臺灣高等法院臺中分院民事判決
111年度上字第415號
上 訴 人 錢主容
錢嘉偉
錢介熙
錢慧晶
蔡淑玉
鄭新為
鄭啟瑞
鄭來旺
鄭如閔
鄭勝文
鄭英俊
鄭美淑
上 十二人
訴訟代理人 陳益軒律師
被 上訴人 鄭張翠靜
鄭誼輝
上 二 人
訴訟代理人 鄭慧莉
上列當事人間給付讓售土地對價事件，上訴人對於民國111年6月
17日臺灣彰化地方法院110年度訴字第871號第一審判決提起上訴
，本院於111年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、按連帶債務人中之一人，受確定判決，而其判決非基於該債 務人個人之關係者，為他債務人之利益，亦生效力，民法第 275條定有明文。故債權人以各連帶債務人為共同被告提起 給付之訴，被告一人提出非基於其個人關係之抗辯，如有理 由者，對於被告各人屬必須合一確定，依民事訴訟法第56條 規定，其上訴效力及於未提起上訴之其他共同被告。惟倘法 院認上訴無理由者，即無民事訴訟法第56條規定之適用，其 上訴效力自不及於未提起上訴之其他共同被告。本件被上訴 人於原審依土地法第34條之1第3項規定，請求上訴人應與原 審共同被告錢勝木、陳嬌負連帶清償責任，經原審判決上訴
人與錢勝木、陳嬌應連帶給付被上訴人鄭張翠靜新臺幣（下 同）82萬4922元本息，及應連帶給付被上訴人鄭誼輝41萬24 54元本息，上訴人不服提起上訴，經本院審理結果認上訴為 無理由(理由詳後述），參諸前開說明，上訴人提起上訴之 效力不及於未上訴之連帶債務人錢勝木、陳嬌，爰不將之併 列為上訴人，合先敘明。
二、被上訴人主張：兩造為坐落彰化縣○○鎮○○段00地號土地（下 稱系爭土地）之共有人，鄭張翠靜之所有權應有部分為2/18 (換算面積為194.7856平方公尺，約58.923坪）、鄭誼輝之 所有權應有部分為1/18（換算面積為97.3928平方公尺，約2 9.461坪）。上訴人先後於民國107年10月17日、110年1月間 與訴外人國甲建設有限公司(下稱國甲公司）簽訂不動產買 賣契約書（下稱系爭買賣契約）、補充買賣契約條款（下稱 補充條款），依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地之 全部以4242萬4288元出賣於國甲公司，每坪售價8萬元，系 爭土地已於110年7月30日移轉登記予國甲公司。惟上訴人以 系爭買賣契約所約定之價金應扣除系爭土地之地上物拆除、 廢棄物清運、對訴外人錢○風訴請拆屋還地及代書、仲介等 費用（下稱地上物拆除等費用）共計742萬4200元為由，僅 以扣除後之餘額3500萬88元，即每坪6萬6000元為基礎，計 算伊等所應得之價金，扣除土地增值稅後，為鄭張翠靜提存 381萬6635元，為鄭誼輝提存190萬8318元。然伊等並非系爭 買賣契約之出賣人，不受該契約之拘束，自無須負擔上開地 上物拆除等費用，為此依民法第272條、第273條及土地法第 34條之1第3項規定，求為命上訴人及錢勝木、陳嬌應連帶給 付鄭張翠靜82萬4922元，連帶給付鄭誼輝41萬2454元，及均 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算利息之判 決。
三、上訴人則以：系爭土地除了遭錢○風等人無權占用外，尚有 其他共有人之建物。因系爭土地之共有人無法自行處理地上 物之清除，始與國甲公司約定賣方依買賣契約所應負擔之地 上物拆除等費用，折抵於國甲公司，出賣人不再負擔交付系 爭土地及瑕疵擔保等法律上義務，故系爭土地之買賣價金應 為每坪6萬6000元，而非8萬元。且地上物拆除等費用，屬於 共有物管理之必要費用，應由全體共有人按應有部分比例分 擔。被上訴人就其所有地上物另與國甲公司達成以80萬元補 償之約定，被上訴人並未受有損失云云，資為抗辯。四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明： ㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答 辯聲明：上訴駁回。
五、得心證之理由
㈠被上訴人主張兩造為系爭土地之共有人，鄭張翠靜之所有權 應有部分為2/18(換算面積為194.7856平方公尺，約58.923 坪）、鄭誼輝之所有權應有部分為1/18（換算面積為97.392 8平方公尺，約29.461坪）。上訴人先後於107年10月17日、 110年1月間與國甲公司簽訂系爭買賣契約、補充條款，依土 地法第34條之1第1項規定，將系爭土地之全部以4242萬4288 元出賣於國甲公司，每坪售價8萬元，系爭土地已於110年7 月30日移轉登記予國甲公司，上訴人事後僅以每坪6萬6000 元為基礎，計算其等所應得之價金，扣除土地增值稅後，為 鄭張翠靜提存381萬6635元，為鄭誼輝提存190萬8318元等事 實，業據提出土地登記謄本、不動產交易實價查詢、提存通 知書為證（原審卷一26-33頁），且為上訴人所不爭執，堪 信為真實。
㈡上訴人雖主張系爭買賣契約所約定之售價為每坪6萬6000元， 渠等據此計算被上訴人所應得之價金，並無短少云云。惟上 訴人與國甲公司簽訂之補充條款已明確記載：茲因系爭土地 其中共有人鄭張翠靜及鄭誼輝遲遲無法達成協議，另鄭啟中 一直無法聯繫簽名用印，其餘全體共有人均同意依土地法第 34條之1第1項規定，將系爭土地之全部（1753.07平方公尺 ，約530.3036坪）出售於國甲公司，買賣總價約定為4242萬 4288元，即每坪出售之價金為8萬元（原審卷一411頁），可 見上訴人與國甲公司係約定以每坪8萬元之價格，將系爭土 地之全部出賣於國甲公司，上訴人主張每坪售價6萬6000元 ，與系爭買賣契約之約定不符，自非可採。
㈢上訴人又主張系爭土地遭錢○風等人無權占用，且有其他共有 人之建物，共有人無法自行處理地上物之清除，故與國甲公 司約定賣方依買賣契約所應負擔之地上物拆除等費用，折抵 於國甲公司，折抵後地主每坪實收6萬6000元云云。查補充 條款第三條固約定「賣方同意」就買賣價金4242萬4288元其 中之742萬4200元之金額直接折抵於買方，以為處理「賣方 依原有買賣契約所應負擔」之有關地上物拆除、廢棄物清運 、對錢○風訴請拆屋還地、仲介、代書等費用，該部分之費 用，由買方直接於買賣價金中予以扣抵，不須進入履約專戶 ，亦即賣方（補充條款誤載為買方）實領每坪6萬6000元。 惟按部分共有人依土地法第34條之1第1項「共有土地或建築 改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權 或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意 行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算」規定 ，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係
出賣其應有部分，並對未同意出賣之共有人之應有部分有權 一併出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出 賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣 契約。又同條第3項規定：第1項共有人，對於他共有人應得 之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並 應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不 動產物權者，應代他共有人聲請登記。土地登記規則第35條 第5款亦規定：部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土 地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未 能提出者，得免提出。可見未同意出賣之共有人並無依該買 賣契約移轉其應有部分予買受人之義務。是未同意出賣之共 有人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣，未同意出 賣之共有人既非該買賣契約之當事人，自不受買賣契約之拘 束。本件被上訴人並未同意出賣系爭土地，其等應有部分係 經上訴人依土地法第34條之1第1項規定一併出賣並辦理移轉 登記予國甲公司，參諸前揭說明，被上訴人既非系爭買賣契 約之當事人，自不受該買賣契約或補充條款之拘束，是上訴 人執補充條款第三條約定，主張被上訴人亦僅得領取每坪實 拿6萬6000元之買賣價金云云，亦非有據。 ㈣上訴人雖再主張系爭土地之地上物拆除等費用，屬共有物管 理之必要費用，應由全體共有人按應有部分分擔，被上訴人 就其所有地上物另與國甲公司達成以80萬元補償之約定，被 上訴人並未受有損失云云。惟上訴人與國甲公司訂立系爭買 賣契約，依土地法第34條之1第1項規定所出賣及處分者，為 系爭土地之全部，而不及於系爭土地之地上物，是縱使雙方 約定地上物拆除等費用742萬4200元直接從買賣價金中折抵 ，國甲公司亦不因此取得該等地上物之處分權。本件被上訴 人於系爭土地上原有平房及磚造瓦房，有現場照片可參（本 院卷183-189頁），且為兩造所不爭執，被上訴人依其與國 甲公司之約定，從國甲公司所受領之80萬元，係針對其等所 有地上物遭拆除之補償，與上訴人依土地法第34條之1第1項 規定一併出賣被上訴人就系爭土地之應有部分無關，亦無從 執此而謂被上訴人未受有損害。又共有物之管理，除契約另 有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同 意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算，民 法第820條第1項定有明文。又共有物之管理費及其他負擔， 除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之，亦 為民法第822條第1項所明定。所稱管理，係指共有物保存、 改良、利用等行為，以保全或增加共有物價值、促使共有物 有效利用，與共有物之處分行為（民法第819條第2項、土地
法第34條之1第1項規定）不同。本件上訴人依土地法第34條 之1第1項規定，將系爭土地之全部出賣於國甲公司，並同意 買賣價金4242萬4288元其中之742萬4200元，直接由國甲公 司從買賣價金中扣抵不須進入履約專戶，參諸前揭說明，渠 等所為已屬共有物之處分行為，與共有物之管理行為有別。 況補充條款第三條明文記載：「賣方同意」就買賣價金4242 萬4288元其中742萬4200元之金額直接折抵於買方，以為處 理「賣方依原有買賣契約所應負擔」之有關地上物拆除等費 用，可見上訴人於締約時主觀上已認知依系爭買賣契約負有 處理系爭土地地上物之義務者為「賣方」，不含未簽署契約 之被上訴人，且上訴人均同意從買賣價金中折抵742萬4200 元，以免除渠等身為出賣人所負交付買賣標的物或瑕疵擔保 等責任。因此，該742萬4200元既經上訴人同意自行負擔， 則上訴人事後要求被上訴人按應有部分比例分擔該742萬420 0元，即非有據。
六、綜上所述，上訴人依土地法第34條之1第3項規定，請求上訴 人連帶給付鄭張翠靜82萬4922元（計算式：每坪差價1萬400 0元×58.923坪＝82萬4922元），連帶給付鄭誼輝41萬2454元 （計算式：每坪差價1萬4000元×29.461坪＝41萬2454元）， 為有理由，應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，核無不 合，上訴論旨指摘原審判決不當，求予廢棄，為無理由，應 駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，上訴人聲請傳訊系爭買賣契約之仲介林 縈潔到庭說明系爭土地對外出售之底價自始即為每坪實拿6 萬6000元。然上訴人與國甲公司係約定以每坪8萬元之價格 出售系爭土地之全部，此部分業經載明於補充條款，有如前 述，核無再行調查之必要。兩造其餘攻擊防禦方法及所用之 證據，均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 1 月 18 日 民事第八庭 審判長法 官 杭起鶴
法 官 蔡建興
法 官 羅智文正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林賢慧
中 華 民 國 112 年 1 月 18 日
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