臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1834號
原 告 范進成
訴訟代理人 陳培芬律師(財團法人法律扶助基金會律師)
被 告 劉又瑄
訴訟代理人 陳柏愷律師
上列當事人間請求債務人異議之訴等事件，經本院於民國111年1
2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
臺灣臺南地方法院一一○年度司執字第四九七五八號清償債務強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。
確認被告對原告依一一○年度南院民公慶字第○○一八一號公證書暨不動產買賣增補協議書所載買賣價款新臺幣壹佰伍拾萬元、懲罰性違約金新臺幣壹佰伍拾萬元之債權不存在。確認原告與被告於民國一一○年二月三日所簽訂之不動產買賣契約書上所載第一期簽約款新臺幣肆拾萬元之債權不存在。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告范進成係在民國110年2月2日下午4時54分下班時間接到 自稱是御永不動產顧問公司（下稱御永公司）女性業務員打 電話問原告是否有欠銀行的卡債，或有其他金錢借貸需求， 御永公司可幫忙提供一筆資金供靈活運用。御永公司女業務 員謝佳臻又於110年2月3日下午12時56分打一通詢問電話， 接著由御永公司另名業務員呂威祥打電話給原告，要原告去 御永公司聽他們的詳細解說貸款細節。原告於110年2月3日 去御永公司（臺南市○區○○路000號），呂威祥等人告知原告 前往御永公司前先把住家的客廳、廚房及外觀用手機照相。 原告住家為坐落臺南市○○區○○段000○00000○00000地號及同 段475建號建物（門牌號碼：臺南市○○區○○街0段00巷00弄00 號）。原告於110年2月3日下午2時左右到了御永公司辦公室 ，呂威祥帶原告到5樓會議室，謝佳臻也在場，呂威祥先將 原告住所相片傳真給了借貸金主被告，謝佳臻、呂威祥接著 向原告遊說他們公司是一個協助處理債務之仲介平台，金主 可借貸予原告一筆資金，但原告須將房子過戶給金主被告或 其指定之第三人，充當作為借貸擔保品。於系爭不動產以買 賣名義過戶給金主即被告後，買賣雙方再簽訂租賃合約，原
告改以承租方式繼續使用自己的房子，惟原告每月必須繳納 租金新臺幣(下同)1萬元，上開每月1萬元之租金當作向被告 借款之利息，租期一年，如果正常繳息，一年之後再加50萬 元利息，連同本金150萬元共200萬元，由原告兒子或女兒用 買回的方式，可省下遺產稅和贈與稅。因此御永公司員工向 在場原告及被告表示用假買賣真借貸的方式來過戶系爭不動 產予被告。御永公司員工謝佳臻也在一旁大力鼓吹說這種交 易方式在臺北已流行了兩、三年等話術來詐欺原告過戶系爭 不動產。
(二)由上開事實證明原告與被告雙方間當初確實約定是辦理假買 賣真借貸事項。因此雙方就系爭不動產買賣行為係通謀虛偽 意思表示。御永公司員工謝佳臻、呂威祥向原告說明上述借 款方式後，御永公司經理陳志宇進入會議室，表示可借貸原 告150萬元，被告進入會議室内將大約100多萬元的千元大鈔 放置桌上，陳志宇經理向其他在場人士謝佳臻、呂威祥、被 告、原告表示要另外撥40萬元給代書支付各項辦理過戶相關 費用及稅金。陳志宇經理指示全部款項交由在場御永公司代 書拿走，被告當時並未實際將借貸款項交付於原告，亦即原 告當日並未受領被告任何款項。惟原告在110年2月3日與被 告劉又瑄所簽之「不動產買賣增補協議書」並經民間公證人 公證之文書上卻虛偽記載「緣甲乙雙方就乙方名下之不動產 曾簽訂『不動產買賣契約書』，甲方於民國110年2月3日已給 付買賣價款新台幣壹佰伍拾萬元整予乙方，乙方亦表示於當 天已收訖無誤不另立收據」等文字明確與事實不符。由於被 告事後實際上並未給付上開150萬元款項予原告，顯係被告 有圖謀詐欺原告系爭不動產所有權之嫌。110年2月3日當天 與御永公司經理、被告談妥借款及以房屋作為借款擔保等相 關事項後，御永公司人員要求原告與被告到民間公證人處辦 理公證，當天有辦理數項文件公證，由於原告信任御永公司 人員及被告，因此在民間公證人處配合在文件上簽名，原告 當時並沒又在公證文件上細看文字内容。事後，原告向御永 公司人員索取公證文件時竟遭御永公司人員拒絕。原告不得 已才事後又向民間公證處繳費取得公證文件，才知遭御永公 司人員及被告詐騙去簽立自己不利益文件。
(三)根據原證2未經公證之不動產買賣契約書所記載系爭不動產 買賣總價為410萬元，被告在收受價款明細表上記載原告在1 10年4月6日有收取現金40萬元頭期款款項等情，事實上，4 月6日當天原告必須上班，且有不在場證明，因此上開收取 先金40萬元顯為虛偽不實。因為原告與被告就上開不動產買 賣契約書所記載之内容，買賣雙方自始至終未約定買賣價金
總價410萬元。原告在上開110年4月6日亦未曾收取被告40萬 元頭期款現金之事實，足以證明雙方就針對系爭房地之買賣 行為，係屬通謀虛偽意思表示，依法應屬自始、當然無效。 根據原證3不動產買賣增補協議書上面記載原告在110年2月3 日已收取買方即被告買賣價金150萬元等情，亦屬虛偽不實 ，因為原告在110年2月3日當日或事後至今，皆未曾收取被 告或代書或御永公司人員給付分文款項，更足證明兩造所簽 訂之原證2不動產買賣契約書及原證3不動產買賣增補協議書 之文件皆全屬虛偽文件，依法無效。由於原告發現遭御永公 司及被告詐騙後，質問對方不法行為。原告已向臺南地檢署 提出告訴。被告則以原告違約為由，執110年度南院民公慶 字第00181號不動產買賣增補協議書公證書為執行名義聲請 強制執行。被告明知對原告並無340萬元債權，卻惡意對原 告為聲請強制執行聲請。被告上開不法執行行為顯然已對原 告財產重大傷害損害。原告與被告在110年2月3日所簽訂原 證2及原證3之法律文件既屬通謀虛偽意思表示，依上開民法 規定無效，則本件原告與被告間自無340萬元之債權債務關 係。為此請求判決如訴之聲明第1、2、3項之請求。(四)並聲明：⒈臺灣臺南地方法院110年度司執字第49758號債權 人劉又瑄與債務人范進成間清償債務強制執行事件所為之強 制執行程序應予撤銷。⒉請求確認被告對原告依110年度南院 民公慶字第00181號公證書暨不動產買賣增補協議書所載買 賣價款150萬元、懲罰性違約金150萬元債權不存在。⒊請求 確認原告與被告在110年2月3日所簽訂不動產買賣契約書所 載第一期簽約款40萬元債權不存在。⒋訴訟費用由被告負擔 。
二、被告之答辯：原告以買賣契約與增補協議書内容不同，主張 兩造買賣價金意思未合致云云，然買賣契約（私契）之所以 記載410萬元，係因未來原告可能符合買回條件，屆時原告 將有貸款需求，為便利原告申貸，故同意以上開金額填載， 然實際買賣價金為190萬元。以上有不動產買賣契約、協議 書（認證）、不動產買賣增補協議書（公證）以及原告簽立 之切結書可佐。另增補協議書上之所以記載150萬元，係因 簽約當時買方已給付頭款40萬元，買賣價金190萬元扣除40 萬元為150萬元。原告另主張增補協議書為通謀虚偽意思表 示而無效之理由，亦為兩造真意為被告借款予原告、並非買 賣云云，然如前所述，就此原告並無任何舉證，況且所有買 賣文件資料，均有原告之親筆簽名，協議書經認證、增補協 議書經公證，顯示原告明確知悉自己所簽之文件内容為何。 原告主張通謀虛偽意思表示云云，毫無可採。原告另以其帳
戶曾於110年4月8日匯款、提領40萬元、為被告製造假象云 云，亦如前次庭期說明，係因買方向銀行申貸之過程中，銀 行於確認價金給付時，不承認現金簽收單，為使貸款過程順 利，需按銀行之要求補提供匯款紀錄，因而有於上開期日匯 款之狀況，並非如原告所主張刻意製造假象。並聲明：原告 之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。次 按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經 法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確 認判決之法律上利益。原告起訴主張被告對原告依110年度 南院民公慶字第00181號公證書暨不動產買賣增補協議書所 載買賣價款150萬元、懲罰性違約金150萬元債權不存在，及 確認原告與被告於110年2月3日所簽訂不動產買賣契約書所 載第一期簽約款40萬元債權不存在，為被告所否認，則兩造 間就上開債權是否存在，足以影響原告是否負擔上開債務， 及被告得否就上開公證書所載標的對原告進行強制執行程序 等情，原告私法上之地位即有受侵害之危險，是原告提起本 件確認之訴，以排除此項危險，合於民事訴訟法第247條之 規定，應予准許。
(二)按法律行為違反強制或禁止之規定，有背於公共秩序或善良 風俗者均無效，民法第71條前段、第72條分別定有明文。所 謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行 為本身違反國家社會一般利益及道德觀念，或違背國家在公 安、公益上，要求國民共同遵守的基本規範或法制價值選擇 狀態(亦即公共秩序的概念，包含法規範秩序創設的價值體 系)，或違背社會大眾立身處世而願共同受拘束的道理、法 則而言。又當事人為迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成 該強行法規所禁止之相同效果之行為，乃學說上所稱之脫法 行為，倘其所迴避之強行法規，係禁止當事人企圖實現一定 事實上之效果者，而其行為實質達成該效果，違反法律規定 之意旨，即非法之所許，自屬無效（最高法院87年度台上字 第2834號民事判決同此見解）。另按執行名義成立後，如有 消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程 序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如以裁判為 執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終 結後者，亦得主張之。執行名義無確定判決同一之效力者，
於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請 求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議 之訴，強制執行法第14條第1項、第2項分別定有明文。又強 制執行法第14條第2項規定之債務人異議之訴，為形成之訴 ，係以無確定判決同一效力之執行名義，其成立前或成立後 ，有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生時，債 務人得請求法院以形成判決宣示不許就該執行名義為全部或 一部之強制執行，或撤銷該執行名義全部或一部之強制執行 程序。所謂債權不成立，係指當事人間之實體債權關係並未 有效成立而言，例如通謀虛偽意思表示，或公證書之標的法 律行為無效等。另所謂消滅債權人請求之事由，例如清償、 提存、抵銷、免除、混同、債權讓與、債務承擔、更改、消 滅時效完成、解除條件成就、契約解除或撤銷、另訂和解契 約，或其他類此之情形。所謂妨礙債權人請求之事由，例如 債權人同意延期清償、債務人行使同時履行抗辯權等。另按 表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效 。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他 項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。民法第87條 定有明文。又民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示， 必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係 屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定 此項意思表示為無效。
(三)查：
⒈兩造於110年2月3日就原告所有之臺南市○○區○○段000○00000○ 00000地號及同段475建號建物（門牌號碼：臺南市○○區○○街 0段00巷00弄00號）簽立不動產買賣契約書，總價款為410萬 元。兩造亦於同日簽立協議書，其上記載買賣價金已由雙方 自行確認交付無誤，賣方於登記之日起至3年期間屆滿之日 起算45天内對買方有買回權，買回價金為240萬元，該3年屆 滿之日前，買方同意該期間内之押金及每月租金均為1萬元 出租與賣方繼續使用本買賣標的；該協議書於同日經民間公 證人認證(110年度南院民認慶字第00116號)。兩造於同日另 簽立不動產買賣增補協議書，其上記載雙方就原告名下之不 動產曾簽訂不動產買賣契約書，被告於110年2月3日已給付 買賣價款150萬元予被告，原告最遲應於110年3月20日將買 賣不動產標的移轉登記於被告或被告指定之第三人名下，屆 期未移轉登記即視為違約，原告除返還已收受買價價款150 萬元與被告以外，另原告應再賠償懲罰性違約金150萬元與 ，被告如有對於買賣價款不為返還、或懲罰性違約金不為清 償時，均應逕受強制執行；該增補協議書並於同日經民間公
證人公證(110年度南院民公慶字第00181號公證書)。原告再 於同日簽立切結書，其上記載賣方已知悉會有不動產交易所 得稅等稅賦支出，賣方為增加實質貸款額度，故要求於該不 動產買賣契約上，將買賣價金以410萬元記載之，賣方亦知 悉就本不動產買賣契約之實際買賣價金為190萬元，其他超 過本條所述價金之金額記載，就該記載與送交銀行申請貸款 所記載之買賣價金所形成之差額，賣方不得向買方或買方指 定之登記名義人主張之。故日後賣方不得以買方尚未給付該 前述差額或雙方就本不動產買賣事項所定之裝潢折抵費用22 0萬元，而向買方有所主張，或以其他任何名義再就超出原 定買賣金額190萬元以外之其他金額，有任何之主張等情， 有不動產買賣契約書、協議書、不動產買賣增補協議書、切 結書在卷可參(訴字卷第157-170頁)。是上開事實，堪先認 定。又被告於110年6月2日執上開110年度南院民公慶字第00 181號公證書暨不動產增補協議書為執行名義，向本院民事 執行處聲請對原告為強制執行，經本院民事執行處以110年 度司執字第49758號清償債務受理中等情，亦有本院調閱該 執行卷宗可考，此部分事實，也堪認定。
⒉又關於兩造簽立之上開文書大略過程，證人陳志宇到庭證稱 ：伊是御永公司經理，本件買賣是御永公司辦的業務，是伊 承辦；原告有一些民間債務，買方用價格跟他買，實際價金 190萬元，410萬是貸款需求，切結書上的裝潢折抵費用220 萬元是410萬與190萬元的差額，為何折抵，公司的合約伊不 清楚；後續要買回，為了後續貸款問題，把價金提高去申請 貸款。伊打電話給朋友蔡奇昌，蔡奇昌找被告來買這間房子 。被告有給付40萬元現金給原告，寄放在代書那邊，後續要 給付規費稅金，蔡奇昌要貸款，銀行不認現金簽收單，伊協 助代書去拿40萬元，由蔡奇昌帳號匯給原告，伊請呂威祥去 領，由伊交給代書。伊收到被告通知說與蔡奇昌討論後決定 由蔡奇昌名義貸款，所以才會簽110年3月9日買賣契約，銀 行要看第三人的不動產買賣契約，兩份買賣契約不會衝突， 因為蔡奇昌只是貸款，買方是被告；3月9日那天只有簽不動 產買賣契約書，沒有簽其他文件；貸款用410萬元的價金去 貸是考慮當地行情，買方到時候買回有貸款需求，銀行參考 的是實價登錄的這份契約，實價登錄顯示的會是410萬元， 銀行也會參考自己的估價綜合評估；貸款下來的錢要給付給 賣方，因實際上沒有貸款成功，伊不知道會核貸多少，也不 知道蔡奇昌與被告會如何處理餘額等語(訴字卷第122、127 、128、130-134、375-384頁)。證人蔡旻晃到庭證稱：伊是 御永公司店經理，公司平常辦理買賣不動產，本件買賣御永
公司有簽仲介合約，兩造都有簽。本件買賣是陳志宇經理和 原告談好的。實際買賣價金190萬元，合約簽訂410萬元是經 理和原告談好的；40萬元是簽約頭款，150萬元是因為，包 含原告的債務需要清償，加起來110萬元，連同簽約金是150 萬元。伊與被告是夫妻，被告有跟伊說是蔡奇昌通知他這件 買賣不動產的資訊等語(前揭卷第182-189頁)。證人謝佳臻 到庭證稱：原告在債務上的問題才會到(御永)公司，先了解 原告收支、債務狀況，由經理陳志宇幫原告規劃，經理進來 後說要房屋買賣，沒有說要借150萬元給原告，增補協議書 上記載150萬元是陳志宇與原告談的，買賣契約書記載價金4 10萬是陳志宇與原告談的，伊不清楚；御永公司主要是房屋 買賣，伊幫客戶賣很多房子，賣房子一定有服務費，就是百 分之4，本件沒有簽委託買賣契約，直接簽買賣契約，印象 當初陳志宇和原告收的是包含在買價裡。本件買方是陳志宇 找的，簽約當下買方有帶40萬元現金來簽約，原告交給代書 保管，要給付一些規費、稅金及要給原告的錢等語(前揭卷 第213-222頁)。證人呂威祥到庭證稱：伊是負責接待，後續 從旁協助，買賣條件應該是陳志宇談妥，後面應該是陳志宇 ，公司的業務就是房仲，伊不知道有無簽仲介契約，伊不是 御永公司員工，是謝佳臻的朋友，她很忙，請伊幫忙打電話 ，伊沒有領薪水等語(前揭卷第226-232頁)。證人蔡奇昌到 庭證稱：陳志宇跟伊說這件買賣，原本想跟被告合作投資， 只是陳志宇先跟伊說，那時伊不在臺南，被告剛好在，伊才 委託她，本件實際出資人是伊，陳志宇跟伊說實際價金190 萬元，合約價金410萬元陳志宇是因為對方要求之後可以去 貸款，寫這個金額可以讓對方做後續動作，買賣條件伊不清 楚，都是交給陳志宇處理；伊打電話大概跟被告說一下，主 要是麻煩她去幫伊簽約，簽約那天伊沒有提供金錢，40萬元 是被告先拿出來，110年3月9日伊在臺南有將40萬元還給被 告。本件後來沒有辦法過戶還鬧上法院，伊想說用自己名字 ，不要害被告，110年3月9日伊自己下來簽約，也是簽本件 標的，簽了不動產買賣契約書、協議書、切結書、不動產增 補協議書，伊沒有跟被告討論，後續陳志宇叫伊來，伊都是 委託陳志宇處理等語(前揭卷第263-274頁)。證人郭易羲到 庭證稱：伊是吳麗瑟代書助理，有承辦110年2月3日兩造的 不動產買賣契約，資料是御永公司提供，買賣條件是御用公 司告知的，伊沒有參與議價，110年2月3日有簽約金40萬元 ，因賣方權狀沒有交給我們，所以40萬元先放代書保管；代 書這裡沒有參與協議書、增補協議書、切結書的訂定。110 年3月9日有辦理本件不動產第二次簽約，買賣雙方是原告與
蔡奇昌，當時是要請蔡奇昌協助辦貸款，所以來簽約，簽約 內容和第一次一樣，蔡奇昌是指定的第三名義人，3月9日契 約書沒有註明蔡奇昌是第三登記名義人，因為這樣註明就無 法貸款，伊的理解，貸款的錢是被告要買房子等語(前揭卷 第324-340頁)。
⒊承上可知，兩造於110年2月3日簽立不動產買賣契約書、協議 書、增補協議書，原告另簽立切結書之緣由，乃出於原告因 有債務問題，透過就其所有之系爭不動產以簽訂上開文書之 契約方式尋以解決。細觀前開文書，包含有買賣、租賃、買 回等契約之約定，是一種複數契約類型構成的包裹式約定， 法律定性上雖然可以分立出不同契約類型，但該等契約彼此 相互關聯，甚而隱藏因果，內含動機，與學理上所謂契約聯 立、混合契約均非屬完全相同之概念(按契約聯立乃數個獨 立契約之互相結合，而均不失其個性者；混合契約則係由兩 個契約混合而成的一個契約，兩者有不可分割之關係，包含 有名契約混而成之者，或由有名與無名契約混而成之者；上 揭各情，各依其性質適用或類推適用有名契約之規定，至民 法總則法律行為及債編契約通則之規定，均得適用。可參： 鄭玉波著，民法債篇總論，第26-27頁）。然當事人既以之 為契約之整體，並有其構成此整體契約之目的，法律對之為 評價時，是否可以一一割裂評斷，以致對於主客觀關聯本體 的判斷，有所偏失，可值省思。基此，本院認為兩造於本件 就系爭不動產所簽立之上開各文書而揭顯之法律行為，應予 整體評價而無從切割，如此方不會在適用法律時產生規範涵 攝的缺角。再者，民法第72條規定，法律行為有背於公共秩 序或善良風俗者，無效。深究其立法意旨，乃因隨著人類社 會生活日趨多樣化，立法者就人類生活的相關法律規範，不 太可能就不允許的行為一一羅列，以供遵守，因此方於民法 第72條設此概括的基本規定，俾於司法審判上，認有不合於 強制、禁止規定者，得以此項概括基本原則，填補法律規定 之不足(並參：姚瑞光，民法總則論，91年9月版，第284-28 5頁)。循此以思，民法第72條規範功能既在填補法律規定之 不足，且以公共秩序、善良風俗之要件為評斷之依，其本質 上即可包含對於社會生活面向的單一乃至複數行為的評價可 能性，如此方可對應出公共秩序、善良風俗之概念中，涵納 了超越單一個人座標的公共、風俗的核心價值體系。 ⒋依上以析，兩造就系爭不動產所為的前揭法律行為，應以整 體的視角來評價其是否有民法第72條的適用情形。兩造就該 不動產買賣價金約定方面，在不動產買賣契約書上記載價金 為410萬元，在增補協議書上則記載原告已收受買賣價款150
萬元，又於切結書上記載實際價金為190萬元，參諸前揭證 人的證詞可知，兩造就該不動產的實際價金為190萬元，不 動產買賣契約書記載的410萬元則是基於貸款的需要。由此 可知，兩造在不動產買賣的價金上，並未以兩造實際交易價 格作為向金融機構申請貸款的基數，而是以超過實際交易價 格兩倍的金額，備以向銀行申貸。乃銀行核定貸款的金額， 雖還會考量客戶的薪資、所得收入、其他資產，才會決定核 貸的金額，但仍不會超出不動產的實際真正買賣價金；且對 銀行而言，其所認知之價金為該不動產買賣契約書記載的41 0萬元，核貸金額應會以買賣價金410萬元為基準乘以貸款成 數，銀行審核人員如果得知實際的買賣契約的成交金額是19 0萬元的情況，即不會願意以410萬元為基準來核貸，否則對 於銀行將可能造成無法完全收回及利息、違約金無法受償的 損害可能。況銀行辦理不動產貸款，是要貸款人正常繳款以 賺取利息的收入，申貸者的收入、信用會影響到申貸案件的 准駁與否與還款額度，申貸者提供的任何不實相關資料，都 會影響到銀行貸款意願和額度，及其對於風險的評估，以致 於在是否核貸的決定上陷於錯誤的判斷，尤以實際交易價格 的不實資訊提供，直接涉及銀行貸款成數的計算基數，必然 影響最後核貸金額，如此，申貸之人實有構成刑法上詐欺罪 責的可能。是兩造此種以雙面的途徑，在法律行為成立時， 即創造了處於可申請高於實際交易成數的貸款金額的態勢， 其兩面手法不無形成欺詐之可能，顯難合於一般道德觀念可 以接受的狀態，亦難認為符合我國現行法律制度可以允許的 法制規範狀態；而本件不動產的買賣雖然並未真的提出貸款 的申請，但此僅為申貸行為人是否已著手並構成詐欺罪的問 題，倘以此刑法上犯罪行為的存在，作為本件民法上法律行 為的效力判斷的準繩，即毋庸再有民法第72條規範存在的實 益，此即為民法第72條填補法律不足的價值所繫。甚者，細 觀原告簽立之切結書，其上直接記載賣方為增加實質貸款額 度，故要求於該不動產買賣契約上，將買賣價金以410萬元 記載之，賣方亦知悉就本不動產買賣契約之實際買賣價金為 190萬元等語，將其遂行上開兩面手法的動機(即增加實質貸 款額度)逕以文字書面揭諸，顯然已將其向銀行提供不實交 易價格資訊而申請貸款的動機與想法直接作為法律行為的標 的(內容)，此種以不法動機作為法律行為標的之情形，自有 民法第72條規定的適用(乃行為動機違反公序良俗時，有無 民法第72條適用，雖有條件說、內容說、知悉說、綜合酌定 說、衡情裁決說等不同看法，但一旦將不法的行為動機作為 法律行為標的，即有民法第72條適用，應無疑義。並參：姚
瑞光，前揭書，第288-289頁)。執此，兩造既已前揭全然與 現行法律制度所保障或創設之法制允許價值狀態、一般道德 觀念背離的各法律行為，就系爭不動產為買賣、租賃、買回 等約定，其各法律行為相互連串依存，無從分割評價，應認 依民法第72條規定，該等法律行為應均為無效。再者，兩造 對於系爭不動產之買賣價金實際上約定為190萬元，則其等 在不動產買賣契約書約定而記載之410萬元，及在增補協議 書中記載的價款150萬元，均非實際買賣價金，兩造均對之 知悉，甚且依證人陳志宇證述可知，增補協議書上的收受價 款150萬元記載，並無此事實(訴字卷第378、379頁)，顯然 該記載亦非信實，從而，兩造自無產生不動產買賣價金為41 0萬元或150萬元之認知，並受其拘束的問題，該等價金合意 應屬兩造通謀虛偽之意思，依民法第87條第1項前段規定， 亦歸於無效甚明。
⒌又依前揭證人之證述、文書證據可知，兩造在不動產買賣契 約書上記載價金為410萬元，係備以執之為實價登錄之用， 然則該410萬元並非兩造間的真實交易價格，已認定如前。 乃：
⑴按「土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於 訂定契約之日起三十日內，檢同契約及有關文件，共同申 請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移 轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得 單獨申報其移轉現值。權利人及義務人應於買賣案件申請 所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市） 主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊（以下簡 稱申報登錄資訊）。前項申報登錄資訊，除涉及個人資料 外，得提供查詢。已登錄之不動產交易價格資訊，在相關 配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。第二 項申報登錄資訊類別、內容與第三項提供之內容、方式、 收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之 。直轄市、縣（市）主管機關為查核申報登錄資訊，得向 權利人、義務人、地政士或不動產經紀業要求查詢、取閱 有關文件或提出說明；中央主管機關為查核疑有不實之申 報登錄價格資訊，得向相關機關或金融機構查詢、取閱價 格資訊有關文件。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。前項 查核，不得逾確保申報登錄資訊正確性目的之必要範圍。 第二項受理及第六項查核申報登錄資訊，直轄市、縣（市 ）主管機關得委任所屬機關辦理。本條例中華民國一百零 九年十二月三十日修正之條文施行前，以區段化、去識別 化方式提供查詢之申報登錄資訊，於修正施行後，應依第
三項規定重新提供查詢。」、「權利人及義務人應填具不 動產成交案件實際資訊申報書，於不動產買賣案件申請所 有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主 管機關申報登錄。」平均地權條例第47條、不動產成交案 件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第9條第1 項分別定有明文。
⑵又根據本院審判職務上已知之事，依地政機關受理不動產 買賣成交案件交易資訊申報登錄作業流程，地政機關受理 不動產買賣成交案件交易資訊申報收件後，經確認申報人 身，並核對申報人或代理人身分後，地政機關即應受理不 動產買賣成交案件交易資訊申報登錄一節，有內政部頒布 之「不動產成交案件實際資訊申報登錄作業手冊」第二章 「受理申報登錄作業」第一節「受理買賣成交案件之申報 登錄」可查，足見地政機關辦理不動產買賣成交案件交易 資訊申報登錄，是採形式上審核申報人之身分無誤後即應 予受理，對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊 是否真正，無實質之審查權。另依內政部101年9月7日台 內地字第1010296604號函示：依實際登錄制度之立法意旨 觀之，主管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查之義 務，又各主管機關係於申報人完成申報登錄「後」，方進 行抽查核對登錄資料之正確性，尚非實質審查等語，亦同 上開說明。故行為人若明知不動產購買價格為190萬元， 卻申報買賣價格為410萬元，其申報之不動產買賣成交案 件交易資訊實質上並非真正，仍逕以該不實之事項向地政 機關申報，使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之 公文書內，自可能構成刑法第214條之犯罪。再按平均地 權條例第47條第2項規定：「權利人及義務人應於買賣案 件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣 （市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。 」，足見實際登錄制度之立法意旨，乃著重於買賣實際交 易價格之資訊公開，並非要公開權利人自己內心認定或非 屬實際合意成交的價格。
⑶承此，實價登錄地政三法(指平均地權條例、地政士法及不 動產經紀業管理條例)旨在促進不動產交易資訊透明化， 降低不動產資訊不對稱情形，避免不當哄抬房價。因此， 平均地權條例亦立法要求交易當事人申報登錄實際成交價 ，否則有可能觸犯刑法上的犯罪。兩造就該不動產買賣價 金之約定，在不動產買賣契約書上記載價金為4,10萬元， 在增補協議書上則記載原告已收受買賣價款1,50萬元，又 於切結書上記載實際價金為190萬元，而真正的實際交易
價格為190萬元，已如前述。既此，兩造仍簽立該不動產 買賣契約書之非實際交易價格410萬元，備以為實價登錄 ，以利貸款之需，此情亦在上開切結書中明白書寫出來； 同前之理，兩造就此約定，已明顯違背實價登錄相關法律 所欲創設之立法目的追求的狀態，且兩造在立約之初即已 透過約定而書立上開文書，其欲以不實的交易價格為實價 登錄之想法昭昭明確，參諸前揭不法動機與民法第72條適 用的說明，其等所為法律行為顯難合於一般道德觀念，亦 難符合我國現行法律制度可以允許的法制價值狀態。被告 雖稱本件契約價金填高，如據以進行實價登錄，確實可能 涉及刑事責任問題，但本件並未行使該買賣契約，無違反 強制規定狀況，亦無違背公序良俗云云(訴字卷第442頁) 。然則，本件不動產的買賣雖尚未進行實價登錄，但此僅 為行為人是否已著手並構成刑事犯罪的問題，倘以此刑法 上犯罪行為的存在，作為本件民法上法律行為的效力判斷 的準繩，即毋庸再有民法第72條規範存在的實益，此即為 民法第72條填補法律不足的價值所繫；由此亦可彰顯民法 第72條所具備宣示並捍衛法律的法制價值體系所形成的公 共秩序狀態的積極功能，並在刑法的規制之外、之前，透 過民事法上的法律行為價值判斷，預先揭示法律行為造成 的站在法規範價值對立面或敵對面時的效力歸屬(無效)， 使民法第72條充分發揮其補充規範的正面規制意義。至於 被告另稱契約自由原則下，標的主觀價值本可由雙方當事 人自由約定，沒有違反強制規定、公序良俗的情形云云( 訴字卷第442頁)，然契約自由並非可以無限上綱的法理法 則，立法者仍可透過法律規範予以限制，民法第87、72條 均為適例；若以兩造所為前開各法律行為予以切割評價， 雖可託之契約自由，但兩造所立不動產買賣契約書、增補 協議書之價金約定均非實際交易價格，除有前述通謀意思 表示之問題外，觀諸兩造聯立的數個法律行為，仍無法逃 脫民法第72條的規制。甚者，兩造即使以個別法律行為均 合法為由以辯，但其等透過諸法律行為的聯立包裹契約， 創設了前述與法規範價值體系敵對的狀態，仍難以認非脫 法行為。
⒍依上，兩造簽立之系爭不動產買賣契約、協議書、增補協議 書、切結書因有民法第72條、第87條第1項、脫法行為之情 事，應屬無效。
(四)綜上所述，系爭不動產買賣契約書、增補協議書因有民法第 72條、第87條第1項、脫法行為情事而無效，從而，被告以1 10年度南院民公慶字第00181號公證書暨不動產買賣增補協
議書為執行名義聲請強制執行，被告所聲請強制執行之債權 ，有債權不成立、消滅及妨礙債權人請求之事由發生，則原 告提起本件債務人異議之訴，請求撤銷本院110年度司執字 第49758號清償債務事件強制執行程序事件對原告所為尚未 終結之強制執行程序，並確認被告對原告依該公證書暨不動 產買賣增補協議書所載買賣價款150萬元、懲罰性違約金150 萬元債權不存在，及確認原告與被告於110年2月3日所簽訂 之系爭不動產買賣契約書所載第一期簽約款40萬元債權不存 在，均有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述、攻擊防禦方法， 經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述。五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 19 日 民事第五庭 法 官 盧亨龍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院（臺南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 1 月 19 日