臺灣高等法院民事判決
111年度上易字第1171號
上 訴 人 江晉宇
被 上訴 人 高育洧（原名：高進來）
高浚杰（原名：高進男）
共 同
訴訟代理人 蔡文彬律師
尤柏燊律師
上列當事人間請求返還不動產等事件，上訴人對於中華民國111
年8月24日臺灣臺北地方法院109年度訴字第7374號第一審判決提
起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於111年12月27日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴人應自民國一○八年四月二日起至騰空遷讓返還原判決主文第一項所示房屋予被上訴人之日止，按月給付被上訴人新臺幣貳仟元。
上訴人應給付被上訴人新臺幣壹拾貳萬元，及自民國一一一年十一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用，關於上訴人上訴部分由上訴人負擔；關於被上訴人追加之訴部分，由上訴人負擔百分之六十七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按在第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請 求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項 但書、第255條第1項第2款定有明文。查被上訴人於原審主 張伊為坐落於臺北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地 ）上之門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號未辦理保存登記房 屋（坐落系爭土地範圍如原判決附圖〈下稱附圖〉所示A、B部 分，下稱系爭房屋）事實上處分權人，伊於民國107年4月1 日將系爭房屋出租予上訴人，詎上訴人於108年4月1日租賃 期間屆滿後仍拒絕騰空搬遷、返還系爭房屋，已屬無權占有 ，伊自得請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓並返還予伊。原 審就此判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴。嗣於本院審 理中，被上訴人主張伊得依民法第179條規定及系爭租約第6 、12條約定，請求上訴人返還無權占有系爭房屋期間相當於
租金之不當得利，及賠償違約金、律師費用等情，乃追加聲 明：㈠上訴人應自108年4月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月給付被上訴人新臺幣（下同）6千元（含不當得利1千 元、違約金5千元）；㈡上訴人應給付被上訴人18萬元，及自 111年11月9日民事答辯暨追加及變更聲明狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第116頁 ）。經核被上訴人所為追加與原起訴請求均係本於上訴人是 否無權占用系爭房屋所生爭議之同一基礎事實，上訴人就此 雖表示程序上不同意追加等語（見本院卷第116頁），揆諸 前開說明，並無不合，仍應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭房屋乃伊之先祖所原始起造，由伊之祖 父高木生（已於74年間死亡）單獨繼承，高木生於生前已將 系爭房屋事實上處分權讓與伊；嗣上訴人之祖父母即訴外人 江永福（已於101年間死亡）、江高來好（已於105年死亡） 向伊商借系爭房屋居住使用，於江高來好夫婦死亡後，上訴 人及其父即訴外人江明宗（已於110年死亡）同意不再續借 系爭房屋，為便利渠等另覓新住處，伊遂於107年4月1日與 上訴人就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）， 約定租金為每月1千元，租賃期間自107年4月1日起至108年4 月1日止；詎上訴人於租賃期間屆滿後仍拒絕騰空搬遷、返 還系爭房屋，顯已違反系爭租約第6條約定及民法第455條規 定，並不法侵害伊對於系爭房屋之事實上處分權，伊自得依 系爭租約第6條約定，及民法第455條、第184條第1項前段、 第213條（被上訴人於本院審理時就民法第767條第1項前段 已陳明捨棄不予主張，見本院卷第116頁）等規定，擇一請 求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓並返還予伊等語（未繫屬於 本院者，茲不贅述）。（原審就此判決上訴人敗訴，上訴人 不服提起上訴，至於兩造就其餘敗訴部分均未據聲明不服， 該部分非屬本院審理範圍）。並於本院答辯聲明：上訴駁回 。另追加主張上訴人於租賃期間屆滿後無權占有系爭房屋， 享有相當於租金之利益，並致伊受有無法利用系爭房屋之損 害，伊自得民法第179條規定，請求上訴人返還以每月1千元 計算之不當得利；又上訴人未遵期遷讓返還系爭房屋，伊自 得依系爭租約第6條約定，請求上訴人賠償每月按租金5倍即 5千元計算之違約金；另得依系爭租約第12條約定，請求上 訴人賠償伊所支付本件訴訟第一、二審律師費各9萬元（合 計為18萬元）。並追加聲明：㈠上訴人應自108年4月2日起至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人6千元（含不 當得利1千元及5千元違約金）；㈡上訴人應給付被上訴人18
萬元，及自111年11月9日民事答辯暨追加及變更聲明狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、上訴人則以：伊自小即隨伊祖父母即江永福、江高來好夫婦 ，及伊父江明宗等一家人居住於系爭房屋內，乃被上訴人高 浚杰之母、配偶即訴外人高林金鳳、李雅芬於107年間告知 因系爭房屋、系爭土地均為伊一家人所使用，要求伊負擔系 爭土地之地價稅，伊遂前往高浚杰家中交付12,000元之地價 稅費用予高林金鳳、李雅芬收執，因當場無白紙，高林金鳳 遂以空白之「房屋租賃契約書」代替收據，伊方於該書面簽 寫伊之姓名2次，而該書面並未明載租賃標的所在地，無從 判斷係被上訴人出租系爭房屋供伊使用，僅作為伊繳付地價 稅之收據性質而已；再被上訴人高育洧之母即訴外人高張蓮 子前於88年2月10日出具借住證明書（下稱系爭證明書）， 允諾將系爭房屋無償借予伊祖父江永福一家人居住，故兩造 間就系爭房屋未曾成立租賃關係，被上訴人追加請求伊給付 不當得利、違約金、律師費用等，均不合理等語，資為抗辯 。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人遷讓返還系爭 土地上如原判決附圖A、B所示之系爭房屋予被上訴人部分廢 棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。對於被上訴人追加之訴則答辯聲明：追加之訴駁 回。
三、查系爭房屋坐落於系爭土地之範圍如附圖所示A、B部分等情 ，有勘驗測量筆錄、臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖 等件在卷可稽（見原審卷第331至334、383至385頁），堪信 屬實。
四、至於被上訴人主張：伊為系爭房屋之事實上處分權人，亦為 系爭租約之出租人，上訴人於租賃期間屆滿後仍拒絕騰空遷 讓返還系爭房屋，已違反系爭租約第6條之約定，並不法侵 害伊就系爭房屋之事實上處分權，伊自得請求上訴人騰空遷 讓返還系爭房屋，及返還無權占用系爭房屋期間之不當得利 ，暨賠償違約金、律師費用等情，則為上訴人所否認，並以 前揭情詞置辯。經查：
㈠被上訴人依系爭租約第6條約定，及民法第455條、第184條第 1項前段、第213條之規定，擇一請求上訴人騰空遷讓返還系 爭房屋，是否有理？
⒈兩造間就系爭房屋是否成立租賃契約關係？ ⑴按租賃契約為特定當事人間所締結之債權契約，當事人就租 賃契約必要之點，即租賃標的物及租金互相表示一致者，租 賃契約即為成立。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推 求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂
立契約當時及過去之事實等其他一切證據資料，本於經驗法 則及誠信原則，從契約之主要目的作全盤之觀察，以為其判 斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解 致失其真意。
⑵查被上訴人、上訴人各自於系爭租約之出租人、承租人處簽 署自己姓名（見原審補字卷第32頁），並分別於系爭租約第 2、3、4條約定租賃期限自107年4月1日起至108年4月1日止 ，租金為每月1千元，應於每月30日以前繳納等語（見原審 補字卷第32頁），由上開記載內容形式上觀之，可見兩造乃 協議由上訴人向被上訴人承租某租賃標的物使用，租賃期間 及租金均已約明於系爭租約中；而系爭租約第1條之租賃標 的物部分雖為空白（見原審補字卷第32頁），然上訴人既與 其妻、女即原審共同被告洪詩涵、江○琪等人居住於系爭房 屋內（見原審卷第51、331頁），並自承除系爭房屋外，與 被上訴人之間別無其他房屋租賃或房屋占用之爭議等語（見 原審卷第472頁、本院卷第76頁），解釋上系爭租約所指之 租賃標的物即為系爭房屋，目的在解決或釐清關於上訴人一 家人居住於系爭房屋內之使用爭議，別無其他可能性存在； 揆諸上訴人之父江明宗與被上訴人為表兄弟關係（見原審補 字卷第9頁），兩造親屬關係親近，於簽立系爭租約時或因 匆忙、或因親屬間信任而漏未於系爭租約中記載租賃標的物 之明確名稱或地址，亦非顯然悖於常情；且租賃契約為諾成 性質，本不以訂立書面為必要，系爭租約乃證明兩造間租賃 關係存在之證明方法而已，並非租賃契約之成立或生效要件 ，故本件雖漏未於系爭租約中填載租賃標的物之明確名稱或 地址，惟兩造既已就租賃標的物（系爭房屋）、租金（每月 1千元)等租賃契約必要之點互為意思表示一致，自不因此影 響系爭租約已合法成立之效力。
⑶上訴人雖辯稱兩造間並無租賃系爭房屋之真意，系爭租約僅 作為伊繳付系爭土地地價稅收據之用云云。然上訴人為75年 生（見原審補字卷第73頁），於106年7月17日即已設立晉宇 鋼鋁工程有限公司對外營業（見原審卷第173頁），衡情有 相當社會生活及商業往來經驗，而系爭租約用語尚非艱澀難 懂，旨在約明出租人與承租人之基本權利義務關係，若上訴 人因繳付地價稅費用而有拿取收據之必要，如一時找不到其 他紙張可供書寫，亦可請收取金錢之人在系爭租約之任何空 白處寫上：「○○○於○時收到江晉宇支付之地價稅○元」等類 此字句即可，衡情並無由上訴人在系爭租約「承租人」處書 寫自己姓名之必要（上訴人不爭執係其親簽姓名，見本院卷 第76頁），依上訴人之智識及生活經驗，亦無誤認「租約」
為「收據」之理，上訴人此部分所辯，顯與系爭租約之文義 大相逕庭，不可採信。
⑷上訴人再辯稱高育洧之母高張蓮子曾於88年2月10日出具系爭 證明書，允諾將系爭房屋無償借予伊祖父江永福一家人居住 （見本院卷第89頁），故兩造間就系爭房屋不會有租賃關係 云云。惟此等無償使用系爭房屋之關係縱曾存在，於江永福 、江高來好夫婦相繼死亡後（江永福係於101年死亡、江高 來好係於105年間死亡，見原審卷第221頁），無礙於江永福 、江高來好夫婦之後人即上訴人另與被上訴人就系爭房屋之 使用為其他協議，並合意將無償使用借貸關係更易為有租賃 期限之有償租賃關係，是兩造既於107年4月1日簽立系爭租 約，此為發生在後之法律行為，解釋上各該關係人應有廢止 原法律關係（系爭證明書），更易為新法律關係（系爭租約 ）之意，即應以系爭租約所示之租賃關係為權利義務準則， 上訴人以此辯稱兩造間就系爭房屋並無租賃關係云云，核非 可採。
⒉被上訴人依系爭租約第6條約定及民法第455條規定，請求上 訴人騰空遷讓返還系爭房屋，是否有理？
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、 第455條分別定有明文。又系爭租約第6條亦約定：「乙方（ 指上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（指被上訴人）同意繼 續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方， 不得藉詞推諉或主張任何權利」等語（見原審補字卷第33頁 ）。查系爭租約之租賃期間已於108年4月1日屆滿（見原審 補字卷第32頁），是被上訴人依民法第455條之規定及系爭 租約第6條之約定，本於租賃契約終止後之租賃物返還請求 權，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋予伊，自屬有據。
⒊被上訴人就此依系爭租約第6條約定及民法第455條規定為請 求既屬有理，則渠等另依民法第184條第1項前段、第213條 之規定為此項請求部分，乃基於選擇合併為單一聲明，即無 再予論述之必要，併此敘明。
㈡被上訴人依系爭租約第6條約定，請求上訴人賠償違約金，是 否有理？金額應為若干？
⒈按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各 自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總 額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後 者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於 債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履
行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性 質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違 約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償 責任，均不受影響。當事人約定之違約金究屬何者，應依當 事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類 ，應綜合契約之內容及一切事實定之，倘於契約中將違約金 與其他損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之） 併列者，即應認該違約金之性質為懲罰性違約金。俾債權人 於債務人違約時，除約定之違約金外，並得請求其他損害賠 償，庶符合當事人訂約之真義。又當事人約定之違約金過高 者，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額。倘屬 賠償總額預定性之違約金，自應以當事人實際所受損害為主 要之酌量標準；若屬懲罰性之違約金，則除應依一般客觀事 實、社會經濟狀況酌定外，亦應參酌當事人所受損害情形， 始符違約罰之目的。
⒉查系爭租約第6條係約定：「乙方（指上訴人）於租期屆滿時 …如不即時遷讓交還房屋時，甲方（指被上訴人）每月得向 乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及 連帶保證人絕無異議」等語（見原審補字卷第33頁）。系爭 租約之租賃期間已於108年4月1日屆滿，上訴人自負有依上 開約定即時遷讓返還系爭房屋予被上訴人之義務，然上訴人 現仍占有使用系爭房屋，顯未依約即時交還系爭房屋，已違 反上開約定甚明，被上訴人據以請求上訴人應賠償違約金， 自為有理。
⒊又系爭租約第6條係約定上訴人於租期屆滿後，應將系爭房屋 遷空交還予被上訴人，若未按時遷讓交還，即發生違約金債 權；另於第12條約定如有違約情事致損害被上訴人之權益時 ，上訴人應負損害賠償責任，如因此涉訟所繳納之訴訟費、 律師費均應由上訴人賠償等語(見原審補字卷第34頁)，是上 訴人於租期屆滿後，未能遵期遷讓返還系爭房屋而有違約情 事者，上訴人除應支付第6條所約定之違約金外，如因此致 被上訴人受有損害，仍須依第12條約定賠償其損失，顯非預 先約定一定之損害賠償總金額，故系爭契約第6條所約定之 違約金核屬懲罰性違約金性質。
⒋茲審酌上訴人延遲返還系爭房屋之違約情節，已影響被上訴 人規劃該房屋後續使用收益，致被上訴人除原可收取之租金 外，尚包括系爭房屋可為其他使用收益處分之利益；併參以 上訴人之父江明宗與被上訴人為表兄弟關係，兩造間有相當 親屬關係；被上訴人為收回系爭房屋，過程中仍有耗費相當 勞力、時間，暨現今一般社會經濟狀況及兩造之利益等一切
情狀，認本件被上訴人所得主張之違約金數額如以原定租金 5倍計算（即每月5千元），顯有過高，應酌減為以每月租金 數額1倍計算，即每月1千元為宜，以兼顧兩造之利益。從而 被上訴人依上開約定，請求上訴人自租賃期間屆滿之翌日即 108年4月2日起，至上訴人騰空遷讓交還系爭房屋予被上訴 人之日止，按月給付違約金1千元，為有理由，逾此部分之 請求，不應准許。
㈢被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還相當於租金之 不當得利，是否有理？金額應為若干？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲 得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又前述違約金係 屬懲罰性質，被上訴人更得請求其他損害賠償。 ⒉查系爭租約已於108年4月1日因租賃期間屆滿而消滅，上訴人 本應依系爭租約第6條之約定，即時遷讓返還系爭房屋予被 上訴人，而上訴人違反上開約定，自已影響被上訴人對於系 爭房屋之使用收益，並致被上訴人受有無法使用系爭房屋相 當於租金之損害，是被上訴人依不當得利之法律關係，請求 上訴人自租賃期間屆滿之翌日即108年4月2日起，至上訴人 騰空遷讓交還系爭房屋予被上訴人之日止，按月給付相當於 原定租金1千元之不當得利，應屬有據。 ㈣被上訴人依系爭租約第12條約定，請求上訴人賠償因本件訴 訟所支付之律師費，是否有理？金額應為若干？ ⒈按系爭租約第12條約定：「乙方（指上訴人）若有違約情事 ，致損害甲方（指被上訴人）之權益時願聽從甲方賠償損害 ，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負 責賠償」等語（見原審補字卷第34頁）。而前述違約金係屬 懲罰性質，不妨礙被上訴人請求其他損害賠償。 ⒉查上訴人於系爭租約之租賃期間屆滿後，拒絕騰空遷讓返還 系爭房屋予被上訴人，顯已違反系爭租約第6條之約定，且 此違約結果導致被上訴人迄今均未能就系爭房屋為使用收益 ，影響被上訴人之使用收益權甚明；且被上訴人於提起本件 訴訟前，已先行向臺北市文山區調解委員會聲請調解，經兩 造於109年6月12日到場後調解不成立（見原審補字卷第47頁 ），被上訴人自有以訴訟方式，請求法院判命上訴人騰空遷 讓返還系爭房屋之必要；而本件訴訟之第一、二審程序業由 蔡文彬律師、尤柏燊律師出具委任狀，為被上訴人執行訴訟 代理人職務（見原審補字卷第61頁、本院卷第67頁），是被 上訴人依上開約定，請求上訴人賠償其因本件訴訟所支付之 第一、二審律師費用，自屬有據。
⒊被上訴人就此已提出由廣和兩岸法律事務所開立「日期為109 年7月24日，茲收到高育洧、高浚杰民事第一審訴訟程序律 師費用9萬元」、「日期為111年10月31日，茲收到高育洧、 高浚杰民事第二審訴訟程序律師費用9萬元」之收據2紙為憑 （見本院卷第71頁），固堪信其因本件訴訟已支付第一、二 審律師費用共18萬元，惟此等賠償律師費用之約定，其數額 非如違約金般於簽立系爭租約時業已明定（系爭租約第6條 係約定按租金5倍計罰違約金，而關於律師費用部分則未約 明上限或任何計算標準)，若不問被上訴人實際支出律師費 用數額為何，一律轉嫁上訴人應如數賠償，對上訴人而言即 難謂無顯失公平之處。爰輔以臺北律師公會章程第29條第1 項第乙款總收酬金規定：「辦理民事案件第一第二第三審收 受酬金總額，每審宜50萬元以下，如訴訟標的金額或價額在 500萬元以上者，其酬金得增加之，但所增加之金額每審不 宜逾訴訟標的金額或價額3%」，及法院選任律師及第三審律 師酬金核定支給標準第4條第1項規定：「法院裁定律師酬金 ，應斟酌案情之繁簡、訴訟之結果及律師之勤惰，於下列範 圍內為之。但律師與當事人約定之酬金較低者，不得超過其 約定：民事財產權之訴訟，於訴訟標的金額或價額3%以下。 但最高不得逾50萬元…」等有關律師費用或酬金之標準；暨 本件第一審訴訟程序之訴訟標的價額（金額）為本訴2,271, 601元（含系爭土地、系爭房屋於起訴時交易價額各為2,261 ,848元、9,753元，見原審補字卷第89、90、103至121頁） 、反訴875,300元（見原審卷第472頁），歷經1次調解程序 、1次調查程序、3次準備程序、1次現場履勘、1次言詞辯論 程序（見原審補字卷第65頁、原審卷第49、249、293、331 、471、521頁）而審理終結；本件第二審訴訟程序係以上訴 人是否應遷讓返還系爭房屋為主要審理範圍，歷經2次準備 程序、1次言詞辯論程序（見本院卷第75、85、115頁）而審 理終結；及訴訟之勝敗結果等情，應認被上訴人得請求上訴 人賠償之律師費用以第一、二審各7萬元、5萬元（共計12萬 元）為妥適，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。 五、綜上所陳，被上訴人依系爭租約第6條約定及民法第455條規 定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭土地上如附圖A、B部分所 示之系爭房屋予被上訴人，自屬正當，應予准許。從而原審 就此為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴 。又被上訴人依民法第179條規定及系爭契約第6、12條約定 ，於本院審理中追加請求上訴人應自租賃期間屆滿之翌日即 108年4月2日起，至上訴人騰空遷讓交還系爭房屋予被上訴
人之日止，按月給付2千元（含不當得利1千元、違約金1千 元）；暨被上訴人因本件訴訟所支出第一、二審律師費共12 萬元，及自111年11月9日民事答辯暨追加及變更聲明狀繕本 送達翌日即111年11月11日（上訴人係於111年11月10日收受 上開書狀繕本，見本院卷第117頁）起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息，亦為有理由，應予准許，被上訴人逾此 範圍之追加請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人追加之訴 則為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 112 年 1 月 10 日 民事第十四庭
審判長法 官 周群翔
法 官 陳雯珊
法 官 周珮琦
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 1 月 10 日 書記官 強梅芳