臺灣高等法院花蓮分院民事判決
110年度上易字第25號
上 訴 人 北緯二十二度休閒事業有限公司
兼法定代理人 林泇賝
上 訴 人 陳湧貿
共 同
訴訟代理人 王森榮律師
賴柏宏律師
被 上訴人 徐麗婷
訴訟代理人 潘仲文律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年5
月14日臺灣臺東地方法院109年度訴字第228號第一審判決提起上
訴，本院於民國111年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人陳湧貿給付及訴訟費用負擔部分，均廢 棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用由上訴人北緯二十二度休閒事業有限公 司、林泇賝負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張略以：
一、被上訴人徐麗婷（以下逕以其名稱之）將所有門牌臺東市○○ 街000號房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人北緯二十二度 休閒事業有限公司（下稱北緯公司），約定①租賃期間自民 國108年1月1日起至109年6月30日止（租約第2條），②租金 以每期為1個月，每月租金為新台幣（下同）2萬元，應於每 月1日以前繳納，並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約） 在案。徐麗婷曾於109年06月23日、109年08月25日分別以存 證信函寄發北緯公司，通知系爭房屋於109年6月30日租期屆 至後，應於109年7月1日遷讓返還，嗣發現109年7月1日、8 月3日雖有以「北緯二十二」備註之匯款各2萬元，但不影響 系爭租約屆期後，北緯公司迄今仍無權占用之事實。二、系爭房屋現由上訴人林泇賝、陳湧貿、北緯公司(以下合稱 上訴人，分別逕各以其名稱之)占用中，徐麗婷一方於109年 7月16日欲取回系爭房屋時，陳湧貿於系爭房屋外稱：「我 現在自己住在這，你講要叫我搬走，我搬去哪？對嗎？」，
林泇賝亦表示：「（因為你住在裡面，所以不搬 ，這樣嗎 ？）裡面的東西都還是私人物品。」等語（被上證二），可 知陳湧貿、林泇賝確有占有使用系爭房屋之事實。爰依民 法第455條前段、第767條第1項前段、中段規定，請求上訴 人應將系爭房屋遷讓返還徐麗婷。
三、上訴人無正當權源使用系爭房屋，併受有相當於系爭租約每 月租金2萬元之利益，而使徐麗婷受有損害，北緯公司另自1 09年7月至110年8月間匯款2萬元至徐麗婷之帳戶，經徐麗婷 查閱帳戶後獲知有上開金額匯入，此部分金額雖可抵充上訴 人無權占有期間之不當得利，然徐麗婷業已明確表示不續租 並反對北緯公司繼續使用系爭房屋之意思，自無從改變上訴 人自109年7月1日起無權占有系爭房屋之事實，扣除北緯公 司上開匯款外，徐麗婷得依民法第179條前段不當得利之法 律關係，請求上訴人應自110年9月1日起按月返還徐麗婷各 該之不當得利。
四、林泇賝與洪依瑩於107年3月14日簽立借款協議書，約定林泇 賝向洪依瑩借款600萬元(下稱系爭借款)，應於107年5月14 日返還，惟林泇賝未如期返還。徐麗婷（洪依瑩依該協議書 第3條第3項指定之人）與李佾蓁（林泇賝借名登記之人）於 107年10月30日簽署不動產買賣契約(下稱甲契約)，並移轉 登記系爭房屋及其坐落之基地臺東縣○○市○○段0000地號、00 -00地號土地（以下合稱系爭房地）所有權予徐麗婷，除價 金600萬元係由系爭借款抵付外，並未約定系爭借款清償完 畢後，系爭房地所有權需再移轉返回給林泇賝。且林泇賝並 未清償系爭借款，否則何以於簽立甲契約時，系爭借款可抵 付價金600萬元，此觀臺灣臺中地方法院108年度訴字第2276 號北緯公司與徐麗婷間請求履行買賣契約事件中代書江俊郁 之證詞(被上證三)綦詳。
五、系爭房地所有權於107年12月27日以買賣為原因移轉登記至 徐麗婷名下，徐麗婷即以系爭房地為擔保向有限責任花蓮第 二信用合作社（下稱花蓮二信）借款1,350萬元（108年2月1 2日對保開戶、同年月25日撥款1,300萬元、50萬元），並於 108年2月19日以自己為債務人及抵押義務人，為抵押權人花 蓮二信設定1,620萬元之最高限額抵押權登記，又於108年2 月25日代償李佾蓁在第一商銀之貸款餘額13,734,542元，而 於108年2月27日塗銷李佾蓁為第一商銀所設定之原抵押權登 記，由徐麗婷自108年3月25日起繳納貸款本息迄今(被上證 四），是上訴人所稱徐麗婷取得系爭房地所有權後，其房貸 仍係由上訴人持續負擔給付之責云云，顯與事實不符。上訴 人提出各項擷取片段對話紀錄（上證6-3、8、9、10)均有所
疑，不能採信。
六、林泇賝為買回系爭房地，另由北緯公司與徐麗婷於108年1 月2日簽立不動產買賣契約（下稱乙契約)，並陸續給付乙契 約部分價金後，北緯公司以履行乙契約起訴請求徐麗婷移轉 系爭房地所有權，顯見甲契約確係以買賣之真意簽立而移轉 系爭房地所有權。該案復經臺灣臺中地方法院以108年度訴 字第2276號、臺灣高等法院臺中分院以109年度重上字第175 號、最高法院110年台上字第2427號民事判決，肯認本件甲 、乙契約均出於買賣系爭房地之真意，而非上訴人所主張之 信託讓與擔保契約甚明，則上訴人主張同時履行抗辯之前提 事實並不存在。
七、又北緯公司於該案中主張自107年3月14日起至108年5月28日 止，計支付洪依瑩及徐麗婷1,689萬6,741元（上證11-1）， 並非上訴人所述清償系爭借款，而係系爭租約之租金給付、 乙契約買賣價金給付、甲契約600萬元金流之返還、林泇賝 與洪依瑩間其他借款之清償等款項，均與系爭借款債務之清 償無涉。且若林泇賝對於系爭借款債務已為部分清償，何以 於甲契約簽立時，仍以系爭借款債務抵付價金600萬元？八、爰依民法第455條前段系爭租約屆滿後應返還系爭房屋、第7 67條第1項前段、中段所有權人物上請求權及第179條前段不 當得利之法律關係提起本訴，並因北緯公司另自109年7月至 110年8月間匯款2萬元至徐麗婷之帳戶，得為抵銷（本院卷 一第429頁）。聲明：
㈠上訴人應將系爭房屋遷讓交還徐麗婷。
㈡上訴人應自110年9月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月 給 付徐麗婷2萬元
九、二審答辯聲明：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、上訴人抗辯略以：
一、上訴人與洪依瑩於107年3月14日簽立借款協議書，約定林泇 賝向洪依瑩借款600萬元(即系爭借款)，應於107年5月14日 返還。林泇賝至107年6月29日已向洪依瑩返還779萬8,836元 。然，洪依瑩主張林泇賝所為給付僅係利息，尚有本金未清 償，堅持林泇賝應依借款協議書約定，將系爭房地所有權移 轉登記予其指定之徐麗婷，以擔保系爭借款。林泇賝迫於洪 依瑩一再催討、恐嚇，遂於107年10月30日簽署甲契約。依 上訴人於原審提出之付款憑證，計至107年5月14日清償期限 前之清償金額共323萬3,775元、在約定清償期限後、簽訂甲 契約前之清償金額共420萬5061元，二者合計共743萬8,836
元，早已超出系爭借款協議書所載之借貸本金（該協議書未 載約定利息）。又林泇賝固同意將借名登記於李佾蓁名下之 系爭房地，以買賣之名義移轉登記予洪依瑩指定之徐麗婷名 下，惟雙方實際上無移轉所有權之真意，僅欲作為還款之擔 保，甲契約所記載之簽約款100萬元、完稅款500萬元均未依 約定方式給付，而為製作買賣金流，於徐麗婷匯款300萬元 至李佾蓁帳戶形式上充作買賣價金後，復由林泇賝返還（上 證7、7-1）。故除前揭600萬元外，北緯公司並未額外收受 任何買賣價金，甚至107年12月27日移轉過戶至徐麗婷名下 後，系爭房地之房貸仍由林泇賝負擔之（上證9）。二、後為規範系爭借款如何分期攤還，北緯公司與徐麗婷復於10 8年1月2日再次簽立乙契約，而北緯公司及林泇賝自107年11 月13日至108年3月6日，已給付782萬7,905元給洪依瑩及徐 麗婷，已逾乙契約約定之18期價金700萬元。然洪依瑩仍拒 絕返還移轉系爭房地所有權，甚至於108年4月26日向林泇賝 要求再支付127萬元，方同意將系爭借款協議書正本、擔保 系爭借款之支票及本票返還。然林泇賝於108年5月28日給付 127萬元後，洪依瑩仍拒絕將系爭房地所有權移轉登記予北 緯公司，並要求北緯公司於乙契約書上加註「双方同意於10 8/7/28前開始辦理此案件買賣過戶手續，並執行過戶程序， 包含賣方已簽收支票、匯款金流款項，及未匯尾款及貸款辦 理開始，買方應在期限後未執行辦理過戶手續視同放棄」等 語。總計107年3月14日林泇賝向洪依瑩借貸開始至108年5月 28日為止，林泇賝及北緯公司共支付洪依瑩及徐麗婷1,689 萬6,741元（參上證11-1，嗣後更正為1,389萬6,741元）。三、林泇賝與洪依瑩無移轉系爭房地所有權之合意： ㈠林泇賝與洪依瑩間確有系爭借款之借貸關係，且定有保密條 款，倘以設定抵押權方式擔保渠等間借貸債務，將因不動產 登記之公示外觀致保密條款目的不達。林泇賝為擔保系爭借 款債務，及為避免第三人知悉雙方間借貸關係，遂將系爭房 地所有權移轉過戶至徐麗婷名下，惟此並無移轉系爭房地所 有權之合意。
㈡觀甲契約之尾款金額與貸款金額一致，足見甲契約之買賣價 金2,000萬元實係貸款金額（1,400萬元）加上系爭借款（60 0萬元）之總和，且洪依瑩或徐麗婷並未依甲契約第3條約定 支付任何尾款給北緯公司或林泇賝。於此，可見甲契約之性 質實為擔保。後因林泇賝無終局讓與系爭房地所有權予徐麗 婷之真意，復又另簽立乙契約。而乙契約除將買賣價金由2, 000萬元增至2,100萬元、第1期至第18期分期攤還計付之各 期價款金額外，乙契約之其餘權利義務約定與甲契約內容相
近，且第19期價款與甲契約約定銀行貸款1,400萬元相同， 顯示雙方僅係將本息金額調增為700萬元，即將原本之借款6 00萬元約定應額外支付100萬元之利息，洪依瑩僅有在不超 過擔保之目的範圍內（700萬元），取得擔保物之所有權。 ㈢另案證人江俊郁未參與系爭借款協議書締結及清償過程，對 於林泇賝與洪依瑩間之借貸債務內容不知情，亦不知林泇賝 於甲契約簽訂後持續支付600萬元之利息予洪依瑩等人，此 節有徐麗婷在另案履行事件之答辯（上證19）可憑，證人江 俊郁有關600萬元債務已抵償買賣價金之說法，屬臆測之詞 ，系爭借款當時仍然存在。
㈣北緯公司（甲方）、徐麗婷（乙方）於簽立乙契約時，同時 簽立一份合夥售屋協議書，約定「甲、乙雙方合議本件不動 產出售於第三方之價格高於2,100萬時，可將本件不動產讓 售於第三方。」、「甲、乙雙方同意於簽訂本協議書同時， 甲、乙雙方有權出售本件不動產於第三方，與第三方之買賣 契約一經成立，同時無條件解除甲、乙雙方原有之買賣契約 ，並須完全配合讓售與第三方之契約。」、「出售價金超過 2,100萬元部分，扣除出售應負擔之成本，由甲、乙雙方均 分」，若徐麗婷為系爭房地之真正所有權人，並無須與他人 合議、均分收益，此亦徵甲、乙契約並非買賣契約，而係隱 藏他項法律行為之信託讓與擔保。
㈤林泇賝與洪依瑩於107年1月29日簽訂上證6-1之借款協議書， 林泇賝向洪依瑩借貸600萬元部分已經償還，續於107年2月1 3日簽訂上證6-2-1之借款協議書，林泇賝向洪依瑩借貸200 萬元部分，僅清償50萬元，故於107年3月14日與洪依瑩簽訂 被證1之借款協議書，除約定尚未清償之150萬元續借外，雙 方再約定另借450萬元，合計共借貸600萬元。上開3份借款 協議書第3條第3項後段約款均明白指出「縱洪依瑩取得不動 產之所有權後，待林泇賝全數償還借款時，洪依瑩仍須返還 前不動產予林泇賝」，足徵系爭房地之所有權移轉過戶予洪 依瑩指定之徐麗婷，實係基於擔保目的所為之移轉，其等間 內部實為讓與信託擔保之法律關係。
㈥由乙契約約定1-18期每期支付18萬元，與一般買賣契約約定 內容大異其趣，反較像是一般消費借貸按期給付利息之外觀 。尤其，第19期價款為1,400萬元，與徐麗婷對花蓮二信之1 ,350萬元房貸本息相差無幾，在在顯示系爭房地所有權移轉 登記予徐麗婷，僅係擔保消費借貸之性質而已。乙契約之18 期各給付之18萬元中包含徐麗婷對花蓮二信之1,350萬元房 貸本息，及林泇賝對洪依瑩之600萬元消費借貸債務之利息 ，係以甲、乙契約隱藏重利之消費借貸關係。
㈦又乙契約本無「双方同意於108/7/28前開始辦理此案件買賣 過戶手續，並執行過戶程序，包含賣方已簽收支票、匯款金 流款項，及未匯尾款及貸款辦理開始，買方應在期限後未執 行辦理過戶手續視同放棄」之約款，倘洪依瑩等人非以暴力 方式討債，一般理性正常人豈會在支付大筆金額後，仍同意 於乙契約書上加註前揭文字。
四、系爭房地移轉登記與徐麗婷，係為擔保林泇賝向洪依瑩借款 之清償，屬信託讓與擔保性質，洪依瑩負有將系爭房地價值 超過擔保債權部分返還予林泇賝之對待給付義務（最高法院 85年度台上字第2794號、109年度台上字第182號判決意旨參 照），洪依瑩應返還清算後擔保物之剩餘價值義務，與林泇 賝交付擔保物之占有間，應有民法第264條同時履行抗辯之 適用，庶符公平。
五、北緯公司與徐麗婷間雖就系爭房屋簽有系爭租約，然觀諸系 爭租約除租金每月2萬元及租賃期間為1年之約定外，有關押 租金之約定與交付、租賃之稅賦究由何人負擔、出租人是否 有申報租金之收入均付之闕如，且其他租賃細節均為空白， 兩造間應無成立租賃關係之合意，實屬通謀虛偽意思表示， 用以隱藏前揭借款擔保之法律關係，上訴人占有系爭房屋， 絕非無權占有，徐麗婷訴請上訴人遷讓系爭房屋，並無理由 。退步言，縱認北緯公司係無權占有，其至110年8月間亦已 將相當於占有利益之租金2萬元給付予徐麗婷（上證1、上證 12），得以主張抵銷之。另上訴人林泇賝、陳湧貿並未現實 住居於系爭房屋，被上證二影片內容至多僅能說明徐麗婷一 方於109年7月16日有要求上訴人搬離系爭房屋，實無單以該 段錄影內容認定陳湧貿及林泇賝有占有使用系爭房屋之情事 ，被上訴人應就其2人占有使用系爭房屋之事實負舉證之責 。
六、原判決為上訴人敗訴判決，應為不當，上訴聲明： ㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
參、不爭執事項（參本院卷一第313頁、第339頁至第347頁、第4 27頁至第428頁）
一、系爭房地移轉所有權之經過：
㈠林泇賝以買賣為登記原因，於105年4月6日取得系爭房地所有 權登記。
㈡林泇賝以買賣為登記原因，於107年05月25日將系爭房地所有 權移轉登記予李佾蓁（即林泇賝借名登記之人）。 ㈢李佾蓁以買賣為登記原因，於107年12月27日將系爭房地所有
權移轉登記予徐麗婷。
【證據出處：原審卷第75頁至第100頁系爭房地登記謄本、異 動索引，本院卷一第335頁】
二、林泇賝與洪依瑩曾為下列借款並簽立協議書： ㈠107年1月29日，林泇賝向洪依瑩借款600萬元，由林泇賝（甲 方）、洪依瑩（乙方）、北緯公司（丙方）簽立借款協議書 ，約定甲方應於107年2月13日返還乙方，並簽發同面額、到 期日107年2月13日之本票與支票予乙方為擔保；甲方如未如 期償還借款，願將下列不動產所有權移轉予乙方或乙方指定 之第三人，並任由乙方處分（包含但不限於出租、出售等行 為）以變現取償，待甲方全數償還借款時，乙方始依當時變 現取償之現況，返還前開不動產予甲方：
⑴甲方所有坐落於台東縣○○市○○街000號建物及其下臺東市○○ 段0000○00000地號土地之不動產（即系爭房地）。 ⑵丙方所有坐落於台東縣○○市○○街000巷00號即台東市○○段00 00○號建物及其下000-0、000地號土地之不動產。 【證據出處：本院卷一第217頁至第221頁借款協議書及擔 保票據、第427頁筆錄】
㈡107年2月13日，林泇賝向洪依瑩借款200萬元，由林泇賝（甲 方）、洪依瑩（乙方）、北緯公司（丙方）簽立借款協議書 ，約定甲方應於107年3月13日返還乙方，並簽發同額、到期 日107年3月13日之本票與支票予乙方為擔保；甲方如未能如 期償還借款，願將丙方所有坐落於台東縣○○市○○街000巷00 號即台東市○○段0000○號建物及其下000-0、000地號土地之 不動產所有權移轉予乙方或乙方指定之第三人，並任由乙方 處分（包含但不限於出租、出售等行為）以變現取償，待甲 方全數償還借款時，乙方始依當時變現取償之現況，返還前 開不動產予甲方。
【證據出處：本院卷一第223頁至第225頁借款協議書、第4 27頁筆錄】
㈢林泇賝（甲方）、洪依瑩（乙方）、北緯公司（丙方）、陳 湧貿（丁方）於107年3月14日簽立借款協議書，約定如下： ⒈第1條第1項記載：乙方同意借款600萬元整予甲方。 ⒉第2條第1項記載：甲方同意於107年5月14日一次返還600萬 元整於乙方。
⒊第3條第1項記載：甲方應於收受第1條借款之同時，開立面 額600萬元整、到期日107年5月14日之本票、支票各乙張 予乙方以擔保償還借款。乙方應於甲方依前條約定償還全 數借款時，返還前開本票、支票各乙張予甲方。 ⒋第3條第2項記載：甲方已確實認知乙方係以自身之信用向
他人調借金額來借款予甲方，如未能如期償還將對乙方造 成莫大困擾更因而背負債務，除特此保證絕對如期償還外 ，並願再承諾收受此筆款項後，直接存入甲方之銀行帳戶 ，決不挪作他用（包含但不限於償還個人或公司債務、支 付其他費用或大額消費等用途），如有挪作他用導致屆期 無力償還，願負刑法詐欺罪之刑責。
⒌第3條第3項記載：甲方如未依前條約定如期償還借款，願 將下列不動產所有權移轉予乙方或乙方指定之第三人，並 任由乙方處分（包含但不限於出租、出售等行為）以變現 取償，待甲方全數償還借款時，乙方始依當時變現取償之 現況，返還前開不動產予甲方：
⑴丙方所有坐落於台東縣○○市○○街000巷00號即台東市○○段 0000○號建物及其下000-0、000地號土地之不動產。 ⑵丙方所有坐落於台東縣○○市○○街000號建物及其下臺東市 ○○段0000地號土地之不動產（即系爭房地之一部，但丙 方並非所有權人）。
⑶丁方所有坐落於台中市○○區○○路000號即台中市○○段000○ 號及其下OOO地號土地之不動產。
⒍第4條記載：甲乙丙三方同意決不向本協議書以外之第三人 以口頭、言詞或書面，直接或間接透露本借款協議，如有 違反，導致契約任一方受有損害，願負損害賠償責任。 【證據出處：原審卷第134頁至第135頁借款協議書】三、林泇賝在107年5月14日清償期限屆至，系爭借款並未完全清 償完畢。
【證據出處：本院卷一第181頁書狀、第245頁支票存根、 第335頁筆錄、第428頁筆錄】
四、甲契約部分：
㈠林泇賝有權代理李佾蓁，與徐麗婷於107年10月30日簽訂甲契 約，由徐麗婷向李佾蓁買受系爭房地，買賣價金為2,000萬 元。
㈡約定內容：
⒈第3條記載：簽約款100萬元；107年11月21日用印款、完稅 款500萬元；尾款銀行貸款1,400萬元。 ⒉第4條第2項記載：出賣人簽約前，以本買賣標的物為擔保 ，設定抵押之金額為①16,800,000、②240,000元整，實借 金額為1,380萬元整，抵押權人為第一銀行（另手寫註記 ：「107.10.31貸款，餘額13,755,482」），雙方並依下 列約定擇一辦理：…㈡買受人預定以本買賣標的物向其他金 融機構辦理貸款1,400萬元整，並依第5條規定辦理貸款及 代償原出賣人就本標的物之借款及塗銷原抵押權。
⒊特別約定事項記載：
⑴自移轉登記完畢之日起，由買方負責清償賣方本件標的 在第一商業銀行台東分行之抵押權貸款。
⑵買方應於108.01.25前，另行貸款並清償本件賣方原有之 抵押權貸款。
【證據出處：原審卷第141頁至第148頁不動產買賣契約及 授權書】
㈢徐麗婷將簽約款100萬元、用印款及完稅款500萬元匯款予李 佾蓁後，旋即由林泇賝領出交還洪依瑩，並未真正支付600 萬元予李佾蓁。
【證據出處：本院卷一第171頁筆錄、第182頁書狀】 ㈣李佾蓁確實於107年12月27日，以買賣為登記原因，將系爭房 地所有權移轉登記予徐麗婷。
五、徐麗婷以系爭房地為擔保向花蓮二信借款，並以自己為債務 人及抵押義務人，於108年2月19日為抵押權人花蓮二信設定 1,620萬元之最高限額抵押權登記。林泇賝原以系爭房地為 第一商銀所設定之抵押權登記，因清償而於108年2月27日塗 銷登記
【證據出處：原審卷第75頁、第77頁、第79頁登記謄本、 第86頁至第87頁、第93頁至第94頁、第100頁異動索引】六、乙契約部分：
㈠北緯公司（甲方）與徐麗婷（乙方）於108年1月2日簽訂乙契 約，由北緯公司以2,100萬元向徐麗婷買受系爭房地。 ㈡約定內容：
⒈第3條付款之約定第1項第1、2款記載：甲方應支付乙方之 各期價款，雙方同意按附件一（參本院卷一第451頁）之 付款方式，由甲方開立以各該期付款日當天之即期支票或 台支交付乙方。「㈠於雙方簽訂本契約書並由甲方支付完 成第18期價款後即備妥移轉過戶登記所須交付之文件書類 及證件交付雙方指定之地政士。㈡於土地增值稅及契稅單 核發，經雙方繳清稅賦並查無欠稅後，乙方並應於甲方依 本條第2項完成金融機構核貸及抵押權設定書類準備完竣 後，將本件買賣標的物所有權過戶登記予甲方，且同意由 承辦本案之地政士代辦本件買賣標的物所有權之移轉事宜 。另：甲方應簽發以乙方為受款人，金額為1,400萬元正 之商業本票乙紙，交付乙方作為甲方履行付清價款之擔保 。倘甲方未依約付清買賣價款者，乙方得逕自行使上開本 票之法定權利。」，另在該第3條下方手寫註記「双方同 意108/7/28前開始辦理此案件買賣過戶手續，並執行過戶 程序，包含賣方已簽收支票、匯款金流款項，及未匯尾款
及貸款辦理開始，買方在期限後未執行辦理過戶手續，視 同放棄」。
⒉第4條產權之移轉第1、4項記載：「一、雙方應於第3條所 定第18期價款交付同時將移轉登記（即過戶）所須檢附之 文件書類（如：甲方之戶籍謄本，乙方之土地權狀、建物 權狀、房屋稅單影本、公司抄錄本）備齊，並蓋妥印鑑後 ，應即交由乙方指定之地政士辦理產權移轉登記手續。… 四、以本買賣標的物向地政機關辦理之所有權移轉登記， 應與為貸款銀行所做之抵押權設定登記併件申請。」。 ⒊第8條違約之罰則「一、…如經乙方通知限期履行契約，甲 方逾期仍不履行者，乙方得解除本契約…。」
【證據出處：原審卷第149頁至第152-1頁不動產買賣契約書 、第160頁手寫加註文字。】
㈢徐麗婷曾於OOO年O月OO日，以○○○○○郵局OOOO號存證信函（下 稱0000000存證信函）寄發北緯公司，記載「貴公司雖於違 約後之109年06月15日再給付本人907,200元之逾期價款，然 仍有18,282,800元之逾期價款未給付，是本人依系爭契約（ 指乙契約）第8條第1項約定通知貴公司於函到3日內給付本 人18,282,800元以補足價款總額，逾期不履行，本人即依同 條項約定解除系爭契約，並沒收貴公司已繳價款作為違約賠 償。」該存證信函經北緯公司於同月24日收受。 【證據出處：原審卷第21頁至第24頁存證信函、第106頁郵 件收件回執】
七、林泇賝代表北緯公司與徐麗婷於108年1月2日簽訂合夥售屋 協議書，約定雙方均有權將系爭房地以高於2,100萬元之價 格出售予第三方，與第三方之買賣契約一經成立，同時無條 件解除雙方間原有之買賣契約，並需完全配合讓售與第三方 之契約，出售價金超過2,100萬元部分，經扣除出售成本後 ，由北緯公司與被上訴人均分。
【證據出處：本院卷一第283頁合夥售屋協議書、第427頁 筆錄】
八、系爭租約部分：
㈠徐麗婷與北緯公司簽立系爭租約，內載：徐麗婷將系爭房屋 出租予北緯公司，租賃期間自108年1月1日起至109年6月30 日止。租金以每期為一個月，每月租金為2萬元，應於每月1 日以前繳納，無押租保證金。
【證據出處：原審卷第17頁至第20頁房屋租賃契約書】 ㈡徐麗婷曾發函為下列意思表示：
⒈OOO年O月OO日以0000000存證信函寄發北緯公司，通知：系 爭房屋於109年6月30日租期屆至後，不再續租。該存證信
函經北緯公司於同月24日收受。
【證據出處：原審卷第24頁存證信函、第106頁郵件收件 回執】
⒉OOO年O月OO日以同前揭郵局OOOO號存證信函（下稱0000000 存證信函）寄發北緯公司，通知系爭房屋自109年7月1日 已屬無權占有，限於109年9月15日騰空返還，以免訟累。 該存證信函經北緯公司於同月26日收受。
【證據出處：原審卷第26頁至第28頁存證信函、第114頁 郵件收件回執】
㈢系爭房屋係北緯公司作為北緯二十二度休憩民宿營業使用。 【證據出處：本院卷一第191頁書狀、第209頁民宿登記證 、第313頁書狀、第336頁筆錄、第428頁筆錄】 ㈣北緯公司在系爭租約屆滿後，自109年7月至110年8月間，仍 每月給付2萬元予徐麗婷。
【證據出處：本院卷一第23頁、第25頁、第301頁、第303 頁匯款證明、第427頁至第428頁筆錄】
肆、本院之判斷
一、上訴人以甲契約移轉系爭房地所有權，僅係用以擔保系爭借 款，有無理由？
㈠按信託之讓與擔保契約，須設定人以供債務擔保之意思，將 擔保標的物之權利移轉於擔保權人，使債權人在不超過擔保 之目的範圍內，取得擔保物所有權，債務清償後，該擔保物 即應返還於債務人；債務不履行時，債權人得將擔保物變賣 或估價而就該價金受清償者而言（最高法院108年台上字第1 873號民事判決意旨參照）。又解釋契約，固須探求當事人 立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表 示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更 為曲解（最高法院17年上字第1118號民事判例要旨參照）。 ㈡經查，甲契約約定移轉系爭房地所有權，並非系爭借款之擔 保：
⒈按依系爭借款協議書第3條第3項第2款約定「三、甲方（指 林泇賝）如未依前條約定如期償還借款，願將下列不動產 所有權移轉予乙方（即洪依瑩）或乙方指定之第三人…⑵丙 方（指北緯公司，但該公司未曾取得系爭房地所有權）） 所有坐落於臺東縣○○市○○街000號建物及其下臺東市○○段0 000地號土地之不動產（即系爭房地）」（原審卷第134頁 ），則若林泇賝在未依期清償系爭借款時，僅係出於單純 移轉系爭房地所有權予洪依瑩或洪依瑩所指定之第三人名 下，用以擔保系爭借款之意思時，則該所有權之移轉，為 信託之讓與擔保，固無疑義。
⒉惟徐麗婷與李佾蓁（林泇賝借名登記之人）簽立甲契約時 ，約定徐麗婷向李佾蓁買受系爭房地，買賣價金為2,000 萬元，依契約記載：①第3條：簽約款100萬元。107年11月 21日用印款、完稅款500萬元。尾款：銀行貸款1,400萬元 。②第4條貸款約定：「二、出賣人簽約前，以本買賣標的 物為擔保，設定抵押之金額為①16,800,000、②240,000元 整，實借金額為1,380萬元整，抵押權人為第一銀行（另 以手寫之方式註記：「107.10.31貸款，餘額13,755,482 」），雙方並依下列約定擇一辦理：…㈡買受人預定以本買 賣標的物向其他金融機構辦理貸款1,400萬元整，並依第5 條規定辦理貸款及代償原出賣人就本標的物之借款及塗銷 原抵押權。」。③在特別約定事項記載：「1.自移轉登記 完畢之日起，由買方負責清償賣方本件標的在第一商業銀 行臺東分行之抵押權貸款。2.買方應於108.1.25前，由買 方另行貸款並清償本件賣方原有之抵押權貸款」等內容（ 原審卷第141頁至第148頁），可知雙方約定：徐麗婷需向 其他金融機構貸款，以「代償」李佾蓁在第一商銀借款餘 額之方式，充作該買賣價金之一部分後，塗銷系爭房地在 第一商銀之原抵押權登記等情，已就該買賣價金之給付方 式、以貸款代償李佾蓁在原銀行之餘額、塗銷原抵押權登 記等事項為約定，而非僅單純將系爭房地所有權信託登記 在洪依瑩或其所指定之徐麗婷名下而已。顯見，雙方已將 系爭借款協議書之擔保意思，變更為以買賣為原因而移轉 系爭房地所有權，以代償林泇賝之借款餘額等款項之意。 此由，李佾蓁於107年12月27日以買賣為登記原因，將系 爭房地所有權移轉登記予徐麗婷，徐麗婷事後於108年2月 19日以系爭房地為擔保，向花蓮二信借款，並以自己為債 務人及抵押義務人，為抵押權人花蓮二信設定1,620萬元 之最高限額抵押權登記，並於108年2月25日代償李佾蓁在 第一商銀之貸款餘額1,373萬4,542元，並塗銷李佾蓁原為 第一商銀設定之抵押等情（原審卷第75頁至第80頁、第85 頁至第87頁、第92頁至第94頁、第99頁至第100頁，本院 卷一第393頁），可徵林泇賝、洪依瑩確係以買賣為原因 ，而移轉系爭房地所有權。
⒊由徐麗婷與李佾蓁於107年10月30日簽立甲契約，係緣於系 爭借款協議書第3條「甲方（指林泇賝）如未依前條約定 如期償還借款，願將下列不動產所有權移轉予乙方（指洪 依瑩）或乙方指定之第三人」之約定，即知系爭借款於10 7年10月30日尚未完全清償完畢，故上訴人主張林泇賝至1 07年6月29日累計清償洪依瑩779萬8,836元之數額（本院
卷一第182頁、第245頁至第249頁），顯然有部分為利息 ，非全然為本金，尚餘之欠款抵作買賣價金之一部。 ⒋稽諸代書江俊郁於另案履行契約事件中證稱：洪依瑩與徐 麗婷請伊去辦理系爭房地移轉登記，甲契約是李佾蓁將系 爭房地出售給徐麗婷，契約收款明細及後附之匯款憑證4 筆600萬元只是要做資金紀錄，實際上是要以系爭借款600 萬元債務抵付價金，甲契約買賣價金2,000萬元扣除系爭 借款600萬元後，剩下1,400萬元，徐麗婷是向花蓮二信貸 款，因是伊經手辦理的，所以知道貸款有不足的情形，貸 款不足的部分徐麗婷是用現金給付給李佾蓁。雙方沒有約 定系爭借款債務清償完畢後，需要再移轉登記回來。在辦 完過戶之後，買賣雙方有說林泇賝想把系爭房地買回，請 伊幫忙擬定契約內容，乙契約內容跟伊當初擬的大致一樣 ，買賣價金部分伊沒有介入處理，是雙方自己去談，伊沒 有參與簽約，所以不瞭解雙方簽約及付款情形等語（本院 卷一第383頁至第389頁）。可徵上開甲契約，係由洪依瑩 以徐麗婷名義以2,000萬元向李佾蓁購買系爭房地，其中 價金600萬元以系爭借款未清償之餘額抵付，其餘價金則 由徐麗婷向金融機構辦理貸款，貸款不足部分再由徐麗婷 給付現金，且系爭房地所有權亦於107年12月27日以買賣
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