賣時有獨立
之出入口，而B3之出入口，則需藉由B2內部出入，顯然B2、
B3與B1係屬各別獨立之建物，縱事後B2對外之樓梯損壞，於
修復樓梯期間，若遽認B2、B3為B1之附屬物，理論上有所矛
盾。
(三)被告戴守池於興建B2、B3之初，亦經系爭土地及B1建物之其
餘共有人同意，自符合民法第425條之1規定「土地及房屋同
屬一人」之要件，故該B2、B3對系爭土地有法定租賃關係存
在。而A1為被告戴守池所建造，其為A1之所有權人，被告戴
守池於興建之初係經系爭土地其餘共有人之同意，自符合民
法第425條之1規定「土地及房屋同屬一人」之要件，今系爭
土地由原告取得所有權之後，該A1於得使用期限內，對系爭
土地有租賃關係存在，故原告主張遷讓A1為無理由等語，資
為抗辯，
(四)聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不利判
決，願供擔保免為假執行。
三、爭點事項：
(一)不爭執事項：
1、原告為系爭土地及系爭建物B1部分之所有權人。
2、系爭建物於拍賣時僅有拍賣B1部分，其他部分並不在拍賣之
範圍（本院卷第134頁）。
(二)爭執事項：
1、原告是否為B2、B3建物之所有權人？
2、原告是否為A1建物之所有權人？
3、原告之請求遷讓房屋是否有理由？
4、原告請求不當得利是否有理由？
四、本院判斷：
(一)原告是否為B2、B3建物之所有權人？
1、原告為B1之所有權人乙情，為被告所不爭執，並有建物登記
第一類謄本、建物所有權狀、本院不動產權利移轉證書各1
份在卷可證（見本院卷第21、23、25-27頁），是該部分事
實已足認定。
2、按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上
及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體；
所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他
相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清
界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間，尤應具有與建
築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在，始足當之；而
所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用
，有獨立之經濟效用者而言，判斷建築物有無使用上之獨立
性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用
狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思
以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量，最高法院
108年度台上字第2241號、106年度台上字第941號判決意旨
可資參照。經查：
⑴系爭建物B2部分於96年系爭建物拍賣時已存在，當時建物東
邊設有樓梯可直接通往2樓，可見該建物2樓部分具有獨立之
出入口；又系爭建物於第一次拍賣及第二次拍賣時，拍賣標
的均包含B1、B2及A1部分，惟於停止第二次拍賣程序後，重
啟之第二次拍賣程序之拍賣標的即僅剩下系爭建物之B1部分
，並於拍賣公告之備註欄第八、點註記「門牌朴子市○○○○段
00○0號2樓部分未併付拍賣，請應買人注意。拍定後該部分
不點交。」等情，為兩造所不爭執(本院卷第133頁)，且本
院執行處亦僅就B1部分核發權利移轉證書予拍定人吳永聰，
此有權利移轉證書可證(本院卷第25頁)，並經調取本院96年
度執字第11424號卷證核對無誤，該部分事實洵屬無疑。可
見本院上開執行事件，其拍賣之標的僅及於B1部分，A1、B2
、B3並不在拍賣之範圍。
⑵系爭建物B2部分既於96年間拍賣時具有屋頂、四周牆壁，且
有獨立之出入口，無須依附B1進出及使用，得單獨作為一建
築物使用，當具備使用上及構造上之獨立性，而具有獨立之
所有權；又系爭建物於98年第二次拍賣時，僅拍賣B1部分，
B2部分並未併付拍賣、亦不點交，並記載拍賣公告上，業如
前述，可知拍定人即吳永聰僅取得B1部分之所有權。
⑶B3部分雖有屋頂及四周牆壁，然其並沒有單獨對外連通之出
入口，而需藉由B2內部出入，故B3部分僅具有構造上之獨立
性，而不具備使用上之獨立性，係屬B2之附屬建物，是B2、
B3係屬一體，而具備一獨立之所有權。B2、B3並不在拍賣之
範圍，是吳永聰並不因拍賣而取得B2、B3之所有權。
⑷系爭整體建物於拍賣後之不詳時間，將建物東邊外牆所設置
樓梯拆除，有本院勘驗筆錄及相片可證（本院卷第29-41、4
161-62頁）可參。但原拍定之人吳永聰，於拍定當時僅取得
B1部分之所有權，無法以建物外牆所設置樓梯拆除，而遽認
B1之所有權已擴張及於B2及B3，蓋系爭建物於拍賣之初，既
僅有拍賣及點交B1部分，拍定人之所有權當無從擴張及於B2
或B3部分；縱使拍賣後，B2對外連通之獨立樓梯遭拆除，亦
無從推論B2之所有權消滅，而屬B1之附屬建物。故原告主張
於B2對外連通之樓梯遭拆除後，B1之所有權隨即擴張及於B2
、B3，而屬吳永聰所有，吳永聰再將系爭建物出賣給原告，
原告因而成為系爭建物全部之所有權人等語，並不足採。故
系爭建物其後雖拆除該建物之外牆樓梯，但不能因此可謂吳
永聰又取得B2、B3之所有權。
⑸吳永聰於111年4月8日與原告訂立買賣契約，亦僅係就系爭土
地及系爭建物B1部分為買賣及移轉登記，有建物權狀可證(
本院卷第23頁)。可見原告僅受讓B1部分之建物，並未及於B
2、B3部分。
⑹綜上所述，原告僅就B1建物有所有權，B2、B3部分之建物並
非原告所有。
(二)原告是否為A1建物之所有權人？
1、A1部分為爭建物北方之車棚（水泥柱、石棉瓦製）、面積20
7平方公尺，經本院勘驗在卷，並有土地複丈成果圖1份在卷
足考（本院卷第61-62、107頁）。
2、按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從
物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於
從物(民法第68條)；而所謂「常助主物之效用」，應以有輔
助主物之經濟目的，與之相依為用，客觀上具恆久之功能性
關聯，而居於從屬關係者，始足當之。倘僅具暫時輔助他物
之經濟目的，或縱與之分離亦不致喪失他物之利用價值或減
損其經濟效用者，均難認為係該物之從物；又所謂附屬建物
，係指依附於原建築物以助其效用而未具獨立性之次要建築
而言，諸如依附於原建築物而增建之建物，缺乏構造上及使
用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造
上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築物之效用
（如由外部進出之廚廁）；此類附屬建物依民法第811條之
規定，應由原建築物所有人取得增建建物之所有權，原建築
物所有權範圍因而擴張；判斷是否為獨立建物或附屬建物，
除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與
原建築物間是否具有物理上之依附關係以為斷，最高法院10
9年度台上字第1633號、103年度台上字第919號判決同此意
旨。
3、A1部分非依附於系爭建物，獨立建於系爭土地上，其有單獨
的出入口，且得脫離系爭建物而使用，因此A1並非系爭建物
之附屬建物或從物，其所有權應歸屬於A1之起造人，且A1部
分並不在拍賣之範圍，故原告對於B1部分之所有權，並未擴
張及於A1部分，故原告非A1建物之所有權人。
(三)原告之請求遷讓房屋是否有理由？
⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之(民
法第767條第1項前段)。又以無權占有為原因請求返還所有
物之訴，被告對原告就其所有權存在之事實無爭執，而僅以
非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實無舉證責
任。
⑵原告主張A1、B1、B2、B3現由被告3人占有中；而被告辯稱B1
目前無人占有、A1、B2、B3部分目前由被告戴守全占有等語
(本院卷第158頁)。是以，原告自應先舉證證明系爭建物由
何人占有，始得主張所有物返還請求權，今被告既自認A1、
B2、B3部分由戴守全占有中，是就該部分事實原告無庸舉證
。
⑶就B1部分由何人占有，A1、B2、B3部分是由被告3人共同占有
乙情，原告迄未提出證據以佐其詞，是原告主張A1、B1、B2
、B3均由被告3人占有中，難憑採信。
⑷綜上，被告等人自認A1、B2、B3現由被告戴守全占有中，就
該部分事實已足認定。至B1部分由何人占有，原告並未舉證
證明。故無法證明B1部分是由被告3人所占有。
⑸據上論結，原告既非B2、B3部分之所有權人，即無從基於B2
、B3之所有權人身分向被告主張民法第767條第1項前段之權
利，是原告請求被告3人遷讓B2、B3部分為無理由，應予駁
回。至原告雖為B1部分之所有權人，然被告3人否認占用有B
1之建物，且原告亦未證明何人占有其B1房屋，故無法證明
被告3人有占用B1部分之建物。是原告請求被告3人遷離B1部
分亦無足採，予以駁回。
⑹原告既非A1部分之所有權人，即無從依據系爭土地之所有權
人身分，依據民法第767條第1項規定，請求被告3人遷離A1
，是原告之主張於法無據，應予駁回。
(四)原告請求不當得利是否有理由？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同(民法第1
79條)；另按無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之
利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判
決意旨參照）。
2、查原告並非A1、B2、B3之所有權人，已如上述，是被告占有
A1、B2、B3即難謂原告有何權益受到損害；又原告雖為B1之
所有權人，但無法證明被告3人有占用B1部分之建物，而致
原告之權利受損，是原告請求被告返還占用A1、B1、B2、B3
相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。
(五)綜上所述，原告以系爭建物之所有權人身分，依民法第767
條第1項請求被告3人遷讓交還B1、B2、B3，另以系爭土地之
所有權人身分請求被告3人遷讓交還A1，為無理由，另請求
無權占用A1、B1、B2、B3之不當得利，亦於法無據，均應予
駁回。
(六)原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，併予駁
回。
(七)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此
敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 2 月 15 日
民事第三庭 法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對
造人數提出繕本），及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審
裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費，否則本院
得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 2 月 15 日
書記官 張簡純靜