臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
111年度中小字第4457號
原 告 龍大地社區管理委員會
法定代理人 林麗雲
訴訟代理人 陳育仁律師
被 告 王子才
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國112年2月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參仟元及自民國一一一年八月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠龍大地社區（下稱系爭社區）為單一出入口之封閉型社區， 社區房屋兩兩相對，亦即客廳大門相對，客廳出入口未臨巷 道即中山路，而是設計人行花園小徑，以供行人通行，係由 車庫直接面對巷道，方便汽車直接開進車庫。被告所有坐落 臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）與其上同段1 56建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷000弄0號房 屋（下稱系爭建物），其中系爭土地係分割自三汴段223地 號土地，系爭社區之建築基地即為三汴段223地號土地，顯 然系爭土地係為建造系爭社區而分割整理出各單獨基地，故 系爭土地及建物在系爭社區同一宗建築基地上，屬系爭社區 之住戶。
㈡系爭社區所設計之人車分道部分，其中私設道路為「大 公」 ，戶與戶相對應間之「花園小徑」即是一般所稱的「小 公 」，小公部分之花園小道不論是空間、景觀維護，均由社區 共同管理維護，並由各戶提供部分空地所組成，各該住戶均 通行該小徑進入住家，且該花園小道亦具有社區住戶作為逃 生路線之重要功能。又社區規劃設計係每戶前後均有排水管 及排水口，各住戶客廳方向之排水即藉由排水管流向花園小 徑上之排水暗管，且系爭社區之設計係以花園小徑一側作為 人行出入口使用，被告雖以臨路面作為出入口，仍於花園小 徑一側保留一道後門作為出入使用。另被告享有有線電視費 用優惠、社區消毒、社區清潔、社區監視器設置等，則系爭
社區之設施與管理，為系爭社區之全體住戶所共用，具有整 體不可分性，系爭建物符合公寓大廈管理條例第53條規定。 因系爭社區建築早於公寓大廈管理條例制定前，依當時法規 ，無使全體社區住戶共同持分社區內道路用地所有權之必要 ，故當時之建商將道路部分單獨劃出所有權後，基於節稅之 原因，將土地所有權捐贈予員林鎮公所以及澎湖縣望安鄉鄉 公所，是系爭社區内之道路（中源街1〜9巷）非社區區分所 有權人所有，惟為維護社區住戶之生活品質及環境，仍須支 付相當費用，作為清潔、修整之用，仍有收取管理費用之必 要。
㈢系爭建物係被告於民國93年向前手即訴外人江淑華購入，江 淑華既有參與管理委員會之成立，且成為系爭社區之區分所 有權人，被告自繼受取得後，應依公寓大廈管理條例第24條 第1項規定，繼受系爭社區規約，被告亦確實繳納管理費多 年。
㈣依系爭社區規約第4章第1條規定及108年9月1日第1次臨時區 分所有權人會議決議，系爭社區關於477巷之管理費自109年 1月1日起每月調整由新臺幣（下同）450元改為500元，收費 方式為每2個月為1期共1000元，於每個月奇數月收取該期管 理費。詎被告自111年1月起至同年6月30日止之管理費3000 元未繳納，經原告催討，未獲置理，爰依系爭社區及公寓大 廈管理條例第21條規定請求被告如數給付等語。 ㈤並聲明：被告給付原告3000元及自支付命令送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：系爭社區坐落於臺中市○○區○○段000地號土地（ 下稱381地號土地）上，原告偽造381地號土地係建築法第11 條規定之一宗建築基地，並偽造區分所有權人名冊及區分所 有權比例，且載明系爭建物及土地均坐落於381地號土地上 ，以之申請報備成立原告管理委員會。又系爭社區於建築前 已依基地面積、容積比例分配，將基地分割給各戶，為各自 獨立之集居社區，且建商亦已將依規定留設之法定空地贈與 地方政府作為公有道路，亦即被告所有之系爭建物及土地為 獨棟透天厝，權利範圍屬同一權利主體所有，未位於系爭社 區所坐落381地號土地內，亦無區分所有部分及共同使用部 分，應非屬公寓大廈，自無公寓大廈管理條例之適用，無須 繳納管理費等語置辯，答辯聲明：駁回原告之訴。三、得心證之理由：
㈠原告主張主張之事實，業據其提出社區公寓大廈管理組織報 備證明、土地建物登記謄本、社區規約、社區108年度第1次 臨時區分所有權人會議紀錄、臺中市太平區公所函、管理費
名冊、存證信函及相片等件為證（見司促卷第9-53、中小卷 ㈠第45-48、193-201頁、卷㈡第27-29頁）。 ㈡按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行 ，該條例施行之前已取得建造執照之公寓大廈，除公寓大公 寓大廈管理條例第55條明文規定排除適用外，基於法理，非 不得適用公寓大廈管理條例相關規定。次按「公寓大廈係指 構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區 分為數部分之建築物及其基地」；「多數各自獨立使用之建 築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分 性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」，公寓 大廈管理條例第3條第1款、第53條定有明文。又依公寓大廈 管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第53條所 定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區， 指下列情形之一：「一、依建築法第11條規定之一宗建築基 地。二、依非都市土地使用管制規則及92年3月26日修正施 行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。 三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使 用與管理具有整體不可分割之地區。」。再者，建築法第11 條第1項規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占 之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於 申請建築前應合併為一宗」，建築技術規則建築設計施工編 第1條第1款規定：「本編建築技術用語，其他各編得適用， 其定義如下：一、一宗土地：本法第十一條所稱一宗土地， 指一幢或二幢以上有連帶使用性之建築物所使用之建築基地 。」。經查，系爭房屋領有臺中縣政府工務局80工管建字第 259號建造執照及使用執照，建造執照記載領照日期為80年1 月19日、建築地點為太平鄉三汴段223地號，使用執照記載 建築地址為太平鄉三汴段223-16地號、開工日期80年1月30 日、竣工日期80年12月26日，有臺中市政府112年1月3日府 授都建字第1110348489號函附建造執照及使用執照等相關資 料在卷可參（見中小卷㈠第241-249頁）。又系爭土地重測前 為三汴段223-16地號，係於80年6月24日分割自三汴段223地 號 ，有臺中市太平地政事務所112年1月7日平地二字第1110 009243號函暨所附相關資料在卷可佐（見中小卷㈠第253-317 頁）。依上資料可知，系爭土地與系爭社區建物於建築起造 時建築基地均為三汴段223地號土地，而屬「一宗建築基地 」，符合前揭法條規定「具有整體不可分性之集居地區」情 形，仍有公寓大廈管理條例之適用。被告抗辯系爭土地及建 物與系爭社區無共用部分，無公寓大廈管理條例之適用云云 ，並非可採。
㈢按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可 歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權 人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定 者，從其規定。」，「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公 共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額 ，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會 得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，公寓大廈 管理條例第10條第2項、第21條定有明文。查系爭社區規約 第4章第1條約定：「管理費：以戶為計算單位，收費標準為 ：…（中山路2段477巷）每月繳交450元。」，嗣系爭社區10 8年9月1日第1次臨時區分所有權人會議決議，系爭房屋自10 9年1月1日起每月應繳管理費500元，有上開社區規約及臨時 區分所有權人會議紀錄附卷可稽（見司促卷第13-29頁）， 被告應依此社區規約及臨時區分所有權人會議決議繳交管理 費。原告主張被告欠繳111年1月至6月管理費共3000元，為 被告所不爭執，原告請求被告如數繳交管理費，核屬有據。 ㈣末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力。」，「遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」，民法第 229條第2項、第233條第1項定有明文。原告聲請支付命令於 111年8月16日送達被告（見司促卷第67頁），被告自受支付 命令送達時起負遲延責任，並應自翌日起加付法定遲延利息 。
五、從而，原告依社區規約、臨時區分所有權人會議決議及公寓 大廈管理條例第21條規定，請求被告給付3000元及自支付命 令送達翌日即111年8月17日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。並依民事訴訟法第436 條之19第1項規定，確定本件訴訟費用1000元（即第1審裁判 費）由被告負擔。
六、本件係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法 第436條之20 規定，應依職權宣告假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之 結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 23 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 熊祥雲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 23 日 書記官 許靜茹