臺灣橋頭地方法院民事判決
111年度訴字第1000號
原 告 李政聰
訴訟代理人 陳建宏律師
被 告 陳文甲
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年1月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○○號建物騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬元，及自民國一百一十一年九月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十一年九月十三日起至騰空遷讓返還如主文第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣陸萬元。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項於原告分別以新臺幣參拾參萬捌仟元及新臺幣捌萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項於各期到期後，於原告以各按月給付已到期部分總額之三分之一，為被告供擔保後，就各按月給付已到期部分，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠原告為門牌號碼高雄市○○區○○路000000號建物（下稱系爭建 物）所有權人，兩造就系爭建物簽訂租賃契約（下稱系爭租 約），約定由被告向原告承租系爭建物，租賃期間自民國11 0年9月1日起至112年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）6 萬元，租金為期初繳付，被告應於每月1日以前繳納。詎被 告自承租系爭建物第5個月後即未依約繳納租金，自111年1 月1日起至今未支付任何租金，被告迄今積欠租金已達2個月 以上，經多次聯繫被告均置之不理。因被告離開系爭建物後 無留存有價值物品，顯無繼續使用系爭建物之意，更非以善 良管理人之注意義務使用系爭建物已屬違約，則原告依據系 爭租約第17條約定當得終止租約。又被告自111年1月起即未 繳納租金，迄今已欠租超過2個月且行蹤不明，顯無依約繳 納租金之意思，原告亦依系爭租約17條催告被告限期仍不為
支付時終止租約。故原告特以起訴狀繕本之送達終止系爭租 約，並催告被告於起訴狀繕本收受後7日內繳清積欠之全部 租金，若被告於起訴狀繕本收受後7日內未繳清積欠之全部 租金，原告亦依據系爭租約第17條約定併為終止系爭租約之 意思表示。茲因被告於系爭租約終止後，無繼續占有系爭建 物之權利，爰依系爭租約、民法第455條、第767條規定，請 求擇一判決被告應將系爭建物騰空返還原告。
㈡被告自111年1月1日至111年6月30日止未給付租金，共積欠36 萬元之租金未為給付，經以押租金抵充被告積欠之租金後， 被告尚餘24萬元租金未為給付，更自111年7月1日起至系爭 租約終止日止尚積欠租金，且迄今仍未返還系爭建物，受有 無權占有系爭建物之利益，致原告受有相當租金之損害。被 告於與原告間之租賃契約關係終止後，仍繼續占用系爭建物 ，被告就其占用原告所有系爭建物獲有不當之利益，爰依民 法第179條規定，請求被告應自租賃契約關係終止後至遷讓 返還系爭建物之日止，依照原定租賃契約約定之租金即每月 6萬元之不當得利。是以，依系爭租約及不當得利之法律關 係，請求被告給付原告24萬元，並自起訴狀繕本送達被告翌 日起按月給付不當得利6萬元。
㈢綜上，爰依上開規定提起本訴，並聲明：⒈被告應將系爭建物 騰空遷讓，並返還原告。⒉被告應給付原告24萬元，及自起 訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息。⒊被告應自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓系爭 建物之日止，按月給付原告6萬元。⒋如受勝訴判決，願供擔 保請准為假執行之宣告。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 為民法第440 條第1 、2 項所明定。另按承租人積欠租金額 ，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋， 土地法第100 條第3 款亦有明文。而土地法第100 條第3 款 關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設， 然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用， 而土地法第100 條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃 或或供營業使用之房屋租賃，則土地法第100 條所謂之房屋
兼指住屋與供營業用之房屋而言（最高法院44年台上字第51 6號判例、51年台上字第370號判例意旨可資參照）。又出租 人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於 期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約 之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生 終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法 院87年度台簡上字第7號判決意旨參照）。
㈡經查，原告主張被告向其承租系爭建物，兩造簽立系爭租約 ，租金按月給付6萬元，租期均自110年9月1日至112年8 月3 1日止。詎被告自111年1月1日起迄今未依約給付租金。則被 告自111年1月1日起至同年6月30日止所積欠之租金36萬元， 扣除押租金，則被告遲付租金總額已達2 個月租額，並已遲 延給付逾2 個月。原告遂以起訴狀繕本送被告催告其於收受 後7日內清償完畢所積欠之租金，屆期如未付清，即併為終 止系爭租約等情，業據原告提出系爭租約及照片為憑（審訴 卷第19至24、29至31頁），此部分主張堪信為真。揆諸上開 說明，本件起訴狀限期給付逾期即終止租約之意思表示，起 訴狀繕本業經合法送達，被告迄未給付，堪認兩造間之系爭 租約業已終止。
㈢按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，為民法 第767 條第1 項前段所明定。又承租人於租賃關係終止後， 應返還租賃物與出租人，民法第455 條前段亦分別定有明文 。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求 返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所 有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最 高法院75年台上字第801號判例意旨參照）。查原告主張其 為系爭建物所有權人，而系爭建物迄今仍由被告堆置廢物而 占有使用一節，有照片在卷可稽（審訴卷第29至31頁），再 被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法通知，未於 言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何答辯或陳述以供 本院審酌，依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用同條第1 項前段規定，視同自認，則經本院審核、調查前開證據之 結果，堪信原告之主張為真實。則兩造間之系爭租約既已終 止，被告自租約終止後即屬無權占有系爭建物，自負有將系 爭建物返還予原告之義務，是原告本於系爭建物所有人之地 位，依上開規定請求被告遷讓返還系爭建物予原告，洵屬有 據，應予准許。
㈣次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約率、
民法第229 條、第233 條第1 項分別定有明文。復按押租金 之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅 後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租 金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返 還押租金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號判決意旨 參照）。原告主張被告自111年1月1日起至同年6月30日止共 計積欠租金36萬元，扣除押租金共計12萬元，則原告請求租 金24萬元及遲延利息，自屬有據，應予准許。 ㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。本件被告迄今仍未返還 系爭建物予原告，其自系爭租約終止後即屬無權占有系爭建 物，依社會通常之觀念，可能獲得相當於租金之利益，房屋 所有人則因此受有相當於租金之損害，應得依民法第179 條 前段規定，請求相當於租金之不當得利。又系爭租約於租期 屆滿前每月租金為6萬元，應可認為被告無權占有系爭建物 所受有相當於租金之不當得利，原告主張以此等標準作為不 當得利計算依據，應屬允當，是原告請求按月給付6萬元作 為計算相當於租金之不當得利基礎，自屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告依民法第455 條、第767 條規定，請求被告 將系爭建物騰空遷讓返還予原告，另請求被告給付所積欠之 租金24萬元及法定遲延利息，及請求被告給付自111年9 月1 3日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付6萬元，為 有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁 回。
五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相 當擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條 第1 項前段、第78條、第390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 1 月 6 日 民事第二庭 法 官 蔡牧玨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 1 月 6 日 書記官 許婉真