臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
111年度重簡字第1753號
原 告 林景祿
訴訟代理人 吳珠鳳律師
訴訟代理人 黃雅筑律師
被 告 黃日騰
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國112年1月13日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○○街000號房屋騰空遷讓返還原告。被告應自民國112年1月2日起至遷讓返還之日止，按月給付原告新臺幣4萬5,000元，及自各月應給付之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，及第二項已到期之部分，得假執行。 事 實 及 理 由
壹、程序事項
本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴 訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）被告前於民國102年1月1日向原告承租坐落新北市○○區○○○ 街000號房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期為2年（即 自102年1月1日起至103年12月31日止），每月租金計新臺 幣（下同）3萬元，被告並給付原告押租金共計5萬6,000 元，兩造並於租約（下稱系爭租約）第8條約定：「乙方 （即被告，下同）未經甲方（即原告，下同）同意，不得 私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以 其他變相方法由他人使用房屋。」等語。嗣於上開租賃契 約到期後，被告仍持續給付原告租金，原告亦未為反對之 意思表示，系爭租約轉為不定期租賃契約。
（二）詎被告自111年5月份起竟未依約給付租金，且原告於前往 催討時，更察覺被告有違反前開規定，將系爭房屋轉租予 他人之情事，爰以本件起訴為終止租約之意思表示，終止
兩造間之租約，並請求被告騰空返還系爭房屋，並給付原 告相當於租金之不當得利及違約金：
⒈遷讓返還系爭房屋：原告違反前開租賃契約第8條及民法第 443條第1項之規定，將系爭房屋轉租予他人，原告自得依 民法第443條第2項之規定及系爭租約第14條：「甲乙丙各 方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方 得隨時解約回收房屋，因此所受之損失甲方概不負責。」 約定，原告自得終止系爭租約，並請求被告遷讓返還系爭 房屋。
⒉不當得利：原告以本件起訴為終止租約之意思表示等情， 已如前述，被告迄今仍無權佔用系爭房屋，受有相當於租 金之不當得利，原告自得請求被告自起訴狀繕本送達翌日 起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付3萬元，及自各月應 給付之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ⒊違約金：又依系爭租約第6條之約定：「乙方於租期屆滿時 ，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照 原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不 即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，……」等語，原告既已終止 本件租約，而被告迄今仍未返還系爭房屋，原告自得依前 開約定，向被告請求自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還 系爭房屋止，按月給付7萬5,000元，及自各月應給付之翌 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
（三）爰依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段等規定 及系爭租約等法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應 將系爭房屋騰空後遷讓返還予原告，㈡被告應自起訴狀繕 本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告10萬 5,000元，及自各月應給付之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、得心證之理由：
（一）原告主張之前揭事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證 信函暨掛號執據、包裹查詢結果等件為證（本院卷第27至 47頁），核屬相符，被告對於上開事實，已於相當時期受 合法通知，而未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀 作何答辯，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪 信原告上開主張為真實。
（二）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
民法第451 條定有明文。查兩造就系爭租約約定期限2年 ，自102年1月1日起至103年12月31日止，足認兩造間係簽 訂定有期限之租賃契約，嗣後被告於租期屆滿後仍繼續使 用系爭房屋，且原告亦未反對被告繼續使用系爭房屋，揆 諸前開說明，兩造於系爭租賃契約屆滿後，已成立不定期 租賃關係，合先敘明。
（三）遷讓房屋部分：
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2個 月之租額，不得依前項之規定終止契約；承租人於租賃關 係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前 段、第455條分別定有明文。另觀系爭租約第8條、第14條 約定：「乙方（即被告）未經甲方（即原告）同意，不得 私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以 其他變相方法由他人使用房屋。」、「甲乙丙各方遵守本 契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解 約回收房屋，因此所受之損失甲方概不負責。」等語，亦 有系爭契約可佐（本院卷第27至35頁）。本件被告自111 年5月起即陸續積欠原告租金，並有未經原告同意即將系 爭房屋轉租予他人使用之情事，已如前述，原告自得依前 開民法規定終止租約，又本件起訴狀繕本於112年1月1日 送達被告，是應認以前開起訴狀繕本之送達日即112年1月 1日發生終止契約之效力。兩造間之租賃關係既於前開112 年1月1日終止，原告依民法第455條前段之規定，請求被 告將原告所有之系爭房屋騰空返還，自屬有據，應予准許 。
（四）積欠租金部分：
又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條定有 明文。押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務， 故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時 ，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87 年度台上字第1631號判決意旨參照）。兩造於租賃期間被 告既有積欠租金之事實，則原告主張以被告交付之押租金 5萬6,000元進行抵扣，自無不可。
（五）不當得利部分：
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文；其無正當權源使用他人房屋 ，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法 院61年台上第1695號判決意旨參照）。被告既於契約終止
後仍持續佔用系爭房屋迄今，被告自亦得依不當得利之法 律關係，請求按月給付相當於租金之不當得利甚明。是原 告基於契約及不當得利之法律關係，請求被告給付自112 年1月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付3萬元，亦 屬有理由。
（六）違約金部分：
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標 準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得 酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而 異（最高法院82年度台上字第2529號裁判要旨參照）。依 系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同 意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還 甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還 房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至 遷讓完了之日止，……」（本院卷第31頁），系爭租約已於 訴狀繕本之送達日即112年1月1日終止，而被告迄今仍占 據系爭房屋等情，已如前述，原告固得依上開約定，向被 告請求按租金5倍之違約金。惟無權占有他人之不動產， 依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，不動產之所 有權人或出租人亦受不能即時利用之損失，有相當於租金 之損害等情，已如前述，原告並已就被告迄今仍占用系爭 房屋之行為，向被告請求按月給付相當於租金之不當得利 ，並經本院准許如前，此外原告亦未舉證除前述不能利用 之損失外尚因此受有何等損害，本院認再課與被告如約定 條款所示之違約金義務，則被告因違約所負之賠償責任， 明顯過高，應酌減至按月租金0.5倍計算，即1萬5,000元 為適當，逾此範圍，則乏所據，尚難採信。
（七）綜上所述，原告得請求被告遷讓返還系爭房屋，並自112 年1月2日起自遷讓返還之日止，按月給付原告4萬5,000元 （計算式：不當得利3萬元＋違約金1萬5,000元）。四、從而，原告本於兩造間之租賃契約、民法不當得利之法律關 係，請求被告：㈠將系爭房屋騰空遷讓返還，㈡自112年1月2 日起自遷讓返還之日止，按月給付原告4萬5,000元，及自各 月應給付之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有 理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。五、本判決原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決， 爰依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 2 月 18 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 王雅婷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 2 月 18 日
書 記 官 陳芊卉