臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度上易字第333號
上 訴 人 大昌不動產有限公司
法定代理人 陳泳進
訴訟代理人 陳瑞富
被上訴人 陳廣進
訴訟代理人 陳俊偉律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國111
年9月6日臺灣屏東地方法院111年度訴字第201號第一審判決提起
上訴，本院於112年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國109年9月初口頭委託上訴人， 約定由上訴人銷售其所有坐落屏東縣○○鄉○○段0000○0000地 號土地（下稱系爭土地），兩造間就系爭土地成立居間契約 。上訴人先於111年1月4日覓得羅姓客戶願以新臺幣（下同 ）1,590萬元下斡旋金，被上訴人不同意，表示實拿1,600萬 元方願意出售，而未成交。嗣訴外人鍾廣森與上訴人簽訂附 停止條件定金（斡旋金）委託書，表示願以1,617萬元購買 系爭土地，並支付5萬元斡旋金。上訴人旋即通知被上訴人 上開資訊，請其配合辦理後續締約事宜，惟被上訴人經多次 通知均置之不理，其無故不履行簽訂系爭土地之買賣契約， 係以不正當方法阻止條件之成就，依民法第101條第1項規定 ，視為上訴人已完成居間仲介義務，上訴人得請求被上訴人 給付居間報酬或債務不履行之損害賠償，依不動產仲介經紀 業報酬計收標準第1條規定，被上訴人應給付系爭土地成交 價額6%之服務報酬96萬元。爰依居間契約、債務不履行之法 律關係，提起本件訴訟。聲明：㈠被上訴人應給付上訴人96 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人營業員陳瑞富於109年9月自行前往被 上訴人住所，向被上訴人配偶即訴外人張秀紅表示其願代為 銷售系爭土地，並欲攜其客戶前往賞地，張秀紅遂口頭同意 陳瑞富得攜帶客戶賞地。惟張秀紅並未委託上訴人出售系爭 土地，被上訴人亦未授權張秀紅與上訴人訂立居間仲介契約 ，兩造未曾約定出售土地筆數、出售價額、仲介報酬等必要
之點，並無簽訂任何委託銷售契約，兩造就系爭土地無居間 契約關係存在等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判 決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人96萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴 人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為被上訴人所有，應有部分均為1/1 。 ㈡被上訴人配偶張秀紅曾帶同上訴人營業員陳瑞富及其客戶查 看系爭土地。
㈢上訴人曾與鍾廣森簽立附停止條件定金（斡旋金）委託書， 鍾廣森表示願以1,617萬元購買系爭土地，並支付斡旋金5萬 元。上訴人以此通知被上訴人辦理後續締約事宜。 ㈣兩造並未以書面約定被上訴人應給付上訴人居間報酬、亦未 約定應付報酬之比例。
五、本件爭點：
兩造是否成立居間契約？上訴人得否請求被上訴人給付6%報 酬？
六、本院判斷：
㈠稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為 訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文 。又當事人主張有居間關係存在，須就其發生所須具備之要 件，意思表示互相一致，負舉證之責任，否則即難認有此意 思合致存在。本件上訴人主張兩造以口頭約定成立居間契約 ，為被上訴人否認，自應由上訴人就此事實負舉證責任。 ㈡上訴人主張：兩造訂有居間契約，由營業員陳瑞富與被上訴 人配偶張秀紅洽談，張秀紅並曾多次前往開門讓上訴人客戶 前往賞地，足見被上訴人有授權張秀紅，並委託上訴人出售 系爭土地等語。被上訴人則抗辯：張秀紅並未委託上訴人出 售系爭土地，被上訴人亦未授權張秀紅與上訴人訂立居間仲 介契約，兩造間無委託銷售契約存在等語。經查： ⑴上訴人於原審陳稱口頭約定係與張秀紅洽談等語（見原審卷 第108頁），則其接洽對象並非被上訴人，已難認被上訴人 本人有委託上訴人出售系爭土地之事實。又證人張秀紅於原 審證稱：我不認識陳瑞富，是他主動到我們家，說要看我家 的土地，因為他聽人家說我家有土地要賣。我有跟他說系爭 土地是我先生的，也跟他說系爭土地要我們全家討論之後再 說，而且這件事我先生也不知道。陳瑞富說如果有人想看地 ，可否讓他帶人來看，我說好阿，你就去看看，我也可以瞭 解一下，然後我就留電話給他，他就加我LINE，我們還沒討
論到價錢，所以我先生都不知道。我很早就跟陳瑞富說，你 不要隨便收定金或斡旋金，因為土地不是我的，我還沒跟我 先生講。我沒有授權給陳瑞富，不知道為何他說達到我的底 價。陳瑞富說他是我朋友的朋友介紹的，我本來不認識他， 後來他多次來找我，我們就熟了，我就拿鑰匙給他，讓他待 人去看地，但我沒有委託陳瑞富賣土地，我只是要瞭解我們 土地的行情，真正作主的是我先生等語明確（見原審卷第15 1至153頁），已表明未曾委託上訴人銷售系爭土地或收取斡 旋金，亦未經被上訴人授權與上訴人訂立居間契約。 ⑵再依卷附陳瑞富與張秀紅之LINE對話紀錄記載，陳瑞富於111 年1月6日詢問張秀紅：「如果把成交價寫成1650可以嗎」， 張秀紅回覆：「甚麼意思？」（見原審卷第123頁），張秀 紅並不清楚陳瑞富所詢成交價之意，難認其二人曾就系爭土 地出售價格達成共識；陳瑞富復於111年1月22日告知張秀紅 ：「張姐我今天有去跟買方延長斡旋時間等您女兒回來見面 談，但是價格要維持1600萬元實拿，得再要買方加價」，張 秀紅回覆：「我會跟我女兒說」、「我沒有授權你，去拿周 旋金，請你不要自作主張」等語（見原審卷第125頁），而 上訴人主張於111年1月17日與鍾廣森簽立斡旋金委託書，陳 瑞富於111年1月22日猶稱如欲實拿1,600萬元尚須買方加價 ，與上訴人起訴主張已達張秀紅底價已有不同，且張秀紅已 明白表示未授權陳瑞富收取斡旋金，與其前揭證述大抵相符 ，張秀紅所為證言應堪採信，依此可認張秀紅並未經被上訴 人授權而委託上訴人出售系爭土地，兩造間無居間契約存在 。
⑶上訴人雖主張：張秀紅曾多次前往開門讓上訴人客戶前往賞 地，足見被上訴人有授權張秀紅等語，然張秀紅已證述係因 與陳瑞富接觸逐漸熟識，而交付鑰匙使其帶同客戶看地，且 觀諸上訴人所提陳瑞富與張秀紅之LINE對話紀錄記載，並無 任何關於上訴人仲介服務收費標準、仲介服務報酬之討論或 約定，無從認定張秀紅有經被上訴人授權與上訴人成立居間 契約。又上訴人於原審陳稱：張秀紅說實拿1,600萬元，1,6 00萬元是拿清的，不用支付仲介費，但要出來簽約等語（見 原審卷第109至111頁），惟並無證據可認兩造有此約定，上 訴人於本院審理時復改稱：被上訴人不出來履約，所以連買 方的服務費也要跟被上訴人起請求，最後一次收斡旋金超過 那個價錢的時候，就有跟張秀紅講要出來簽約，跟張秀紅說 不出來簽約就要負擔買賣雙方服務費等語（見本院卷第47頁 ），與原審主張歧異，上訴人就兩造約定應由被上訴人負擔 買賣雙方服務費亦自承無證據可提出（見本院卷第47頁），
且張秀紅未經被上訴人授權委託上訴人出售系爭土地一節， 業經本院認定如前，上訴人主張兩造就居間報酬已有約定， 應由被上訴人支付系爭土地出售價格6%之居間報酬云云，要 無可採。
㈢上訴人訴訟代理人陳瑞富於本院審理時另主張：伊與被上訴 人有2次坐在他家裡，張秀紅在右邊，被上訴人在左邊，伊 與張秀紅講價時，被上訴人都沒有表示意見，他家的事都是 張秀紅作主等語，然其於原審審理時詢問證人張秀紅：「我 去證人家談土地買賣時，被告本人也有在那邊，被告也沒有 反對？」，證人張秀紅就此證述：我們談看土地時，我們都 在外面談，從來沒有進去客廳，因為我先生不喜歡接觸外面 的人，他都在客廳看電視。我先生不知道陳瑞富去家裡談土 地買賣的事，我們車庫那裡，本來就有擺一些椅子，一些鄰 居也會坐在那邊聊天等語明確（見原審卷第153至154頁）， 原審法院亦詢問陳瑞富：「如果被告在場，為何不直接跟被 告談？」，陳瑞富則答以：「因為張秀紅說，她先生在客廳 。」等語（見原審卷第156頁），與張秀紅前揭證言並無不 符，應足認張秀紅所為被上訴人都在客廳，未與上訴人接觸 之證言為真，上訴人主張被上訴人在場聽聞買賣事宜且未為 反對意思，難以逕認為真。
㈣至上訴人另提出系爭土地行銷資料、訴外人羅子涵、鍾廣森 與上訴人簽立之附停止條件定金（斡旋金）委託書，111年2 月8日存證信函為證（見原審卷第25至37頁），然前開委託 書乃上訴人與委託人間之約定，與被上訴人無涉，存證信函 、行銷資料均為上訴人片面製作，其復自承未曾刊登任何廣 告（見原審卷第95頁），自不足以前揭資料為有利上訴人之 認定。
㈤依上開說明，本件無從證明被上訴人授權張秀紅委託上訴人 出售系爭土地，兩造間就系爭土地並無居間契約存在，被上 訴人自無履行簽立不動產買賣契約之義務，難認其有違反居 間契約或債務不履行之情事，上訴人主張被上訴人故意拖延 不履行買賣契約，係不正當方法阻止條件之成就，依民法第 101條第1項規定，視為上訴人已完成居間仲介義務云云，即 屬無據，上訴人自不得依居間契約或債務不履行之法律關係 ，請求被上訴人給付居間報酬。
七、綜上所述，上訴人依居間契約、債務不履行之法律關係，請 求被上訴人應給付上訴人96萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬無據，不應 准許。原審為上訴人敗訴判決，於法並無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認 不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 1 月 31 日 民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 張維君
法 官 周佳佩
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 112 年 1 月 31 日 書記官 戴志穎
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