臺灣高雄地方法院民事判決
111年度雄簡字第2440號
原 告 胡慈芳
被 告 邱嬿玲
訴訟代理人 劉泉宏
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年1月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條所列各款情形，應依被告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、原告主張：原告於民國111年1月9日向被告買受坐落高雄市○ ○區○○段000地號土地及其上同段4249建號建物即門牌號碼高 雄市○○區○○路00巷0號房屋（下稱系爭房屋），買賣價金新 台幣（下同）500萬元，並簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭 契約書)，被告並填具標的物現況說明書，保證系爭房屋無 滲、漏水情形，並約定被告應負責搬遷騰空系爭房屋，未搬 離之物品視為廢棄物，清理費用由被告負擔，詎原告交屋檢 查時發現系爭房屋浴室浴缸底部滲水、周圍砂利康老化、主 臥交界浴室門檻左下牆角壁癌等瑕疵，且系爭房屋內留有廢 棄物等情，經估價需支出修繕費200,550元及廢棄物清理費 用4,800元，被告應負不完全給付之債務不履行責任，賠償 原告所受之損害等語。為此，爰依民法第227條及第360 條 之規定提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告205,350元 ，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。
三、被告則以：因考量系爭房屋屋齡已久及全屋屋況問題，兩造 進行磋商及協議，並於簽立系爭契約書同時增訂「增補特約 」，經原告議價、要求減價達48萬，被告乃提出不負瑕疵擔 保責任之條件，並約定依現況交屋、賣方不負修繕責任，即 已特約免除被告全部物之瑕疵擔保責任，其中自包含漏水瑕 疵方面之責任，原告請求被告負物之瑕疵擔保責任應無理由 等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院得心證之理由：
本件原告依系爭契約書主張被告應負不完全給付之債務不履 行責任，賠償原告所受之損害等節，為被告所否認，並以前 詞置辯。是本件應審究者為：㈠兩造有無約定免除被告物之
瑕疵擔保責任？㈡原告依民法第227條、第360條之規定，請 求被告給付205,350元及法定遲延利息，有無理由？ ㈠按解釋意思表示，固應探求當事人真意，不得拘泥於所用之 辭句，但契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者 ，即不得反捨契約文字而為曲解(最高法院96年度臺上字第1 300號判決意旨參照)。經查，系爭契約書所附標的物現況說 明書第15項次：「建物現況是否有滲漏水之情形」，兩造於 上開約定事項簽名、蓋章，並註記「111年1月9日」、勾選 「否」等情，兩造於「增補特約」約定：「甲方（即原告） 已至房屋現場確認，本標的物現況屋齡已久、全屋屋況問題 ，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用。本案甲乙雙方原 議定之成交價新台幣548萬元，乙方同意減價48萬元甲方， 甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現 尚有屋況瑕疵，如渗漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由 甲方自行負責，概與乙方無涉。惟若重大瑕疵，如：標的有 非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構 問題無法補強…等情事，乙方仍應負瑕疵擔保責任。甲方經 謹慎評估後，同意此交易條件，日後不得就本件買賣向乙方 及仲介再為任何請求。」，此有系爭契約書所附標的物現況 書明書及被告所提之「增補特約」在卷可查(見本院卷第25 頁、第101頁)，依此足見被告已於系爭契約書所附之標的物 現況說明書及增補特約中明確表示依現況交屋，兩造並以特 約免除被告之修繕責任，而原告已於相當時期受合法通知， 未於言詞辯論期日到場，依民事訴訟法第280條第3項準用第 1 項規定，應視同自認被告前揭主張之事實，是認兩造於簽 訂「增補特約」之際，業已免除被告就系爭房屋全部物之瑕 疵擔保責任，且該約定並未有違反強制規定而無效之情形。 ㈡次按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人 故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文；債務 不履行依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由 ，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不 能之規定行使其權利，惟該條所稱之不完全給付，必以契約 成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義 與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之(最高法院99年 度台上字第2033號判決意旨可資參照)。查兩造簽訂系爭契 約書時，已於增補特約中約定依現況交屋、賣方不負修繕責 任，且本院亦認兩造間業已特約合法免除被告瑕疵擔保責任 ，業如前述，顯難認系爭房屋欠缺保證之品質。於特定物買 賣契約，如契約雙方締約時已約明依標的物之現狀交付，則
出賣人依現狀交付即屬依債務本旨給付，自難認屬不完全給 付。本件被告既已依約按契約成立時買賣標的物之現況交付 系爭房屋，依前揭說明，即屬依債務本旨所為之給付，不構 成不完全給付。執此，原告主張被告出售系爭房屋，有不完 全給付之情形，亦屬無據，原告復未能提出相關事證舉證證 明其主張為真，是原告依民法第227條、第360條之規定，請 求被告賠償205,350元及法定遲延利息，難認有據。五、綜上所述，原告不得請求被告負物之瑕疵擔保責任，亦無從 依民法第227條之規定請求被告負不完全給付之損害賠償責 任。從而，原告請求被告給付205,350元，及自起訴狀送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附 此 敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 31 日 高雄簡易庭 法 官 張茹棻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 1 月 31 日 書記官 黃振祐