臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度上字第234號
上 訴 人 洪雲溪
訴訟代理人 黃勇雄律師
被 上訴 人 鍾嘉村
方健良
共 同
訴訟代理人 林姿伶律師
張志明律師
被 上訴 人 張峰珛（原名張俊良）
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國11
1年7月8日臺灣高雄地方法院110年度訴字第991號第一審判決提
起上訴，本院於111年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段000○000○0地號土地應有 部分各萬分之8247及同段583之1地號土地全部（以下合稱系 爭土地），原均為伊所有，並與伊所有同段556之1地號土地 相毗鄰。伊於民國81年間在系爭土地及556之1地號土地上， 出資興建未辦保存登記門牌號碼高雄市○○區○○路00號之2層 樓鐵皮屋（下稱系爭房屋）而原始取得所有權。伊自81年11 月1日起至101年10月31日止，將系爭土地及556之1地號土地 出租予被上訴人張峰珛，每5年換約1次，張峰珛於租賃期間 曾在系爭房屋增建部分建物。伊於101年7月19日將系爭土地 出售予被上訴人鍾嘉村、方健良，經簽訂不動產買賣契約書 ，約定由鍾嘉村、方健良自101年10月21日起承受伊與張峰 珛間就系爭土地之租約，然因伊未合法通知張峰珛行使系爭 土地之優先購買權，遂於103年10月28日與張峰珛簽訂協議 書（下稱系爭協議書），由伊以新臺幣（下同）38萬元補償 張峰珛就所增建部分支出之建築費用後，張峰珛乃表示拋棄 系爭房屋之一切權利，並將系爭房屋移交伊所有，雙方成立 買賣契約。嗣系爭土地劃入高雄市第99期市地重劃區，經高 雄市政府辦理土地上建築改良物之拆遷補償作業，詎鍾嘉村 、方健良卻自稱為系爭房屋所有權人而向高雄市政府領取系 爭房屋拆遷補償費，各領取68萬7736元。鍾嘉村、方健良再 將其中增建部分之補償費，各自匯款15萬3149元予張峰珛，
合計30萬6298元。鍾嘉村、方健良、張峰珛依序取得53萬45 87元、53萬4587元、30萬6298元，均無法律上原因，致伊受 有損害，伊得請求返還不當得利。又張峰珛於101年10月31 日系爭租約屆滿後仍繼續占用系爭房屋，亦屬無法律上原因 而受利益，致伊受有損害，自應返還相當於租金之不當得利 179萬0360元。爰依民法第179條規定，求為判決：㈠鍾嘉村 、方健良應各給付上訴人53萬4587元，及均自109年5月7日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡張峰珛應給付 上訴人209萬6658元，及其中30萬6298元自109年5月7日起， 其中179萬0360元自103年10月28日起，均至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人答辯：
㈠鍾嘉村、方健良則以：系爭房屋經被上訴人於101年7月19日 連同系爭土地一併出售並交付予伊等，而歸伊等所有，則伊 等向高雄市政府領取系爭房屋拆遷補償費，難謂無法律上原 因。又伊等於取得系爭土地及房屋後，與張峰珛簽訂租賃契 約，經張峰珛於其上另行增建，慮及於此，伊等因而依高雄 市政府丈量計算結果，各給付張峰珛拆遷補償費15萬3149元 等語，資為抗辯。
㈡張峰珛則以：系爭房屋為伊於81年間向被上訴人承租系爭土 地及556之1地號土地後所出資興建。伊於101年10月20日應 上訴人要求重新簽租約時始知悉上訴人已於同年7月19日將 系爭土地及房屋出售予鍾嘉村、方健良，上訴人未經伊同意 擅自將伊興建之地上物出售予鍾嘉村、方健良，經伊抗議， 上訴人自知理虧而與伊簽訂系爭協議書，賠償伊38萬元。又 伊自鍾嘉村、方健良受領拆遷補償費，乃針對伊與鍾嘉村、 方健良重新簽訂租約後伊另行增建部分，與上訴人無關，且 上訴人明確表示原租約由鍾嘉村、方健良承受，自無請求伊 返還不當得利可言等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴並減縮起 訴聲明，請求：㈠原判決廢棄。㈡鍾嘉村、方健良應各給付上 訴人53萬4587元，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5% 計算之利息。㈢張峰珛應給付上訴人129 萬6298 元（含30萬6298元補償費及99萬元相當於租金之不當得利） ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。被上訴人則均請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地原均為上訴人所有，並與上訴人所有同段556 之1 地號土地相毗鄰。
㈡上訴人自81年11月1日起至101年10月31日止，將系爭土地及
556之1地號土地出租予張峰珛，每5年換約1次。 ㈢上訴人於101年7月19日將系爭土地出售予鍾嘉村、方健良， 並簽訂不動產買賣契約書（但被上訴人爭執除出售土地外， 連同系爭房屋亦一併出售）。
㈣上訴人於103 年10月28日與張峰珛簽訂系爭協議書。 ㈤鍾嘉村、方健良分別109 年7 月29日、109 年5 月5 日向高 雄市政府領取系爭房屋拆遷補償費各68萬7736元，合計137 萬5472元，並依高雄市政府丈量計算結果，就增建部分各給 付15萬3149元拆遷補償費予張峰珛，合計30萬6298元。 ㈥系爭房屋為兩層樓鐵皮屋，由張峰珛自行設定門牌號碼高雄 市○○區○○路00號，自始不曾課徵房屋稅。五、本院判斷：
㈠系爭房屋係上訴人或張峰珛所興建？系爭房屋是否為上訴人 所有？上訴人是否將系爭土地連同系爭房屋一併出售予鍾嘉 村、方健良？系爭房屋是否為鍾嘉村、方健良因買賣取得所 有？
⒈上訴人先稱系爭房屋於81年間起造（原審卷一第11頁），嗣 改稱系爭房屋係於86年間興建完成（原審卷二第186頁）， 倘系爭房屋確為被上訴人出資興建，上訴人前後陳述起造時 間，竟相差5年，甚不合理。且系爭房屋為兩層樓鐵皮屋， 上訴人雖稱原係由其在系爭土地上起造搭蓋臨時建物，張峰 珛於81年9月29日向其租用系爭土地後增加擴建系爭房屋， 嗣因其出售系爭土地予鍾嘉村、方健良，未依法通知張峰珛 行使優先購買權，而於103年12月28日與張峰珛簽訂系爭協 議書，由伊給付張峰珛38萬元作為系爭房屋建築費用之補償 ，同時張峰珛聲明拋棄系爭房屋之一切權利，並將該房屋移 交為其所有，雙方真意係就系爭房屋為實質買賣，而且是買 斷，故伊已取得系爭房屋所有權等語（原審卷一第15至17頁 ）。然查系爭協議書記載：「…為雙方於81年9月29日訂立土 地租用契約書，…前因承租人（指張峰珛，下同）在該租用 土地上搭建臨時建物使用，而今承租人要求出租人（指上訴 人，下同）應補償其建築費用，致衍生糾紛，今雙方為息事 寧人，互相協議後，出租人同意補償承租人，其協議條件如 下：承租人所搭建在租地上之臨時建物，出租人同意補償 全部建築費用新台幣叁拾捌萬元正給予承租人。而承租人亦 同意之。承租人於今日收取上述補償費新台幣參拾捌萬元 正同時拋棄該建築物之一切權利，並將該建築物移交出租人 所有…」（原審卷一第27至30頁），已明載張峰珛在該租用 土地上搭建臨時建物使用，則上訴人主張系爭房屋原由其起 造搭蓋臨時建物云云，並非可採。且上訴人於系爭協議書簽
訂前之101年7月19日即將系爭土地連同系爭房屋一併出售予 鍾嘉村、方健良，並由張峰珛與鍾嘉村、方健良另訂租約， 約定系爭房屋歸鍾嘉村、方健良所有（後詳述之），自無上 訴人藉簽訂系爭協議書，以取得系爭房屋之可言。又由系爭 協議書之內容，可知係上訴人與張峰珛就系爭房屋之補償問 題為協議，堪認張峰珛辯稱系爭房屋為伊所興建，上訴人未 經伊同意擅自將系爭房屋出售予鍾嘉村、方健良，上訴人帶 伊去與鍾嘉村、方健良簽立租約，隔一年後，伊一直向上訴 人抱怨，上訴人覺得理虧，說要補償伊，才於103年簽訂系 爭協議書，賠償伊38萬元，伊則不再追究上訴人擅自出售系 爭房屋之事等語，應屬可信。上訴人主張其與張峰珛簽立系 爭協議書之真意，係就系爭房屋為實質買賣，故簽訂系爭協 議書後，已由其自張峰珛受讓取得系爭房屋所有權云云，並 非可取。
⒉上訴人雖舉證人即書寫系爭協議書之地政士張雲廷證稱：當 時上訴人與張峰珛一起前往伊事務所，張峰珛稱土地上之鐵 皮屋為其所蓋，上訴人將土地賣掉，要補償其1筆鐵皮屋的 錢，上訴人亦稱要付錢補償張峰珛的鐵皮屋，雙方談好後才 來找伊，伊按照雙方所述書寫協議書，上訴人當天即將鐵皮 屋的錢38萬元以現金交給張峰珛。系爭協議書載明張峰珛同 時聲明拋棄該建物之一切權利，並將該建築物移交上訴人所 有，係指上訴人付錢補償張峰珛，建築物就歸上訴人，否則 上訴人為何要付錢給張峰珛等語（原審卷二第276、277、28 0頁），然據張雲廷另證稱其不知道上訴人將系爭土地出售 ，亦不清楚上訴人與張峰珛為何針對系爭房屋簽訂協議書等 語（原審卷二第278頁），可見張雲廷就系爭協議書載明張 峰珛同時聲明拋棄該建物之一切權利，並將該建築物移交上 訴人所有乙節，所為不利於張峰珛之證詞，純屬其個人臆測 ，不足憑採。上訴人執此主張其本於系爭協議書，已取得系 爭房屋之所有權云云，亦無足取。
⒊上訴人另提出其與張峰珛間之租賃契約、空照圖、GOOGLE地 圖資料為證（原審卷一第35至44、105頁），並以租賃契約 特約事項記載：「出租標的物上由甲方（上訴人）已搭建之 臨時建物，租賃期間內由乙方（張峰珛）自行裝設之水電設 備案，屆期，乙方不得有任何補償之要求」等情，主張前揭 「臨時建物」即係指系爭房屋云云。惟上訴人與張峰珛簽訂 之租約共有4份，租期分別為自81年11月1日起至86年10月31 日止、自86年11月1日起至91年10月31日止、自91年11月1日 起至96年10月31日止、自96年11月1日起至101年10月31日止 ，該4份租約雖均有前開特約事項之記載，但第1份租約特約
事項之手寫筆跡，由目視即可判斷與該租約其他手寫內容之 筆跡不同，顯係事後填寫，且其中第一、二份租約書，其租 賃標的物均記載「高雄市○○區○○段000○000○0地號土地，面 積約239坪」，而第三份及第四份租賃契約之租賃物雖標示 為「高雄市○○區○○路00號」，但上開4份租賃契約之租期接 續，係張峰珛於前租約租期屆滿後因續租而與上訴人接續簽 訂，即係延續第一份租約等情，為上訴人與張峰珛所陳明（ 原審卷二第186頁），足認張峰珛自始承租之標的物僅有土 地，而不及於房屋甚明。上訴人徒憑後2份租約均記載租賃 標的物為「高雄市○○區○○路00號」，即稱前揭「臨時建物」 為系爭房屋，進而主張系爭房屋為其原始起造云云，要無足 取。況租約特約事項所稱「臨時建物」究何所指，實屬不明 ，而上訴人所提空照圖僅顯示82年3月25日某地點之現況， 難以看出是否確為系爭土地周遭情形，亦難與GOOGLE地圖資 料相互比對，藉以釐清「臨時建物」是否即為系爭房屋之事 實，上訴人對此復表示其無法詳細說明等語（原審卷二第18 7頁），故上開證據均不足採為有利於上訴人之認定。 ⒋上訴人於101年7月19日將系爭土地出售予鍾嘉村、方健良時 所簽訂之不動產買賣契約書，雖未記載買賣標的物包含系爭 房屋（原審卷一第31至34頁），然據證人即地政士黃麗珠證 稱：伊於101年間為鍾嘉村所設立三地開發公司之特約代書 ，鍾嘉村、方健良向上訴人買受系爭土地時，係由伊負責訂 約、過戶及交付價金。上訴人與鍾嘉村、方健良買賣系爭土 地時，即約定買賣標的物為系爭土地及其上全部地上物，包 含系爭房屋，但因系爭房屋無所有權狀，亦未曾繳納房屋稅 ，且附近滿為上訴人家族之違章建築，鍾嘉村、方健良復買 受許多該處上訴人家族之土地，故上開買賣契約其他特別約 定事項載明現有租約及租金，101年10月21日起由買方承受 ，就代表買賣標的物包含系爭房屋；簽訂買賣契約當時，伊 與上訴人、鍾嘉村、方健良均在場，上訴人與鍾嘉村、方健 良當場均提及並同意買賣標的物包含系爭房屋，不動產買賣 契約書上約定之買賣價金包含系爭房屋之價金等語（原審卷 二第220至222頁、234頁）。證人黃麗珠就見聞事實所為陳 述，既無瑕疵，自堪採信。是被上訴人抗辯上訴人於101年7 月29日將系爭土地連同系爭房屋一併出售予鍾嘉村、方健良 ，洵非無據。上訴人執不動產買賣契約書未記載買賣標的物 包含系爭房屋，主張其並未出售系爭房屋予鍾嘉村、方健良 ，並非可取。
⒌證人黃麗珠復證稱：101年10月9日上訴人帶張峰珛前來三地 開發公司簽訂系爭土地及房屋之租約，因為上訴人與張峰珛
之租約是101年10月31日屆滿，由張峰珛與鍾嘉村、方健良 重新簽訂租約，約定租期自101年10月20日起算，並由上訴 人當場將剩下10天之租約及押租金轉由鍾嘉村、方健良承受 。簽約時，伊、上訴人及張峰珛均在場，當時講好由鍾嘉村 、方健良承受上訴人與張峰珛先前全部租約內容，再由張峰 珛向鍾嘉村、方健良承租系爭房屋及土地。張峰珛與鍾嘉村 、方健良簽訂之租賃契約書特別約定事項載明「全部地上物 歸出租人所有（固定物）」，係因該處將來要進行重劃，會 有地上物之補償，係要給鍾嘉村、方健良，所以特別寫明， 當時上訴人在場，亦同意此一內容等語（原審卷二第221至2 23頁），核與張峰珛陳稱伊自81年11月1日起向上訴人承租 系爭土地興建汽車廠房至101年10月20日，上訴人提前10天 通知伊續簽租約，伊依上訴人指示至簽約處，鍾嘉村、方健 良與上訴人稍作事件解釋後，伊抗議上訴人賣土地未事前告 知伊，還將伊之地上物一併賣給鍾嘉村、方健良，當時上訴 人說他已賣給對方了，沒有權利，告訴伊是否願意跟新東家 續簽，並說他已跟買方說情以同樣租金租給伊，鍾嘉村、方 健良所派任之代書也告訴伊，如果伊不同意，就不繼續出租 給伊，伊無奈而與鍾嘉村、方健良簽訂租約，租金延續與上 訴人約定之租金，鍾嘉村、方健良之代書要求伊無地上物之 權利，並於租約特別約定事項記載「全部地上物歸出租人所 有」，後來地上物補償費是補償給鍾嘉村、方健良，伊之補 償費是伊向鍾嘉村、方健良承租之後，伊再增建一小部分20 坪之補償費。伊與鍾嘉村、方健良另訂租約，租賃期間為10 1年10月20日至102年10月30日，租約到期後，由伊與鍾嘉村 、方健良簽約，一年一約等情（本院卷第77至81、116頁） 相符，並有鍾嘉村、方健良與張峰珛簽訂之租賃契約書足稽 （原審卷一第193至195頁）。堪認上訴人將系爭土地及房屋 出售予鍾嘉村、方健良後，曾偕同張峰侑前來與鍾嘉村、方 健良另訂租約，並由張峰珛與鍾嘉村、方健良約定系爭房屋 歸鍾嘉村、方健良所有甚明。參以上訴人自承其於101年10 月2日辦畢系爭土地所有權移轉登記後，即未再前往使用系 爭土地等語（原審卷二第187頁），被上訴人亦稱上訴人直 至109年間拆遷補償費發放前後，始突然出面就系爭房屋為 主張。則上訴人主張其出售系爭土地時未連同系爭房屋一併 出售予鍾嘉村、方健良，卻對於系爭土地上之房屋長達數年 不聞不問而任由原與其簽訂租約之張峰珛繼續使用，迄至10 9年間拆遷補償費發放前後，始就系爭房屋主張權利，顯不 合理，益見其上開主張為不可採。
⒍上訴人另以其與張峰珛簽訂之租賃契約書，每月租金自97年
間起係5萬元（原審卷一第41頁)，而鍾嘉村、方健良與張峰 珛之租賃契約，每月之租金係3萬9000元(原審卷一第149頁) ，兩者並不相同，相差1萬1000元，可見上訴人與鍾嘉村、 方健良簽訂不動產買賣契約書第13條記載之「租約及租金」 ，僅係土地部分之租約及租金而已云云。惟上訴人所引用張 峰珛與鍾嘉村、方健良約定租金為每月3萬9000之租賃契約 ，係張峰珛與鍾嘉村、方健良另訂租約之租期於102年10月3 0日到期後，張峰珛再與鍾嘉村、方健良續訂一年期之租約 ，此與張峰珛前與上訴人所簽訂之原租約已無關，上訴人徒 以二份租約所約定租金之不同，主張其出售系爭土地時並未 連同系爭房屋一併出售予鍾嘉村、方健良云云，不足為採。 ⒎綜上，系爭房屋係張峰珛於81年間向上訴人租用系爭土地後 所興建而為其所有，並非上訴人所有，且系爭房屋經上訴人 於101年7月19日連同系爭土地一併出售予鍾嘉村、方健良後 ，張峰珛經上訴人偕同而與鍾嘉村、方健良另訂租約時，既 與鍾嘉村、方健良約定系爭房屋歸鍾嘉村、方健良所有，則 系爭房屋即為鍾嘉村、方健良因買賣取得所有，堪予認定。 ㈡上訴人得否請求被上訴人返還不當得利？
按民法第 179條規定之不當得利，須當事人間財產損益變動 ，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係 由於無法律上之原因所致者，始能成立；倘受益人基於債權 或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益， 自不成立不當得利。經查：
⒈本件系爭房屋為張峰珛向上訴人租用系爭土地後所興建而為 其所有，並非上訴人所有，且鍾嘉村、方健良因買賣取得系 爭房屋，業如前述，則鍾嘉村、方健良向高雄市政府領取系 爭房屋之拆遷補償費各68萬7736元，即屬有法律上原因而受 利益，無不當得利可言。張峰珛就增建部分嗣後自鍾嘉村、 方健良受領各15萬3149元補償費，合計30萬6298元，亦屬有 法律上原因而受利益，自不成立不當得利。從而上訴人依不 當得利之規定，請求鍾嘉村、方健良、張峰珛依序返還53萬 4587元、53萬4587元、30萬6298元，即屬無據。 ⒉又系爭房屋既非上訴人所興建取得，且上訴人與張峰珛間原 租約約定於101年10月31日屆滿，上訴人於同年7月19日將系 爭房屋連同土地一併出售予鍾嘉村、方健良後，即陪同承租 人張峰珛於同年10月9日與鍾嘉村、方健良另訂租約，租期 自101年10月20日起至102年10月30日止，上訴人係將剩下10 天之租約及押租金全部轉由鍾嘉村、方健良承受等情，業據 證人黃麗珠證述明確，則張峰珛於101年10月31日原約租期 屆滿後，仍繼續使用系爭房屋，自有合法權源取得利益，即
屬有法律上原因而受利益，無不當得利可言。上訴人主張系 爭房屋為其所有，其未將系爭房屋一併出售予鍾嘉村、方健 良，張峰珛於原租約101年10月31日屆滿後，仍繼續占有系 爭房屋，係屬無法律上原因而受有利益，其依不當得利規定 ，得請求張峰珛返還相當於租金之不當得利99萬元，核屬無 據。
六、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求鍾嘉村、方健 良應各給付上訴人53萬4587元，及各自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息；請求張峰珛應給付上 訴人129萬6298元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息，均非正當，不應准許。其假執行之 聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決， 並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應駁回其上訴。兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據， 於本判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 1 月 13 日 民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 何佩陵
法 官 徐文祥
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 13 日 書記官 周青玉
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。