臺灣高等法院民事判決
111年度上易字第729號
上 訴 人 莊芬晶
訴訟代理人 詹豐吉律師
複 代理人 鐘煒翔律師
被 上訴人 葉琇菁
訴訟代理人 劉邦川律師
複 代理人 邱俊銘律師
被 上訴人 大飛騰不動產經紀有限公司
兼
法定代理人 謝昊呈
被 上訴人 彭偉樑
共 同
訴訟代理人 陳守文律師
複 代理人 郭千華律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國111年2
月11日臺灣新北地方法院108年度訴字第1092號第一審判決提起
上訴，並為訴之追加，本院於112年1月3日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而更正法律上之陳述者，非為訴之變更 或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查上訴人之上訴聲 明原係請求：㈠被上訴人葉琇菁（下逕稱姓名，並與其餘被 上訴人合稱被上訴人）應給付上訴人新臺幣（下同）47萬1, 216元本息；㈡大飛騰不動產經紀有限公司（下稱大飛騰公司 ）、謝昊呈、彭偉樑（下稱大飛騰公司等3人）應連帶給付 上訴人70萬6,824元本息；㈢前二項請求，於被上訴人其中一 人為全部或一部之給付時，其餘人於該給付範圍內，同免給 付之責；㈣大飛騰公司應返還上訴人33萬元本息。惟依其請 求意旨，似僅主張葉琇菁與大飛騰公司等3人於47萬1,216元 本息範圍內，始負不真正連帶給付之責，經本院於民國111 年8月15日準備程序詢問後（見本院卷第200至201頁），上 訴人嗣於同年月31日以民事第二審準備一暨聲請調查證據狀 更正上開第㈢項聲明為：「第㈠、㈡項請求其中47萬1,216元， 於被上訴人其中一人為全部或一部之給付，其餘人於該給付
範圍內，同免給付之責」等語（見本院卷第226頁），核其 前開更正，係屬更正法律上之陳述，與首揭規定並無不合， 應予准許。
二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條 第1項、第255條第1項第2款定有明文。又所謂「請求之基礎 事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共 同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連， 而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度 範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利 用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理， 進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第 2號裁定意旨參照）。查上訴人請求大飛騰公司返還服務報 酬33萬元本息部分，其主張訴訟標的原為民法第571條、第2 27條準用第226條規定，上訴人嗣於111年8月31日以民事第 二審準備一暨聲請調查證據狀追加民法第179條規定；另請 求大飛騰公司等3人應連帶給付上訴人70萬6,824元本息部分 ，上訴人亦以上開書狀追加民法第184條第2項規定為訴訟標 的，核其前開變更係屬訴之追加，其請求之基礎事實均屬同 一，亦無不合，而予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
上訴人於107年12月22日經大飛騰公司仲介，以總價1650萬 元向葉琇菁購買新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土 地）應有部分，及坐落其上門牌號碼為新北市○○區○○○街0號 1樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產）， 並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。惟上訴人 於購買後，始發現系爭房屋之前陽台、後陽台因違法外推而 有占用系爭土地之法定空地（下稱系爭增建部分），該系爭 土地為上訴人與他人所共有，系爭增建部分日後有遭他人檢 舉而拆除滅失之風險，造成上訴人受有實際使用面積減少之 損害。又系爭買賣契約第2條「增建或占用部分」並未勾選1 樓空地，標的物現況說明於「建物是否占用他人土地」之選 項亦勾選「否」，此部分屬系爭房屋之物之瑕疵，並致生價 值減損47萬1,216元，葉琇菁自應賠償。又大飛騰公司身為 房仲業者，應有調查系爭房屋有無瑕疵義務，卻未將系爭增 建部分之瑕疵告知上訴人，而謝昊呈、彭偉樑雖未於帶看系 爭房屋、簽立系爭買賣契約時在場，惟其等指揮大飛騰公司 之員工執行房仲業務，上訴人自得請求大飛騰公司等3人連 帶賠償上訴人系爭房屋之價值減損47萬1,216元，並依消費
者保護法（下稱消保法）第7條第1、3項、第51條規定，請 求連帶賠償懲罰性賠償金0.5倍即23萬5,608元，總計70萬6, 824元（計算式：47萬1,216元＋23萬5,608元＝70萬6,824元） 。又大飛騰公司因過失未查詢系爭增建部分是否有占用他人 土地，致上訴人誤信而完成交屋手續，屬未依債之本旨給付 ，違反受託人之義務，不得向上訴人請求服務報酬，上訴人 亦得請求大飛騰公司返還已給付服務報酬33萬元等語。爰依 民法第359條、227條準用226條規定，擇一請求葉琇菁給付 上訴人47萬1,216元本息；並依民法第184條第1項前段、第2 項、第185條、第188條、第227條準用第226條、不動產經紀 業管理條例（下稱不動產經紀條例）第26條第2項、消保法 第7條第1、3項、第51條規定，請求大飛騰公司等3人連帶給 付上訴人70萬6,824元本息；前兩項請求，於被上訴人其中 一人為全部或一部之給付，其餘被上訴人於該給付範圍內， 同免給付之責。另依民法第571條、第179條、第227條準用 第226條規定，請求大飛騰公司給付上訴人33萬元本息。二、被上訴人則以：
（一）葉琇菁部分：
系爭買賣契約第2條約定「增建或占用部分」已明確標示 有陽台外推之增建或占用，亦於標的物現況說明中註記有 陽台增建之情事，兩造因此於系爭買賣契約第2條第3項約 定「前開增建部分無所有權並有被拆除之虞，若於交屋後 （如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除者，上訴 人同意自行負責，其相關權利義務上訴人確已知悉」。是 上訴人既已知悉系爭增建部分有遭拆除之虞且願意承受， 則葉琇菁自不必負物之瑕疵擔保或不完全給付責任。且目 前系爭增建部分尚未經通知拆除，甚由上訴人作為客廳之 一部及曬衣間使用而受有使用面積增加之利益，亦無所謂 瑕疵損害之情。又上訴人請求葉琇菁或大飛騰公司等3人 應給付上訴人所受之損害47萬1,216元，另再請求大飛騰 公司返還33萬元報酬，已違反損害賠償型態之基本法理等 語。
（二）大飛騰公司等3人部分：
葉琇菁委託大飛騰公司出售系爭不動產時，其於大飛騰公 司提供之標的物現況說明第7項「建物是否占用他人土地 」為「否」之告知，大飛騰公司亦查閱系爭房屋之建物測 量成果圖，確認系爭房屋並無占用他人土地之情況。復依 社團法人新北市土木技師公會（下稱新北土木技師公會） 於原審所為鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），其鑑定結 果認系爭增建部分位於基地之法定空地上，並非他人土地
，自無占用他人之土地。又上訴人於簽約前曾2次由訴外 人即大飛騰公司營業員林富群、潘慶上陪同至現場看屋， 大飛騰公司並提供葉琇菁標的物現況說明、系爭房屋之建 物測量成果圖，及向上訴人做屋況解說，葉琇菁於標的物 現況說明第11項亦告知有系爭增建部分，是上訴人係於知 悉情形下而同意自行負責。又系爭增建部分是否占用法定 空地，需有專業技師測量，大飛騰公司僅為一般不動產經 紀業者，無此種專業設備及檢測能力，大飛騰公司已盡調 查及告知義務，並無過失。縱認上訴人因系爭增建部分受 有損害，亦為純粹經濟上損失，非屬權利受損。另謝昊呈 為大飛騰公司之負責人、彭偉樑為大飛騰公司依不動產經 紀條例第11條第1項所設置之經紀人，其職務內容僅負責 在相關契約書上審查後簽章，其2人均未參與系爭不動產 之居間仲介，且非屬消保法第2條規定之企業經營者，並 非消保法所規範之對象，謝昊呈、彭偉樑自無須依上開規 定負連賠償責任。再上訴人主張依消保法第7條第1、3項 、第51條規定請求大飛騰公司等3人給付懲罰性賠償金23 萬5,608元，惟上訴人雖於108年2月26日提起本件訴訟， 卻遲至110年6月始追加消保法為請求權，此部分已罹於2 年之消滅時效。另大飛騰公司已善盡調查義務，自無構成 民法第571條規定所示得請求返還報酬之情形。此外，上 訴人已依民法及不動產經紀條例相關規定請求大飛騰公司 等3人賠償47萬1,216元，其再請求懲罰性賠償金23萬5,60 8元、及請求大飛騰公司返還報酬33萬元，有重複請求之 嫌等語。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並 為訴之追加，其上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人 應給付上訴人47萬1,216元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5％計算之利息；㈢大飛騰公司等3人應連帶 給付上訴人70萬6,824元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5％計算之利息；㈣第㈡、㈢項請求其中47萬1,2 16元，於被上訴人其中一人為全部或一部之給付，其餘人於 該給付範圍內，同免給付之責；㈤大飛騰公司應給付上訴人3 3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。被上訴人均答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回 。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第201至202頁）：（一）上訴人於107年12月22日經大飛騰公司仲介，以總價1650 萬元向葉琇菁買受系爭不動產。
（二）系爭買賣契約第2條「增建或占用部分」記載:買賣標的現
狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義 務業經雙方約定如下:(1)增建或占用範圍:陽台外推。... ..(3) 前開增建部分無所有權並有被拆除之虞，若於交屋 後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除者，甲 方（即上訴人）同意自行負責，其相關權利義務甲方確已 知悉」。
（三）系爭買賣契約標的物現況說明「建物管理現況」第6點「 建物是否占用他人土地」勾選「否」;第11點「是否有違 建、改建或增建之情事」勾選「是」，若是，位(屬)於陽 台。
（四）系爭增建部分坐落系爭土地之法定空地上。（五）系爭不動產經新北土木技師公會鑑定結果，認系爭房屋附 屬建物陽台向外自行增建部分，有占用一樓空地，但無占 用防火巷情形。占用空地面積為2.0768平方公尺及3.6720 平方公尺，共計5.7488平方公尺。占用部分為緊鄰陽台外 推以外，不屬於陽台範圍之自行增建部分。
（六）上訴人已支付大飛騰公司仲介服務報酬33萬元。五、得心證之理由：
上訴人主張葉琇菁與上訴人簽立系爭買賣契約，其並未如實 告知系爭增建部分，致上訴人受有日後遭他人檢舉而須拆除 滅失系爭增建部分之風險，使上訴人受有物之瑕疵損害，爰 依民法第359條、227條準用226條規定，擇一請求葉琇菁賠 償47萬1,216元。復大飛騰公司等3人，未盡居間仲介之責， 亦依民法第184條第1項前段、第2項、第185條、第188條、 第227條準用第226條、不動產經紀條例第26條第2項等規定 ，擇一請求大飛騰公司等3人賠償47萬1,216元，及依消保法 第7條第1、3項、第51條規定，請求大飛騰公司等3人連帶賠 償懲罰性賠償金23萬5,608元，總計70萬6,824元。另大飛騰 公司因過失未查詢系爭增建部分是否有占用他人土地，屬未 依債之本旨而為給付，故依民法第571條、第179條、第227 條準用第226條規定，請求大飛騰公司返還服務報酬33萬元 等語。均為被上訴人所否認，並各為前開辯述，茲就本件爭 點分論如下：
（一）系爭增建部分係屬物之瑕疵：
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第35 4條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而 言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最
高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。 2、查上訴人有於107年12月22日經大飛騰公司之居間仲介， 與葉琇菁簽立系爭買賣契約，而以總價1650萬元購買系爭 不動產，而系爭房屋存有系爭增建部分坐落於系爭土地之 法定空地上等情，為兩造所不爭（見不爭執事項㈠、㈡）， 並有系爭買賣契約（見原審卷一第55至67頁）在卷可參。 就此，原審有委請新北土木技師公會進行鑑定，其鑑定結 果認：「本鑑定案所稱『空地』專指建築法第11條所稱建築 基地內之法定空地，即建築基地內扣除供建築物本身所占 地面之其他部分。...系爭不動產建築基地內並無設置防 火巷，...系爭不動產有自行增建部分並且有占用一樓空 地。...經現場勘查結果，1樓前陽台外推後再向外自行增 建部分之占用空地面積為2.0768平方公尺，1樓後陽台外 推後再向外自行增建部分之占用空地面積為3.6720平方公 尺。兩塊空地面積共計5.7488平方公尺。...查現行建築 管理法令及主管機關相關函釋並無『陽台外推』之明確定義 ，惟依新北市政府稅捐稽徵處網頁(線上櫃台)『問:陽台外 推應否併入計算面積課徵房屋稅?陽台外圍加建牆壁，與 原主建物之外牆隔成房間使用，或加建鋁窗，原主建物之 外牆拆除，兩者合併連貫使用，應併入計算面積課稅』、 內政部93.07.15內授營建管字第0930085303號函『有關建 築物原有外牆未拆除，僅在陽台上加裝窗戶，已涉有與原 核定使用不合之變更』、內政部頒違章建築處理辦法第2條 『本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應 申請當地主管機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅 自建築之建築物』，得知所謂陽台外推即屬擅自變更陽台 使用目的為室內使用目的之違章建築。系爭不動產之附屬 建物即陽台部分，現況均為陽台外推。惟依前述相關單位 之解釋，單純『陽台外推』並不會占用原來陽台登記權利範 圍以外之空地。系爭不動產有自行更改外牆之情形，應包 含『陽台外推』加上『向外自行增建』之建築物，其中『向外 自行增建者』即為占用空地之範圍。占用範圍為緊鄰『陽台 外推』以外不屬於陽台範圍之自行增建部分」等語(見系爭 鑑定報告第3至5頁)。足見系爭房屋緊鄰陽台外推以外之 系爭增建部分，因有占用系爭土地之法定空地，日後恐有 遭拆除、滅失而因此減少房屋價值之風險，是依通常交易 觀念而認系爭房屋存有系爭增建部分，應已構成物之瑕疵 。
（二）上訴人以系爭增建部分屬物之瑕疵，依民法第359條、227 條準用226條規定，擇一請求葉琇菁賠償47萬1,216元部分
：
1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之 規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少 其價金；買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人 不負擔保之責，民法第359條及第355條第1項分有明文。 是買賣標的物之瑕疵如為買受人於契約成立時即為知悉， 除契約另有約定外，買受人自不得主張買受人應負瑕疵擔 保責任。同理，本諸誠信，買受人如經告知而已知悉買賣 標的物具此瑕疵仍願買受，亦難認出賣人所為給付，有構 成不完全給付之情事。
2、參諸系爭買賣契約第2條「增建或占用部分」約定：「買 賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記， 其權利義務業經雙方約定如下:一、增建或占用範圍：陽 台外推。...三、前開增建部分無所有權並有被拆除之虞 ，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知 拆除者，甲方（即上訴人）同意自行負責，其相關權利義 務甲方確已知悉。」、系爭買賣契約標的物現況說明「建 物管理現況」第11點：「是否有違建、改建或增建之情事 」部分，係勾選「是」，若是，位（屬）於陽台」等語。 及上訴人於標的物現況說明上簽名確認等情（見原審卷一 第311至313頁），足見系爭買賣契約業已告知說明系爭房 屋之「陽台」部分存有增建、違建部分，該增建、違建部 分並無所有權，且有被拆除之虞，倘於交屋後始被通知拆 除者，上訴人確已知悉而同意自行負責等情。
3、承此，經核系爭增建部分係位於系爭房屋「陽台」處，業 與前開告知說明情況有為相符，且互核大飛騰公司等3人 辯稱上訴人於簽立系爭買賣契約之前，有經大飛騰公司所 屬仲介人員林富群、潘慶上陪同帶看系爭不動產2次（時 間分別為107年12月16日及17日），而每次看屋時間均逾 半小時以上等語（見本院卷第273至275頁）；葉琇菁辯稱 其出售系爭不動產前，上訴人經房仲帶看至少2次等語（ 見本院卷第277頁），及上訴人陳稱其有於購買系爭不動 產前一日看過房屋，係由仲介林富群帶看屋，簽約當日亦 有進入系爭房屋等語（見本院卷第257、266頁）相符，足 見上訴人於簽立系爭買賣契約之前，有進入系爭房屋至少 2次，並曾經由仲介人員帶看屋等情，是其亦有時間、機 會得以瞭解系爭房屋之相關屋況。又觀諸系爭不動產之現 場照片（見系爭鑑定報告23至36頁），可見系爭增建部分 係位於一般人單憑外觀即得察見之處，被上訴人並未為任 何遮蔽、隱匿，而於系爭買賣契約簽立之前，被上訴人尚
有提供系爭不動產登記謄本及建物測量成果圖（下稱系爭 測量成果圖）等予上訴人，使其得予查核比對確認，及上 訴人尚於系爭測量成果圖上簽名確認等情，此據上訴人自 承在卷（見本院卷第330頁），並有系爭測量成果圖在卷 可參（見原審卷一第241頁），是依上訴人前開自行進入 房屋察看，及有獲取前開登記資料得予比對瞭解後，上訴 人應得相當查悉、瞭解系爭不動產所存增建部分之實際占 用情況。甚者，同前所述，系爭買賣契約更明確註明系爭 房屋之「陽台」部分存有增建部分，該增建部分並無所有 權，且有被拆除之虞，倘於交屋後始被通知拆除者，上訴 人同意自行負責等情。是葉琇菁出售、大飛騰公司等3人 仲介系爭不動產之時，並非僅係告知上訴人系爭房屋之陽 台部分存有陽台外推之增建情況，更係明確說明該增建部 分並無所有權，日後恐有遭通知拆除之可能，則揆諸上開 規定及說明，上訴人既已知悉上情（即存在系爭增建部分 ），仍予同意購買，自難課予葉琇菁須負擔系爭增建部分 之瑕疵及不完全給付賠償之責。
4、上訴人雖主張「陽台外推」與「向外自行增建」有別，且 由系爭鑑定報告可知，鑑定單位尚須進行現場勘查、丈量 方得確認系爭增建部分，故上訴人在未經告知前，尚無法 單憑肉眼即得知悉系爭增建部分之瑕疵情況云云。經查， 承前所述，系爭買賣契約非單僅告知系爭房屋陽台部分存 有「陽台外推」情況，更係明確說明該增建部分並無所有 權，日後恐有遭通知拆除之可能，而買受人即上訴人同意 於交屋後自行負責等情，即已明示系爭房屋存在系爭增建 部分並涉及違反建築法規，故非上訴人所謂被上訴人未予 告知云云。又本件所爭執者，係上訴人購買系爭不動產之 時，其究否經被上訴人告知而知悉系爭房屋存有系爭增建 部分一節。此與系爭鑑定報告係因兩造就系爭增建部分所 生疑義有所爭執下，原審因而委請新北土木技師公會就此 進行鑑定，是鑑定技師經委託而依其專業所為鑑定，與上 訴人究否知悉上開爭執事項，實屬二事，而屬有別，自難 逕以鑑定單位有進行現場勘查、丈量系爭增建部分，遽謂 上訴人即無可能在無建築相關學經歷或任何業界經驗下， 而知悉該瑕疵存在云云。再者，依前所述，上訴人簽立系 爭買賣契約之時，既已受告知而知悉系爭房屋存有系爭增 建部分，亦無上訴人所謂係待其於108年1月29日向新北市 政府工務局申請竣工圖等資料方予知悉系爭增建部分所存 瑕疵云云，是上訴人固有提出新北市政府工務局規費繳款 書為證（見本院卷第261頁），仍無礙本院前開之認定。
5、上訴人復主張系爭買賣契約標的物現況說明「建物管理現 況」第6點「建物是否占用他人土地」，係勾選「否」， 可知被上訴人僅告知「未占用他人空地之陽台外推」，並 未告知「系爭增建部分占用他人土地」云云。經查： ⑴就前開現況說明所謂是否占用「他人土地」究指何意？經 參諸系爭買賣契約及系爭房屋之建物所有權狀（見原審卷 一第301至315頁）可知，系爭房屋係屬總樓層13層之集合 式住宅（系爭房屋位於1樓），而系爭買賣標的包括建物 部分：新北市○○區○○段000○號（權利範圍：全部）、共有 部分同段0000建號（應有部分138/10000）、0000建號（ 應有部分2093/100000）、0000建號（應有部分210/10000 ）、0000建號（應有部分235/10000）；土地部分：同段0 00地號（應有部分142/10000），是系爭房屋本屬坐落於 共有之系爭土地上，而依其就土地之應有部分比例而為有 權占有等情。復互核標的物現況說明另載有「基地使用情 況」第1點「共有之基地是否有分管協議（...例如法定空 地是否約定由一樓專用）？」，勾選「否」；「建物管理 現況」第11點：「是否有違建、改建或增建之情事」部分 ，係勾選「是」，若是，位（屬）於陽台」等語，亦見標 的物現況說明係將共有基地與他人土地作不同區分，而由 其仍再明確說明系爭房屋之陽台處有增建、違建情事可知 ，前開現況說明所謂「他人土地」，應係指共有系爭土地 以外之其他未具所有權之土地而言。
⑵至系爭增建部分並非其有坐落於非屬共有基地即系爭土地 以外之他人土地，而係系爭增建部分仍坐落於系爭土地， 但其所占用之範圍，已逾系爭不動產原依登記範圍所得占 用之土地範疇。是系爭房屋確如同前開現況說明所示並未 占用共有系爭土地外之他人土地，則標的物現況說明「建 物管理現況」第6點「建物是否占用他人土地」，縱勾選 「否」，仍難認被上訴人有何欺罔未告知，亦無礙上訴人 購買系爭不動產之時，業已受告知而知悉系爭房屋存在系 爭增建部分之認定。
⑶此外，系爭買賣契約縱屬定型化契約，但系爭買賣契約已 就系爭房屋存有系爭增建部分及日後恐被拆除等情事盡告 知之責，自難認系爭買賣契約對上訴人而言有何顯失公平 ，或違反其他法律強制規定應屬無效之情事，併予敘明。 6、綜此，上訴人簽立系爭買賣契約之時，既已知悉系爭房屋 存有系爭增建部分，其仍同意購買，揆諸上開規定及說明 ，自難課予葉琇菁須負賠償之責。則上訴人依民法第359 條規定主張減少價金，及依第227條準用第226條不完全給
付之規定，請求葉琇菁賠償47萬1,216元，為無理由，應 予駁回。
（三）上訴人依民法第184條第1項前段、第2項、第185條、第18 8條、第227條準用第226條、不動產經紀條例第26條第2項 等規定，擇一請求大飛騰公司等3人賠償47萬1,216元，及 依消保法第7條第1項、第3項、第51條規定，請求大飛騰 公司等3人連帶給付懲罰性賠償金23萬5,608元部分： 查謝昊呈為大飛騰公司之法定代理人；彭偉樑為大飛騰公 司依不動產經紀條例第11條第1項所設置之經紀人等情， 此據大飛騰公司等3人自承在卷（見原審卷一第401頁）， 並有大飛騰公司變更登記表、不動產經紀業資訊系統查詢 資料等在卷可參（見原審卷一第87至89頁、第411頁）， 且系爭不動產出售係經大飛騰公司所居間仲介，業如前述 。又大飛騰公司等3人居間仲介系爭不動產之出售，已有 向上訴人告知說明系爭房屋存有系爭增建部分，上訴人並 為知悉而仍予同意購買，已如前述，則大飛騰公司等3人 應認已盡其居間仲介之責，自難認有不法侵害上訴人權利 、為不完全給付或違反消保法規定之情事，則上訴人依上 開規定請求大飛騰公司等3人賠償47萬1,216元，及另請求 連帶賠償懲罰性賠償金23萬5,608元，均無理由，而予駁 回。
（四）上訴人依民法第571條、第179條、第227條準用第226條規 定，請求大飛騰公司返還服務報酬33萬元部分： 1、按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者 ，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有 明文。
2、查同前所述，就系爭房屋存有系爭增建部分之瑕疵，大飛 騰公司居間仲介系爭不動產出售之時，已有盡其注意及告 知之責，且系爭買賣契約標的物現況說明「建物管理現況 」第6點「建物是否占用他人土地」，該「他人土地」應 係指系爭房屋所坐落共有基地外之其他未具所有權之土地 ，而系爭房屋既未占用他人土地，故大飛騰公司亦無未予 查詢確認之過失情事。從而難認大飛騰公司有違反上訴人 之委託，或有違反誠實及信用方法之情事，則大飛騰公司 所為給付並無違反上開規定，亦未構成不完全給付，且其 基於居間契約而受有服務報酬，係據法律上之原因，則上 訴人請求大飛騰公司返還服務報酬33萬元，亦無理由。六、綜上所述，系爭增建部分固屬物之瑕疵，但上訴人購買系爭 不動產之時，業經受告知而知悉系爭房屋存有系爭增建部分
，仍同意購買，葉琇菁自毋庸就此負瑕疵擔保及不完全給付 之責；另大飛騰公司等3人所為居間仲介，亦已盡其給付義 務，並無不法侵害上訴人權利或為不完全給付之情事，則上 訴人依民法第359條、227條準用226條規定，請求㈠葉琇菁賠 償47萬1,216元；㈡依民法第184條第1項前段、第2項、第185 條、第188條、第227條準用第226條、不動產經紀條例第26 條第2項等規定，請求大飛騰公司等3人賠償47萬1,216元；㈢ 依消保法第7條第1項、第3項、第51條規定，請求大飛騰公 司等3人連帶給付23萬5,608元；㈣依民法第571條、第179條 、第227條準用第226條規定，請求大飛騰公司返還33萬元， 及均請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計 算之利息，均無理由，應予駁回。原審所為上訴人全部敗訴 之判決，認無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回其上訴。上訴人另追加民法第184條 第2項（對大飛騰公司等3人）、第179條（對大飛騰公司） 規定為訴訟標的，亦無理由，應駁回上訴人追加之訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，爰判決如主文 。
中 華 民 國 112 年 1 月 31 日 民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 戴嘉慧
法 官 華奕超
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 2 月 1 日
書記官 簡素惠
, 台灣公司情報網