臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第3525號
原 告 黃美媛
黃美娟
被 告 高順昌
訴訟代理人 戴美玉
上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於中華民國111年12
月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將如附圖所示之違建物（面積68.2平方公尺）拆除， 並將臺北市○○區○○街000巷0號4樓建物頂樓平台返還予原告 及全體所有人。
二、被告應給付原告新臺幣230,988元，及自民國111年8月9日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔9/10，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更 正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴 訟法第255條第1項第2款及第256條分別定有明文。查，原告 起訴時，係主張被告未得全體區分所有權人同意，擅自於臺 北市○○區○○街000巷0號4樓頂樓平台（下稱系爭頂樓平台） 搭蓋違建物，而無權占用系爭頂樓平台，乃於訴之聲明第1 項請求被告應將系爭頂樓平台違建拆除，將頂樓平台所有權 返還予原告及其他全體所有人；於訴之聲明第2項請求被告 應給付原告新臺幣（下同）54萬元（見本院卷第11頁）。嗣 於本院民國111年12月22日言詞辯論期日，變更訴之聲明第1 項為被告應將如附圖所示之違建物（面積68.2平方公尺）拆 除，並將系爭頂樓平台返還予原告及全體所有人；訴之聲明 第2項為被告應給付原告54萬元，及自起訴狀繕本送達被告 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第 389頁）。經核就聲明第1項部分，原告起訴請求及變更聲明 內容，均係主張被告應將無權占用之頂樓平台返還全體共有
人，僅係依據地政事務所土地複丈測量結果而補充、更正其 聲明，應屬補充、更正事實上或法律上之陳述；就聲明第2 項部分，原告追加請求不當得利之遲延利息，係基於其主張 系爭頂樓平台遭被告無權占用之同一基礎事實，與首揭規定 相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：臺北市○○區○○街000巷0號公寓（下稱系爭公 寓）為65年間建築完成之4層樓建築物，1樓至4樓屬各層區 分所有權人之專有部分，而系爭頂樓平台乃專有部分以外之 共同部分，用以維護建築物之安全及外觀所必要，性質、構 造及使用上不許分割，應由全體住戶共同所有、使用。又系 爭頂樓平台原除水箱外並無任何建物，然被告未得全體共有 人同意，逕行占用系爭頂樓平台，並違建成3間套房（即如 附圖所示之違建物，下稱系爭違建物）出租收益使用，自屬 無權占用而侵害其他共有人之權利，故原告得依民法第767 條、第821條規定，請求被告將系爭違建物拆除，並將所占 用之頂樓平台返還予全體共有人。再者，被告無權占用系爭 頂樓平台，受有相當於租金之使用利益，致原告受有不能使 用之損害，且兩者有相當因果關係，原告自得請求被告返還 回溯5年期間之相當於租金之不當得利（就原告父親黃振宇 死亡前之期間，原告係本於繼承之權利為主張），而被告於 系爭頂樓平台違建3間套房，以鄰近租屋行情每間套房每月 租金12,000元計算，被告於5年期間受有不當得利216萬元（ 12,000元×3×12×5＝216萬元），則原告得請求被告返還不當 得利54萬元（216萬元÷4＝54萬元）。為此，依民法第767條 、第821條規定，起訴請求被告拆除違建物、返還頂樓平台 ，另本於繼承及不當得利之法律關係，起訴請求被告返還相 當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠、被告應將如附圖所 示之違建物（面積68.2平方公尺）拆除，並將系爭頂樓平台 返還予原告及全體所有人。㈡、被告應給付原告54萬元，及 自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。
二、被告則以：系爭違建物乃系爭公寓1至4樓原始屋主於40年前 所同意搭蓋，被告於95年間以高於當時市價300萬元之價格 購入臺北市○○區○○街000巷0號4樓房屋（包含系爭違建物） ，系爭違建物並非被告所改建，已存在40年之久，又系爭頂 樓平台之管理維護多年來均由被告負責，系爭公寓1至3樓住 戶也長期默許被告使用系爭頂樓平台，原告無請求被告拆除 系爭違建物之理由，且倘系爭違建物應予拆除，則系爭公寓 1樓前後加蓋亦屬違建，依法亦應一併拆除。原告於107年5
月21日方登記為臺北市○○區○○街000巷0號3樓房屋之所有權 人，不得請求回溯5年期間之不當得利，又系爭頂樓平台僅 有2間套房，並非原告所主張3間套房，且被告所收租金每月 僅23,500元，有時亦非滿租狀態，另需扣除水電網路費、設 備及折舊攤提、維修費用等出租成本，實際計算後5年期間 之租金收益僅370,632元等語，資為抗辯。並聲明：原告之 訴駁回。
三、查，兩造均為系爭公寓之區分所有權人，原告自107年5月21 日登記為系爭3樓房屋所有權人，被告自95年6月26日登記為 系爭4樓房屋所有權人。系爭頂樓平台為系爭公寓全體區分 所有權人所共有，系爭違建物占用系爭頂樓平台之情形，即 如臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖編號A部分所示， 占用面積68.2平方公尺。系爭3樓房屋原為原告父親黃振宇 所有，黃振宇於106年12月25日死亡等情，為兩造所不爭執 ，並有建物登記第二類謄本、土地建物查詢資料、戶籍謄本 、照片、臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（ 見本院卷第25頁、第63至65頁、第139頁、第193至213頁、 第375頁），堪信此部分之事實為真實。
四、兩造之爭點及論述：
原告主張系爭頂樓平台為系爭公寓全體住戶所共有，被告無 權占用系爭頂樓平台，應將系爭違建物予以拆除，並返還占 用之系爭頂樓平台，及給付相當於租金之不當得利等情，為 被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠、被告有 無占用系爭頂樓平台之正當權源。㈡、原告請求被告拆除系 爭違建物，返還系爭頂樓平台，有無理由。㈢、原告請求被 告給付相當於租金之不當得利，有無理由。如有理由，其金 額為若干。現分述如下：
㈠、被告有無占用系爭頂樓平台之正當權源：
按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，亦不以共有人 明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內 。而所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事 ，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特 別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默 示之意思表示。系爭頂樓平台既屬系爭公寓全體區分所有權 人共有，共有人如未與其他共有人成立約定專用之分管契約 ，即逕行占用系爭頂樓平台之全部或一部，自屬無權占有而 侵害其他共有人之權利。本件被告對於其以系爭違建物占用 系爭頂樓平台之事實並未爭執，惟辯稱其非無權占有系爭頂 樓平台乙節，既為原告所否認，即應由被告就有利於己之有 權占有使用系爭頂樓平台之正當權源負舉證證明之責。被告
固以系爭違建物為系爭公寓1至4樓原始屋主於40年前所同意 搭蓋，進而推論原始屋主間曾約定系爭頂樓平台由系爭4樓 房屋屋主單獨使用云云，然被告就系爭違建物係經系爭公寓 1至4樓原始區分所有權人同意搭蓋乙節，未舉證以實其說， 亦未曾聲請調查證據，自無足推認原始區分所有權人全體間 就系爭頂樓平台有分管契約存在。被告復辯稱全體住戶多年 來均默許被告使用系爭頂樓平台，被告自屬有權占用系爭頂 樓平台云云，然由原告所提違建查報案件明細、臺北市建築 管理工程處111年4月25日北市都建查字第1116023857號函（ 見本院卷第141至151頁），可見系爭3樓房屋原區分所有權 人即原告父親自96年11月起即有多次向臺北市政府檢舉被告 以系爭違建物占用系爭頂樓平台之情形，被告辯稱全體住戶 多年來默許其使用系爭頂樓平台，顯非屬事實。況縱系爭公 寓其他區分所有權人長期未就被告占用系爭頂樓平台乙節， 提出異議，然被告既未舉證證明其他區分所有權人有何積極 作為足以推論同意被告占用系爭頂樓平台，按前說明，衡情 僅能認為其他區分所有權人為單純沉默，尚無與被告成立分 管契約之默示意思表示，是被告抗辯其與全體住戶間就系爭 頂樓平台有默示分管契約存在，亦非可採。是以，被告未就 其有單獨使用系爭頂樓平台之正當權源盡舉證之責，其辯稱 有權占有使用系爭頂樓平台，並非可採。
㈡、原告請求被告拆除系爭違建物，返還系爭頂樓平台，有無理 由：
復按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第 三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共 有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條 第1項、第821條分別定有明文。又未經共有人協議分管之共 有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共 有人全體之同意，其未經他共有人同意而就共有物之全部或 一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得 本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部 分（最高法院81年度台上字第1818號判決意旨參照)。經查 ，被告未經系爭公寓全體區分所有權人同意，即以系爭違建 物無權占用系爭頂樓平台之事實，業經本院認定如前，則依 上開說明，原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請 求被告將系爭違建物（即如附圖所示部分）拆除，並將所占 用頂樓平台返還予原告及全體共有人，即屬有據。至於被告 辯稱系爭公寓1樓前後加蓋亦屬違建，依法亦應一併拆除， 惟此應由被告另行對系爭1樓房屋所有權人起訴請求，並非
本件訴訟之審理範圍，且對於原告請求被告拆除系爭違建物 、返還占用頂樓平台並無影響，被告前揭所辯，無從據為對 其有利之認定。
㈢、原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由。如有 理由，其金額為若干：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。復按，無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法 院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。又共有人如逾越其 應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用 收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年 台上字第1949號裁判意旨參照）。經查，被告未經系爭公寓 全體區分所有權人同意，以系爭違建物無權占用系爭頂樓平 台，因此受有占有使用系爭頂樓平台之利益，致原告因而受 有損害，並無法律上之原因，故原告主張被告應返還相當於 租金之不當得利，自屬有據。原告主張依繼承及不當得利之 法律關係，請求被告返還本件起訴前5年期間（即自106年4 月19日起至111年4月18日）之不當得利，被告則抗辯原告取 得系爭3樓房屋所有權時間不足5年，不得回溯請求5年不當 得利。惟按，繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承 開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權 利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限 。民法第1147條、第1148條第1項分別定有明文。查，系爭3 樓房屋原為原告父親黃振宇所有，嗣黃振宇於106年12月25 日死亡，原告是時依法因分割繼承取得系爭3樓房屋之所有 權，則原告請求被告返還自106年12月25日起至111年4月18 日期間之相當於租金之不當得利，於法洵無不合。至被告於 106年4月19日至106年12月24日期間無權占有系爭頂樓平台 ，因該段期間系爭3樓房屋之所有權人為黃振宇，則得對被 告主張不當得利請求權者應為黃振宇之全體繼承人，原告雖 主張其等繼承黃振宇對被告之不當得利債權，然依本院依職 權調閱之資料查詢結果（見外放限閱卷），顯示黃振宇之子 女除原告外尚有黃虎雄，而原告未說明黃虎雄有為拋棄繼承 ，或舉證前揭不當得利債權業經全體繼承人協議分割予原告 ，則依民法第1151條之規定，該不當得利債權應由原告與黃 虎雄公同共有。再公同共有債權之行使，應得公同共有人全 體之同意，此為民法第831條準用第828條第3項所明定，是 對於前揭不當得利債權之行使，須得公同共有人全體之同意 ，原告既未證明其等已取得黃虎雄之同意，則原告以其等名 義逕向被告請求返還106年4月19日至106年12月24日期間無
權占用系爭頂樓平台所受不當得利，即無所憑，不應准許。
2.次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，此項規 定於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有明文。另 土地法第97條第1項所謂之土地價額，依同法施行法第25條 之規定，係指法定地價而言。而土地法第148條規定土地所 有人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條第 1項所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。又基地 租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之 位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所 受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申 報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號裁 判意旨參照）。查系爭公寓位在臺北市文山區，距離捷運出 口約5 、600公尺，附近有公園及國小，生活機能便利，有G oogle地圖在卷可參（見本院卷第393頁），本院審酌上情及 被告占有系爭頂樓平台係供套房出租之用所能獲利之情形等 因素，認以占用土地申報地價總價額年息8%計算相當於租金 之不當得利為適當。
3.系爭頂樓平台坐落之臺北市○○區○○段○○段000地號土地自106 年1月1日至106年12月31日之公告地價為每平方公尺52,400 元，自107年1月1日至108年12月31日之公告地價均為每平方 公尺49,400元，自109年1月1日至110年12月31日之公告地價 均為每平方公尺48,600元，自111年1月1日起至111年12月31 日之公告地價為每平方公尺49,600元，有臺北市地價查詢系 統可稽（見本院卷第395頁）。準此，原告請求被告返還自1 06年12月25日起至111年4月18日止之相當於租金之不當得利 ，共計230,988元（計算式如附表），為有理由，應予准許 ；逾此範圍，則屬無據，應予駁回。至於原告主張應以鄰近 之套房租屋行情計算不當得利，然依一般房屋租賃常情，房 屋租金係包含使用房屋及坐落基地之代價，而兩造對於系爭 違建物之事實上處分權歸屬於被告乙節並無爭執，被告並非 無權占有系爭違建物，亦即本件被告僅因無權占用系爭頂樓 平台（即坐落基地）而受有不當得利，則以租屋行情計算本 件不當得利即非妥適，況被告抗辯實際租金收入應扣除水電 網路費、設備及折舊攤提、維修費用等出租成本，衡酌所得 稅法關於所得之計算方式，係以所得收入額減除成本及必要 費用後之餘額為所得額之原則，則被告所稱租金收益應扣除 相關必要費用等成本，方屬其所受利益，亦非全然無據，則 原告主張以鄰近租屋行情為計算不當得利之基準，尚非可採
。
4.末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第 229條第2項、第203條分別定有明文。又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ，民法第233條第1項亦有明文。查，原告請求被告給付相當 於租金之不當得利230,988元，係屬於未定給付期限之金錢 債權，揆諸前揭規定，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達 翌日即111年8月9日（見本院卷第91頁）起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，核屬有據，應予准許。五、綜上所述，原告依民法第767條、第821條、第179條之規定 ，請求被告應拆除系爭違建物，並將所占用之系爭頂樓平台 返還予原告及全體共有人，另請求被告給付原告230,988元 ，及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月9日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，均為有理由，應予准許。原告逾 此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，至被告請求現場調查系爭違建物究為2 間或3間套房，惟本件被告是以系爭違建物無權占用系爭頂 樓平台面積，系爭違建物內之套房間數與本件不當得利之計 算無涉，已如前述，無調查之必要，應予駁回。又兩造其餘 攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰 不另一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 1 月 12 日 民事第四庭 法 官 蕭涵勻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 1 月 12 日 書記官 林立原
附表：
相當於租金之不當得利金額： 當期申報地價（即公告地價×80%）×占用面積×8%×原告應有部分×占用期間＝應付金額 占用部分 占 用 期 間 當期公告地價 占用面積 （㎡） 原告應有部分 應付金額 合 計 436地號土地 106年12月25日起至106年12月31日止 52,400元 68.2 1/4 1,097元 230,988元 107年1月1日起至108年12月31日止 49,400元 68.2 1/4 107,811元 109年1月1日起至110年12月31日止 48,600元 68.2 1/4 106,065元 111年1月1日起至111年4月18日止 49,600元 68.2 1/4 16,015元