臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度重上字第83號
上 訴 人 陳椿生
訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師
李玲玲律師
林若馨律師
複代理人 陳星宇律師
被上訴人 石井江美子
訴訟代理人 張啟祥律師
複代理人 蔡宜真律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民
國111年5月18日臺灣屏東地方法院110年度重訴字第66號第一審
判決提起上訴，本院於111年12月28日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造均為如原判決附表（下稱附表）所示土地 （下稱系爭土地）之共有人，被上訴人於民國110年5月8日 以東港中正路郵局第98號存證信函（下稱系爭存證函）通知 伊已將系爭土地之應有部分（下稱系爭應有部分）以每坪新 臺幣（下同）35,000元出售予他人，並要求伊於函到15日內 表示是否願為優先承買權（下稱系爭通知），伊隨即於同月 19日之期限內回覆被上訴人願依同一條件優先購買，並請其 提供買賣契約俾供參考履行，惟被上訴人竟無回應，伊旋於 同年6月3日再通知被上訴人願為訂約之意思，然被上訴人至 今仍拒不簽約，爰依土地法第34條之1第4項規定提起本件訴 訟，聲明：㈠確認上訴人對被上訴人所有系爭應有部分有優 先購買權；㈡被上訴人應就系爭應有部分以買賣價金36,547, 350元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付後辦理移轉 登記。
二、被上訴人則以：伊前係有意願將系爭應有部分出售予第三人 ，因不諳中文及台灣法律，誤以為應先將此告知其他共有人 ，始錯誤為系爭通知，然伊尚在考慮出售事宜時，即因代理 人轉知系爭土地產生多起糾紛，甚至涉及訴訟後，伊即無意 出售，並委由代理人轉達上訴人，伊既未與第三人成立買賣
契約，上訴人即無從依不存在之同樣買賣條件與伊補訂買賣 契約，其欲行使優先承買權而強制伊出售系爭應有部分，顯 有違誤等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判 決廢棄；㈡確認上訴人對被上訴人所有系爭應有部分有優先 購買權；㈢被上訴人應就系爭應有部分以買賣價金36,547,35 0元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付後辦理移轉登 記。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表所示。 ㈡被上訴人授權訴外人張傳聖於110年5月7日以系爭存證函為系 爭通知，上訴人於同月19日以存證信函通知張傳聖，同意依 同一條件優先購買，請被上訴人提供買賣契約書以利依所訂 條件履行及另訂買賣契約，復於同年6月3日再以存證信函通 知張傳聖主張依同條件行使優先購買權利，請被上訴人提供 買賣契約盡速簽訂買賣契約，張傳聖則於同年7月24日通知 上訴人被上訴人決定暫不欲出售系爭應有部分。 ㈢被上訴人授權張傳聖有寄發、收受存證信函之權限。五、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： ㈠按民事事件涉及外國人或外國地者，為涉外民事事件，內國 法院應先確定有國際管轄權始得受理，再依內國法之規定， 就爭執之法律關係予以定性後，決定應適用之準據法。本件 被上訴人具日本國籍，有授權書、身分資料及護照可稽（原 審卷第161頁、本院卷第99至101頁），上訴人訴請確認對被 上訴人所有系爭應有部分有優先購買權，且被上訴人應與其 簽訂買賣契約，屬涉外民事事件。又涉外民事法律適用法（ 下稱涉民法）就國際管轄權並無明文規定，自應類推適用民 事訴訟法關於管轄規定，依民事訴訟法第3 條第1 項、第10 條規定，系爭土地所在之屏東地區之我國法院，即有國際管 轄權。又本件既屬涉外民事訴訟，自應適用涉民法定其準據 法，而涉民法第38、39條規定，關於物權依物之所在地法， 物權之法律行為，其方式依該物權所應適用之法律，以系爭 土地既在我國，故本件有關上訴人主張被上訴人應以其通知 之條件出售並移轉系爭應有部分，自應依我國法為準據法， 本院自得依相關規定加以審理，合先敘明。 ㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存在 與否不明確，致原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之 狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而
言。本件上訴人主張被上訴人於前通知將出售系爭應有部分 ，並限期為願否優先承買權之表示，其已於期限內回覆願為 優先承買權，惟被上訴人迄仍拒絕締約出賣等情，已為被上 訴人否認。則兩造對上訴人就系爭應有部分是否有優先購買 權既有爭執且屬不明，已影響上訴人權益，足見其在法律上 確有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，既能以確認判決 將之除去，應認上訴人提起本件確認之訴，有即受確認判決 之法律上利益，被上訴人所辯並無可採。
㈢按土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權，為形成權之 一種，係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約有 效成立為前提，倘本無買賣契約，或買賣契約無效，或買賣 行為被撤銷而不存在時，即無共有人優先承購權發生之可言 。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之 責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則 被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累， 亦應駁回原告之請求。本件上訴人主張被上訴人已將其所有 系爭應有部分以每坪35,000元出售他人，其為系爭土地之共 有人，自有優先承購權云云，既為被上訴人否認，其自應就 被上訴人與他人成立買賣契約，且迄仍有效存在之有利事實 ，負舉證責任。上訴人於此固提出被上訴人所發3存證信函 ，並舉證人洪茂桂為證，惟查：
⑴上訴人以系爭存證函（原審卷第89至95頁）稱被上訴人已 表明其以每坪單價35,000元出售系爭應有部分予他人，且 限期為優先承購之表示，其自已與他人訂立買賣契約，否 則當不致如此云云，被上訴人則以其為日本人，不諳中文 及台灣法律，其僅有出售系爭應有部分之意願，誤以為應 先告知其他共有人始為系爭通知等語而予否認。而系爭存 證函係載：「本人與台端共有..地號，今本人全數..土地 持分部分，『擬』以每坪單價新台幣三萬五千元整全部出售 予他人...」等語，其既使用「擬」字，依此之通常言意 ，係打算以該價格出售系爭應有部分，並未明確表示已以 該單價售出而與他人甚明。
⑵又系爭土地109年之公告現值，最高價者為後寮溪段第970 地號土地之每平方公尺10,768元，餘均為9,000元，有公 告土地現值查詢可稽（原審卷第421至433頁），以該最高 價者換算每坪價格為35,597元（3.305785×10,768＝35,597 ，元以下四捨五入），即近於上開通知單價。按被上訴人 如非需款甚殷而欲罄售其所繼承之系爭土地，以110年間 台灣不動產之熱況及漲幅，衡情其應不可能以近於公告現 值，甚或低於政府徵收價格（通常為公告現值加成）之上
開單價出售。且其為使與之締約的買受人得順利過戶，通 常會故為隱瞞而不致以如此低價告知其他共有人而引之有 優先承購之熱烈意願，致該洽談之買受人白耗精力、花費 ，此觀本件請求優先承購之原告人數業達20餘人即明（原 審卷361頁），此之告知與常情已違。
⑶再者，如被上訴人確已與他人以該條件締約，由該他人或 由上訴人以同一條件買受，其所得價金並無不同，遠在日 本且需款甚殷之被上訴人應無故阻上訴人購買之必要，其 並無事後反悔之動機。佐以上訴人主張之張傳聖於110年5 月31日回覆上訴人的存證信函係載稱：「..回函表示願依 同一條件為優先購買之共有人即達21人，惟據本人知悉其 中部分共有人並無如回函所示之購買意願，且各共有人所 欲優先承購之地號、持分比例、範圍等重要契約內容事項 亦未明確，是以，本人即發函如主旨所示，請台端..提出 有優先購買意願之共有人所親書之購買意願書及相關憑證 ，並請表明願優先承購之地號及願購買之持分比例及範圍 等重要買賣標的事項，以利本人為後續買賣契約之訂定及 續行」等語（原審卷359至365頁），其並非以上訴人主張 之已與「他人」訂立買賣契約的同一條件通知共有人訂立 買賣契約，與優先承購權人須無選擇地全部接受被上訴人 與他人所訂契約或他人承諾之一切條件已有不同，且依該 通知意旨竟全未考慮與其締約之該「他人」的簽約購地利 益，反不厭其煩願依各共有人購買意願分拆系爭應有部分 為各別出售，上訴人主張之該買受人是否存在，抑或系爭 存證函僅係通知其「擬」出售以待他共有人購買，實非無 疑，被上訴人指稱其居住海外，因不諳我國法律規定，致 誤以擬出售時應先告知他共有人等語，尚非無據。 ⑷另證人洪茂桂固到庭證稱：「上訴人要優先購買，叫我幫 他找代書，我就跟洪彙嫺去找周輝鳴代書要請他代辦跟林 佳靜簽優先購買權的事，林佳靜是上訴人查到的，我把情 況告訴他，他就說要打電話問林佳靜代書優先購買的土地 情形，林佳靜說現在要賣給別人了，代書用擴音講的，我 有聽到」等語（本院卷第434至436頁）。惟其所陳與證人 周鳴輝證稱：「洪茂桂、洪彙嫺來找我諮詢對土地買賣優 先購買權的看法，並沒有要委託我代辦此事」等語不符（ 本院卷第396至397頁），且洪茂桂同亦陳稱：「林佳靜沒 有說被上訴人已經和別人簽約了，只說『要賣給』別人，我 不知道被上訴人在之前有無跟別人說好要買賣再通知共有 人優先購買」等語，難認被上訴人於欲出賣系爭應有部分 後，已與他人締約出售。
⑸綜上，系爭存證函僅能證明被上訴人有以該單價出售系爭 應有部分之意，上訴人亦不得僅擷其他2存證信函之隻言 片語而得逕認被上訴人確已出賣系爭應有部分予他人，難 據此為有利於上訴人之認定，而上訴人迄未證明被上訴人 已與他人就系爭應有部分成立買賣契約且仍有效存在，其 請求確認優先承買權存在，並被上訴人應與之以同一條件 訂立買賣契約，並無理由。
㈣至上訴人雖請求對林佳靜、張傳聖施以罰鍰、拘提以強制其 等到庭為證云云，惟張傳聖經被上訴人委任並授權處理系爭 應有部分後，就本件爭議已由之委任本件訴訟代理人處理， 有委任狀、授權書可稽（原審卷第157至161頁），則其就本 件爭議事實之陳述，即已由各該存證信函所表明，且應已告 知其訴訟代理人而業為先前答辯所述，並早為上訴人所已知 ；又證人洪茂桂早於本件涉訟爭議前，即已私下透過與林佳 靜熟識之證人周鳴輝，以電話詢問有關被上訴人出賣系爭應 有部分、締約與否等涉爭事項，並經林佳靜答覆完畢，其結 果且經周鳴輝、洪茂桂到庭證述在卷。以林佳靜為周鳴輝友 人，其於兩造涉爭前就周鳴輝私下之詢問，自無故意不告知 實情之理，且當時所述應更符真實。則各該事實既均已經相 關人等陳明，本件並無再強制林佳靜、張傳聖到庭為證之必 要，附此敘明。
六、綜上所述，被上訴人依土地法第34條之1第4項規定，請求確 認上訴人對系爭應有部分有優先購買權，且被上訴人就系爭 應有部分應與之訂立買賣契約，並於給付價金後辦理移轉登 記，並無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無 不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻 擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以 影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 1 月 11 日 民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 何佩陵
法 官 黃宏欽
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師
提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 11 日 書記官 梁美姿
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。