臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
111年度板簡字第2577號
原 告
即反訴被告 史書華
訴訟代理人 王元勳律師
李怡欣律師
被 告
即反訴原告 林杰民
訴訟代理人 林時猛律師
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國112年1月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
本訴原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由本訴原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾捌萬壹仟伍佰元，及自民國一百一十一年十二月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由反訴被告負擔百分之八十二，餘由反訴原告負擔。本判決第三項部分得假執行；但反訴被告如以新臺幣貳拾捌萬壹仟伍佰元預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及 就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專 屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者， 不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有 明文。又所謂相牽連者，係指反訴之標的與本訴之標的間， 或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密 切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律 關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律 關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發 生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律 關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連 關係。查本件被告提起反訴，依其反訴所主張之權利，係基 於兩造間所簽立之租賃契約及因該契約終止後所生之損害賠 償，其攻擊、防禦方法相牽連，且係得行同種訴訟程序，並
非專屬他法院管轄，審判資料及事實關係密切，具有共通性 及牽連性，堪認本訴與反訴間有牽連關係，被告利用本訴程 序提起反訴，核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠、原告於民國110年4月20日與被告就其自父親即前出租人所繼 承，座落於新北市○○區○○路000○00號1樓及2樓之房屋（下稱 系爭租賃物）續簽租賃契約書（下稱系爭契約）約定每月租 金10萬元，租期自110年8月1日至111年7月31日，即於不動 任何設備之情形下承租1年，原告於111年7月23日租期屆滿 前一週即已拆除招牌、室內垃圾亦已清掃完畢，原告並以li ne訊息通知被告上情，且表示可於111年7月31日前提早點交 ，詎被告屆期並未返還原告已交付之30萬押金，原告並於11 1年8月1日委由律師發函予被告，然被告迄今仍未清償，為 此，爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告 應給付新臺幣(下同)300,000元，及自支付命令繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告則以：
原告雖主張系爭租約為不動任何設施之情形下承租1年云云 ，惟查：
㈠、系爭租約本質上仍為續約，原告應依系爭租約加註條款履行 拆除責任，被告之父親就系爭租賃物於100年8月1日至105年 7月31日即出租給原告之合夥人使用，原告擔任該租賃契約 之連帶保證人，嗣於105年8月1日至110年7月31日出租給原 告使用，每月租金均為13萬元；然系爭租約係因原告父親於 106年7月21日突然驟逝，兩造於租約110年7月31日屆滿前因 部分隔間使用問題協商相關補充條件後，遂於同年8月1日重 新再簽約1年。
㈡、次查，系爭租賃物1樓及2樓在被告父親出租給原告之合夥人 時是空屋出租，被告於原告提出續租方案每月115,000元簽1 0年時，被告原本同意，但被告因故需部份隔間自行使用， 遂向原告表示若無法配合可不續約，如要續約則每月10萬元 ，但應拆除部分裝潢空間歸還被告使用且需在110年7月31日 前完成，原告同意並表示願意續租1年，詎料，110年7月31 日到期後並未如協議內容拆除部分裝潢供被告隔間使用，被 告遂向原告表示合約應重新簽訂，原告才提出2個方案，第1 個方案是每月115,000元要簽10年，第2個方案維持當時履行 合約義務一個月10萬元1年(不動任何設施)結束這一年，最 後被告決定選第2個方案，並要求系爭租約將來屆期前，原
告應配合系爭契約書第九條第三項加註事項回復原狀(含外 招牌拆除、室內裝潢拆除、垃圾清運等)，租金才從每月13 萬元降為10萬元。
㈢、原告選第2個方案一年也省下36萬元之租金，然卻未配合於11 1年7月31日前履行前開約定，顯有違約之情形，從而，系爭 租約顯然是延續被告父親先前之契約而來的，且依一般社會 客觀認知及經驗法則，很顯然將每月租金降幅高達3萬元之 對價關係即是要拆除部份裝潢隔間自行使用，依上開說明真 正意思應該是續約前協商拆除部分裝潢供被告隔間使用之條 件，後來採不動任何設施再續約1年(即110年8月1日至111年 7月31日前不得要求原告拆除或要求隔間)，此與續約後111 年7月31日租期屆滿時應拆除並依約回復原狀之情況顯然是 二件事，故原告逕以「不動任何的設施」之字眼而解讀原狀 即為110年7月31日之原狀云云，顯然是原告錯誤解讀，不足 採信。
㈣、綜上，所謂「不動任何的設施」1年結束之真意，是原告要求 被告不得於110年8月1日至111年7月31日要求拆除部份區域 供被告自用，被告就是因為牙醫診所之內部裝潢及外部招牌 之拆除費用很高，如未拆除並無法交付給下一位租客使用， 才於系爭租約第九條第三項之加註約定回復原狀含拆除外部 招牌及內部裝潢等責任，故原告顯然是為節省拆除費用而故 意曲解「未動任何設施」之字義。
㈤、原告應依系爭租約負債務不履行之損害賠償責任： ⒈依系爭租約第九條第三項之加註約定條款，於租約屆滿時， 原告應將系爭租賃物1樓及2樓回復原狀(含外招牌拆除、室 內裝潢拆除、垃圾清運等)，然被告於系爭租約屆滿前，於1 11年7月27日即以律師函催告，詎料被告收受後仍置之不理 而未予送達後5日內將系爭房屋外部招牌及相關附屬設施、 內部裝潢拆除並騰空遷讓返還予被告，原告雖於111年8月1 日以崇和法律事務所函覆業已拆除招牌、室內垃圾亦已清除 完畢云云，惟查，系爭租賃房屋於租期屆滿時，尚有外部招 牌及相關附屬設施、內部裝潢尚未拆除及清運，為保全尚未 拆除屋外招牌、室內裝潢及其他附屬設施等現況證據，被告 已委請蔡宜樺民間公證人於同年8月6日上午11時35分許親自 至上開房屋為相關現況之私權體驗，並於同月31日做成111 年度北院民公樺字第660316號公證書正本，且依最初之房屋 租賃契約書(即指100年8月1日至105年7月31日之房屋租賃契 約書)第六條約款本有載明期滿後應按照原狀騰空交還，而1 10年8月1日簽續約時，被告原本是要向原告取回部分空間使 用，所以租金才從13萬元降為10萬元，但是最後並沒有取回
部分空間作為自用，就是因為被告承諾將來租約到期後會將 牙醫診所營業用之外部招牌、室內裝潢及附屬設施均拆除騰 空返還，故租金並無回復為13萬元，從而，系爭租約於第九 條第三項才會加註(含外招牌拆除、室內裝潢拆除、垃圾清 運)條款。
⒉系爭租約期間屆滿前後，被告本於誠信及善意屢次請求原告 出面處理，業經以律師函二次催告，仍置之不理，被告遂自 行委託工程行拆除招牌及內部裝潢等設備因而受有實際支出 拆除費用計313,500元為保全證據支出必要之公證費用計68, 000元、租賃物因公證期間及拆除期間而無法出租之2個月租 金損失計260,000元(系爭租賃物之租金早期契約均以每月13 萬元計算)，總計受有641,500元(313,500＋68,000＋260,000＝ 641,500)之損害。
㈥、原告請求被告返還系爭押租金30萬元顯無理由： ⒈依系爭租約第四條約定，出租人對於因系爭契約所生之契約 債務亦可行使扣抵押金之權利，原告因違約未就系爭租賃物 回復原狀致被告受有支出必要之公證及拆除費用之損害及租 金之損失、積欠電費等總計應支付被告641,500元，扣除押 金30萬元後，尚應支付被告341,500元，故原告請求顯無理 由。
⒉再者，縱使扣抵押金有不符系爭租約之第四條約定(假設語氣 )，被告仍得依民法第334條第1項規定與原告主張抵銷，抵 銷後，原告請求之押租金請求權應已因抵銷而消滅等語置辯 。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之 履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履 行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充 後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上 字第2108號判決、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照 ）。
㈡、查系爭契約終止日為民國111年7月31日，依系爭契約之規定 被告自應返還押租金30萬元，原告向被告向承租系爭房屋， 並簽訂系爭租約，原告已繳交押租金30萬元交與被告，被告 迄今仍未歸還押租金30萬元予原告，業據原告提出系爭租賃 契約為證，且為兩造所不爭執，首堪認定於前。㈢、至被告抗辯其得先扣抵原告因系爭契約所生之債務不履行， 致被告所生之各項損害，經扣抵後，押租金已無餘額等語， 經查：
⒈拆除費用313,500元部分：
按系爭契約第9條第3項：「第一項之情形，承租人返還租 賃住宅時應負責恢復原狀，含外招牌拆除，室內裝潢拆除 ，垃圾清運。」，有系爭契約附卷可考，可見被告抗辯： 兩造約定，原告於返還系爭租賃物時，應拆除裝潢及外招 牌、垃圾清運等情，應屬有據。原告稱無須負拆除裝潢之 責，顯與兩造約定有所扞格，自不足採。又被告支出拆除 裝潢及外招牌、垃圾清運費用313,500元，業據其提出拆 除費用收據、天元聯合事務所111年度北院民公樺自第660 316號公證書為證，是被告抗辯其得扣抵拆除費用313,500 元，應可憑採。
⒉公證費用68,000元部分：
被告抗辯其為保全證據而支68,000元公證費，亦得扣抵押 租金等情，而該公證書經被告於本件訴訟提出，並經本院 援引作為本件認定事實之依據，是被告此部分支出之費用 ，應認係屬證明損害所必要，此部分之抗辯，亦屬可採。 ⒊租金損失260,000元部分：
被告抗辯：其因拆除裝潢及公證致系爭租賃物有2個月不 能出租之租金損失260,000元等語，惟查，兩造約定租金 為每月10萬元，有系爭租約附卷可查，被告雖抗辯其曾收 取每月13萬元租金，然因與兩造上開租約條款約定不同， 尚難憑採，是每月租金應以最近一次即系爭契約約定之租 金10萬元計算較為合理。而公證人自111年8月6日隨即前 往系爭租賃物，依其實際體驗結果之客觀情形作成公證書 ，並於111年8月31日作成正本交付被告，另被告另聘請廠 商進行系爭租賃物室內裝潢拆除工程，則於111年9月22日 至同年月30日施工完成，有該公證書、估價單附卷可參， 是系爭租賃物因公證期間及拆除期間而無法出租之2個月 租金損失應為20萬元(計算式：10萬元×2月＝20萬元)。至 原告主張此部分損失與其無關，然依系爭契約第9條第3項 之約定，原告於租賃期間屆滿，返還系爭租戀物時，既須 負拆除裝潢、招牌、清運垃圾之責，則拆除期間所生不能 出租之損失自應由承租人即原告負擔，原告此部分之主張 ，難認可採。
⒋據此，被告得依系爭契約第9條第3項約定、民法第213條、 第216條之規定，本得請求原告給付系爭租約債務不履行 之損害賠償共581,500元（計算式：拆除費用313,500元＋ 公證費用68,000元＋租金損失200,000元＝581,500元），其 依系爭契約第4條第2項規定抵充尚開契約所生債務後，已 無餘額。被告抗辯原告繳付之押租金經扣除原告積欠之裝 潢拆除費用、公證費用元、租金損失後，被告無返還原告
押租金之義務乙情，應認可採
四、綜上所述，被告收受原告繳付之押租金300,000元，揆諸前 開說明，該押租金應發生當然抵充債務不履行及損害賠償債 務之效力，而經抵充押租金300,000元後，被告已無須返還 原告押租金。原告主張其得依系爭契約之法律關係提起本件 訴訟，請求被告給付300,000元，及自支付命令繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，貳、反訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款訂有明文。本件反訴原告起訴時請求：「㈠原告即反訴被 告史書華應給付被告即反訴原告林杰民343,132元及自反訴 狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。 ㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。」等語，嗣於本院1 12年1月10日言詞辯論期日變更為：「㈠原告即反訴被告史書 華應給付被告即反訴原告林杰民341,500元及自反訴狀送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。㈡反訴 原告願供擔保，請准宣告假執行。」等語，核與上開規定相 符，應予准許。
二、反訴原告主張：
本件原告即反訴被告史書華因未於系爭租約在民國111年7月 31日屆滿前，依系爭租約第九條第3項就租賃標的物履行回 復原狀(含外招牌拆除、室內裝潢拆除、垃圾清運)等，經被 告即反訴原告於同年月27日以律師函先行催告後，仍置之不 理而未予送達後5日內將系爭房屋外部招牌及相關附屬設施 、內部裝潢拆除並騰空遷讓返還予本人，。
㈠、反訴原告會支出保存證據之必要費用，係為避免因遲未拆除 裝潢延宕後續出租他人可得收益之租金損失擴大，造成將來 反訴被告之負擔，為此，於民間公證人完成租賃物現況之私 權事實體驗保全證據後，隨即先行就拆除費用估價後，本於 誠信及善意再次於同年9月2日以律師函告知表示意見(111年 9月02日律師函節本及送達回執)，然反訴被告仍置之不理， 為此，反訴原告於踐行前開相關程序後，為避免租金損失繼 續擴大，只好自行拆除，因而受有實際支出拆除費用計313, 500元、為保全證據支出必要之公證費用計68,000元、租賃 物因公證期間及拆除期間而無法出租之2個月租金損失計260 ,000元(系爭租賃物之租金早期契約均以每月13萬元計算)， 扣除押租金30萬元後，仍應給付反訴原告341,500元，嗣經 催討，均置之不理，故於本件訴訟中，基於紛爭解決一次性 ，反訴原告提起反訴請求反訴被告史書華應支付前開扣除押
租金後之損害賠償，為此爰依系爭契約之法律關係提起本件 反訴，並聲明：㈠原告即反訴被告史書華應給付被告即反訴 原告林杰民341,500元及自反訴狀送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之遲延利息。㈡反訴原告願供擔保，請准 宣告假執行。
三、反訴被告則以：
反訴原告主張受有643,132元之損害，扣除押租金30萬元後 ，仍應給付反訴原告343,132元，顯無理由：㈠、蓋反訴原告僅空言聲稱：伊為避免租金損失繼續擴大而因受 有實際支出拆除費用313,500元，公證費用68,000元、租賃 物因公證期間及拆除期間而無法出租之2個月租金損失26萬 元及電費未提前解除營業用電致受有1,632元之損失，共受 有643,132元損害等云云，然其請求權依據為何？卻是隻字 未提，足見反訴原告提出本件反訴已屬於法無據，依雙方於 110年4月20日簽立之系爭租約及反訴原告於磋商時表明選擇 之方案觀之，反訴被告亦無反訴原告所謂拆除全部裝潢之回 復原狀義務。
㈡、查反訴原告主張系爭租約本質上仍為續約，則徵諸被證6即反 訴被告與反訴原告林文雄於105年8月1日所簽立至110年7月3 1日之前租約，不僅亦未約定反訴被告須於返還租賃物時回 復原狀，雖約定每月租金為13萬元，然反訴被告毋須負擔任 何稅捐，此觀諸該租約第八條「稅費負擔」中皆為空白，並 無任何約定自明，復稽諸反訴被告與反訴原告於110年4月20 日所簽立之系爭租約，每月租金固降為10萬元，係因依系爭 租約第六條「稅費負擔之約定」第（三）項：「其他稅費及 其支付方式」中約定：「租賃稅、健保補充保費由乙方支付 」，則倘依反訴原告所言：系爭租約係延續其父親即前出租 人先前之契約而來，反益證反訴被告顯無拆除內部裝潢回復 原狀之義務至明！綜上所述，足見反訴原告所辯稱：「從而 系爭租約顯然是延續被告（即反訴原告）父親先前之契約而 來的，且依一般社會客觀認知及經驗法則，很顯然將每月租 金降幅高達3萬元之對價關係即是要拆除部分裝潢隔間自行 使用」等語，顯屬穿鑿附會、自行解續之詞。
㈢、再者，反訴原告所主張之4項費用或損失，亦非因系爭租約而 生之債務，其請求顯無理由因保全證據而支出之公證費用68 000元，不僅非屬必要，亦非系爭租約所生債務因公證及拆 除期間而無法出租之2個月租金26萬元部分，亦係反訴原告 自身之問題，因反訴被告早於111年7月23日均已搬遷、打掃 完畢，足見自無長達2個月無法出租之可言。況且，縱使要 計算租金損失，亦應以一個月10萬元為基準，而非13萬元，
反訴被告既無拆除裝潢之義務，則反訴原告請求支付拆除費 用31萬3500元，亦無理由，反訴被告既已於111年7月23日已 告知反訴原告已搬遷完畢，則電費未提前解除營業用電（計 費期間111年7月27日至111年8月12日之1,632元損失，向反 訴被告請求亦屬無據等語置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回 。
四、本院之判斷：
反訴原告主張受有實際支出拆除費用計313,500元、為保全 證據支出必要之公證費用計68,000元、租賃物因公證期間及 拆除期間而無法出租之2個月租金損失計260,000元(系爭租 賃物之租金早期契約均以每月13萬元計算)，扣除押租金30 萬元後，仍應給付反訴原告341,500元，並提出系爭租賃契 約、拆除費用估價單暨收據、公證費用收據、公證書等件為 證，反訴被告則以前詞置辯。經查，反訴原告得依系爭契約 第9條第3項約定、民法第213條、第216條之規定，本得請求 反訴被告給付系爭租約債務不履行之損害賠償共581,500元 （計算式：拆除費用313,500元＋公證費用68,000元＋租金損 失200,000元＝581,500元），業據本院認定如前，且經反訴 原告依系爭契約第4條第2項規定抵充押租金30萬元後，尚餘 281,500元（計算式：581,500元-300,000元＝281,500元）， 反訴原告得向反訴被告請求之債務不履行損害賠償為281,50 0元，逾此部分之主張，尚屬無據，不應准許。 五、綜上所述，反訴原告依系爭契約之法律關係，請求反訴被告 支付281,500元，及自反訴起訴狀送達翌日即111年12月20日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由 ，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件反訴原告勝訴部分，係依簡易訴訟程序所為反訴被告敗 訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職 權宣告假執行；並依同法第392條第2項規定，依職權為反訴 被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。至於反訴原告敗訴 部分，反訴原告之訴既經駁回，假執行之聲請失所附麗，應 併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此 敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 2 月 4 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 許珮育
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 2 月 4 日 書記官 林宜宣