臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第1874號
原 告 徐斌銓即臺中縣私立精輔文理短期補習班
訴訟代理人 陳大俊律師
張秀瑜律師
被 告 張銘盛
林瑞滿
共 同
訴訟代理人 楊俊彥律師
上列當事人間請求履行租賃契約等事件，本院於民國111年11月2
9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告起訴時原聲明請求：「被告 乙○○、甲○○應將門牌號碼臺中市○○區○○街00號1樓及2樓之房 屋交付予原告使用。被告乙○○、甲○○應共同給付原告新臺 幣（下同）129萬元及自民國110年7月1日起至交付前項房屋 予原告之日止，按月共同給付原告21萬5000元。」，嗣原告 就聲明第2項部分，於111年9月19日以民事準備（五）狀減 縮為：「被告乙○○、甲○○應共同給付原告120萬元及自110年 7月1日起至交付前項房屋予原告之日止，按月共同給付原告 20萬元。」（見本院卷二第103頁），經核原告上開變更， 係減縮請求之金額，揆諸前開規定，應予准許。貳、實體部分
一、原告主張：緣原告自96年7月起，向被告承租門牌號碼臺中 市○○區○○街00號及86號之三層樓房屋（下分別稱82號房屋、 86號房屋，合稱系爭租賃物），並簽訂定期租賃契約，由原 告在上址經營臺中縣私立精輔文理短期補習班（下稱精輔補 習班）。兩造於每次租賃期間屆滿之前，會另行簽訂新租約 ，目前之租賃契約係108年6月間簽立，租賃期間自108年7月 1日起至113年6月30日止（下稱系爭租約）。嗣於109年10月 間起原告與其配偶即訴外人林雅惠因感情不睦屢生爭執，對 於系爭租賃物之管理使用亦生爭議。詎料，被告竟於109年1 2月29日就系爭租賃物與林雅惠另行簽立租賃契約，並自110
年1月1日將86號房屋1樓及2樓交付林雅惠占有使用迄今，致 原告自110年1月1日起基於系爭租約可得使用租賃物之範圍 減縮，更因此遭受營業收入每月減少20萬元之損害。又原告 係徵得被告之同意，於105年7月間自行出資在82號房屋之樓 頂加蓋4樓及1樓後方增建空間以為行政辦公室及儲藏室使用 ，為被告明知，且原告並無非法使用系爭租賃物，被告竟於 110年1月9日謊稱原告未經其同意增建而違反系爭租約規定 為由，寄發存證信函通知原告解除系爭租約，被告所為解除 契約之事由，既非屬實，其解約自非合法。爰依民法第423 條、第226規定提起本訴，請求被告交付租賃物及損害賠償 等語。並聲明：㈠被告乙○○、甲○○應將86號房屋1樓及2樓交 付予原告使用。㈡被告乙○○、甲○○應共同給付原告120萬元及 自110年7月1日起至交付前項房屋予原告之日止，按月共同 給付原告20萬元。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭租賃物原係由林雅惠向被告接洽，表示要經 營短期補習班，被告之本意係將房屋出租予林雅惠。嗣原告 聲稱與林雅惠係夫妻，準備申請補習班立案，原告係設立人 ，林雅惠係班主任，因此須以原告名義與被告簽訂租賃契約 ，始能符合補習班申請立案規定，被告不疑有他，同意由原 告於95年間先以其名義與被告甲○○簽訂租賃契約書，精輔補 習班立案完成後，再改以精輔補習班與被告簽訂租賃契約。 嗣林雅惠於105年間欲在86號房屋設立「臺中市私立精勵短 期補習班」（下稱精勵補習班），故由林雅惠與被告乙○○於 105年5月27日簽立86號房屋租賃契約，並由林雅惠經營精勵 補習班迄今。又原告向被告表示加蓋82號房屋4樓及1樓後方 增建空間係作為辦公室及儲藏室使用，詎原告竟將82號房屋 加蓋4樓部分，設置教室2間，作為教室使用，已逾越被告同 意之範圍，且原告所為超過主管機關核准立案範圍，自屬非 法使用，更有重大危害公共安全之虞，倘一旦發生消防意外 事故，學生疏散下樓煩生窒礙困頓，被告遂依系爭租約第6 條第1項第1款、同條第5項約定，寄發存證信函向原告為終 止系爭租約之意思表示。退步言，林雅惠使用86號房屋經營 精勵補習班迄今已逾5年，足令被告正當信賴認為原告同意 林雅惠使用86號房屋，而不欲依兩造間租賃關係行使權利， 則原告再依系爭租約，行使請求交付86號房屋之權利，顯有 違誠信原則，其權利應歸於消滅。則兩造間系爭租約既已終 止或原告之權利已消滅，原告自不得請求被告賠償自110年1 月1日起所損失之營業利益。退萬步言，倘認被告解約無理 由，86號房屋自105年起即由林雅惠占有使用迄今，原告並 無營業利益，且被告自始係以林雅惠為真正承租人而出租系
爭租賃物，嗣後亦由林雅惠給付租金，被告未再向原告收取 租金，原告自不得向被告請求損害賠償等語，資為抗辯。並 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣 告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第258頁，本院依判決格式修 正或增刪文句）：
㈠兩造於108年7月就系爭租賃物簽立系爭租約（即原證2，見卷 一第23-26頁），每月租金4萬3000元，租賃期限自108年7月 1日起至113年6月30日止，供原告營業使用。 ㈡被告於109年12月29日就86號及82號房屋全部與林雅惠另行簽 立房屋租賃契約書（即原證3，見卷一第27-33頁，下稱新租 約），每月租金3萬9000元，租賃期限自109年12月27日起至 112年12月26日止。
㈢林雅惠於105年5月27日與被告乙○○簽訂房屋租賃契約書（即 乙證3，見卷○000-000頁），以每月租金1萬9500元承租86號 房屋全部，租賃期限自105年5月27日起至108年5月26日止。 ㈣原告係徵得被告之同意，於105年7月間自行出資在82號房屋 之樓頂加蓋4樓及1樓後方增建空間。
㈤原告於82號房屋4樓增建部分隔出2間教室，作教學使用。 ㈥被告於110年1月9日以豐原郵局23號存證信函，以原告違反系 爭租約第6條第1項第1款、第6項使用租賃物之限制為由，向 原告為終止契約之意思表示。
四、本院得心證之理由：
㈠按系爭租約第6條第1項、第5項約定略以：「乙方（即原告） 依現狀以外之改裝、增設、改造，應事先徵得甲方（即被告 ）書面同意」、「本租賃標的物乙方承諾絕不供非法或不正 當之使用或存放危險物品，以確保公共安全」等語（見卷第 24頁）。茲就被告於110年1月9日以豐原郵局23號存證信函 以原告違反系爭租約第6條第1項、第5項，通知原告終止系 爭租約，是否合法生效？分述如下：
⒈被告抗辯原告違反系爭租約第6條第1項約定於105年7月間 自行出資在82號房屋之樓頂加蓋4樓及1樓後方增建空間已 合法終止系爭租約等語。惟，原告係徵得被告同意為上開 增建行為，為兩造所不爭執（見不爭執事項4），且原告 係於105年7月間為上開增建行為，非於系爭租約租賃期間 所為，且被告仍於108年7月間與原告簽訂系爭租約，足認 被告已同意原告所為增建行為，自不得再以原告違反先前 之租賃契約約定主張終止系爭租約。
⒉被告抗辯原告違反系爭租約第6條第5項所稱之「法」，應 指包含「臺中市短期補習班管理規則第8條第3項」及建築
法之一切相關法令規範，故原告以增建之82號房屋之樓頂 加蓋4樓作為教室使用，已違反系爭租約第6條第5項之約 定等語。原告則以系爭租約第6條第5項係指違反刑事法規 等語。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥 於所用之辭句，民法第98條定有明文。次按班舍建築物之 採光、照明、通風、樓梯等公共安全衛生設施及消防安全 設備等，應符合有關法令規定。臺中市短期補習班管理規 則（下稱系爭管理規則）第8條第3項訂有明文。原告向被 告承租系爭租賃物是作為經營補習班之營業使用，為兩造 所不爭執，依上揭法令，系爭租賃物之公共安全衛生設施 及消防安全設備固應符合有關法令之規定。然系爭管理規 則並未規定違反時之法律效果，是原告縱依系爭管理規則 第8條第3項之行政管理規定，亦僅得於稽查時依相關法規 課予原告行政罰，並限期改善或補辦，逾期仍未改善或補 辦得連續處罰。況82號房屋於110年12月1日經臺中市政府 派員稽查結果註記「本建物屬D5類補習之場所應於每1年7 月1日至12月31日，委託中央主管建築機關認可之專業機 構或人員辦理建築物公共安全檢查簽證申請。未依規定辦 理申報處建築物所有權人、使用人6萬元以上30萬元以下 罰鍰，並限期改善或補辦手續。消防安全設備不符規定。 防火管理人、消防防護計畫未依規定辦理」等語。有臺中 市政府教育局函附臺中市政府執行維護公共安全暨影響治 安行業聯合稽查方案查訪私立短期補習班、兒童課後照顧 服務中心現場紀錄表可稽（見卷第177頁）；而系爭租約 第6條第5項所稱之「法」，綜觀系爭租約之意旨，應類如 系爭租約第5條第1項後段約定：「存放危險物品影響公共 安全」，指涉犯刑法或刑事特別法而言，自與「臺中市短 期補習班管理規則第8條第3項」等行政命令，性質有別， 至為明確。又被告空言主張原告在頂樓加蓋教室為教學行 為已構成重大危害公共安全之虞，尚不足採。是被告抗辯 原告以增建之82號房屋之樓頂加蓋4樓作為教室使用，已 違反系爭租約第6條第5項之約定尚不足採。
⒊承上所述，原告並未違反系爭租約第6條第1項、第5項約定 ，經本院審認如前，是被告於110年1月9日以豐原郵局23 號存證信函以原告違反系爭租約第6條第1項、第5項，通 知原告終止系爭租約並非合法生效。
㈡按租賃契約成立後，依民法第423條之規定出租人固負交付租 賃物於承租人之義務，惟此僅為出租人與承租人間債之關係 ，出租人違反此項義務而將租賃物租與他人，並經交付時， 則其交付租賃物之義務，即已不能履行，承租人對於出租人
，祇能依民法第226條第1項請求賠償損害，不得再行請求交 付租賃物。最高法院40年台上字第599號民事判決。原告主 張被告110年1月1日將86號房屋1樓及2樓交付林雅惠占有使 用迄今等語。被告辯稱系爭租賃物早已交付占有予原告，被 告並未向原告收回86號房屋1樓及2樓，係原告將86號房屋1 、2樓交付予林雅惠使用。經查，原告主張其於109年10月間 起與林雅惠因感情不睦屢生爭執，對於系爭租賃物之管理使 用亦生爭議，足認被告所辯86號1、2樓於系爭租約簽訂時已 交付占有予原告，由原告與林雅惠使用，堪信為真。又86號 房屋1、2樓既於系爭租約訂立時即108年7月1日起已由被告 交付占有予原告，被告為間接占有人，原告復未舉證證明被 告有何解除原告占有之事實行為，又原告係86號1、2樓房屋 直接占有人，乙○○、甲○○係間接占有人，如非原告返還直接 占有予乙○○、甲○○，乙○○、甲○○亦無法交付占有予林雅惠， 是依原告主張被告於110年1月1日將86號房屋1、2樓交付林 雅惠占有使用迄今，足認係原告先於109年12月31日將86號 房屋1、2樓返還占有予被告，再由被告於110年1月1日交付 占有予林雅惠，即林雅惠已接受被告交付之86號1、2樓房屋 ，原告自110年1月1日起即喪失對86號房屋1、2樓之占有。 又被告已於110年1月1日依新租約將86號房屋1、2樓占有交 付予林雅惠，足認被告依系爭租約所負交付86號房屋1、2樓 之義務已不能履行，依上開最高法院見解，原告即不得再行 請求交付租賃物即86號房屋1、2樓。是原告依系爭租約及民 法第423條請求被告交付86號房屋1、2樓占有，應屬無據。 ㈢按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害，民法第226條第1項定有明文。次按損害賠償，除 法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害 及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其 他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條定有明文。經查，86號房屋1、2樓於系爭租約簽訂後，即 交由原告占有使用至109年12月31日，原告於109年12月31日 將86號房屋1、2樓占有返還被告，再由被告交付占有予林雅 惠，致系爭租約自110年1月1日被告無法再交付86號1、2樓 房屋予原告使用，已由本院認定如前，被告交付租賃物後， 系爭租約未屆期前，被告未能使原告保持對86號1、2樓房屋 之使用收益狀態，致原告受有損害，自應負債務不履行之損 害賠償責任，是原告主張被告有不完全給付之情事，請求被 告賠償損害，應屬有據。原告固主張因被告與林雅惠簽訂新 租約，並將86號房屋1、2樓交付占有予林雅惠使用，致原告 自110年1月1日起基於系爭租約可得使用租賃物之範圍減縮
，因此遭受營業收入每月減少20萬元之損害，並舉109年11 、12月收費明細表、收據為憑（見卷二第107-195頁、第197 -215頁）。惟查，原告所舉109年11月、12月收費明細表、 收據，僅能證明原告於109年11月、12月間之美語部補習費 收入，衡諸常情，補習班每期收費後，並無強制續約之規定 ，學員因搬家或其他因素即可能不再至補習班上課，是原告 上開舉證，尚難認係依已定之計劃，可得預期之利益。且依 原告主張86號2樓係作為美語部教學，又原告於本院110年度 訴字第706號遷讓房屋等事件（下稱另案中）自承林雅惠為 美語部主任兼老師，美語部由林雅惠處理（見另案卷二第22 頁），足認林雅惠係負責美語部授課及管理事宜，因原告負 責人徐斌銓與林雅惠感情生變，林雅惠自不可能再繼續擔任 原告美語部教師，是原告既無美語部主管及師資，衡諸家長 對於師資之選擇，通常有信賴關係，家長知悉原告原有美語 部師資有變動，且林雅惠仍在同址繼續經營精勵補習班，家 長未必會選擇至原告處補習，則原告主張其自110年起仍有 美語部之每月20萬元預期收入，尚不足採。況原告於110年 起，縱仍有收取美語班學生，並非不得於他處或於82號房屋 教室作為教學，亦難認係屬所失利益。原告主張因被告未將 86號房屋1、2樓房屋交付原告使用，致原告受有每月20萬元 之所失利益損害，並依民法第226條第1項請求被告債務不履 行損害賠償之責，應屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第423條、第226規定，請求被告交付 86號房屋1、2樓占有予原告，並請求被告共同給付原告120 萬元及自110年7月1日起至86號房屋1、2樓占有予原告之日 止，按月共同給付原告20萬元，為無理由，均應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎 之事實及結果並無影響，爰不予審酌，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 1 月 4 日 民事第一庭 法 官 蔡孟君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 1 月 4 日 書記官 鄭雅雲